房地產(chǎn)企業(yè)完工年度所得稅納稅申報(bào)表的填報(bào)與解讀講義第二版

1、房地產(chǎn)企業(yè)完工年度所得稅納稅申報(bào)表的填報(bào)與解讀講義完工年度企業(yè)所得稅處理為什么要確認(rèn)完工年度？國家稅務(wù)總局關(guān)于開展2014年全國稅收專項(xiàng)檢查工作的通知（稅總發(fā)201431）要求檢查“產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)

2、納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。完工結(jié)轉(zhuǎn)四部曲：第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。根據(jù)我們在

3、工作中掌握的情況，房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際毛利額普遍高于稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利額。如果企業(yè)沒有及時(shí)按照稅法規(guī)定對符合完工條件的開發(fā)項(xiàng)目做完工結(jié)轉(zhuǎn)處理，無論對企業(yè)還是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，都存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并且隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)將如同滾雪球般越滾越大。某房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)情況見下表（單位：萬元）：A項(xiàng)目在2011年銷售完畢。該企業(yè)一直沒有對A項(xiàng)目做完工結(jié)轉(zhuǎn)。2014年稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)A項(xiàng)目在2011年已經(jīng)全部交付業(yè)主，符合完工條件。稽查結(jié)論為：A項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷售收入12,500萬元，共發(fā)生符合稅務(wù)規(guī)定的開發(fā)成本8,125萬元，A項(xiàng)目實(shí)際銷售毛利額為4,375萬元（實(shí)際毛利率為35%，因?yàn)橘~載開發(fā)成本中存在不合規(guī)

4、票據(jù)）。該企業(yè)2012年應(yīng)補(bǔ)充確認(rèn)應(yīng)納稅所得額2,500萬元（4375-(7501125)），應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅625萬元。罰款（50%-5倍）、滯納金（年息18.25%）如何確定完工年度？稅收政策規(guī)定：國家稅務(wù)總局2009年發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)

5、產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國稅函2009342號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年(完工年度)應(yīng)納稅所得額。國稅函2010201號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已

6、開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。完工年度確認(rèn)的原則： “投入使用”如何認(rèn)定？開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。按照建筑法相關(guān)規(guī)定，只有經(jīng)過“竣工備案”，才可以投入使用。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的交付使用，散見的法律規(guī)定有：1、建筑法第六十一條：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或

7、者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條第二款：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十七條第一款：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。4、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。5、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定第七條：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；第九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照房屋建筑工程和市

8、政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。從以上規(guī)定可知，工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，并在法定的時(shí)間內(nèi)交房地產(chǎn)主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗(yàn)收合格。但是未備案的經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品不影響交付使用，實(shí)務(wù)中關(guān)于商品房交付的條件通常在商品房買賣合同第八條作出約定，開發(fā)商作為出賣方通常統(tǒng)一選擇交付條件為選項(xiàng)1“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”或在選項(xiàng)5注明“經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收合格并取得竣工驗(yàn)收報(bào)告”，購房者通常只能接受此約定。以上兩種情形約定的交付條件實(shí)際為，商品房買賣合同約定的房屋施工工程竣工后，經(jīng)過建設(shè)單位（即開發(fā)

9、商）組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。換言之，商品房取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，即具備了合同約定的房屋交付條件。按照前述相關(guān)規(guī)定，只有經(jīng)過“竣工備案”，才可以投入使用。但稅務(wù)政策講的是“視同”。完工年度需要做什么？賬務(wù)處理：未完工項(xiàng)目的賬務(wù)處理借：銀行存款貸：預(yù)收賬款借：應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 地方教育附加 土地增值稅貸：銀行存款已完工項(xiàng)目的賬務(wù)處理Ø 將開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品-各成本對象貸：開發(fā)成本-成本項(xiàng)目Ø 確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入Ø 確認(rèn)銷售成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品

10、Ø 計(jì)提稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 地方教育附加 土地增值稅稅務(wù)處理：未完工項(xiàng)目的稅務(wù)處理：應(yīng)交納的所得稅=應(yīng)納稅所得額×25%應(yīng)納稅所得額=利潤總額+預(yù)計(jì)毛利額-允許在當(dāng)期扣除且未計(jì)提的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅預(yù)計(jì)毛利額=未完工項(xiàng)目銷售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率注：“利潤總額”在季度申報(bào)的時(shí)候是“會(huì)計(jì)利潤總額”，在匯算清繳的時(shí)候就是不包含未完工項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額已完工項(xiàng)目的稅務(wù)處理：實(shí)際毛利額=實(shí)際銷售收入-計(jì)稅成本預(yù)計(jì)毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率全部項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額=不包括完工項(xiàng)目的應(yīng)納稅

11、所得額+（實(shí)際毛利額-預(yù)計(jì)毛利額）應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%如何申報(bào)？某房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)情況見下表（單位：萬元）：A項(xiàng)目于2011年全部交付業(yè)主，符合完工條件。具體填寫見附件2010年2011年未結(jié)轉(zhuǎn)2011年正確結(jié)轉(zhuǎn)允許預(yù)提的成本有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。

12、此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。例如，A公司出包給B建筑公司的高層住宅樓，雙方簽訂的合同價(jià)款為3000萬元，截至2009年12月31日，該住宅樓已經(jīng)開始交付使用，但雙方因故仍未最終辦理結(jié)算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000萬元的建筑業(yè)發(fā)票。在這種情況下，A公司2009年必須計(jì)算完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，盡管該企業(yè)會(huì)計(jì)核算中預(yù)提了1000萬元的B公司建安成本且

13、有充分的相關(guān)證明資料，但是在計(jì)算已完工高層住宅樓計(jì)稅成本時(shí)，只能按照2000+300（3000×10%）=2300萬元計(jì)算，完工開發(fā)成本700萬元是不能計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)所得稅匯算清繳計(jì)稅成本中的。如果企業(yè)據(jù)此或其他原因不進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的結(jié)算，根據(jù)國稅發(fā)200931號第三十五條的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。新企業(yè)所得稅申報(bào)表出臺(tái)背景以及架構(gòu)解讀新版納稅申報(bào)表的特點(diǎn)架構(gòu)合理：修訂后的申報(bào)表采取圍繞主表進(jìn)行填報(bào)，主表數(shù)據(jù)大部分從附表生成，既可以電子申報(bào)，又可以手工填寫。每張表既是稅收政策或優(yōu)惠

14、的體現(xiàn)，又與主表相互關(guān)聯(lián)。主表與附表之間層級分明，內(nèi)容清晰，填報(bào)便捷。信息量豐富：申報(bào)表中既有會(huì)計(jì)信息，又有稅會(huì)差異情況，同時(shí)還包括稅收優(yōu)惠、境外所得等信息，便于進(jìn)行稅收優(yōu)惠、納稅情況、稅收風(fēng)險(xiǎn)等分析提取信息、數(shù)據(jù)。注重主體，繁簡適度：申報(bào)表雖共有41張，但納稅人可以根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，凡涉及的，選擇填報(bào)，不涉及的，就無需填報(bào)。修訂后的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表更加科學(xué)、規(guī)范，在正式報(bào)表的基礎(chǔ)之上，又增加了報(bào)表封面、報(bào)表填報(bào)表單等資料。除了報(bào)表封面、報(bào)表填報(bào)表單以外，需要企業(yè)填寫的正式報(bào)表共41張，其中能夠與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的報(bào)表38張（其他3張報(bào)表為金融企業(yè)、事業(yè)單位報(bào)表、民間非營利組織報(bào)表）申

15、報(bào)表的構(gòu)成（一）基礎(chǔ)信息表此表反映納稅人的基本信息，包括名稱、注冊地、行業(yè)、注冊資本、從業(yè)人數(shù)、股東結(jié)構(gòu)、會(huì)計(jì)政策、存貨辦法、對外投資情況等，這些信息，既可以替代企業(yè)備案資料（如資產(chǎn)情況及變化、從業(yè)人數(shù)，可以判斷納稅人是否屬于小微企業(yè)，小微企業(yè)享受優(yōu)惠政策后，就無需再報(bào)送其他資料）；也是稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行管理所需要的信息。（二）主表主表結(jié)構(gòu)與現(xiàn)行報(bào)表沒有變化，體現(xiàn)企業(yè)所得稅納稅流程，即在會(huì)計(jì)利潤的基礎(chǔ)上，按照稅法進(jìn)行納稅調(diào)整，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，扣除稅收優(yōu)惠數(shù)額，進(jìn)行境外稅收抵免，最后計(jì)算應(yīng)補(bǔ)（退）稅款。（三）收入費(fèi)用明細(xì)表收入費(fèi)用明細(xì)表主要反映企業(yè)按照會(huì)計(jì)政策所發(fā)生的成本、費(fèi)用情況。這些表格，也是企

16、業(yè)進(jìn)行納稅調(diào)整的主要數(shù)據(jù)來源。（四）納稅調(diào)整表納稅調(diào)整是所得稅管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，現(xiàn)行申報(bào)表中僅1張納稅調(diào)整表，該表功能就是將納稅人進(jìn)行納稅調(diào)整后結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總，沒有體現(xiàn)政策和過程，也不反映稅收與會(huì)計(jì)的差異，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難判斷出其合理性及準(zhǔn)確性。因此，本次修改后的申報(bào)表，將所有的稅會(huì)差異需要調(diào)整的事項(xiàng)，按照收入、成本和資產(chǎn)三大類，設(shè)計(jì)了15張表格，通過表格的方式進(jìn)行計(jì)算反映，既方便納稅人填報(bào)；又便于稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評估、分析。（五）虧損彌補(bǔ)表本表反映企業(yè)發(fā)生虧損如何結(jié)轉(zhuǎn)問題，既準(zhǔn)確計(jì)算虧損結(jié)轉(zhuǎn)年度和限額，又便于稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行管理。（六）稅收優(yōu)惠表現(xiàn)行申報(bào)表僅設(shè)1張優(yōu)惠表，該表僅把企業(yè)所享受的優(yōu)惠數(shù)額

17、進(jìn)行匯總，沒有體現(xiàn)各項(xiàng)優(yōu)惠條件及計(jì)算口徑，不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核其合理性和合規(guī)性。本次修改后的申報(bào)表，將目前我國企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠項(xiàng)目共有39項(xiàng)，按照稅基、應(yīng)納稅所得額、稅額扣除等進(jìn)行分類，設(shè)計(jì)了11張表格，通過表格的方式計(jì)算稅收優(yōu)惠享受情況、過程。既方便納稅人填報(bào)；又便于稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握稅收減免稅信息，核實(shí)優(yōu)惠的合理性，進(jìn)行優(yōu)惠效益分析。（七）境外所得抵免表本表反映企業(yè)發(fā)生境外所得稅如何抵免以及抵免具體計(jì)算問題。（八）匯總納稅表本表反映匯總納稅企業(yè)的總分機(jī)構(gòu)如何分配稅額問題。報(bào)表之間的關(guān)系通常情況下，數(shù)據(jù)由附表逐級向主表匯總。表單編號的含義：企業(yè)基礎(chǔ)信息表隱含了哪些潛在的稅收風(fēng)險(xiǎn)填報(bào)說明里面的錯(cuò)誤：

18、5.“104從業(yè)人數(shù)”：填報(bào)納稅人全年平均從業(yè)人數(shù)，從業(yè)人數(shù)是指與企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系的職工人數(shù)和企業(yè)接受的勞務(wù)派遣用工人數(shù)之和；從業(yè)人數(shù)指標(biāo)，按企業(yè)全年月平均值確定，具體計(jì)算公式如下：月平均值（月初值月末值）÷2全年月平均值全年各月平均值之和÷12全年從業(yè)人數(shù)月平均值×12年度中間開業(yè)或者終止經(jīng)營活動(dòng)的，以其實(shí)際經(jīng)營期作為一個(gè)納稅年度確定上述相關(guān)指標(biāo)。6.“105資產(chǎn)總額（萬元）”：填報(bào)納稅人全年資產(chǎn)總額平均數(shù)，依據(jù)和計(jì)算方法同“從業(yè)人數(shù)”口徑，資產(chǎn)總額單位為萬元，小數(shù)點(diǎn)后保留2位小數(shù)。大家實(shí)務(wù)填報(bào)操作中，千萬別按照“全年從業(yè)人數(shù)月平均值×12”計(jì)算填，否則就變成了全年月平均值的12倍了！注意實(shí)收資本與注冊資本的差異十二屆全國人大常委會(huì)第六次會(huì)議2013年12月28日決定，對公司法作出修改，從2014年3月1日起，公司注冊資本實(shí)繳登記制改為認(rèn)繳登記制，并取消注冊資本最低限額，就會(huì)出現(xiàn)注冊資本“零首付”，所以在實(shí)務(wù)填報(bào)操作中需要關(guān)