房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范n張帆遠(yuǎn)航張帆遠(yuǎn)航 1899900011618999000116n庫(kù)爾勒市薩依巴格法律事務(wù)所律師庫(kù)爾勒市薩依巴格法律事務(wù)所律師n中國(guó)心理衛(wèi)生協(xié)會(huì)會(huì)員中國(guó)心理衛(wèi)生協(xié)會(huì)會(huì)員n國(guó)家注冊(cè)心理咨詢(xún)師（二級(jí)）國(guó)家注冊(cè)心理咨詢(xún)師（二級(jí)）n企業(yè)企業(yè)EAPEAP高級(jí)執(zhí)行師高級(jí)執(zhí)行師n巴州云翔心理咨詢(xún)師培訓(xùn)中心講師巴州云翔心理咨詢(xún)師培訓(xùn)中心講師第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的必要性的必要性二、房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的法二、房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)律風(fēng)險(xiǎn)四、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控

2、的建四、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程立過(guò)程目錄目錄 按照風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因可以將風(fēng)險(xiǎn)分為自然風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象分為財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)等。按照風(fēng)險(xiǎn)的控制程度，可以分為可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)成因主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：一是法律環(huán)境因素，包括立法不完備，執(zhí)法不公正，合同相對(duì)人失信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身法律意識(shí)淡薄，對(duì)法律環(huán)境認(rèn)知不夠，經(jīng)營(yíng)決策不考慮法律因素，甚至故意違法經(jīng)營(yíng)等。相比之下，企業(yè)自身原因引起的風(fēng)險(xiǎn)比例較高，主要原因是企業(yè)法律意識(shí)和依法治企的能力與法律環(huán)境變化存在差距。 一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)按照不同的

3、屬性具有多種類(lèi)型。從企業(yè)作為獨(dú)立的法人實(shí)體的角度看，我們認(rèn)為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要有自然風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。其中前兩種風(fēng)險(xiǎn)分別以不可抗力和市場(chǎng)因素為特征的，而法律風(fēng)險(xiǎn)是以勢(shì)必承擔(dān)法律責(zé)任為特征的。一般企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)包括合同法律風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售法律風(fēng)險(xiǎn)、勞動(dòng)法律風(fēng)險(xiǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量法律風(fēng)險(xiǎn)等。由于中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的特殊性質(zhì)，政策風(fēng)險(xiǎn)一直以來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)法律的不斷健全，政策風(fēng)險(xiǎn)的解決出口最終為法律途徑，往往歸結(jié)為一系列法律風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)容內(nèi)容 1內(nèi)容內(nèi)容 2內(nèi)容內(nèi)容 3內(nèi)容內(nèi)容 4二、房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)1，土地出讓?zhuān)恋爻鲎尫?/p>

4、風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)2，委托設(shè)計(jì)，委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)3，建設(shè)施工，建設(shè)施工法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)4，房產(chǎn)銷(xiāo)售，房產(chǎn)銷(xiāo)售法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn) （一）土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)（一）土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)(1) 主要包括：企業(yè)中標(biāo)后因無(wú)力支付地價(jià)而拒絕簽訂合同或者簽訂合同后不能按約足額地支付出讓金；政府出讓土地后因無(wú)力支付拆遷補(bǔ)償款或不能達(dá)到其他出讓條件不能按約交地；因政府規(guī)劃調(diào)整無(wú)法履行土地出讓合同；企業(yè)沒(méi)有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)導(dǎo)致土地閑置。 2012 年 7 月 1 日起施行的閑置土地處置辦法對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地、捂地等行為進(jìn)行了明確的規(guī)定，在加大政府責(zé)任的同時(shí)，完善了閑置用地認(rèn)定的辦法和程序，再次明確了未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的閑置土地，由市

5、、縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的 20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回。 （一）土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)（一）土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)(2) 由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的變化等，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)，需要做好提前的風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)判，充分考慮到自身的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、財(cái)務(wù)成本，否則一旦出現(xiàn)違約情況，政府收回土地，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成重大損失。 另需注意的是合同主體的合法性問(wèn)題。根據(jù)關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方的訂立的土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。出讓國(guó)有土地使用權(quán)面積與政府級(jí)別掛鉤。還需注意相關(guān)審批程序的合法性問(wèn)題。 （二）委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)（二）委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)(

6、1) 主要包括：因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合同變更；因政府大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)導(dǎo)致設(shè)計(jì)合同無(wú)法繼續(xù)履行；建設(shè)單位資金不足導(dǎo)致設(shè)計(jì)合同無(wú)法繼續(xù)履行。 此階段的糾紛主要考慮到政府因素引起的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的調(diào)整。這里需要注意的一點(diǎn)是，由于政府規(guī)劃調(diào)整而造成開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行合同，或因此造成損失，如何主張賠償，政府的此種行為是否構(gòu)成不可抗力。首先要看相關(guān)設(shè)計(jì)合同中就政府調(diào)整規(guī)劃的行為對(duì)合同履行造成的影響是否有明確約定，如有則適用合同約定。反之，這種調(diào)整很難被認(rèn)定為不可抗力。 （二）委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)（二）委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)(2) 合同法第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除

7、責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！庇稍摋l款可見(jiàn)，不可抗力是一項(xiàng)法定的免責(zé)事由,是指合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽,而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。因此，不可抗力應(yīng)當(dāng)符合“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服”三大要件。 （二）委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)（二）委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)(3) 政府行為能否視為不可抗力，理論界存在爭(zhēng)議。政府行為作為一種行政行為，同樣分為抽象政府行為和具

8、體政府行為，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分對(duì)待。抽象政府行為又稱(chēng)國(guó)家行為是指立法機(jī)關(guān)頒布制定法的行為、行政機(jī)構(gòu)或司法機(jī)構(gòu)發(fā)布命令的行為，此類(lèi)行為任何人在其效力范圍內(nèi)均需無(wú)條件服從，顯然符合“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服”的不可抗力要件要求，屬于不可抗力。而具體政府行為是指行政機(jī)關(guān)基于法律、法規(guī)的授權(quán)，針對(duì)特定的人或事作出的具體決定。此類(lèi)行為，相對(duì)人可以通過(guò)協(xié)商、訴訟途徑尋求救濟(jì)。一旦具體政府行為被認(rèn)定不當(dāng)或錯(cuò)誤，相對(duì)人因此而受的損失包括違約責(zé)任則由行政機(jī)關(guān)補(bǔ)償或賠償。因此，具體政府行為一般不能作為違約的免責(zé)理由。 （三）建設(shè)施工法律風(fēng)險(xiǎn)（三）建設(shè)施工法律風(fēng)險(xiǎn) 主要包括：建設(shè)單位在經(jīng)過(guò)招投標(biāo)確定中標(biāo)單位后由于資

9、金緊張而拒絕簽訂施工合同；發(fā)包人拖欠工程款；建材價(jià)格下跌導(dǎo)致發(fā)包人要求變更約定材料供應(yīng)方式；承包人因自身資金困難而不能繼續(xù)按約墊資施工導(dǎo)致拖欠材料款、工人工資；施工合同提前終止履行；采購(gòu)人支付困難導(dǎo)致采購(gòu)合同爭(zhēng)議。這一階段屬于房地產(chǎn)企業(yè)法律糾紛的高發(fā)區(qū)，且一旦發(fā)生糾紛往往牽扯面廣、案件標(biāo)的額高、時(shí)間周期長(zhǎng)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作造成重大影響。 （四）房產(chǎn)銷(xiāo)售法律風(fēng)險(xiǎn)（四）房產(chǎn)銷(xiāo)售法律風(fēng)險(xiǎn) 主要包括：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛假宣稱(chēng)、交房遲延導(dǎo)致的糾紛；買(mǎi)受人斷供導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任；房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致小業(yè)主要求退房糾紛；包銷(xiāo)合同糾紛；開(kāi)發(fā)企業(yè)出資困難或挪用資金導(dǎo)致股東被追究出資不實(shí)責(zé)任；開(kāi)發(fā)商虛假按揭糾

10、紛。 上述糾紛主要涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中四大主要環(huán)節(jié)，分別為拿地、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)也主要包含在這四大環(huán)節(jié)之中。有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這里就又增加了物業(yè)階段的糾紛。如今隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售等與傳統(tǒng)住宅還是有著明顯區(qū)別的，法律風(fēng)險(xiǎn)也有其自身特點(diǎn)。 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)防控主要通過(guò)在公司內(nèi)部設(shè)立法務(wù)部門(mén)，在外部聘請(qǐng)律所提供法律顧問(wèn)服務(wù)，通過(guò)內(nèi)部法務(wù)人員和外聘律師來(lái)共同防御法律風(fēng)險(xiǎn)。這種做法的特點(diǎn)是利用人的素質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后及時(shí)的跟進(jìn)解決，主要手段是內(nèi)部合同評(píng)

11、審與外部訴訟解決來(lái)處理一系列風(fēng)險(xiǎn)事件。三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控體系建立的必要性三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控體系建立的必要性 以往的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)的重視程度不足，往往集中在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的訴訟糾紛解決。訴訟糾紛的解決往往屬于風(fēng)險(xiǎn)防控的后續(xù)階段，屬于風(fēng)險(xiǎn)的解決。對(duì)于訴訟的結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)很難做到完全的控制，經(jīng)常受制于法院的審理、律師參與等訴訟政策與手段，最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不可控，從而導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。 這種風(fēng)險(xiǎn)防控方法是目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)包括其他行業(yè)所采用的慣例。這種防控方法效率高、操作簡(jiǎn)單、解決單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件效果明顯。但是也有一定的不足，企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)往往是由一系列的風(fēng)險(xiǎn)因素共同組成，其中包含了企業(yè)運(yùn)行的多個(gè)

12、業(yè)務(wù)行為，涉及眾多業(yè)務(wù)部門(mén)，任何一個(gè)糾紛的出現(xiàn)都不是單一事件，有其內(nèi)在的引發(fā)原因。 傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防控方法將精力主要集中在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的解決上，忽視了事前防控，很難從源頭上杜絕風(fēng)險(xiǎn)或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。因此會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件持續(xù)發(fā)生，同一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件重復(fù)出現(xiàn)。其主要原因就是沒(méi)有將風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)變成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，形成有效的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)濾機(jī)制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部制度的健全和法律意識(shí)的提升，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到重視事前防控的重要性和風(fēng)險(xiǎn)防控體系建設(shè)的必要性。 所謂風(fēng)險(xiǎn)防控，包括兩層含義，一個(gè)“防”，一個(gè)是“控”?！胺馈笔侵割A(yù)防，主要是從事前的角度對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，防止風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，將風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，是風(fēng)險(xiǎn)管理追求

13、的最高境界?！翱亍笔侵浮翱刂啤?， 對(duì)已經(jīng)發(fā)生事件的處理，是風(fēng)險(xiǎn)防范的另一面，是從事后的角度，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后，如何控制風(fēng)險(xiǎn)、處置風(fēng)險(xiǎn)。 “ “防”與“控”的結(jié)合，是將事前預(yù)防與事后控制兩階段進(jìn)行有效結(jié)合，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)各個(gè)狀態(tài)進(jìn)行全方位有效的防范和處理，區(qū)別于以往的單一的事后處理，而是強(qiáng)調(diào)先防后控，以防為主，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。 風(fēng)險(xiǎn)防控一詞可以應(yīng)用到很多領(lǐng)域，本文主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)防控的方法，通過(guò)事前預(yù)防與事后控制，有效化解房地產(chǎn)行業(yè)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第一部分：防控主體第一部分：防控主體第二部分：防控客體第二部分：防控客體第三部分：防控策略第三部分：防控策略防控體系的建立防控體系的建立四、房地

14、產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的建立四、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的建立（一）防控主體（一）防控主體 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的防控主體是實(shí)際運(yùn)行的大大小小的房地產(chǎn)公司，更進(jìn)一步講，則為房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。 目前大型房地產(chǎn)公司多以集團(tuán)公司進(jìn)行組織運(yùn)作，從上至下依次為集團(tuán)總公司、區(qū)域公司、城市公司和項(xiàng)目公司。從下至上，管理職能逐步集中。法律風(fēng)險(xiǎn)防控更集中應(yīng)用于城市公司以上單元，最終上升為整個(gè)集團(tuán)的管理制度。 由于城市公司處于房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)開(kāi)展的第一線，以城市公司為例開(kāi)展法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作，有利于規(guī)避和控制真?zhèn)€集團(tuán)的法律風(fēng)險(xiǎn)，更貼近業(yè)務(wù)操作，效果更加明顯。 防控體系的主體可以選擇以公司整體為單位，也可以以公司內(nèi)部的

15、業(yè)務(wù)部門(mén)為單位；從防控效果最明顯的角度而言，應(yīng)首先集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心部門(mén)及風(fēng)險(xiǎn)影響大、出現(xiàn)頻率高的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開(kāi)展具體法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系建設(shè)工作。（二）防空客體（二）防空客體 風(fēng)險(xiǎn)防控的客體主要為各種可以引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的行為。從引發(fā)原因角度可以將防控客體進(jìn)行分類(lèi)。依次劃分為：違約行為、違規(guī)行為、侵權(quán)行為、不當(dāng)行為、怠于行使權(quán)利行為。 第一、違約行為主要指違反合同約定的行為。主要分析企業(yè)與合同相對(duì)方之前的合同關(guān)系。第二、違規(guī)行為系指企業(yè)違反現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等強(qiáng)制性法律規(guī)定的行為。主要分析層面系企業(yè)與政府之間的法律關(guān)系。 第三、侵權(quán)行為系指企業(yè)侵犯相對(duì)方或其他第三方的權(quán)益，存在與違約行為競(jìng)

16、合的范圍，主要指合同以外的侵權(quán)行為，集中在知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密、人身傷害等方面。第四、怠于行使權(quán)利行為系指企業(yè)沒(méi)有主動(dòng)維護(hù)自身的權(quán)益或采取相關(guān)防范措施，從而引起法律風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失。第五、不當(dāng)行為系指排除違約、違規(guī)、侵權(quán)以外的風(fēng)險(xiǎn)行為，主要涉及違反企業(yè)內(nèi)部規(guī)章、制度，職業(yè)操守等規(guī)定，是從企業(yè)內(nèi)部管理角度出發(fā)，分析風(fēng)險(xiǎn)行為。第四部分：第四部分：風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控第三部分：第三部分：風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 第一部分：第一部分： 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別第二部分：第二部分：風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估（三）防（三）防控策略控策略1 1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估是運(yùn)用各種方法，從房地產(chǎn)企業(yè)日常的業(yè)務(wù)活動(dòng)中

17、準(zhǔn)確查找出各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估可以同時(shí)進(jìn)行，也可以分開(kāi)進(jìn)行，但評(píng)估是建立在識(shí)別的基礎(chǔ)之上。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別可以采用問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)研、頭腦風(fēng)暴、德?tīng)柗品?、檢查表法等方法查找法律風(fēng)險(xiǎn)事件。 第一、問(wèn)卷調(diào)查和訪談?wù){(diào)研是比較常用的方法，有關(guān)問(wèn)卷的問(wèn)題設(shè)計(jì)可以是開(kāi)放式的，也可以具體詳細(xì)的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。在結(jié)構(gòu)化訪談中，每個(gè)被訪談?wù)叨紩?huì)被問(wèn)起提示單上一系列準(zhǔn)備好的問(wèn)題，讓不同受訪者通過(guò)同一個(gè)角度識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。半結(jié)構(gòu)化訪談與結(jié)構(gòu)化訪談?lì)愃疲强梢赃M(jìn)行更自由的對(duì)話(huà)，以探討更多樣化的問(wèn)題。第二、頭腦風(fēng)暴法主要是指小組討論的形式，讓每個(gè)小組成員暢所欲言，共同發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。頭腦

18、風(fēng)暴法可以和其他風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法一起使用，也可以單獨(dú)使用。 通過(guò)上述方法反復(fù)調(diào)查、論證，將會(huì)充分、有效的梳理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。 2、風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估 法律風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估可以采用定量和定性的方法，從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小、風(fēng)險(xiǎn)的影響程度、風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失等角度進(jìn)行分析。比較常見(jiàn)易操作的方法是從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和風(fēng)險(xiǎn)造成的損失角度進(jìn)行分析，這樣更貼近企業(yè)實(shí)務(wù)，有利于通過(guò)實(shí)際案例來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)。 從發(fā)生可能性角度，可以通過(guò)企業(yè)內(nèi)部制度的完善與執(zhí)行、企業(yè)員工的法律素質(zhì)、企業(yè)相對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)情況、外部監(jiān)管力度、工作頻次和發(fā)生頻次六個(gè)方面進(jìn)行多元分析、判斷。 3、風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估 第

19、一、企業(yè)內(nèi)部制度的完善與執(zhí)行，主要是從企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的制度流程角度判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性高低。 第二、企業(yè)員工的法律素質(zhì)，主要是從企業(yè)內(nèi)部各崗位人員對(duì)法律知識(shí)的掌握程度和對(duì)法律的認(rèn)識(shí)程度進(jìn)行考量。如果企業(yè)各員工有較強(qiáng)的法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，則法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小，反之則隨之增加。 第三、企業(yè)相對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)情況，主要是從企業(yè)日常交易相對(duì)方的角度考察風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性。如果企業(yè)的相對(duì)方包括供應(yīng)商、客戶(hù)等主體的法律意識(shí)強(qiáng)、履約能力強(qiáng)、信譽(yù)好，則企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性就相對(duì)較小，反之則高。 第四、外部監(jiān)管力度，是從法律規(guī)定及相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)的監(jiān)管角度分析法律風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)某一業(yè)務(wù)行為，法律有明確規(guī)定，政府職能機(jī)

20、構(gòu)對(duì)此監(jiān)管力度強(qiáng)且處罰嚴(yán)厲則該風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)被發(fā)現(xiàn)和查處的可能性就會(huì)相對(duì)較高，如果相關(guān)法律規(guī)定未建立，政府機(jī)構(gòu)對(duì)此監(jiān)管不嚴(yán)厲，則風(fēng)險(xiǎn)被查處發(fā)現(xiàn)的可能性則相對(duì)降低。 第五、工作頻次，是從某一業(yè)務(wù)日常發(fā)生的頻率高低來(lái)判斷，如果某一業(yè)務(wù)行為屬于日常高頻次的業(yè)務(wù)動(dòng)作，經(jīng)常發(fā)生，則該行為發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)較其他業(yè)務(wù)行為較高。 第六、發(fā)生頻次，是針對(duì)某一具體風(fēng)險(xiǎn)是否曾經(jīng)發(fā)生來(lái)衡量，如果已經(jīng)發(fā)生過(guò)類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)，則說(shuō)明該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能性較高，反之則相對(duì)較低。 通過(guò)以上六個(gè)方面的判斷，我們可以就某一業(yè)務(wù)行為進(jìn)行劃分歸類(lèi)，并給予就風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的高低給予評(píng)分。 3 3、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)(1)(1) 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)

21、別與評(píng)估，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來(lái)考慮，決定采取什么樣的措施以及措施應(yīng)采取到什么程度。而要想把這些風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽階段，法律工作必須要拓展、延伸到滋生這些法律風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)或管理環(huán)節(jié)中去，參與企業(yè)的決策、經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)必須要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化，要有更新機(jī)制。 3 3、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)(2)(2) 在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)識(shí)別和分析評(píng)價(jià)結(jié)果，給出具體的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。這一部分是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防控的的核心部分。任何措施的給出要綜合考慮企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、所處階段、人員配置、部門(mén)分工、項(xiàng)目情況、資金實(shí)力等多種條件，在充分結(jié)合各方面因素的之后，形成切實(shí)可行的解決措施。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)

22、對(duì)包括制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案兩部分。 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃分為一般計(jì)劃、應(yīng)急計(jì)劃、預(yù)警計(jì)劃，對(duì)于每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不同的項(xiàng)目主體由于抗風(fēng)險(xiǎn)能力、知識(shí)經(jīng)驗(yàn)、客觀條件等不同，會(huì)有不同的應(yīng)對(duì)計(jì)劃。 第一、一般計(jì)劃是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)前狀態(tài)制定的一般應(yīng)對(duì)計(jì)劃，計(jì)劃制定后完畢后一般立即實(shí)施。一般計(jì)劃包括所有主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，包括事先的風(fēng)險(xiǎn)降低措施，大多數(shù)項(xiàng)目所面臨的影響程度、發(fā)生概率由低到高的大量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在一般計(jì)劃中得到處理。 第二、應(yīng)急計(jì)劃是針對(duì)一些發(fā)生概率低、影響特別的大的風(fēng)險(xiǎn)而制定的，在假定風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的情況下所采取的處理方案。 第三、預(yù)警計(jì)劃是針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)事先設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)器，這些觸發(fā)器包括事件觸發(fā)

23、器、時(shí)間觸發(fā)器等，通過(guò)觸發(fā)器的響應(yīng)來(lái)識(shí)別相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)征兆，一旦觸發(fā)器被激活則采取相應(yīng)的行動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的目的。 制定計(jì)劃后，就要采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略一般包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)緩解、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)利用及風(fēng)險(xiǎn)分散。 第一、風(fēng)險(xiǎn)回避是指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很?chē)?yán)重，又無(wú)其他策略來(lái)減輕時(shí)，主動(dòng)放棄或改變目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而回避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。采取這種策略，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立目的是賺錢(qián)利潤(rùn)，因此風(fēng)險(xiǎn)回避的適用性受到很大程度的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，并非所有風(fēng)險(xiǎn)都能夠通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)回避來(lái)處理。以下情況適合采用風(fēng)險(xiǎn)回避策略：某風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)發(fā)生概率高、損失大，而收益并不高；該風(fēng)險(xiǎn)的損失后果是企業(yè)無(wú)法承擔(dān)的；采用其他策略的成本較高，采用風(fēng)險(xiǎn)回避策略損失可能性較小。 第二、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是企業(yè)將