房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需繳納的稅種

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納稅種涉及的稅種有：一、   契稅：在購土地環(huán)節(jié)，按土地價款的3%5%繳納。（沈陽一般按4%繳納）二、   營業(yè)稅：在取得銷售收入及預售款時繳納按收入及預收款的5%繳納。三、   城建稅：按營業(yè)稅的7%繳納四、   教育費附加：按營業(yè)稅的3%繳納五、   地方教育費附加：按營業(yè)稅的1%繳納六、   印花稅：稅  目范    圍稅  率說   

2、0;明1.購銷合同包括供應、預購、采購、購銷、結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補償、易貨等合同按購銷金額0.3貼花2.加工承攬合同包括加工、定作、修繕、修理、印刷廣告、測繪、測試等合同按加工或承攬收入0.5貼花3.建設工程勘察設計合同包括勘察、設計合同按收取費用0.5貼花4.建筑安裝工程承包合同包括建筑、安裝工程承包合同按承包金額0.3貼花5.財產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等合同按租賃金額1貼花。稅額不足1元，按1元貼花6.貨物運輸合同包括民用航空運輸、鐵路運輸、海上運輸、內(nèi)河運輸、公路運輸和聯(lián)運合同按運輸費用0.5貼花單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花7.倉儲保管合同包括倉儲

3、、保管合同按倉儲保管費用1貼花倉單或棧單作為合同使用的，按合同貼花8.借款合同銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同按借款金額0.05貼花單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花9.財產(chǎn)保險合同包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同按保險費收入1貼花單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花10.技術(shù)合同包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務等合同按所載金額0.3貼花11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額0.5貼花12.營業(yè)賬簿生產(chǎn)、經(jīng)營用賬冊記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積的合計金額0.5貼花。其他賬簿按件貼花5元13.權(quán)利、許可證照包括

4、政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證按件貼花5元七、房產(chǎn)稅：1、從價：按原值減除10%-30%后乘以1.2%計算2、從租：按租金的12%計算八、土地使用稅： 新辦企業(yè)：繳納土地使用稅;以合同為準，在簽訂土地出讓合同之月的第二個月其起繳納土地使用稅：計算方法為：簽訂土地出讓合同的面積=（土地證面積）*地段價格/12個月=本月應繳納土地使用稅金額。開始銷售后土地稅用稅計算如下：本月剩余面積/總面積*土地證面積*地段價/12=當月應納土地使用稅金額。已銷售房產(chǎn)所占面積不繳土地使用稅了。注意：*人防工程面積-要減除不納土地使用稅九、  

5、土地增值稅： 相關文件：最新國稅發(fā)（2009年91號）土地增值稅在取得收入時或預售款時預繳按收入的0.5%4%預繳具體稅率由所在稅務局定，一般是按預收款及收入的1%預繳。房屋售完后清算，多退少補。增值率不超過20%免征土地增值稅。清算時按以下步驟計算：1、        計算增值額增值額=收入額扣除項目金額2、        計算增值率增值率=增值額/扣除項目金額3、        確定

6、適用稅率：依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4、        依據(jù)適用稅率計算應納稅額應納稅額=增值額*適用稅率扣除項目*速算扣除系數(shù)扣除項目內(nèi)容：1、        取得土地使用權(quán)所支付的金額2、        開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）允許按實際發(fā)生數(shù)扣除，主要包括：土地征用及拆遷補償前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費等。3

7、、        開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。4、        對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5%以內(nèi)計算扣除。5、        對于利息支出，分兩種情

8、況確定扣除：凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但是最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”的計算方法是，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定。6、        上述規(guī)定的具體含義時：納稅人能夠直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機

9、構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)此外財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中的利息支出的計算問題做了兩點專門規(guī)定; 一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 與轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有關的稅金：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅

10、、印花稅、城建稅，教育附加費也可視同稅金扣除。 財政部確定的其他扣除項目：a)      對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除。b)      但是，對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，在計算應納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，繳納的有關費用、以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。c)      對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費

11、用，可以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。具體地，如果代收費用計入房價向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)所取得的收入計稅；相應的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅；相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。土地增值稅實行四級超率累進稅率：1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。3、增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除金額的200

12、%的部分，稅率為：50%4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，是稅率為60%。 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算。具體公式如下：（一）、增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額*30%（二）、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額*40%扣除項目金額*5%（三）、增值額超過扣除項目金額100%，為超過200%的土地增值稅稅額=增值額*50%扣除項目金額*15%（四）、增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額*60%扣除項目金額*35%公式中的5%、15%，35%為速算扣除系數(shù)。其他事項：根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應在按照下例程序辦理納稅手續(xù)：一、納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。二、納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。第十六條；納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的