房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估工作指引

1、項(xiàng)目后評(píng)估工作指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人項(xiàng)目后評(píng)估工作指引一、總則 （一）定義項(xiàng)目后評(píng)估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過程（復(fù)盤）。 （二）目的客觀、全面地評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)性改進(jìn)。 （三）核心內(nèi)容 后評(píng)估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”、“項(xiàng)目定位報(bào)告”、“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”、“全過程成本管理指標(biāo)”等集團(tuán)批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的對(duì)比分析；二是開發(fā)過程中，突出的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)提煉總結(jié)。 （四）后評(píng)估工作原則 1、客觀性 依據(jù)已發(fā)生

2、的真實(shí)數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目操作過程中的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究。 2、公正性 在以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)單位為主進(jìn)行自評(píng)的基礎(chǔ)上，集團(tuán)后評(píng)估工作小組站在科學(xué)、合理的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，過程中與項(xiàng)目公司溝通得出公正的評(píng)估結(jié)論。 3、全面性 項(xiàng)目后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目發(fā)展全過程的綜合評(píng)價(jià)，涉及到項(xiàng)目執(zhí)行過程的各個(gè)階段，如投資決策、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、發(fā)展進(jìn)度、成本控制、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目銷售、財(cái)務(wù)籌劃、品牌建設(shè)等，并據(jù)此得出綜合、全面的評(píng)估結(jié)論。 4、應(yīng)用性 項(xiàng)目后評(píng)估完成后要及時(shí)地將有關(guān)工作成果輸出給集團(tuán)相關(guān)部門及項(xiàng)目公司，達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目的。 （五）后評(píng)估收集資料內(nèi)容 后評(píng)估工作應(yīng)收集以下資料，包括但不限于： 1、投

3、資方面 項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告以及投資買地過程中地相關(guān)決策文件； 2、營(yíng)銷方面 項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度和價(jià)格專題報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷階段總結(jié)報(bào)告以及相關(guān)營(yíng)銷過程決策文件等； 3、設(shè)計(jì)方面 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案、平立面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)報(bào)告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程決策文件等 4、進(jìn)度方面 項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度計(jì)劃、各版次項(xiàng)目發(fā)展詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目發(fā)展綱要報(bào)告、項(xiàng)目進(jìn)度控制對(duì)比分析報(bào)告及有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度控制工作文件等； 5、成本方面 項(xiàng)目發(fā)展各階段成本控制目標(biāo)、各版本項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表、各階段項(xiàng)目發(fā)展成本分析報(bào)告及有關(guān)成本管理工作文件等

4、； 6、招采、合約管理 項(xiàng)目施工招采策劃方案、項(xiàng)目施工招采管理階段總結(jié)、項(xiàng)目合約分判策劃報(bào)告、項(xiàng)目合約分判工作階段總結(jié)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等有關(guān)項(xiàng)目施工過程文件等。 二、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容 以下內(nèi)容為后評(píng)估工作主要內(nèi)容，具體操作需根據(jù)實(shí)際工作情況調(diào)整（一）項(xiàng)目基本概況概括描述本項(xiàng)目的基本情況，具體內(nèi)容可參照定初步方案或擴(kuò)初方案，相關(guān)數(shù)據(jù)以最終實(shí)際完成情況為準(zhǔn)。本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)變化情況（主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)），包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等。 （二）項(xiàng)目后評(píng)估綜述從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、計(jì)劃進(jìn)度、成本、資金、施工管理、合約安排等各個(gè)方面給出高度概括的評(píng)價(jià)結(jié)論，提煉和總結(jié)出本項(xiàng)

5、目發(fā)展過程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)總結(jié)本項(xiàng)目及開發(fā)過程中有待改進(jìn)的方面以利于今后的項(xiàng)目發(fā)展。經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)部分應(yīng)在后文中進(jìn)行具體描述，要做到前后內(nèi)容的相互對(duì)應(yīng)和支持。 （三）項(xiàng)目投資管理評(píng)估1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化分析 通過對(duì)本項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目銷售階段的當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)變化情況和發(fā)展趨勢(shì)的比較分析，總結(jié)和評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)睾暧^市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響。 2、土地協(xié)議執(zhí)行情況 檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況，檢討協(xié)議雙方的合作方式、土地費(fèi)用及支付進(jìn)度、方式等方面的內(nèi)容。 （1）重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：1）雙方的合作方式的優(yōu)劣；2）如果涉及到拆遷，分析拆遷進(jìn)度和拆遷費(fèi)用的變化情況；3）土地費(fèi)

6、用及支付進(jìn)度的變化情況；4）交地進(jìn)度的變化情況；5）如涉及到物業(yè)返還和收購項(xiàng)目公司等，應(yīng)分析相應(yīng)的執(zhí)行情況；6）土地合同約定的應(yīng)該由我司享受的優(yōu)惠條件落實(shí)情況。對(duì)以上重要合同內(nèi)容的變化情況應(yīng)分析原因，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 （2）本項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對(duì)最終收益的影響；重點(diǎn)分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本的變化。 （3）以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)的項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來投資測(cè)算的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對(duì)比分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化情況

7、，總結(jié)本項(xiàng)目投資為公司帶來的經(jīng)濟(jì)效益。所參考的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有：項(xiàng)目現(xiàn)金流量和動(dòng)態(tài)回收期，成本利潤(rùn)率、稅后凈利潤(rùn)和內(nèi)部收益率，項(xiàng)目資金來源和資金最高需求點(diǎn)等。通過對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況的全面分析，對(duì)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，明確項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期投資目的。 （四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估1、項(xiàng)目銷售收入指標(biāo)完成情況 檢討項(xiàng)目銷售收入指標(biāo)完成情況，是否達(dá)到預(yù)期的收入目標(biāo)，通過對(duì)項(xiàng)目銷售收入總額和單位售價(jià)的實(shí)際數(shù)與可研預(yù)期數(shù)的對(duì)比，分析項(xiàng)目銷售收入的完成情況及影響的主要因素。 2、項(xiàng)目開發(fā)成本控制情況 檢討項(xiàng)目開發(fā)成本的控制情況，應(yīng)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行詳細(xì)分析,特別是建安成本是否達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)，期間采取了那些控制措施，取

8、得那些效果，有什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，同時(shí)還應(yīng)對(duì)成本增長(zhǎng)幅度與售價(jià)增長(zhǎng)幅度的進(jìn)行比較分析。 3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)情況 檢討項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)情況，特別是項(xiàng)目稅后利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率等重要指標(biāo)的完成情況，通過比較（與可研報(bào)告比較、其他同類型項(xiàng)目）分析，評(píng)價(jià)是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。 4、項(xiàng)目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益檢討項(xiàng)目現(xiàn)金流量的變化情況，分析項(xiàng)目現(xiàn)金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因，重點(diǎn)把握項(xiàng)目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點(diǎn)、資金平衡點(diǎn)等變化情況；同時(shí)檢討資金的調(diào)度、使用情況。 5、項(xiàng)目稅務(wù)籌劃情況 檢討項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃情況，對(duì)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等應(yīng)做出分析，特別

9、是在稅收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果，有什么經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 （五）項(xiàng)目營(yíng)銷管理評(píng)估1、項(xiàng)目各類型物業(yè)銷售情況 在評(píng)估截止日項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車位等成交面積、成交額、成交率情況；項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車位銷售難點(diǎn)及原因分析。 2、與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是后評(píng)估項(xiàng)目所依托的市場(chǎng)環(huán)境，是項(xiàng)目后評(píng)估工作的出發(fā)點(diǎn)，在后評(píng)估報(bào)告中應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地對(duì)項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況加以回顧，并對(duì)可行性研究階段和項(xiàng)目銷售階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行對(duì)比分析，深入研究宏觀市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度。 要求提供從可研、定位到銷售結(jié)束3到5

10、年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售面積及價(jià)格變化情況，條件允許可細(xì)化到所在區(qū)的銷售面積及價(jià)格變化情況。 3、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī) 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展綱要的計(jì)劃開始銷售時(shí)間與實(shí)際銷售時(shí)間進(jìn)行分析對(duì)比，以市場(chǎng)變化為背景評(píng)價(jià)樓盤推出時(shí)機(jī)是否最佳，評(píng)價(jià)各期開盤的效果，評(píng)價(jià)整體和分期的推盤時(shí)機(jī)是否適當(dāng)，對(duì)今后項(xiàng)目銷售有何啟示。 4、原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析 樓型比對(duì)比分析，戶型比對(duì)比分析；配套會(huì)所、商業(yè)、車位對(duì)比分析；分析定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果是否存在差異及差異原因，對(duì)營(yíng)銷工作的影響。 5、預(yù)期銷售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對(duì)比分析 檢討預(yù)期銷售價(jià)格確定后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化情況，特別是與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目銷售價(jià)格變動(dòng)情況，本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市

11、場(chǎng)價(jià)格變化調(diào)價(jià)情況，驗(yàn)證公司在定價(jià)方面本項(xiàng)目掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化的能力。 6、物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討 檢討項(xiàng)目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和管理費(fèi)定價(jià)原則是否合理，綜合評(píng)述確定的物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格給本項(xiàng)目的銷售和后期物業(yè)管理帶來的綜合影響，提出今后項(xiàng)目發(fā)展的建議。 7、項(xiàng)目計(jì)劃銷售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析 檢討銷售期的劃分，對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際銷售速度產(chǎn)生的差距和原因分析，檢討銷售價(jià)格與銷售速度的關(guān)系，如果銷售價(jià)格提高對(duì)銷售額和銷售速度的影響，評(píng)估銷售價(jià)格與銷售速度的最佳平衡點(diǎn)。 8、實(shí)際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析 匯總統(tǒng)計(jì)實(shí)際成交客戶信息情況，列出統(tǒng)計(jì)分類

12、，如：來源（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、遠(yuǎn)郊比例）、年齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)高級(jí)管理人員、專業(yè)人士、公務(wù)員、事業(yè)單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結(jié)構(gòu)（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業(yè)次數(shù)（一次、二次、三次及以上比例）、購房目的（渡假、改善居住環(huán)境、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私車、公交車比例），分析與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別，占在市場(chǎng)角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出更好的建議。 9、項(xiàng)目的銷售策略 根據(jù)銷售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷售效果產(chǎn)生的影響，總結(jié)本項(xiàng)目開發(fā)為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對(duì)公司無形資產(chǎn)的

13、影響，綜合檢討本項(xiàng)目的銷售策略對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷售效果產(chǎn)生的影響，包括：銷售價(jià)格的確定、銷售時(shí)機(jī)的選擇、廣告宣傳的銜接、賣場(chǎng)的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓環(huán)境、效果等方面）、開盤和促銷活動(dòng)的策劃等，提出改進(jìn)本項(xiàng)目銷售策略的建議。 10、合評(píng)述本項(xiàng)目市場(chǎng)定位營(yíng)銷工作 綜合評(píng)述整體定位、主題及形象定位、目標(biāo)客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準(zhǔn)確程度（可用百分比形式表示），評(píng)估本項(xiàng)目給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、周邊項(xiàng)目或區(qū)域帶來的影響，對(duì)區(qū)域價(jià)格的影響，對(duì)公司品牌建設(shè)的影響等。11、出可借鑒的經(jīng)驗(yàn) 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的營(yíng)銷工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)概括。（六）酒店運(yùn)營(yíng)管理1、項(xiàng)目（酒店、商業(yè)）招商2、項(xiàng)

14、目運(yùn)營(yíng)管理3、品牌管理4、項(xiàng)目客戶關(guān)系維護(hù)（七）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理評(píng)估 1、項(xiàng)目完成情況介紹 項(xiàng)目區(qū)位圖；總平面圖：包括CAD 圖、彩色總平面圖、景觀平面圖；項(xiàng)目實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率、建筑密度、總建筑面積（地上、地下）、綠化率、 樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶數(shù)、戶型面積及配比表、總車位數(shù) ( 地上及地下車位數(shù) )等。 2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造情況介紹：主要設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)；項(xiàng)目開工時(shí)間、關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間、開盤時(shí)間、完工時(shí)間等；項(xiàng)目建成前后環(huán)境情況對(duì)比：說明及實(shí)景照片。 3、項(xiàng)目周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況：面積規(guī)模、平米單價(jià)、實(shí)景照片等。 4、項(xiàng)目售價(jià)及銷售情況簡(jiǎn)介：住宅開盤平米單價(jià)、平均單價(jià)、銷售情況簡(jiǎn)介；項(xiàng)目配套情況

15、：項(xiàng)目商業(yè)等公建配套面積、售后反映等。 5、項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 1）描述項(xiàng)目實(shí)際采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到的技術(shù)指標(biāo)水平。 2）結(jié)構(gòu)體系；墻體維護(hù)材料；外立面材料：說明外墻材質(zhì)和平方米單價(jià)，瓷磚及石材說明，勾縫材料及排磚大樣圖（實(shí)景照片）；外窗及玻璃：詳細(xì)說明所采用的外窗框材料及價(jià)格（實(shí)景照片）。 4）入口大堂：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；標(biāo)準(zhǔn)層公共空間：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）。 5）機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)：列表（實(shí)景照片）；戶型：最終完成的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片） 6）戶型裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)：裝修材料詳表、平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；會(huì)所：功能、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)

16、景照片）。 7）項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理回顧與實(shí)施完成情況 8）回顧并分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)展過程，并對(duì)前期概念策劃確定的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)目標(biāo)與完成的項(xiàng)目實(shí)際間的差異；設(shè)計(jì)實(shí)施過程中各階段、各子項(xiàng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 9）概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿簡(jiǎn)要介紹，概念策劃執(zhí)行情況。 10）規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、深化發(fā)展過程。 11）戶型設(shè)計(jì)：戶型定位過程中與營(yíng)銷部門協(xié)調(diào)溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調(diào)整情況。 單體立面設(shè)計(jì)：立面設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過程。 景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方

17、案招標(biāo)、深化發(fā)展過程。 擴(kuò)出圖設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的確定，報(bào)審情況。 施工圖設(shè)計(jì)：施工圖設(shè)計(jì)單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度控制。 設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)變更操作模式，設(shè)計(jì)變更造成的影響。 6、項(xiàng)目實(shí)施過程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié) 重點(diǎn)說明施工配合過程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)變更等方面，與各部門協(xié)調(diào)溝通解決的方法及經(jīng)驗(yàn)，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣場(chǎng)施工等。 7、各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 總結(jié)各階段設(shè)計(jì)管理工作與其它相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合情況及經(jīng)驗(yàn)。 8、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 總結(jié)本項(xiàng)目發(fā)展過程中設(shè)計(jì)管理流程、節(jié)點(diǎn)控制、時(shí)間計(jì)劃、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗(yàn)

18、。 9、限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況 檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)與實(shí)際建筑成本總額的差距，分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)，找出限額設(shè)計(jì)的改進(jìn)建議，檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)按照專業(yè)分解控制和計(jì)算方法，檢討設(shè)計(jì)單位或設(shè)計(jì)人員貫徹限額設(shè)計(jì)的程度，檢討設(shè)計(jì)師在構(gòu)思建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、立面造型、設(shè)備選型等設(shè)計(jì)工作的限額設(shè)計(jì)理念，檢討規(guī)劃方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖各階段的限額設(shè)計(jì)控制點(diǎn)和計(jì)算依據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出整改建議。 10、售后使用情況 檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情況，客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務(wù)過程中存在的問題和意見，分析研究這些問題意見產(chǎn)生的原因和源頭，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)提出今后類似項(xiàng)目發(fā)展的建議，包括室外部分：泛

19、光照明、水景設(shè)計(jì)、欄桿設(shè)計(jì)、園建、門禁系統(tǒng)、木制品、噪聲源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齊全、檔次、匹配等方面進(jìn)行檢討，提出改進(jìn)的建議。 11、附件 收集項(xiàng)目售樓書、概念設(shè)計(jì)創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書、立面設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、圖紙：定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶型、住宅立面、室內(nèi)設(shè)計(jì)、會(huì)所平立面、環(huán)境）文本及電子文件，分項(xiàng)及竣工驗(yàn)收資料、全套施工圖電子文件。 （八）項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估1、項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況 檢討本項(xiàng)目按照計(jì)劃分期發(fā)展情況，通過項(xiàng)目計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。 2、延期問題分析檢討設(shè)計(jì)圖紙完成、合約分判、甲供材料、樣板確認(rèn)、營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行完成情況，檢討相關(guān)部門相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。附表： 序號(hào) 進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃完成時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間 延遲完成（天）1 項(xiàng)目策劃定位 *年*月*日 *年*月*日 2 項(xiàng)目全生命周期計(jì)劃*年*月*日 *年*月*日 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定稿 *年*月*日 *年*月*日 4 施工圖完成 *年*月*日 *年