2011年房地產(chǎn)估價師案例與分析考點資料27

1、3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）某估價公司于2004年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2005年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因？（二）某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉讓給某集團改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房

2、地產(chǎn)權證，該廠房為框架結構，建筑面積為6000mJ竣工日期為1996年5月。現(xiàn)委托某估價公司評估其轉讓價格，請問該估價公司應搜集哪些資料？（三）商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000m2,土地使用年限為40年，從1996年5月18日起計。該商場1層至4層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；5層至6層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評估該商場帶租約出售的價格，應優(yōu)先選用哪兩種估價方法，并寫出估價技術路線。二、單項選擇題（共5小題，每小題4分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題

3、紙各小題相應的括號內）（一）張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2,租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。1 在2006年10月時，張某的權益價格為（）。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.乘U余3年租期的月租金為180元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值來源建設工程教育網(wǎng)答案：一、問答題（一）答1抵押貸款時點為2004年

4、8月1日，拍賣的時間為2005年10月1日，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化；22004年估價的目的是抵押貸款評估，這與2005年拍賣目的的價格僅就評估目的而言，兩個價格不具可比性。3由于未來市場變化風險和短期強制變現(xiàn)因素，拍賣成交價會低于公開市場價值；4房地產(chǎn)拍賣所得扣除所有稅費后價格會低于公開市場價值；：5銀行按估價值的八成貸款給業(yè)主，放貨比例偏高，對風險考慮不夠或對風險防范意識不強；6如果估價公司當時的估價結果是客觀合理的，就沒有賠償責任。來源建設工程教育網(wǎng)（二）答：1對該地區(qū)房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；2有關估價對象的實物、權益、區(qū)位等資料，重點是土地性

5、質、使用年限和現(xiàn)用途等；3了解城市規(guī)劃是否允許該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途；4如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途，需了解商業(yè)用途下類似房地產(chǎn)的租金、售價等資料；5改變用途所需投入的改建費用等資料；6如是劃撥土地，還需要收集應補交的土地使用權出讓金、土地收益金標準等資料。7如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途，還要收集由工業(yè)用途變更為商業(yè)用途應補交的土地使用權出讓金數(shù)額。（還需詳細說明成本法或市場法評估所需收集資料，建議對照理論教材404405頁內容進行細化和規(guī)范）（三）答：1應優(yōu)先選用的估價方法是：收益法和市場法；2因商場屬于收益性房地產(chǎn)，應選用收益法作為其中一種估價方法；3在市場交易實例比較多的情況下，應選

6、擇市場法為另一種估價方法；4在兩種方法估價中均應考慮租約租金對商場價格的影響：有租約的租金收入用租金收入，租約期滿后的租金收入用客觀租金，現(xiàn)空置部分也要計客觀租金收入；5將兩種方法的估價結果綜合，確定最終估價值。（最好再詳細說明一下兩種方法的估價技術路線）來源建設工程教育網(wǎng)、單項選擇題1C解析：D項是實際成交價格而不是客觀市場價格。2在2006年10月時，王某的權益價格為（）。A.乘U余3年租期、月租金為200元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.乘U余3年租期、月租金為180元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面

7、剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/itf條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和3.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000/元itf,建筑面積為500itf,首付款比例為20%則該店面帶債務轉讓的價格應為（）。來源建設工程教育網(wǎng)A20%的首付款，加上該首付款2年的利息B20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和D2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在估價時點的本息值，

8、減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和（二）某住宅小區(qū)內的一條道路兩側建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結束。4以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業(yè)用房價格的影響結果為（）。A.市場價格上升來源建設工程教育網(wǎng)B.市場價格下降C.市場價格不變D.市場價格變化不確定5以上道路狀況變化對位于該道路兩側住宅用房價格的影響結果為（）。A.市場價格上升B.市場價格下降C.市場價格不變D.市場價格變化不確定620

9、06年9月需對臨該道路的底層商業(yè)用房市場價格進行評估，估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應超過（）。A6個月B9個月C1年D2年答案：2 D3 C解析：D項計算出的是實際價格而不是市場價格。4 D5 B解析：對于大多數(shù)居住用戶或者說對于居住性質房屋來說，高架路的開通弊大于利。6 A解析：高架路的開通對底層商業(yè)用房來說是個重要的區(qū)域影響因素。情感語錄1 .愛情合適就好，不要委屈將就，只要隨意，彼此之間不要太大壓力2 .時間會把最正確的人帶到你身邊，在此之前，你要做的，是好好的照顧自己3 .女人的眼淚是最無用的液體，但你讓女人流淚說明你很無

10、用4 .總有一天，你會遇上那個人，陪你看日出，直到你的人生落幕5 .最美的感動是我以為人去樓空的時候你依然在6 .我莫名其妙的地笑了，原來只因為想到了你7 .會離開的都是廢品，能搶走的都是垃圾8 .其實你不知道，如果可以，我愿意把整顆心都刻滿你的名字9 .女人誰不愿意青春永駐，但我愿意用來換一個疼我的你10 .我們和好吧，我想和你拌嘴吵架，想鬧小脾氣，想為了你哭鼻子，我想你了11 .如此情深，卻難以啟齒。其實你若真愛一個人，內心酸澀，反而會說不出話來12 .生命中有一些人與我們擦肩了，卻來不及遇見；遇見了，卻來不及相識；相識了，卻來不及熟悉，卻還要是再見13 .對自己好點，因為一輩子不長；對身邊的人好點，因為下輩子不一定能遇見14 .世上總有一顆心在期待、呼喚著另一顆心15 .離開之后，我想你不要忘記一件事：不要忘記想念我。想念我的時候，不要忘記我也在想念你16 .有一種緣分叫鐘情，有一種感覺叫曾