資本化率確定幾種方法

1、GB/T502911999）規(guī)定了資本化率的四種確定方法：1 市場(chǎng)提取法：搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。3復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R=MRm十（1-M）Re（535）式中R資本化率（%）；M貸款價(jià)值比率（），抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的

2、比率；Rm-抵押貸款資本化率（），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re-自有資本要求的正常收益率（）。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。二城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）規(guī)定了土地還原利率三種確定方法：1 土地純收益與價(jià)格比率法：選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或一年期定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)

3、發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。3投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各類相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。此外，國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）規(guī)定，還原利率不得低于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。三從國(guó)家有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范和規(guī)定中，可以看出：1 市場(chǎng)提取法和土地純收益與價(jià)格比率法，也就是所謂的租售價(jià)比法，都是確定資本化率（還原利率）的第一選擇，她更具有市場(chǎng)性和客觀性；2 如果用利率確定資本化率，所使用利率都是一年期國(guó)債利率或一年期定期存款年利率，或者

4、5年期存款年利率，而根本沒有涉及貸款年利率的問題。3 .如果利用收益確定資本化率，中間所涉及到的收益率是自有資本要求的正常收益率，我們認(rèn)為，自有資本只要高于存款利率就可以認(rèn)為是要求的正常收益率。4 .投資收益率排序插入法中，也明確規(guī)定要考慮收益和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，按照收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，來(lái)確定資本化率。四.根據(jù)以上分析，回答你的問題:1 .可以采用低于同期貸款利率的市場(chǎng)收益率作為資本化率。2 .市場(chǎng)提取的收益率作為資本化率是一個(gè)現(xiàn)時(shí)的或歷史的數(shù)據(jù)。基于某種意義，對(duì)于將來(lái)來(lái)說，它是資本化率；對(duì)于歷史來(lái)說，它是折現(xiàn)率。兩者并不絕對(duì)矛盾。當(dāng)然，從理論上講，由于將來(lái)的不可預(yù)測(cè)性，需要考慮一定的修正，這是可

5、以理解的，但是如何修正才比不修正更科學(xué)呢？恐怕在目前經(jīng)濟(jì)狀況下是很難解決的。1月份徐州房?jī)r(jià)漲幅比全國(guó)低3.2個(gè)百分點(diǎn)、2月份低3.7個(gè)百分點(diǎn)、3月份低4.1個(gè)百分點(diǎn)，4月份低4.9個(gè)百分點(diǎn)，5月份低5.2個(gè)百分點(diǎn),6月份低4.9個(gè)百分點(diǎn),7月份低4.5個(gè)百分點(diǎn),8月份低3.2個(gè)百分點(diǎn),9月份低2.3個(gè)百分點(diǎn),10月份低1.3個(gè)百分2010年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)，自5月份以來(lái)連續(xù)4個(gè)月下滑；環(huán)比與上月持平。二0。8年S月到二。10年匕月全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)為）房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比指數(shù)房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比指數(shù)一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況1-8月，

6、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資28355億元，同比增長(zhǎng)36.7%,其中，商品住宅投資19876億元，同比增長(zhǎng)33.9%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。8月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資4490億元，同比增長(zhǎng)34.1%。1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積33.92億平方米，同比增長(zhǎng)29.1%;房屋新開工面積10.48億平方米，同比增長(zhǎng)66.1%;房屋竣工面積3.23億平方米，同比增長(zhǎng)10.7%,其中，住宅竣工面積2.62億平方米，增長(zhǎng)8.8%。1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積25691萬(wàn)平方米，同比增37.9%,土地購(gòu)置費(fèi)6017億元，同比增長(zhǎng)84.3%8月當(dāng)月，房屋新開工面積1.27億平方米

7、，同比增長(zhǎng)55.8%；房屋竣工面積3744萬(wàn)平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面積3086萬(wàn)平方米，下降2.1%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3944萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.8%，土地購(gòu)置費(fèi)963億元，增長(zhǎng)66.2%。二、商品房銷售情況1-8月，全國(guó)商品房銷售面積5.27億平方米，同比增長(zhǎng)6.7%，增幅比1-7月回落3.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)4.1%，辦公樓增長(zhǎng)30.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)33.3%。1-8月，商品房銷售額2.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增幅比1-7月回落4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)7.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)56.5%和47.

8、7%。8月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積6886萬(wàn)平方米，同比下降10.1%；全國(guó)商品房銷售額3533億元，同比下降8.6%。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源44363億元，同比增長(zhǎng)35.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8460億元，增長(zhǎng)27.8%；利用外資369億元，增長(zhǎng)23.9%；企業(yè)自籌資金16628億元，增長(zhǎng)50.7%；其他資金18906億元，增長(zhǎng)26.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10637億元，增長(zhǎng)22.1%；個(gè)人按揭貸款5745億元，增長(zhǎng)27.5%。四、70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷

9、售價(jià)格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。8月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲11.7%，漲幅比7月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲13.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%。與上月相比，商品住宅銷售價(jià)格、普通住宅銷售價(jià)格和高檔住宅銷售價(jià)格均與上月持平，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。8月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅比7月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，7月份則是下降0.1%。五、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為104.11，比7月份回落0.60點(diǎn)，比去年同期提高4.03點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景例費(fèi)趨勢(shì)UK3 啦-ffi -11111-111111-11-詡娟旬也曬* m 1A用UR吟001的：咽詡3時(shí)函 t月明從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.89,比7月份回落0.34點(diǎn)，比去年同期提高7.14點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類指數(shù)為109.74,比7月份