購物中心運營模式及管理原則

1、購物中心運營模式及管理原則購物中心的開發(fā)運營正如這句話所說，容江山容易守江山難！”，一個購物中心建起來不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）的核心所在?，F(xiàn)代購物中心管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。購物中心運營模式分析與選擇購物中心經(jīng)營方式基本有自營、聯(lián)營、租賃三種。購物中心經(jīng)營方式的確定是零售精細化管理的要求。自營、聯(lián)營、租賃三種方式，都按照自己的特點，在購物中心各自的范圍中發(fā)揮自己的作用。租賃-初期:現(xiàn)在消費者已經(jīng)不僅僅滿足于購物，而是需要多層次的購物享受。數(shù)據(jù)顯示，目前中國在建購物中心規(guī)模居全球首位。為了滿足顧客

2、多樣性的需求，傳統(tǒng)百貨企業(yè)也逐漸向覆蓋百貨、超市和娛樂等業(yè)態(tài)的購物中心進行轉(zhuǎn)型。很多老百貨也重新定位購物中心式百貨店”進行升級調(diào)整聯(lián)營-成熟期:購物中心在步入成熟時期，最好的選擇是聯(lián)營！應為成熟，所以是豐收期到來了，這時候需要分擔的是利潤，傳統(tǒng)百貨的核心問題，在此刻表現(xiàn)得比較突出，就是坪效！試想，如果此時，也就是黃金時期（一般持續(xù)3-5年）還是租賃形式，那么在沒有很好的確定租金價位的前提下，將流失掉利潤！自營：采用購物中心自營經(jīng)營方式的商戶一般是購物中心的核心主力零售店。購物中心是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，在零售業(yè)精細化管理的市場狀況下，商戶加強對經(jīng)營的控制力度，無可厚非，這也是零售業(yè)核心

3、主力店主要靠自營經(jīng)營的主要原因。另外，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，因此在招商條件上一般放得較寬，造成核心主力零售店提成或租金收入偏低。聯(lián)營為主，租賃為輔：聯(lián)營為主，租賃為輔是購物中心經(jīng)營方式中主要針對非主力零售商招商的對策。這樣可以提高購物中心的提成與租金收入，并且有利于購物中心對發(fā)展商的整體控制力度。并且購物中心與商戶聯(lián)營，能幫助小商戶發(fā)展壯大，對創(chuàng)造購物中心未來的特色品牌有很大的幫助。購物中心盈利模式解析A.整體經(jīng)營收益:整體經(jīng)營收益包括三個部分：一是購物中心的經(jīng)營收益，主要是租金收人；二是購物中心的增值收益,主要是物業(yè)的增值收入；三是周邊土地和物業(yè)的增值收益，以及周邊土地和物

4、業(yè)的增值對購物中心的整體價值提升收益。商業(yè)地產(chǎn)以整體開發(fā)、整體經(jīng)營為最佳盈利模式。B.出售物業(yè)收益:開發(fā)商在項目一建成就整體出售的話，很難得到理想的增值收益，所以不是在特殊的情況下，開發(fā)商不宜采取第二種方式。購物中心管理模式：統(tǒng)一經(jīng)營管理UW1T7R統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。統(tǒng)一招商”是統(tǒng)一招商管理”成功與否的關鍵統(tǒng)一招商簡單而言即按照制定的招商準則，購物中心的商業(yè)管理公司嚴格審核、統(tǒng)一招

5、商，并對所有招來的商戶進行統(tǒng)一管理。其實統(tǒng)一招商并不難，難的是如何招商以及對商戶如何管理。所以，設計一個合理的、符合實際的招商管理基本原則，又是統(tǒng)一招商管理”成功與否的關鍵。統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益由于目前購物中心競爭激烈，為吸引購物者光顧，打折降價的促銷競爭手段日益水漲船高。一般地，管理公司都會為購物中心策劃好1年365天內(nèi)的天天營銷計劃，所謂大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。統(tǒng)一收銀管理，較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的

6、協(xié)調(diào)和合作購物中心都設立有由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有：指導項目即培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排;協(xié)調(diào)項目即協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關系，增進經(jīng)營者之間合作；服務項目即行政事務管理；監(jiān)督項目即維護購物中心的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水、電、氣、熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。購物中心運營管理的五個要點1、營造舒適的購物環(huán)境這是指最基本的硬件維護

7、及管理。購物中心管理團隊必需為顧客締造一個安全、衛(wèi)生、照明度適中兼空氣流通的購物環(huán)境，方能讓顧客盡享購物之樂。2、加強業(yè)主及商戶之間的溝通作為業(yè)主和商戶之間的主要橋梁，購物中心管理團隊應定期向商戶搜集對購物中心的意見，深入了解他們的需求。這些意見可能屬于硬件方面，如照明不足、購物中心溫度過高/過低等；又或是整體購物中心人流不足，希望可藉推廣來吸引消費者前來等。管理團隊在整合各商戶的反饋并加以分析后，便可向業(yè)主提出改善方案，并貫徹執(zhí)行，務求為商戶提供一個有利的營商環(huán)境。3、定期檢討商戶組合物業(yè)檔次定位購物中心管理團隊應密切留意市場變化，掌握商戶的營銷狀況，增加受消費者歡迎的店鋪，以提升購物中心的

8、市場價值。要衡量商戶業(yè)績的好壞及受歡迎程度，管理團隊先需為各行業(yè)類別制定一個參考基準。該基準可以商戶前一年的營業(yè)額或其它類似檔次的購物中心中取得參考。根據(jù)該基準作分析比較，各商戶的營業(yè)狀況便能一目了然。對于業(yè)績有所改善或較同業(yè)理想的商戶，管理團隊可進一步探討其成功之道，作為借鏡。對于營業(yè)額未如理想的商戶，則有需要探討個中原因，并提出改善建議。在商戶續(xù)租或商鋪招租的時候，這些業(yè)績評核資料也極為重要。對于一些營業(yè)額長期低于標準的商戶，購物中心管理團隊有必要研究是否讓該商戶續(xù)租。被潮流或消費者品味改變等市場因素而拖垮的商戶，管理團隊有責任為業(yè)主物色較有號召力的行業(yè)或品牌取而代之，為購物中心注入新動力

9、，為整個購物環(huán)境增添朝氣。另一方面，管理團隊亦需要定期比較購物中心整體的營業(yè)額，并因應消費潮流的改變而考慮是否需要重新厘定比對基準。必要時，更可向業(yè)主提出提升購物中心檔次及定位的建議，務求提高其競爭力。以香港皇室堡購物中心為例，因應消費市場日趨年輕化，原來位于該購物中心地面的西武百貨及地庫之百佳超級市場將不獲續(xù)租，購物中心將被翻新成為年青人購物點，把鋪面拆細出租予大型年青人連鎖店商戶。另外，九龍尖沙嘴廣東道的大業(yè)主九龍倉集團亦隨著訪港旅客人數(shù)上升，零售市道蓬勃發(fā)展，而把該處重新定位為高檔購物地段，并展開擴闊行人路、加建樹木等工程，積極引入名牌商戶，包括連卡佛及HERMES等。像廣東道這樣的大變

10、身，需要長時間的策劃，而在招覽租戶時，商戶的品牌檔次能否配合整個地段的高檔形象，比其予租能力更為重要。4、推廣活動刺激人流購物中心可按照其顧客性質(zhì)及需求而舉辦不同類型的推廣活動，一方面可提高購物中心的知名度，吸引人流，亦可突出購物中心的形象。這些活動可分為兩大類:單一性活動這類活動通常是不定期的，時間性較短，可能是一天，或數(shù)小時。雖然這類活動為購物中心帶來的效益較為短暫，但成本較低，對提升購物中心的歡樂/節(jié)日氣氛有一定幫助。例子包括時裝表演、歌星演唱、鋼琴演奏、全港性的BB爬行大賽及模特兒選舉，甚至是圣誕及新年前夕舉辦的各項倒數(shù)活動等。主題活動這類活動舉行的時間較長，相對單一性推廣活動而言，更

11、能吸引其它商圈的人士前來參觀，為購物中心帶來更持久及可觀的收益。以位于港島區(qū)的太古城中心為例，今年暑假便舉辦了哈爾濱冰燈節(jié)，共展出十六組冰雕，包括紫禁城、08年北京奧運五環(huán)、神舟六號及冰屋等，同時亦建造了冰滑梯讓參觀者一嘗冰滑梯的滋味。冰燈節(jié)舉行期間，每天都吸引不少市民一家大小前往參觀，購物中心人流暢旺。另一個例子，便是以直播世界杯賽事催谷人流的觀塘APM購物中心。該購物中心于世界杯期間，不但以大電視免費直播各場賽事，同時亦舉辦各式各樣活動，甚至為顧客提供沐浴設施及睡袋等。結(jié)果購物中心該月份的人流超過880萬人次，較平日增加四成，生意額則較平日增長兩成半至港幣2.5億元，其中運動用品店鋪的生意額上升兩成，餐飲店上升三成，影音產(chǎn)品店上升兩成半。5、財務預算及管理健全及穩(wěn)健的財務管理及預算是購物中心營運的基礎。購物中心必需具備一定的流動現(xiàn)金，方可確保日常運作及所有推廣活動能暢順進行，而精確的財務預算亦可作為購物中心未來的營運策略的參考。為了維持購物中心的市場價值和營運性，管理團隊有必要以市場走勢及消費者需求和品味為基礎，為業(yè)主提供各種改善購物中心營運