營銷策劃方案編制指引

1、營銷策劃方案編制指引（試行）1目的標(biāo)準(zhǔn)集團及地域公司各房地產(chǎn)項目營銷策劃方案的編制內(nèi)容，明確編制要求以指導(dǎo)編制，并為項目進(jìn)展實施打算的編制提供依據(jù)。2適用范圍本規(guī)定適用于集團直屬項目及地域公司各房地產(chǎn)項目營銷策劃方案的編制。3職責(zé)3.1 集團品牌營銷部負(fù)責(zé)集團新拓展項目（成立地域公司前D及集團直屬項目營銷策劃方案的編制。3.2 地域公司營銷治理部負(fù)責(zé)本公司開發(fā)項目營銷策劃方案的編制。3.3 集團計劃設(shè)計部、本錢治理部或地域公司建筑設(shè)計部、造價合同部為編制營銷策劃方案的配合部門，別離負(fù)責(zé)提供資源和本錢數(shù)據(jù)。4內(nèi)容前言-編制說明編制依據(jù)概述：項目產(chǎn)品定位、客戶定位內(nèi)容概述及營銷策劃方案任務(wù)書編制進(jìn)

2、程概述營銷策劃方案討論會（2次以上）召開時刻、與會人員、討論結(jié)果概述營銷策劃與產(chǎn)品策劃的論證進(jìn)程概述營銷策劃方案內(nèi)部論證概述（時刻、與會部門、結(jié)論）正文：項目資源分析項目資源整體描述（從產(chǎn)品本身分析）（1）項目地理位置、行政區(qū)劃歸屬、四至。（2）項目要緊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總占地面積、總建筑面積及面積散布、總戶數(shù)、車位量、車位率、容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高等。(3)項目產(chǎn)品類型及配比：要緊針對住宅項目，說明各產(chǎn)品類型組成及各產(chǎn)品類型面積占住宅總建筑面積的比例。(4)物業(yè)戶型面積散布及配比。項目資源好壞勢分析(從市場角度分析)(1)項目計劃布局特點及好壞勢分析：依照項目總平圖及各組團、樓幢的排

3、歹h散布，對項目資源從環(huán)境、景觀、采光方面進(jìn)行好壞勢分析。(2)項目配套好壞勢分析：依照項目周邊配套和自身配套的情形，對項目配套對照競爭樓盤進(jìn)行好壞勢分析。(3)項目產(chǎn)品供給與市場需求匹配度好壞勢分析：從各產(chǎn)品類型供給量、面積配比與客戶需求的匹配度進(jìn)行分析。(4)項目產(chǎn)品設(shè)計好壞勢分析：要緊針對戶型設(shè)計、新工藝、新材料應(yīng)用等與競爭樓盤好壞勢分析項目資源好壞勢提煉：通過以上分項分析，對項目核心優(yōu)勢、核心抗點進(jìn)行總結(jié)提煉。對項目劣勢改良方法的建議市場環(huán)境分析項目銷售期內(nèi)房地產(chǎn)宏觀形勢、政策分析。項目銷售期內(nèi)區(qū)域整體供給、需求情形及價錢走勢分析。要緊競爭對手供給情形及競爭分析。(按樓盤調(diào)研指引執(zhí)行)

4、項目上市節(jié)拍銷售周期：分住宅、商業(yè)用房、車位制定項目從開盤至清盤的整體銷售周期打算。銷售節(jié)拍預(yù)估：制定項目銷售周期內(nèi)的各時期上市節(jié)拍打算項目銷售價錢及銷售額估算項目整體價錢定位(1)基于以上對項目俏售期內(nèi)宏觀市場、區(qū)域市場及競爭對手、項目好壞勢方面的分析及項目本錢估算對項目整體價錢定位進(jìn)行描述。(2)要緊內(nèi)容為項目以何種價錢策略入市，價錢進(jìn)展走勢及在區(qū)域中的價錢地位項目起價：項目開盤時各產(chǎn)品類型均價項目尾盤價：項目銷售最后時期各產(chǎn)品類型均價項目價錢年增加率：項目銷售期內(nèi)銷售價錢指數(shù)漲幅額度分?jǐn)偟侥甑钠骄黾禹椖績r錢走勢圖（要求分產(chǎn)品類型說明：）XXXX項目價格走勢圖一多層,1一小局層高層項目銷

5、售額估算階段名稱上市時間段產(chǎn)品類型分布套數(shù)開發(fā)量（m2/個）預(yù)計上市時點預(yù)估銷售均價入市銷售額預(yù)估（元）開盤認(rèn)購期0OO住Gi卜宅iill商鋪車位項目總計項目資金流估算：依照項目銷售周期，按年度進(jìn)行回款額估算。類別年份年份年份項目累計回款額回款率回款額累計回歙率回款額累計回款率回款額項目回款率住宅商鋪車位合計項目結(jié)算估算：依照項目交付時刻打算，對項目及住宅、商鋪、車位各可售物業(yè)的回款結(jié)算時點及總回款額進(jìn)行估算。項目利潤率預(yù)估：依照項目估算本錢及估算箱售額，測算項目所得稅后銷售利潤率。項目形象定位項目案名或案名取意原那么項目LOGO或LOGO設(shè)計原那么項目營銷推行策略對項目營銷推行采納的要緊策略進(jìn)行描述項目推行節(jié)拍(1)依照項目上市節(jié)拍制定推行節(jié)拍。(2)對各時期推行節(jié)拍從推行時刻、推行目的、推行主題、推行手腕四方面進(jìn)行說明。賣場、示范組團、樣板房計劃對銷售賣場數(shù)量、選址、面積、功能、啟歷時刻進(jìn)行計劃。對示范組團位置、標(biāo)準(zhǔn)、啟歷時刻進(jìn)行計劃對樣板房位置、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、啟歷時刻進(jìn)行計劃。營銷費用估算對項目總的營銷費用進(jìn)行估算，并說明與銷售額占比。營銷團隊計劃對營銷團隊的組織機構(gòu)、職位設(shè)置進(jìn)行計劃。對項目營銷人員數(shù)量進(jìn)行計劃。5附件項目客戶研究報告對項目客戶積存情形及客戶需求特點進(jìn)行分析項目競爭研究報告對項目直接競爭對手的銷售現(xiàn)狀及以后與項目銷售競爭點進(jìn)行分