(房地產(chǎn))評(píng)估報(bào)告模板

1、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱:所有的位于自流井區(qū)南湖生態(tài)城東方威尼斯（一期）7棟的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)作業(yè)日期：2013年1月5日-2012年1月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào):川房評(píng)二字2013第001號(hào)目 錄 一、致估價(jià)委托人函3 二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明4 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7（一)估價(jià)委托人(二）估價(jià)機(jī)構(gòu)(三)估價(jià)目的（四）估價(jià)對(duì)象（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七)估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二)估價(jià)作業(yè)日期(十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(十四）變現(xiàn)能力分析（十五

2、）風(fēng)險(xiǎn)提示 五、附件 18致 委 托 方 函：受你的委托，我們對(duì)你所屬的位于自流井區(qū)南湖生態(tài)城D10-1地塊的房地產(chǎn)共1套，房屋建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu),總建筑面積為446。87 m2，房屋總層數(shù)4層，其中地上3層，地下1層.商品房買賣合同備案號(hào)為201210100000322(尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證）的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年1月5日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。在整個(gè)估價(jià)過程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、成本法、

3、市場(chǎng)法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)人員經(jīng)過實(shí)地查勘和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為3,181,700.00元人民幣（人民幣叁佰壹拾捌萬壹仟柒百元整),估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為3，181,700.00元人民幣元（人民幣叁佰壹拾捌萬壹仟柒百元整）.詳細(xì)情況見下表：序號(hào)結(jié)構(gòu)所在層數(shù)建筑面積（M2）用 途商品房買賣合同備案號(hào)房地產(chǎn)價(jià)值（元）1鋼混合1-3446。87別墅2012101000003223，181,700.00合計(jì)446。873,181,700。00 房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司法定代表人： 2013年1月18日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明： 1.我們?cè)诖ǚ吭u(píng)二字2013第

4、001號(hào)“自流井區(qū)南湖生態(tài)城D101地塊的房地產(chǎn)共1套”房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的; 2。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制； 3。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害或偏見； 4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告； 5.我所在估價(jià)中,由、陳鋼對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘； 6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助；7。報(bào)告使用人應(yīng)嚴(yán)格按照本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”部分所載明的內(nèi)容應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告，

5、否則由此引起的后果與本所和估價(jià)人員無關(guān).注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)號(hào)5120060014）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：(注冊(cè)號(hào)5120040120） 2013年1月18日估價(jià)的假設(shè)和限制條件(一)本報(bào)告假設(shè)前提條件1、假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合中華人民共和國物權(quán)法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法設(shè)置抵押的有關(guān)規(guī)定。2、估價(jià)對(duì)象應(yīng)以保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)實(shí)際用途為估價(jià)對(duì)象合法的最高最佳使用用途為估價(jià)前提。3、房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)估價(jià)對(duì)象擁有合法的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán).4、本報(bào)告所采用的建筑面積或土地面積以商品房買賣合同載明的面積，以及 “房地產(chǎn)評(píng)估委托書"為依據(jù),我們對(duì)該等數(shù)據(jù)未實(shí)測(cè).若與房產(chǎn)管理部門實(shí)際測(cè)量的面積不

6、符，需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值！5、委托方尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，本次評(píng)估以委托方提供的商品房買賣合同復(fù)印件為估價(jià)前提。6、我公司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象由委托方有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新估價(jià);估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，未進(jìn)行建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次估價(jià)假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題.7、本估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。特別提請(qǐng)報(bào)告使用人注意!（二）本報(bào)告限制條件1、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)建筑面積和房地產(chǎn)權(quán)屬狀況是根據(jù)委托方提供的商品房買賣合同復(fù)印件登記情況為依據(jù),我們無法確保本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的建筑面積和房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與商品房買賣合同中所記載的

7、無差異,故本報(bào)告不能作為確定估價(jià)對(duì)象權(quán)屬和面積的依據(jù)。2、本估價(jià)結(jié)果包括房地產(chǎn)(含附屬設(shè)備設(shè)施）及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。附屬的設(shè)施設(shè)備若與房地產(chǎn)割離處置，本估價(jià)結(jié)果無效.3、委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價(jià)分析和結(jié)論，因此委托方應(yīng)對(duì)提供資料和陳述情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé);因其失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我們未對(duì)委托方提供的法定優(yōu)先受償款項(xiàng)等情況的說明中相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)，若委托方承諾事項(xiàng)不實(shí)，造成估價(jià)師判定的法定優(yōu)先受償款有誤，應(yīng)調(diào)整估價(jià)結(jié)果或重新委托評(píng)估.4、本報(bào)告有效期為一年（即2013年1月18日至2014

8、年1月17日）.本報(bào)告有效期內(nèi)若國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)前提條件發(fā)生重大變動(dòng),且這些變動(dòng)會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無效，應(yīng)重新委托評(píng)估.5、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因打印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。否則，報(bào)告誤差部分無效。6、本報(bào)告有效期內(nèi)，為確定之評(píng)估目的服務(wù)，不得用于其他目的。未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本報(bào)告書的全部或部分內(nèi)容不得向委托方和評(píng)估報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得發(fā)表于任何公開媒體。7、本報(bào)告書應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)證一并使用方才有效，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅對(duì)正確使用本報(bào)告者負(fù)責(zé).8、本報(bào)告書由“致委托方函”、“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲

9、明”、“估價(jià)假設(shè)和限制條件"、“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“附件”構(gòu)成完整的估價(jià)報(bào)告。報(bào)告使用人應(yīng)嚴(yán)格按照本估價(jià)報(bào)告全部完整地應(yīng)用,我們不對(duì)任何割裂使用的應(yīng)用行為負(fù)責(zé)。否則由此引起的后果與本公司和估價(jià)人員無關(guān)。本報(bào)告經(jīng)法定代表人簽章，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個(gè)整體時(shí)有效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告1、 估價(jià)委托人:名稱：住所：省自貢市自流井區(qū)高山井三支路83號(hào)附2號(hào)身份證號(hào)、估價(jià)機(jī)構(gòu):房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司名稱：房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司住所：法定代表人：資質(zhì)等級(jí)： 證書編號(hào)：聯(lián)系電話:三、估價(jià)對(duì)象及概況1、估價(jià)對(duì)象根據(jù)委托方提供的資料，本次估價(jià)對(duì)象

10、為位于自流井區(qū)南湖生態(tài)城D10-1地塊的房地產(chǎn)共1套，房屋建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積為446。87 m2，房屋總層數(shù)4層，商品房買賣合同備案號(hào)為201210100000322(尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證），商品房出賣人為泰豐集團(tuán)有限公司,房屋所在小區(qū)為“泰豐.東方威尼斯（一期)”,棟號(hào)為7,房屋編號(hào)為-1/33，房屋用途為別墅.估價(jià)對(duì)象占用土地為尚未分割大證，證號(hào)為自國用(2010）第012002號(hào)，土地使用權(quán)總面積為75187.76 m2（土地尚未分割，分?jǐn)偯娣e尚無法確定），土地使用權(quán)終止日期為2080年1月26日.估價(jià)對(duì)象為委托方用于住宅用房，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象處于裝修當(dāng)中。 2、房地產(chǎn)權(quán)

11、狀況估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為。商品房買賣合同備案號(hào)為201210100000322（尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證），商品房出賣人為泰豐集團(tuán)有限公司，房屋所在小區(qū)為“泰豐。東方威尼斯（一期）”，棟號(hào)為7,房屋編號(hào)為-1/33，房屋用途為別墅。估價(jià)對(duì)象占用土地為尚未分割大證,證號(hào)為自國用（2010）第012002號(hào),土地使用權(quán)總面積為75187.76 m2（土地尚未分割，分?jǐn)偯娣e尚無法確定)，土地使用權(quán)終止日期為2080年1月26日。 3、建筑物概況 委估房地產(chǎn)位于自流井區(qū)南湖生態(tài)城D101地塊的房地產(chǎn)共1套，建造于2012年，房屋建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu),總建筑面積為446.87 m2，房屋總層數(shù)4層。建筑物外

12、墻-1樓部分為仿古紅磚，13樓外墻漆。房屋室內(nèi)正在裝修，房屋周邊有防護(hù)欄。4、地理位置與周圍環(huán)境委估房地產(chǎn)位于自流井區(qū)南湖生態(tài)城D-10-1地塊,位于南湖東方威尼斯小區(qū)大門旁，南臨南湖公園,與自貢市老年大學(xué)隔公路相望.集辦公、購物、娛樂、醫(yī)療、教育等各類生活配套設(shè)施，現(xiàn)已經(jīng)形成較成熟的住宅區(qū)。區(qū)域內(nèi)學(xué)校有匯東實(shí)驗(yàn)學(xué)校南湖分校、自貢老年大學(xué)。醫(yī)院有自貢市第四人民醫(yī)院匯東醫(yī)院等。銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、自貢市商業(yè)銀行、樂山商業(yè)銀行等.公共交通有32、35、40、等多路公交車直達(dá)該地。該區(qū)域在配套設(shè)施方面較為完善,人流、物流匯集，商機(jī)較好。 自貢市匯東路是自貢市自流井區(qū)的新城區(qū)，位于整個(gè)

13、城市南部，而估價(jià)對(duì)象又位于新城的東南部。四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 根據(jù)委托要求，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年1月5日。六、價(jià)值定義估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所評(píng)估出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款.七、估價(jià)依據(jù)1。 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)委托書；2. 商品房買賣合同；3.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；4。中華人民共和國擔(dān)保法；5。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）；6.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見

14、7。估價(jià)人員調(diào)查收集的自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，動(dòng)態(tài)及相關(guān)政策、文件等；8.估價(jià)人員實(shí)地查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料；9.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等數(shù)據(jù)資料。 八、估價(jià)原則 本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循的以下原則： 1.合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法使用，合法處分為前提進(jìn)行估價(jià)。 2。最高最佳原則：經(jīng)過對(duì)估價(jià)對(duì)象的充分合理的論證，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下，選取能使估價(jià)對(duì)象達(dá)到用途最佳、價(jià)格最高的利用形式作為估價(jià)的前提. 3。替代原則：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，具有相同使用價(jià)格和質(zhì)量的物品，其價(jià)格應(yīng)趨于一致，同樣的，具有相同或相似區(qū)域、位置和相同用途、容積率的房地產(chǎn)，其價(jià)

15、格也應(yīng)趨于一致.即估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同類條件下的正常價(jià)格。4.獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上,評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。最高行為準(zhǔn)則，基本原則，不應(yīng)該和普適技術(shù)原則放到一起,應(yīng)放到最前面。本估價(jià)報(bào)告原則比較全，因?yàn)榈盅海€有特殊原則.5.替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí),價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí),商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所

16、牽制。換言之,具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致.6.謹(jǐn)慎原則在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí),應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。九、估價(jià)方法 1。估價(jià)方法的選用房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。估價(jià)方法的選用應(yīng)按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,本次估價(jià)根據(jù)自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估

17、價(jià)。市場(chǎng)比較法是指根據(jù)替代原則,將同一供求圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與委估房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。此方法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、最直觀、適用性最廣的估價(jià)方法。因此，我們選用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。收益法是將估價(jià)對(duì)象未來若干年的純收益通過一定的資本化率將其還原成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值的一種方法。此方法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)對(duì)象屬于別墅，所在區(qū)域出租的交易案例少,且該類交易一般不公開，難以獲取其交易情況收益租金,故不選取此種方法。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以

18、此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)對(duì)象為別墅，現(xiàn)行國家土地政策很難獲得批準(zhǔn)建設(shè),因而造成別墅市場(chǎng)價(jià)格一般高于普通住宅價(jià)格，個(gè)別地方甚至高出50%80%，如果采用成本法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值,偏離市場(chǎng)價(jià)格太大，不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值,故不選取此種方法。2。估價(jià)方法的具體思路 （1）以市場(chǎng)比較法求取委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),依據(jù)替代原則，估價(jià)人員通過充分市場(chǎng)調(diào)查,收集三個(gè)與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)相同、用途相似的同區(qū)域內(nèi)交易案例，與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較分析，從而確定修正系數(shù)，分別求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，再采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的公允市場(chǎng)價(jià)格.（2）以收益法求取委估

19、房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，基于預(yù)期原理，估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查，確定委估對(duì)象的客觀租賃收入，再估算其客觀租賃支出,從而求取年凈收益，再根據(jù)估價(jià)對(duì)象的剩余收益年限，按一定的資本化率，將其凈收益再還原為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格。 （3)估價(jià)結(jié)果的確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的具體位置及維護(hù)保養(yǎng)狀況，市場(chǎng)發(fā)育程度，本次估價(jià)取市場(chǎng)比較法計(jì)算出的估價(jià)結(jié)果求出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果本次估價(jià)結(jié)果根據(jù)上述估價(jià)結(jié)果的確定方法，以市場(chǎng)比較法計(jì)算出的估價(jià)結(jié)果求出委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的最終評(píng)估價(jià)值。經(jīng)估價(jià)，估價(jià)對(duì)象在滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下，最終確定上述委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)于2013年1月5日的公開市場(chǎng)價(jià)

20、格為3,181,700。00元人民幣（佰元以下取整），大寫：叁佰壹拾捌萬壹仟柒佰元整,估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為3,181,700.00元人民幣(佰元以下取整),大寫:叁佰壹拾捌萬壹仟柒佰元整.詳細(xì)情況見下表：序號(hào)結(jié)構(gòu)所在層數(shù)建筑面積（M2）用 途商品房買賣合同備案號(hào)房地產(chǎn)價(jià)值(元)1鋼混合13446。87別墅2012101000003223,181，700。00合計(jì)446。873，181，700.00十一、估價(jià)人員：（估價(jià)師）、（估價(jià)師)十二、估價(jià)作業(yè)日期：2013年1月5日-2013年1月18日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 本估價(jià)報(bào)告有效期為一年，2013年1月18日至2014年1月17日止，期

21、滿自動(dòng)失效。十四、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、估價(jià)對(duì)象通用性估價(jià)對(duì)象為的別墅住宅，其法定用途為別墅，其實(shí)際用途為別墅,建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，其平面布局規(guī)整，作為別墅使用較好；2、估價(jià)對(duì)象獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看,估價(jià)對(duì)象不易分割使用，不宜分割轉(zhuǎn)讓； 3、變現(xiàn)可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度根據(jù)對(duì)近年來房地產(chǎn)處置時(shí)的變現(xiàn)價(jià)格的分析,估價(jià)對(duì)象自貢市該類房地產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格大約為評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值（假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下)的5070%范圍內(nèi).4、變現(xiàn)時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序

22、處分抵押房地產(chǎn)須經(jīng)過司法程序，再公告拍賣,至最終成交，所需時(shí)間較長,一般都在3個(gè)月以上.處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用包括訴訟費(fèi)用和交易費(fèi)用.訴訟費(fèi)用包括案件受理費(fèi)、申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)以及勘驗(yàn)、鑒定、評(píng)估、拍賣、保管、律師費(fèi)等。交易費(fèi)用主要是交易過戶費(fèi)等。處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金包括營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地增值稅等。處分抵押房地產(chǎn)所得金額按照下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金、償還抵押債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害、剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。十五、風(fēng)險(xiǎn)提示1

23、、法定優(yōu)先受償款項(xiàng)的說明：根據(jù)委托方提供商品房買賣合同及書面承諾，本次估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在優(yōu)先受償款項(xiàng)。具體見估價(jià)對(duì)象他項(xiàng)權(quán)利狀況所述.2、房地產(chǎn)抵押貸款額度=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值×貸款成數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值確定貸款額度，而貸款成數(shù)的確定應(yīng)充分考慮如下因素：(1)估價(jià)對(duì)象可流通性、可處分性；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);(3）短期強(qiáng)制處分的不確定性及變現(xiàn)費(fèi)用;（4）物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)；（5)借款人的資信狀況與還款能力。同時(shí),根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法及城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定,辦理抵押貸款手續(xù)時(shí)應(yīng)到有權(quán)機(jī)關(guān)辦理

24、抵押登記。3、抵押期間市場(chǎng)狀況變化對(duì)估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。自貢市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況根據(jù)自貢市統(tǒng)計(jì)局2011年3月15日發(fā)布的自貢市2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào):經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局審定，2010年全市GDP實(shí)現(xiàn)647。73億元,增長15.6%.其中，一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值84。68億元,增長4.6%;二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值370。84億元，增長21.1%；三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值192。21億元，增長11.0,第一產(chǎn)業(yè)增加值、第二產(chǎn)業(yè)增加值、第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為13.0、57。3、29。7。固定資產(chǎn)投資完成320。09億元，同比增長31。6%，其中,一產(chǎn)業(yè)完成投資36.46億元，增長25。7

25、；二產(chǎn)業(yè)完成投資99。76億元，增長33.1；三產(chǎn)業(yè)完成投資183.87億元，增長31.9。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資255。52億元,增長28。8；農(nóng)村投資64。57億元,增長44.8。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資54。00億元，增長48.7，增幅比上年回落12.0個(gè)百分點(diǎn).商品房地產(chǎn)施工面積596.23萬平方米,增長48.1%，其中住宅施工面積500.11萬平方米，增長51。7%。商品房新開工面積322.38萬平方米，增長53.0,其中，住宅新開工面積274。13萬平方米，增長66.8%。商品房竣工面積58。25萬平方米，下降48。9，其中,住宅竣工面積47.63萬平方米，下降51。1。商品房銷售面積2

26、01。81萬平方米,增長21。4,其中住宅銷售面積188。03萬平方米，增長21。4%.商品房空置面積59.31萬平方米，增長37.6,其中住宅空置35.73萬平方米,增長69。6。自貢市較為良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有利于區(qū)域房地產(chǎn)的增值與保值。 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況2010年我市房地產(chǎn)銷售平均售價(jià)為3136.03元/平方米,同比上漲9。5%。從商品房分類情況看：新建商品房均價(jià)為3495.66元/平方米,新建住宅均價(jià)達(dá)到3083.89元/平方米，商品住宅中普通住宅均價(jià)達(dá)到2990。61元/平方米,高檔公寓均價(jià)達(dá)到3534.7元/平方米。 從1-12月房地產(chǎn)銷售價(jià)格分月情況看：一月份為3265。6

27、1 元/平方米、二月份為3292。97元/平方米、三月份為3077.3元/平方米、四月份為3144。7元/平方米、五月份為3116.13元/平方米、六月份為3081。96元/平方米、七月份為3048.59元/平方米、八月份為3050。53元/平方米、九月份為3053。63元/平方米、十月份為3116。9元/平方米、十一月份為3183.45元/平方米、十二月份為3200.61元/平方米?？梢钥闯?2010年112月自貢房?jī)r(jià)各月均維持在3100元/平方米上下，雖然同比增長9.5，但環(huán)比卻呈下降趨勢(shì)，從10月份以后房?jī)r(jià)又重拾升勢(shì),總體看自貢房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)。2011年1月份，我市房地產(chǎn)銷售平均售價(jià)為3266。16元/平方米，同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0。7。從商品房分類情況看：新建商品房均價(jià)為3498.47元/平方米，新建住宅均價(jià)達(dá)到3177.04元/平方米，商品住宅中普通住宅均價(jià)達(dá)到3049.97元/平方米，高檔公寓均價(jià)達(dá)到33816。54元/平方米,非住宅均價(jià)達(dá)到5674。6元/平方米。其中：高檔公寓上漲10。8，上升幅度最大. 二手房均價(jià)達(dá)到2469.96元/平方米，上漲2.6，二手房非住宅均價(jià)達(dá)到3437。49元/平方米，上漲