房地產(chǎn)政策分析

1、2007-01-17國稅總局出臺關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產(chǎn)項目應該進行土地增值稅清算。 全國各地將從今年月日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，通知進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，今后房地產(chǎn)企業(yè)大多項目的開發(fā)成本將增加，但具體還要開地方細則。2007-01-22國土資源部 關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知

2、國土資發(fā)2006 320號 此前由國務院分批次審批的城市農(nóng)用地轉用和土地征收，將從今年起調整為每年由省級政府匯總后一次申報，待國務院批準后由省級政府負責組織實施、城市政府具體實施根據(jù)有關規(guī)定，需報國務院批準的城市建設用地范圍包括：各直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市，以及人口在萬以上的城市。 通知對我國城市建設用地審批方式做出重大調整，提高了建設用地審批“門檻” ，是國家宏觀調控中進一步強化土地調控和管理的重要舉措2007-02-16中國人民銀行上調存款準備金率由9.5%上調至10% 當前金融市場流動性仍然寬裕，而且此次緊縮政策的出臺也不出人意料2

3、007-03-17中國人民銀行中國人民銀行關于調整金融機構人民幣存貸款基準利率的通知銀發(fā)200779號自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)凸顯緊張氣氛，加息意在經(jīng)濟運行"減壓" ， 解決通脹隱患及信貸大漲2007-03-22商務部發(fā)布了2007年全國吸收外商投資工作指導性意見指出要采取有效措施，嚴格限制外商投資房地產(chǎn)2007-04-05中國人民銀行

4、上調存款準備金率上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由10%上調至10.5% 在流動性過剩的狀況下，當前使用存款準備金率的手段已漸成為央行的“常規(guī)武器”2007-04-29中國人民銀行上調存款準備金率決定從2007年5月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由10.5%上調至11% 隨著近年來的流動性過剩問題日益凸顯，央行自2006年起已頻繁使用這一貨幣工具2007-05-18中國人民銀行上調存貸款利率金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，調整后執(zhí)行3.06%的利率標準，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，調整后執(zhí)行6.

5、57%的利率標準 央行連出三拳，傳遞了一個強烈的信號，即央行認為當前存在著經(jīng)濟增長過熱的風險，必須加大宏觀調控的力度，這是近年來中國首次同時宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率2007-05-18中國人民銀行上調公積金存貸款利率個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點 央行連出三拳，傳遞一個強烈信號，即央行認為當前存在經(jīng)濟增長過熱的風險，必須加大宏觀調控力度，這是近10年中國首次同時上調存款準備金率和存貸款基準利率2007-05-21中國人民銀行上調存款準備金率從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，為11.5% 央行連出

6、三拳，傳遞了一個強烈的信號，即央行認為當前存在著經(jīng)濟增長過熱的風險，必須加大宏觀調控的力度，這是近年來中國首次同時宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率2007-06-11國家稅務總局關于取消部分地方稅行政審批項目的通知 取消房地產(chǎn)土地使用稅稅收減免的地方行政審批權限 房地產(chǎn)土地使用稅減免優(yōu)惠被取消，國家開始進一步對房地產(chǎn)行業(yè)進行調控2007-06-11商務部和國家外匯局聯(lián)合發(fā)布關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知外商投資內地房地產(chǎn)項目必須通過審批，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務部備案2007-07-20中國人民銀行上調存貸款利率中國人民銀行20

7、日決定，自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27%個百分點，有現(xiàn)行的6.57%提高到6.8%。2007-07-30中國人民銀行上調存款準備金率自2007年8月15日起，由之前的11.5%提高到12%2007-08-13國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見根據(jù)統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月房價漲幅7.5%，再創(chuàng)年內漲幅新高，房價不但沒有受調控有所收斂，反而愈加猛烈，除市場需求增長，土地供應缺乏等因素外，經(jīng)濟適用房、廉租房比例下降也是影響房價“高燒不退”的病因之一

8、。此次國務院公布了解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，正式拉開了重建與強化住房保障體系工作的大幕。北京，上海等地正積極響應，地方細則即將隨之-揭曉，住房保障體系將作為今后調控政策所強調的重點。2007-08-21中國人民銀行上調存貸款利率中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，有現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。2007-09-06中國人民銀行上調存款準備金率中國人民銀行決定從2007年9月25日起

9、，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由12%調整為12.5%。2007-09-14中國人民銀行上調存貸款利率中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.6%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。2007-09-28央行/銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知提高二套房貸款首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，對于囤房不售

10、的開發(fā)商將是致命的打擊。2007-09-28國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定“國有土地使用權”一律稱為“國有建設用地使用權”；將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”；將工業(yè)用地納入招拍掛范圍；規(guī)定土地出讓金第一次付清。2007-09-30國土資源部關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知根據(jù)此前關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，為保障低收入家庭住房，通知重申確保城市低收入家庭住房用地供應。2007-10-13中國人民銀行上調存款準備金率自2007年10月25日起

11、，由之前的12.5%上調到13%。2007-11-10中國人民銀行上調存款準備金率中國人民銀行10日宣布，決定從11月26日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2007-11-14財政部廉租住房保障資金管理辦法規(guī)范廉租房保障資金管理，提高廉租房保障資金使用效益。2007-11-19國土資源部、財政部土地儲備管理辦法土地儲備管理辦法的出臺對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。使土地儲備制度走的更好、更穩(wěn)，在土地市場調控中發(fā)揮更大作用。2007-11-27建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和統(tǒng)計局廉租住房保障辦法廉租住

12、房保障辦法的出臺促進我國廉租住房制度建設，逐步解決城市低收入家庭住房困難。2007-11-30建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局出臺經(jīng)濟適用房管理辦法經(jīng)濟適用房管理辦法的出臺對廣大老百姓所關心的經(jīng)濟適用房的功能定位、開發(fā)建設、銷售管理等進行了細致的規(guī)范。2007-12-11中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會上調存貸款利率2007年12月21日，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。2

13、007年房地產(chǎn)宏觀調控政策及其效果貫穿于2007年的調控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展20年來的“慣性”到2007年底，中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機炒作嚴重、房價飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制，百姓購房，再度進入觀望期。毫無疑問，2007年是房地產(chǎn)行業(yè)的一道分水嶺。而2007年政策出臺之密集、力度之大，也前所未有。（一)針對房地產(chǎn)市場的調控政策措施1.針對房地產(chǎn)開發(fā)領域的“一費二稅”調整政策。2007年1月17日出臺的關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知，從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為實打實的“清算制”，在房價高位運行、“且調且漲”的背景下

14、，2007年房地產(chǎn)稅費調控的大幕由此開啟。2.針對住房消費的調控。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會2007年9月27日聯(lián)合下發(fā)關于加強商業(yè)房地產(chǎn)信貸管理的通知。規(guī)定對己利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，首付比例不低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。對購房者心理預期已經(jīng)產(chǎn)生了一些影響。但由于各商業(yè)銀行對“第二套住房”的解釋不同，使這一政策的實際效果打了折扣，對抑制住房投資的切實效果有限。3.針對土地市場的調控。2007年1月22日，國土資源部下發(fā)了關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知，指出在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內，由國務院分批次

15、審批的農(nóng)用地轉用和土地征收，調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報。8月份，國土資源部、監(jiān)察部、財政部、建設部和審計署等五部委聯(lián)合發(fā)出關于開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作，對2005年1月1日至2007年12月31日期間供應的所有建設用地逐宗進行清理。10月9日，國土資源部發(fā)布招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定(39號令)，要求從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部王地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證。11月份剛剛完成的2007年度報國務院批準的城市建設用地審批結果中，2007年度經(jīng)國務院審批后，各地被核減

16、的申報用地面積占到了全部申報面積的31.81%。以上調控政策出臺的目的，是中央政府進一步強化了對土地的管理，有效阻止開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，確保18億畝的土地控制“紅線”。4.針對房地產(chǎn)市場秩序的調控。2007年1月22日，建設部、央行聯(lián)合發(fā)布關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構必須在銀行開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結算資金的存儲和劃轉，資金劃轉通過銀行轉賬方式進行，不得支取現(xiàn)金。3月份，由建設部會同國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務總局、國家發(fā)展改革委、工商總局等部門，聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治，強化房

17、地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。專項整治將從2007年3月到2008年3月。以上政策和專項整治的目的，是為了進一步整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范開發(fā)商、中介機構的市場行為。5.針對外資對房地產(chǎn)市場投資和炒作的調控。在2006年建設部出臺了關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見(建住房2006)171號文件)的基礎上，2007年3月22日，商務部發(fā)布了2007年全國吸收外商投資工作指導性意見，指出要采取有效措施，嚴格限制外商投資房地產(chǎn)。6月11日，商務部和國家外匯局聯(lián)合發(fā)布關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知

18、規(guī)定：外商投資內地房地產(chǎn)項目必須通過審批，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務部備案。其政策目的是限制外資買房、炒房，緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾。6.其它相關調控措施。關于住房建設規(guī)劃：3月22日，建設部發(fā)布關于各地落實住房建設規(guī)劃工作進展情況的通報通報了各地住房建設規(guī)劃落實進展情況。目的是強化各地的住房建設規(guī)劃。(二)住房保障政策的強化2007年8月，國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見發(fā)布(國發(fā)200724號)，第一次以國務院文件的形式強化了住房保障制度。明確了廉租房制度在住房保障體系中的重要地位，指出要把廉租房制度作為“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”。文件對住房保障的指導思想、目標、保障范圍、性質、標準、方式、資金來源、管理方式、特別要求等作了詳細的規(guī)定。24號文件不僅體現(xiàn)了以人為本和著力構建和諧社會的理念，重點解決低收入者的住房困難，實現(xiàn)居才有其屋，而且是對真正建立我國多層次的住房供應體系有重要意義。住房保障制度是對住房改革的深化，是對發(fā)展住房市場認識的深化。對于調控目前的房地產(chǎn)市場也有重要意義。即對于低收入者通過政府補貼和援助政策解決住房，而不是單純依靠市場解決。這部分人的住房得到初步解決，也有利于住房市場的發(fā)展和調控。各地方政府對住房保障更加重視。例如。北京市加大了住房保障政策研究