商業(yè)管理公司

1、商業(yè)管理公司在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)表日期：2008年8月4日本頁(yè)面已被訪問(wèn)1821次商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始選地、立項(xiàng)、市場(chǎng)調(diào)查、商業(yè)定位、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局到對(duì)外招商、組織開(kāi)業(yè)再到經(jīng)營(yíng)管理，都離不開(kāi)相互之間環(huán)環(huán)緊扣的全方位、全過(guò)程策劃及商業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)技術(shù)。如今幾乎所有的房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目前都越來(lái)越迫切地希望專業(yè)的商管公司盡早介入，但如何挑選商管公司就成了開(kāi)發(fā)商的棘手問(wèn)題。一、商業(yè)管理顧問(wèn)公司的基本標(biāo)準(zhǔn)我們認(rèn)為一個(gè)好的商管公司必須是一家有責(zé)任感的公司，他們除了具有全面的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)知識(shí)外，還懂得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售、商業(yè)物業(yè)管理等相關(guān)知識(shí)，并具有豐富的法律法規(guī)知識(shí)（甚至能提交

2、出有關(guān)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售、業(yè)主管理以及商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)管理的一系列法律文件）。另外，一個(gè)好的商管顧問(wèn)公司必須具備全案運(yùn)作的能力。全案運(yùn)作的宗旨是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全案實(shí)施，以保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施的完整性和統(tǒng)一性?？陀^地講，一個(gè)好的商業(yè)管理顧問(wèn)公司是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得成功的必要條件。概括起來(lái)：商業(yè)管理顧問(wèn)公司其實(shí)是以商業(yè)行業(yè)為服務(wù)對(duì)象的企業(yè)管理顧問(wèn)公司，所以他們必須具備企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織設(shè)計(jì)、人力資源管理、品牌管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等基本企業(yè)管理理論水平。商管顧問(wèn)公司=責(zé)任感+專業(yè)理論+行業(yè)知識(shí)+解決能力+操作經(jīng)驗(yàn)（招商、運(yùn)營(yíng)）。二、商業(yè)管理顧問(wèn)公司應(yīng)該具備的能力商業(yè)管理顧問(wèn)公司在商業(yè)地產(chǎn)方面至少應(yīng)具備的專

3、業(yè)水準(zhǔn)：1、能按專業(yè)水準(zhǔn)提出方案，調(diào)查、分析項(xiàng)目的立店環(huán)境。2、能在商業(yè)業(yè)態(tài)上把握項(xiàng)目的規(guī)劃、定位（商管公司商業(yè)理論、經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目化）。如百貨商店：作為夕陽(yáng)行業(yè)百貨商店的歷史及現(xiàn)狀以及今后百貨商店的出路，能準(zhǔn)確定義傳統(tǒng)百貨、主題百貨、流行百貨；如按國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，掌握各種形態(tài)shoppingmall的分類與管理特征；如各類商業(yè)街的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)知識(shí)；如大賣場(chǎng)、超市、專賣店、專業(yè)店、便利店以及各類其他服務(wù)業(yè)-餐飲、咖啡店、美容美發(fā)、照相、電玩、大型休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的把握，。3、充分了解當(dāng)?shù)亓闶邸⑾M(fèi)市場(chǎng)狀況，策劃項(xiàng)目訴求概念（主題）。4、懂得商業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃理論與技巧：掌握商業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略要素的兩

4、個(gè)層面：定位層面、執(zhí)行層面。在定位層面上對(duì)公司方向和市場(chǎng)環(huán)境兩個(gè)模塊的應(yīng)用，解決商業(yè)企業(yè)如何競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。在執(zhí)行層面中，充分應(yīng)用企業(yè)資源、能力兩個(gè)模塊。同時(shí)還能充分了解定位目標(biāo)體系，如：項(xiàng)目愿景項(xiàng)目使命項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目盈利模式定位項(xiàng)目業(yè)務(wù)模式定位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與核心能力定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈定位商業(yè)企業(yè)市場(chǎng)定位、功能定位房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段性戰(zhàn)略目標(biāo)（3年、5年、10）年企業(yè)職能發(fā)展戰(zhàn)略（財(cái)務(wù)、人力資源、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)等）5、商管公司商業(yè)策劃案的“落地”能力（再造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品力一商品力）。6、項(xiàng)目招商規(guī)劃、運(yùn)作（熟知所有商業(yè)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及盈利模式）：如招商前期，擬定工作流程：規(guī)劃構(gòu)想-業(yè)種

5、樓層規(guī)劃-確定主力商戶-確定管理模式-招商條件制定-財(cái)務(wù)試算-，中期執(zhí)行、后期管理等。7、全面了解中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程：充分把握一、二、三代商鋪運(yùn)作現(xiàn)狀及特征，了解商鋪?zhàn)誀I(yíng)模式、返租模式、“先租后售，以租促售”模式、經(jīng)營(yíng)式物業(yè)模式等運(yùn)營(yíng)技巧，并對(duì)項(xiàng)目提出完整的商場(chǎng)（商鋪）銷售預(yù)案（售價(jià)制定、銷售推廣及銷售控制）：8、能按國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、實(shí)施細(xì)則及行業(yè)法規(guī)、習(xí)慣，完整提出商場(chǎng)（shoppingmall）管理方案（組織設(shè)計(jì)、人員招聘、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等）。9、物業(yè)方面，如能按商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求，給出商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、環(huán)藝設(shè)計(jì)建議；能按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求提出項(xiàng)目的消防及設(shè)備建議等等。10、商管公司應(yīng)以締

6、造房地產(chǎn)公司商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)為己任（培訓(xùn)力）。房地產(chǎn)公司要通過(guò)聘請(qǐng)商管顧問(wèn)公司達(dá)到自身整體能力的提高。作為商管公司應(yīng)本著所謂“予人以魚不如予人以漁”的精神，以締造房地產(chǎn)公司商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)為己任。所以，房地產(chǎn)公司切不可把聘請(qǐng)商管公司僅僅看成是一件商業(yè)交易，更重要的是要把它當(dāng)成一個(gè)過(guò)程。如果通過(guò)一流商業(yè)管理顧問(wèn)公司的合作，你會(huì)發(fā)現(xiàn)你有了一支自己的對(duì)伍。那么，即使為此付出了天價(jià)，誰(shuí)又能說(shuō)是花了冤枉錢！三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇商管公司前的主要考量1、從商管顧問(wèn)公司的工作價(jià)值觀看其對(duì)完成項(xiàng)目的態(tài)度。一味奉承甲方，不切合項(xiàng)目的實(shí)際狀況的商管顧問(wèn)公司，是最危險(xiǎn)的合作伙伴。負(fù)責(zé)任的商管顧問(wèn)公司在合作中以項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展為

7、原則，以開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目獲利最大化為指向，不斷地給出項(xiàng)目執(zhí)行中的合理化建議、向開(kāi)發(fā)商提前發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、及時(shí)提交解決預(yù)案。2、房地產(chǎn)公司在與商管公司溝通中，注意了解商管公司的知識(shí)面、過(guò)去的案例。3、從項(xiàng)目建議書看商管公司的專業(yè)能力。這一階段，商業(yè)管理顧問(wèn)公司需要全面、深入地了解你的需求。通常這部分工作是要和房地產(chǎn)公司中、高層領(lǐng)導(dǎo)溝通。一般是商業(yè)管理顧問(wèn)公司會(huì)與房地產(chǎn)公司高級(jí)主管進(jìn)行一系列面談，在此基礎(chǔ)上討論分析，形成一份初步項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書會(huì)陳述商管公司項(xiàng)目的研究途徑、方法及客戶需求，確認(rèn)項(xiàng)目的大致目標(biāo)，就雙方的角色達(dá)成共識(shí)。在這里房地產(chǎn)公司要注意，好的商業(yè)管理顧問(wèn)公司對(duì)項(xiàng)目的選擇是比較嚴(yán)格的。

8、所以說(shuō)，能夠成為他們的客戶，本身就是某種程度上對(duì)房地產(chǎn)公司前期工作和發(fā)展前景的肯定。四、商業(yè)房地產(chǎn)商要注意區(qū)分的某些商管顧問(wèn)公司當(dāng)今商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，但迄今為止，真正能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)咨詢層面的機(jī)構(gòu)并不多見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行前期規(guī)劃時(shí)，主要依靠一些商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司完成。盡管這些商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，但這僅是技術(shù)上的問(wèn)題，而這些技術(shù)缺乏了商業(yè)整體規(guī)劃的理念，實(shí)在讓人擔(dān)憂這樣的設(shè)計(jì)再漂亮又能又多大的成效？下面我們?cè)倏纯串?dāng)前某些所謂商管顧問(wèn)公司是如何進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的：1、有以策劃見(jiàn)長(zhǎng)廣告公司、銷售代理公司派生出來(lái)的商管公司，以滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目理念制造及商場(chǎng)（商鋪）銷售的需求

9、，進(jìn)入項(xiàng)目，這樣的商場(chǎng)后期運(yùn)營(yíng)就成問(wèn)題。2、由幾個(gè)曾從事過(guò)商場(chǎng)招商工作的人員組成的商管公司，滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目招商的實(shí)際需求，進(jìn)入項(xiàng)目，沒(méi)有理念、沒(méi)有定位的招商簡(jiǎn)直就是一場(chǎng)賭博。3、更有直接從只懂“三大件服務(wù)（保潔、保安、維修）”的物業(yè)公司拓展出來(lái)的商管公司，以滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目后期管理的需求，進(jìn)入項(xiàng)目。當(dāng)然也不排除開(kāi)發(fā)商試圖借助某知名物管公司的名號(hào)推動(dòng)項(xiàng)目的銷售。也有的商業(yè)房地產(chǎn)公司試圖把項(xiàng)目分解成若干個(gè)階段，理由是讓各個(gè)不同專長(zhǎng)的商管公司分階段運(yùn)作，以達(dá)到項(xiàng)目運(yùn)作的最優(yōu)化。其實(shí)，從實(shí)際案例看項(xiàng)目的完整性被不同的商管公司肢解了，這反而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理的角色定位與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變賈耀勇

10、商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)管理是保證集團(tuán)資產(chǎn)保值、增值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升的關(guān)鍵因素。在集團(tuán)第三代城市綜合體的飛速發(fā)展和對(duì)第四代綜合體的探索過(guò)程中，董事長(zhǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理提出了安全，服務(wù)，品質(zhì)”的六字方針，并做出了轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，提高服務(wù)品質(zhì)”的重要指示，這無(wú)疑是萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理歷史上又一次的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)折，商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)管理是保證集團(tuán)資產(chǎn)保值、增值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升的關(guān)鍵因素。在集團(tuán)第三代城市綜合體的飛速發(fā)展和對(duì)第四代綜合體的探索過(guò)程中，董事長(zhǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理提出了“安全，服務(wù)，品質(zhì)”的六字方針，并做出了“轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，提高服務(wù)品質(zhì)”的重要指示，這無(wú)疑是萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理歷史上又一次的戰(zhàn)略

11、性轉(zhuǎn)折，如何更好的理解并貫徹董事長(zhǎng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，本人擬從商業(yè)管理系統(tǒng)“資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，品牌塑造者，價(jià)值創(chuàng)造者”三大角色定位，以及“管控模式、服務(wù)模式、品牌戰(zhàn)略、信息管理模式、空間管理模式、盈利模式”六大經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的角度提出我的理解與詮釋，與諸位同仁分享。一、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者-安全是核心：商業(yè)管理公司首先是集團(tuán)龐大資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者,商管公司目前管轄的商業(yè)面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，資產(chǎn)上百億元，面對(duì)集團(tuán)的重托，我們意識(shí)到：“保值方能增值，安全是絕對(duì)核心”，正如李耀漢高級(jí)副總裁所言：要讓安全成為商業(yè)管理公司的亞文化，我們必須強(qiáng)化“大廣場(chǎng)，大資產(chǎn)，大運(yùn)營(yíng)”的觀念，轉(zhuǎn)變以往受限于各種原因，側(cè)重于關(guān)注步行街商戶安全和運(yùn)營(yíng)

12、的狀況，全方位、全系統(tǒng)、全流程的加強(qiáng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)的安全管控，不留缺項(xiàng)，不留死角，突出刃達(dá)“城市綜合體運(yùn)營(yíng)商”的特色。二、品牌塑造者-服務(wù)是關(guān)鍵：商業(yè)管理公司又是萬(wàn)達(dá)企業(yè)品牌的塑造者,一個(gè)成功的企業(yè)必當(dāng)擁有“名牌（企業(yè)品牌），名品（企業(yè)產(chǎn)品），名人（企業(yè)家）”，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的各個(gè)部門都在不同的領(lǐng)域、不同的場(chǎng)合塑造著萬(wàn)達(dá)的企業(yè)形象,但掌控著整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)并直接在終端面對(duì)著商家與消費(fèi)者的是商業(yè)管理公司，我們的服務(wù)就是代表著萬(wàn)達(dá)的“名牌，名品,名人”。各地商業(yè)管理公司也應(yīng)該是所在區(qū)域萬(wàn)達(dá)的形象代言人,在商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，萬(wàn)達(dá)模式不斷被同行復(fù)制的今天,我們也應(yīng)有信心讓萬(wàn)達(dá)的服務(wù)品牌成為集團(tuán)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。三

13、、價(jià)值創(chuàng)造者-品質(zhì)是根本：商業(yè)管理公司更是萬(wàn)達(dá)核心價(jià)值的創(chuàng)造者,作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上的終端，也是租金收益水平的最終體現(xiàn)者，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張的今天，租金收益水平才能真正體現(xiàn)管理水平與核心競(jìng)爭(zhēng)力。租金收益的穩(wěn)定增長(zhǎng)不能來(lái)源于殺雞取卵式的對(duì)下游商家的擠壓，而應(yīng)來(lái)自于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)管理品質(zhì)的不斷提升,在市場(chǎng)的良性提升中，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)與商家、消費(fèi)者、社會(huì)的多贏。在這里，品質(zhì)是一個(gè)綜合性概念，是全員、全系統(tǒng)、軟硬件共同的提升，服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，品質(zhì)也最終提升價(jià)值-租金的穩(wěn)步提升才是“硬道理”。在董事長(zhǎng)提出的戰(zhàn)略方針指引下，如何完成經(jīng)營(yíng)思路的大轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)提升服務(wù)品質(zhì)的目標(biāo)，我們應(yīng)在以下六個(gè)方面實(shí)現(xiàn)新的突破

14、。一、管控模式的轉(zhuǎn)變：強(qiáng)化“大連鎖”理念在宏觀管理上，我們應(yīng)按照連鎖管理模式，立足于管理重心下移，打造出標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系與高效的執(zhí)行體系，建立服務(wù)型總部和區(qū)域管理模式，細(xì)化分級(jí)授權(quán)體系，增強(qiáng)地方公司的自我復(fù)制能力，如果我們?cè)诠芾?8個(gè)廣場(chǎng)的時(shí)候，不能有效及時(shí)地解決上述課題，就不能應(yīng)對(duì)未來(lái)集團(tuán)快速發(fā)展，對(duì)四十、五十個(gè)廣場(chǎng)的管理要求。做為國(guó)內(nèi)最大的集團(tuán)式連鎖商業(yè)管理企業(yè),我們也有信心在商業(yè)管理領(lǐng)域建立起標(biāo)準(zhǔn)化管理模塊,確立在行業(yè)內(nèi)的龍頭領(lǐng)先地位。在微觀管理上，我們應(yīng)意識(shí)到，城市綜合體更重要的是一種資源整合的模式，而資源包括了租戶資源、管理資源、服務(wù)資源、營(yíng)運(yùn)資源、信息技術(shù)支撐資源等等，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管

15、理應(yīng)立足于“綜合體”優(yōu)勢(shì)和“大商業(yè)”營(yíng)銷，通過(guò)整合廣場(chǎng)的內(nèi)外部資源，實(shí)現(xiàn)異業(yè)互補(bǔ)、營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮聚合優(yōu)勢(shì)，使客流有效共享，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)；在對(duì)各主力店的營(yíng)運(yùn)、安全、設(shè)施設(shè)備管理方面，發(fā)揮商業(yè)管理的主導(dǎo)作用,從而在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建立起涵蓋多種業(yè)態(tài)的、“多元一體”的、連鎖型的組織管理模式。在管理藝術(shù)上，我們?cè)谧⒅丶?xì)節(jié)管理的同時(shí)，將以點(diǎn)帶面，舉一反三，及時(shí)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)、線、面工作的有效布署與有機(jī)結(jié)合。通過(guò)“下達(dá)可操作的指令，布置有實(shí)效的工作，進(jìn)行可追溯的檢查”，加快管理工具模塊化、系統(tǒng)化、軟件化建設(shè)，讓普通員工也能按最簡(jiǎn)單的操作流程來(lái)完成管理目標(biāo)，在操作上盡量簡(jiǎn)潔化，實(shí)現(xiàn)工作內(nèi)容表格化、管理項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化，以提

16、高運(yùn)營(yíng)效率與水準(zhǔn)。針對(duì)制度建設(shè)中某些可操作性、可記憶性較差的弊端，適當(dāng)?shù)那闆r下,應(yīng)編寫通俗易懂、寓教于樂(lè)的安全、營(yíng)運(yùn)等方面的讀物、畫冊(cè)，并組織“講師團(tuán)”到基層宣講。二、服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變-強(qiáng)化“大服務(wù)”理念“大服務(wù)”的理念，就是按照“有情，有義，有理，有利，有節(jié)”的方針，為租戶、消費(fèi)者、社會(huì)公眾提供全方位、全員、全流程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在服務(wù)的廣泛性上，我們應(yīng)意識(shí)到：商家是為消費(fèi)者服務(wù)的，而我們就是為商家服務(wù)的，之運(yùn)廣場(chǎng)的核心盈利點(diǎn)是租金收入，租金收入的穩(wěn)步提升需要確保租戶有穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入，而租戶的經(jīng)營(yíng)狀況又取決于一系列吸引終端顧客客流的服務(wù)。消費(fèi)者正從環(huán)境、氛圍、服務(wù)、業(yè)態(tài)等多方面關(guān)注購(gòu)物體驗(yàn)。顧客也

17、有三大主要購(gòu)買情感需要成就：承認(rèn)(Acknowledgement)、尊重(Respect)和信任(Trust);三者組合即是商業(yè)的藝術(shù)(ART,對(duì)此，我們要提升廣場(chǎng)整體管理意識(shí)，不僅重視經(jīng)營(yíng)區(qū)域的管理，也要重視公共區(qū)域的美化細(xì)化管理；不僅要提供基礎(chǔ)型服務(wù)，還應(yīng)不斷完善個(gè)性化、增值服務(wù)內(nèi)容；不僅要為目的性消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還應(yīng)當(dāng)為休閑性社會(huì)公眾提供享受生活的最佳場(chǎng)所。在服務(wù)的專業(yè)性上，我們應(yīng)改變因?yàn)槟承┓?wù)缺項(xiàng)與短板，而造成的服務(wù)水平差異，實(shí)現(xiàn)“健全的服務(wù)制度，熱情的服務(wù)態(tài)度，統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范的服務(wù)程序，嫻熟的服務(wù)技能，快速的服務(wù)效率，完好的服務(wù)設(shè)備，合理的服務(wù)收費(fèi)，齊全的服務(wù)項(xiàng)目，靈活的

18、服務(wù)方式”這十大目標(biāo)，建立諸如“綠色通道”、“萬(wàn)達(dá)熱線”、“違紀(jì)12分”等服務(wù)管理制度。在服務(wù)的有效性上，我們應(yīng)圍繞著如何提升租戶利潤(rùn)空間這個(gè)前提的開(kāi)展服務(wù)。一方面，通過(guò)加強(qiáng)安全監(jiān)控、維護(hù)設(shè)備設(shè)施，使廣場(chǎng)的各項(xiàng)功能正常運(yùn)轉(zhuǎn)奠定旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)；另一方面，通過(guò)“天天招商”、調(diào)整業(yè)態(tài)使廣場(chǎng)規(guī)劃更為合理科學(xué)、符合市場(chǎng)規(guī)律；通過(guò)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、推廣活動(dòng)來(lái)增加有效客流。通過(guò)一系列專業(yè)管理、細(xì)節(jié)管理所體現(xiàn)出的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升；通過(guò)服務(wù)品牌的知名度和美譽(yù)度造就更高的顧客忠誠(chéng)度三、品牌戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變-強(qiáng)化“大品牌”營(yíng)銷在品牌戰(zhàn)略的高度上，作為直接在終端面對(duì)著政府、公眾、商家與消費(fèi)者的商業(yè)管理公司,大品牌戰(zhàn)略就意味

19、著各地商管公司所塑造的是互叁區(qū)域品牌形象，代表著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)體之上的軟實(shí)力。隨著集團(tuán)對(duì)商業(yè)管理營(yíng)銷推廣費(fèi)用的增加,我們應(yīng)轉(zhuǎn)變以往推廣活動(dòng)的局限性，站在集團(tuán)整體利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度推廣、塑造萬(wàn)達(dá)企業(yè)形象,在集團(tuán)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的資源共享，降低成本，建立聯(lián)合營(yíng)銷企劃?rùn)C(jī)制，統(tǒng)籌萬(wàn)達(dá)在區(qū)域市場(chǎng)的品牌形象與整體宣傳。在品牌戰(zhàn)略的廣度上，尤其需要轉(zhuǎn)變的是對(duì)一、二代廣場(chǎng)品牌推廣的戰(zhàn)略思路，我們應(yīng)意識(shí)到，對(duì)整個(gè)集團(tuán)而言，即使是已出售的廣場(chǎng)，也是互邊的“眼睛”，傳遞著萬(wàn)達(dá)在區(qū)域的形象，尤其是正在拓展或建設(shè)第三代廣場(chǎng)的區(qū)域，一、二代廣場(chǎng)的形象直接影響著商戶和顧客對(duì)我們的接受程度、政府對(duì)我們的政策優(yōu)惠力度，應(yīng)考慮在

20、集團(tuán)加大投入、商管整體統(tǒng)籌的前提下，對(duì)一，二代廣場(chǎng)的品牌推廣作出戰(zhàn)略性調(diào)整。在品牌戰(zhàn)略的系統(tǒng)性上，我們應(yīng)意識(shí)到，一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅具有實(shí)物價(jià)值，而且有附加價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)的品牌推廣策略應(yīng)包括品牌開(kāi)發(fā)、品牌運(yùn)作、品牌維護(hù)手段等，作為商業(yè)品牌的衍生物，商業(yè)地產(chǎn)的品牌推廣策略的要素應(yīng)圍繞著“商業(yè)繁榮、物業(yè)升值”這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)而展開(kāi)，通過(guò)整合營(yíng)銷活動(dòng)、突出個(gè)性特征，實(shí)現(xiàn)融入城市文化系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，使各大主力店實(shí)際上成為“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的品牌組合，使更多的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從單一的建筑名稱逐漸演化成具有典型性的城市地標(biāo)。四、信息管理模式的轉(zhuǎn)變建立統(tǒng)一信息平臺(tái)城市綜合體運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)

21、，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和資訊平臺(tái)之上，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理、資源共享的理念。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模快速擴(kuò)張、體量日益增加、業(yè)態(tài)更趨豐富、管理內(nèi)容更為龐雜的今天，要提升管理品質(zhì)、提高經(jīng)營(yíng)效率、杜絕管理疏漏，就必須在商業(yè)管理的全系統(tǒng)建立統(tǒng)一的資訊管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息的高效生成、快速傳遞、分級(jí)管理、互聯(lián)互通，既轉(zhuǎn)變以往在廣場(chǎng)管理中相當(dāng)一部分工作依靠人工操作、可靠性差、效率低的缺點(diǎn)；也要轉(zhuǎn)變商管系統(tǒng)內(nèi)部點(diǎn)對(duì)點(diǎn)信息傳遞、可檢索性差、共享性差的問(wèn)題。由于管理系統(tǒng)中日常采集與維護(hù)的大量數(shù)據(jù)都需要經(jīng)過(guò)篩選、匯總與挖掘，我們需要加快建立或更新各類信息軟件系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)"基于數(shù)字化的管理”，從而為運(yùn)營(yíng)管理獲取信息、決策分

22、析提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持，統(tǒng)一的信息管理系統(tǒng)應(yīng)能使商業(yè)管理各部門之間實(shí)現(xiàn)信息的互聯(lián)互通,例如：快速檢索廣場(chǎng)各類基礎(chǔ)信息資料，便捷而準(zhǔn)確地生成租戶帳單、在第一時(shí)間獲取租戶滯納金信息、實(shí)時(shí)監(jiān)控租戶的信用狀況、準(zhǔn)確分析場(chǎng)地的合理租金、建立客流信息與客層分析系統(tǒng)、及時(shí)以數(shù)據(jù)考核營(yíng)銷活動(dòng)的投入與收益等等；在招商審核、租約管理、裝修管理、安全管理、應(yīng)收款管理等核心環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控。統(tǒng)一的信息管理系統(tǒng)也應(yīng)能使廣場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)主體與萬(wàn)達(dá)之間實(shí)現(xiàn)信息的互聯(lián)互通,在爭(zhēng)取與主力商家自備的零售管理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)溝通的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也應(yīng)考慮對(duì)所有步行街商戶建立統(tǒng)一的零售信息管理系統(tǒng)，并考慮在具備條件的區(qū)域建立消費(fèi)一卡通管理子系統(tǒng)

23、。五、空間管理模式的轉(zhuǎn)變-建立統(tǒng)一規(guī)劃監(jiān)管平臺(tái)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)空間管理模式方面,必須按照統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題、商業(yè)藝術(shù)定位,根據(jù)前期開(kāi)發(fā)時(shí)項(xiàng)目公司與規(guī)劃院的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)變化情況，建立統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)督管理平臺(tái)，廣場(chǎng)內(nèi)的導(dǎo)示牌、店招、地面鋪裝、景觀小品、顏色、照明等等，都是廣場(chǎng)管理品質(zhì)的重要體現(xiàn)，都是商業(yè)藝術(shù)的重要內(nèi)容，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的缺項(xiàng)或不協(xié)調(diào)性，都會(huì)對(duì)廣場(chǎng)的整體形象造成破壞性的影響。廣場(chǎng)廣告位不但能引導(dǎo)人流，還能對(duì)廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍起烘托強(qiáng)化作用，整體規(guī)劃應(yīng)按照“形象品質(zhì)優(yōu)于經(jīng)營(yíng)效益，長(zhǎng)期利益優(yōu)于短期利益”的原則進(jìn)行管控。多種經(jīng)營(yíng)雖有業(yè)態(tài)互補(bǔ)、帶動(dòng)客流的作用，但也應(yīng)按照“安全性，品牌化，商戶

24、化，標(biāo)準(zhǔn)化”的原則推進(jìn)管理力度，對(duì)在場(chǎng)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目大膽做“減法”。在廣場(chǎng)景觀方面，諸如草木花卉、燈光、招牌、綠地、庭園造景、公共設(shè)施等建筑設(shè)計(jì)，均應(yīng)通過(guò)前期規(guī)劃和后期不斷深化設(shè)計(jì)、及時(shí)調(diào)整，做到和諧一致，使購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美、安全，與周邊景觀與人文文化緊密融合。在商鋪店面設(shè)計(jì)中，在對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的同時(shí)，也需要我們通過(guò)專業(yè)性的引導(dǎo)，督促商家在區(qū)域設(shè)計(jì)、燈光照明等方面創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境，突出商品立體感和質(zhì)感；注重情調(diào)表現(xiàn)，處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，可以考慮將企劃、裝修管理、景觀管理的某些職能加以重組，設(shè)立中高層級(jí)別的專門的“廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)師”的崗位；在對(duì)企業(yè)員工與高管的培訓(xùn)方面，我們也應(yīng)在管理制度、企業(yè)文化培訓(xùn)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)高管的“綜合素養(yǎng)”培訓(xùn)，在美學(xué)、藝術(shù)、景觀設(shè)計(jì)、品牌等方面提升鑒賞能力，使管理者的生活情趣、人文素養(yǎng)深刻地影響著品質(zhì)管理的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，將商業(yè)管理工作升華到對(duì)藝術(shù)境界的追求。六、盈利模式的轉(zhuǎn)變-建立統(tǒng)一的價(jià)值體系，創(chuàng)建持續(xù)盈利模式集團(tuán)已經(jīng)明確了將租金增長(zhǎng)水平和租金收繳率做為對(duì)商業(yè)管理公司的最重