早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案

1、1#發(fā)表于 2 小時(shí)前 |只看該作者 |倒序?yàn)g覽 |打印早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案   商業(yè)大廈（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。   一、早期介入工作方案   在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需

2、求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進(jìn)展情況，特制訂如下方案：   1、工作內(nèi)容：   （1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；   （2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：   園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；   建筑設(shè)計(jì)和選材；   環(huán)境整體設(shè)計(jì)；   標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置；   綠化設(shè)計(jì)；   其它公建配套設(shè)施配置；   電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 

3、;  消防設(shè)施配置；   安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；   弱電系統(tǒng)其它配置；   各類設(shè)備配置、選型；   隱蔽工程施工。   2、管理措施   （1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；   （2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；   （3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；   二、接管驗(yàn)收管理方案   為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的

4、要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗(yàn)收方案。   1、管理內(nèi)容：   （1）了解接管物業(yè)的基本情況；（2）編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；   （3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改；   （4）與開發(fā)、施工單位一起，對大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；   （5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行大廈物業(yè)交接： 

5、;  核對、接收各類房屋和鑰匙；   核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；   核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；   核對、接收各類標(biāo)識。   2、管理措施：   （1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)大廈的接管驗(yàn)收工作；   （2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；   （3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；   （4）提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；   （5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作；   （6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)

6、。租戶入住管理方案和保安管理方案   三、租戶入住管理方案   在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：   1、管理內(nèi)容：   （1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。   （2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。   （3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。   （4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的

7、費(fèi)用。   （5）陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入租戶驗(yàn)收交接表。   （6）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。   2、管理措施：   （1）制定租戶領(lǐng)房程序；   （2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；   （3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；   （4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；   （5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。   四、保安管理方

8、案   在大廈管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。   1、管理內(nèi)容：   （1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。   門崗的任務(wù)：   a.禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）；   b.維護(hù)出入口的交通秩序；

9、60;  c.對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；   d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入大廈；   e.嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；   f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記。   g.為租戶提供便利性服務(wù)。   巡邏崗的任務(wù)：   a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；   b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；   c.對大廈內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；   d.大廈安全檢

10、查；   e.裝修戶的安全檢查；   f.防范和處理各類治安案件；   g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。   （2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，確保大廈安全。   對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)通知值班保安就地處理。   值班保 安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄，留檔備查。   2、管理措施：   （1）實(shí)行

11、半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。   （2）強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會操。   （3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。   （4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。   （5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。消防管理方案和清潔綠化方案   五、消防管理方案   某

12、廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。   1、管理內(nèi)容：   （1）做好消防監(jiān)控中心的管理；   （2）做好消防設(shè)施、器材的管理；   （3）保持消防通道的暢通；   （4）加強(qiáng)大廈裝修期間的消防安全管理；   （5）嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；   （6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。   2、管理措施： 

13、60;（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；   （2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；   （3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；   （4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；   （5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；   （6）制止任何違反消防安全的行為；   （7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；   （8）發(fā)生

14、火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警 。   六、清潔綠化方案   清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)大廈的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：   1、管理內(nèi)容：   （1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。   根據(jù)氣候，給花木適量澆水。   根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；   及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗； 

15、60;制定預(yù)防措施，防治病蟲害；   做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。   （2）大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；   （3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。   綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌），隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。   地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處

16、理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。   垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。   大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。   樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈

17、燈罩每周保潔二次。   電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。   電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進(jìn)行清潔。   消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。   洗手間：每天擦拭墻

18、壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。   外墻：定期清洗。   2、管理措施：   （1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；   （2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；   （3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；   （4）以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查

19、巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；   （5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案   七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案   房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：   1、管理內(nèi)容：   （1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。   租戶已領(lǐng)房：   a.辦公樓：房屋交

20、付時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。   b.商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理

21、，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修。   c.空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時(shí)報(bào)告開發(fā)商，并督促其予以解決。   （2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：   電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；   大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；   公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；   水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次； 

22、;  電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；   消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；   供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；   消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；   電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；   租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時(shí)率與合格率。   2、管理措施：   （1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；&

23、#160;  （2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；   （3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；   （4）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；   （5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；   （6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。   八、財(cái)務(wù)管理方案   財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。  &#

24、160;1、管理內(nèi)容：   （1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；   （2）搞好財(cái)務(wù)核算；   （3）財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次；   （4）做好年度預(yù)算和決算工作；   （5）認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；   （6）及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。   2、管理措施：   （1）根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；   （2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；   （3）抓好財(cái)務(wù)人員

25、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；   （4）加強(qiáng)成本控制；   （5）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案   九、質(zhì)量管理方案   導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。   1、管理內(nèi)容：   （1）按照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；   （2）實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；   （3）對照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；   （4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。   2、管理措施：   （1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；   （2）制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；   十、人力資源管理