選址分析報告

1、零售選址分析報告以7-11便利店為例?7-11便利店介紹1927年,7-11連鎖便利店的前身SouthlandIceCompany創(chuàng)立于美國得州達拉斯,主要業(yè)務是零售冰品、牛奶、雞蛋.1946年,南方公司推出了當時便利效勞的“創(chuàng)舉,將營業(yè)時間延長為早上7點到晚上11點,于是誕生了“7-11這個傳奇性的名字.1964年,7-11開始特許加盟經(jīng)營.1973年,日本伊藤洋華堂公司與美國南方公司簽訂地區(qū)性特許加盟協(xié)議,日本第一家7-11店開業(yè).1987年,美國南方公司多元化擴張失敗,并在3年后申請破產(chǎn).1991年,日本最大的零售企業(yè)伊藤洋華堂公司購置了這家公司73%的股份,成為美國南方公司最大股東.1

2、999年4月28日美國南方公司正式改名為7-ElevenINC.7-11目前在全球已設立了2.3萬個零售點,業(yè)務普及四大洲20個國家及地區(qū).每日為接近3000萬位不同種族、不同膚色、不同生活習慣的顧客提供24小時全天候便利效勞.除北美外鄉(xiāng)市場外,日本、中國臺灣和泰國擁有最龐大的7-11便利店網(wǎng)絡.作為世界最大連鎖便利店7-11,除經(jīng)營日常必需的商品外,還協(xié)助附近社區(qū)居民收取電費、煤氣費、保險費、水費、有線播送電視收視費,甚至快遞費、國際通訊費,對附近的居民生活切實起到了便利的作用.目前,香港牛奶公司擁有中國香港地區(qū)、中國廣東地區(qū)和新加坡的特許經(jīng)營權(quán).1992年香港牛奶公司在深圳開設了中國的第一

3、家7-11店.進入中國初期,7-11主要以經(jīng)營日常必需品為主,并引進國際便利店的營運標準,主要售賣進口貨.隨著中國人民生活水平的不斷提升、生活節(jié)奏的不斷加快,7-11貨品逐漸參加適合外鄉(xiāng)口味的產(chǎn)品.另外,主推快餐,以本地顧客的口味為開展方向.今年更強調(diào)從顧客的需求出發(fā),以創(chuàng)意增值為原那么,積極開發(fā)極具特色的便民效勞,為顧客提供一站式的便利購物效勞方案.2003年12月,7-11在北京的合資方案獲得國家商務部的批準.根據(jù)方案,7-11將在北京開100家店.?選址確定在選擇店址方面,7-11有著自己的一套評估標準,從而對環(huán)境了然于胸,在把握對未來店鋪銷售產(chǎn)生影響的因素方面非常充分、成功.1、冏圈評

4、估雖然我們可以通過各種渠道獲得“商圈的理論,但對于7-11來說,“商圈不是一個固定的概念.開在市區(qū)的便利店商圈可能是方圓300米,鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)就可能是方圓1000米,這主要是由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)購物不方便和缺乏競爭力造成的.是否適合在一個地點開店,需要實地評估店鋪地理位置的便利性、人的動向流量、車的動向與流量、可接近性和視覺效果等.調(diào)查商圈后,可以計算出在便利店的商圈范圍內(nèi)的住戶數(shù)、購置力水平、客流量,從而粗略的估算未來店鋪的營業(yè)額.積累了豐富經(jīng)驗的7-11發(fā)現(xiàn),住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定,而且一般性的消費、業(yè)績也較為固定,所以通常選擇在住宅區(qū)周圍設立便利店,另外還要充分考慮是否能加上交通主動脈的配合,期望可以通

5、過增加局部的外來客來增加便利店的業(yè)績.現(xiàn)在,便利店不一定強求開在住宅區(qū),一般情況下,商圈內(nèi)應保證3000人以上的生活人口存在,且其步行時間不超過5-7分鐘.國外成熟便利店的商圈通常以店鋪所在點為中央,半徑300米較為普遍,目標人群為2600-3000人之間,如果以家庭戶數(shù)算,每戶3.6人,那么家庭數(shù)在722-833之間.2、購置力評估商圈所包含的人數(shù)有時并不能代表便利店能吸引足夠多的有效客流.這取決于商圈內(nèi)的家庭狀況、人口密度、客流量、購置力等多種因素.3、家庭狀況評估家庭狀況之所以會對未來店鋪商品的銷售產(chǎn)生較大影響這是由于對于一個由年輕人組成的兩口之家,購物就會追求時尚化、個性化、少量化,而

6、在一個有獨生子女的三口之家的家庭中,他的消費需求幾乎都是以孩子為核心來進行的.家庭成員的年齡也會對商品需求產(chǎn)生影響,老齡化家庭的購物多傾向為保健、健身和營養(yǎng)食品等,有兒童的家庭購物重點就多半會放在兒童食品和玩具等上面.7-11東直門店正是抓住了周邊放學學生可能消費和周邊外籍人士租賃多的特點,在店內(nèi)開辟了頗具規(guī)模的報刊欄,至少有十幾種雜志,以時尚和動漫類居多,后來也逐步補充進一些財經(jīng)類雜志.4、人口密度評估人口密度通常以每平方公里人數(shù)或戶數(shù)乘以平均每戶人數(shù)來衡量,一般來說,人口密度低的地區(qū)顧客光臨的次數(shù)少,而人口密度高的地區(qū),通常商業(yè)設施之間的距離也比擬遠,所以能增加購物的頻率,因此,在人口密度

7、高的區(qū)域所設的店面具規(guī)?？上鄳獢U大.要注意的是,在計算一個地區(qū)的白天的人流量時,隨機流動的客流人數(shù)一般不在考察數(shù)之內(nèi).比方住宅區(qū)的白天人流量為該地區(qū)上班和上學的人口數(shù),但要注意除去幼兒、外出上班、上學的人口數(shù).5、客流量評估客流分為現(xiàn)在客流和潛在客流.便利店選擇開設地點總是例如處在現(xiàn)在客流最多、最集中的地點,以使多數(shù)人就近購置商品.在評估地理條件時,必須要認真測定經(jīng)過該地點行人的流量,也就是未來商店的潛在客流量.一般7-11便利店多項選擇擇地鐵站和公交車聚集的公交車站、學校、醫(yī)院、影劇場或游覽地附近,由于它們可以為店鋪帶來大量流動客流.另外,辦公樓附近也是設店的有利地址,據(jù)統(tǒng)計,平均辦公樓里一

8、個工作人員能帶來6個人的流量,辦公樓里的客流又以購置力較高的白領為主,他們對便利店往往有著比較旺盛的即時需求.人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關系.上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：個站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化；上下車乘客人數(shù)越多的地方越有利；上下車乘客人數(shù)假設減少,又無新的交通工具替代的情況下,商圈人口也會減少.根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu),可了解不同年齡顧客的需求.店鋪應選擇在車流動線較多的地方,車流動線指車輛行走時的移動路線.如在十字路轉(zhuǎn)角處的店鋪,其車流動線有四條；位于雙向車道馬路的店鋪有兩條車流動線；處在單向車道馬路的店鋪那么只有一條車流動線.6、購置力評估商圈內(nèi)家庭和人口的收入水平?jīng)Q定了

9、他們的消費水平,而消費水平又影響著未來店鋪銷售額的上下.通常是通過入戶抽樣調(diào)查獲取家庭人均收入的.在選擇店址時,便利店多以青年和中年層的顧客為主,由于他們的社會經(jīng)濟地位較高,而且可支配收入較多.城市中的年輕人,特別是大學生、中學生和已經(jīng)進入工作崗位的年輕人,國內(nèi)15-25歲的這批年輕人一般是獨生子女,被稱為新生代消費層,他們消費的特點是注重商品品質(zhì),購物便利快捷,注重流行不注重價格,由于這個年齡段人的父母大多是50年代“生育頂峰期出生,數(shù)量很大,因此這個年齡段年輕人的數(shù)量也很大,便利店定位于這樣的目標客戶群是非常有規(guī)模性的.7、商圈的競爭評估在做商圈競爭評估時必須考慮這樣一些因素：現(xiàn)有商店的數(shù)

10、量、現(xiàn)有商店的規(guī)模分布、新店開張率,所有商店的優(yōu)勢和弱點,短期和長期變動以及飽和情況等.商店過少的商圈,只有很少商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務；商店過多的商圈,有太多商店銷售特定的產(chǎn)品與效勞,以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈才是商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)消費者對特定產(chǎn)品與效勞的需要.飽和指數(shù)說明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量.在計算飽和指數(shù)時可以借助于以下公式：IRS=CXRE/RFIRS商圈的零售飽和指數(shù)C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE商圈內(nèi)消費者人均零售支出RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積假設在一個商圈內(nèi)有1萬個家庭,每周在食品中支出25元,共有15個店鋪在商圈

11、內(nèi),共有12500平方米銷售面積,那么該商圈的飽和指數(shù)為：IRS=1000>25/12500=20飽和指數(shù)越大,意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小,那么意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高.一般說來,7-11會選擇零售飽和指數(shù)較高,飽和度較低的商圈開店.8、細節(jié)評估如何發(fā)現(xiàn)一個區(qū)域最優(yōu)點呢？7-11常常會在一個商圈內(nèi)尋找細微的差異.例如,方向不同、當?shù)刂饕ㄖ锏牟煌虻貏莶煌鹊仍蛲紩ξ磥淼赇伒臓I業(yè)額造成影響.7-11發(fā)現(xiàn),在有紅綠燈的地方,越過紅綠燈的位置最正確,因為它便于顧客進入,又不會造成店鋪門口的擁擠堵塞現(xiàn)象；在有車站的地方,車站下方的位置就要比車站對面的位置好,由于來往的

12、顧客購物比擬方便,省去了過馬路的麻煩；在有斜坡的地方,坡上要比坡下好,由于坡下行人過往較快,不易引起顧客的注意.在居民住宅區(qū)內(nèi)設立店鋪,而且在決定店鋪位置的時候,非常注意防止在下述地點建店,即道路狹窄的地方、停車場小的地方、人口狹窄的地方以及建筑物過于狹長的地方等等.不同氣候的城市店址也有優(yōu)劣差異,在北方城市,如果店門朝風一般朝西北方向,冬季寒風不斷地侵襲,就會趕走顧客,因此風口位置要慎選.而有的門店前有樹木、建筑物等,這些障礙物可能會影響店鋪的能見度,從而影響客流.就是這樣,7-11通過細微的比照來獲取位置上的最大優(yōu)勢.?具體案例分析沈北新區(qū)道義南大街36號道義大學城7-11便利店店鋪選址環(huán)

13、境分析1.沈陽市沈北新區(qū)人文環(huán)境分析2006年3月,沈陽市委、市政府做出重大戰(zhàn)略決策,將新城子區(qū)與輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)合署辦公,組建沈北新區(qū).同年10月,新區(qū)經(jīng)國務院正式批準成立,享有市級經(jīng)濟治理權(quán)和國家批準的開發(fā)區(qū)治理權(quán)限,實行封閉式治理.新區(qū)規(guī)劃面積1098平方公里,人口40萬.沈北新區(qū)是沈陽重點推進的四大開展空間之一,是綜合配套改革的試驗區(qū)、新型產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)市建設的先行區(qū)、和諧社會的示范區(qū).新區(qū)根據(jù)市委、市政府做出的在沈陽北部再造一座生態(tài)沈陽城的戰(zhàn)略部署,以開放為戰(zhàn)略,以創(chuàng)新為動力,以生態(tài)為品牌,科學規(guī)劃開展空間,主動融入大經(jīng)濟圈,突出道義先導區(qū)建設,大力開展農(nóng)產(chǎn)品深加工、光電信息、文化

14、創(chuàng)意、生命健康、商貿(mào)地產(chǎn)等主導產(chǎn)業(yè),一個具有高度自主創(chuàng)新力、核心競爭力、輻射力、帶動力的新型經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)形成.新區(qū)先后榮獲全國生態(tài)示范區(qū)、國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工基地、中國名優(yōu)食品產(chǎn)業(yè)基地、中國特色旅游之鄉(xiāng)、東北亞科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化基地、全國綠色食品原料標準化生產(chǎn)基地、中國十大農(nóng)產(chǎn)品物流重鎮(zhèn)、深港企業(yè)投資潛力城市、遼寧省綜合配套改革試驗區(qū)、遼寧省最具開展?jié)摿^(qū)、遼寧省通信產(chǎn)業(yè)基地、遼寧省土地治理示范區(qū)、遼寧省地震平安示范區(qū)等稱號.新區(qū)具有眾多開展優(yōu)勢：(1)區(qū)位優(yōu)勢新區(qū)地處東北亞中央地帶、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心地區(qū)、東北城市群樞紐重地,素有東北地區(qū)陸上門戶之稱.1小時車程可達7個重要城市,覆蓋人口2400

15、力0(2)生態(tài)優(yōu)勢生態(tài)是新區(qū)的特色與品牌.區(qū)內(nèi)輝山、帽山、七星山鐘靈毓秀,遼河、蒲河、長河奔流不息,溫泉旅游資源得天獨厚,全境山水相映,林蔥樹茂,城市生態(tài)融合共生,自然人文景觀薈萃,水面積率達8%,綠化率達40%.沈北新區(qū)一一青山入城、碧水環(huán)抱、綠脈縱橫、天藍氣爽.(3)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢開放促進開展,產(chǎn)業(yè)興旺新區(qū).新區(qū)已成為產(chǎn)業(yè)開展的龍頭、工程集聚的洼地,聚集國內(nèi)外企業(yè)4000家,其中：規(guī)模以上知名企業(yè)1000多家,世界500強企業(yè)20家,中國著名商標和中國名牌產(chǎn)品企業(yè)42家.農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)集群獨占鰲頭,已成為全國最大的農(nóng)產(chǎn)品深加工基地；光電信息產(chǎn)業(yè)集群突飛猛進,已成為遼寧省通信產(chǎn)業(yè)基地；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集

16、群迅速崛起,已成為國家動漫產(chǎn)業(yè)基地；商貿(mào)地產(chǎn)蓬勃開展,已成為東北生態(tài)宜居區(qū).(4)科教優(yōu)勢由遼寧大學、沈陽師范大學等6所大學組成的沈北大學城,由遼寧裝備技術學院、遼寧金融職業(yè)學院等12所高職院校組成的遼寧高職城,由東北育才、沈陽二中等16所名校組成的名高中城,構(gòu)筑了根底教育、職業(yè)教育和高等教育互補的教育體系,每年可培育各類人才5萬人以上；諸多科研院所、重點試驗室、博士后流動站,具有一流的科技創(chuàng)新水平,為區(qū)域開展提供了人才保證和智力支持.(5)體制優(yōu)勢新區(qū)是國家批準的第三個行政新區(qū),是遼寧省唯一一家綜合配套改革試驗區(qū),被授權(quán)在行政治理、經(jīng)濟治理、社會治理、科技創(chuàng)新、土地治理、金融創(chuàng)新、對外開放、

17、農(nóng)村綜合改革等方面先行先試,努力打造效勞型、效能型政府,現(xiàn)已成為東北最正確的投資效勞區(qū).城市商圈環(huán)境分析沈北商圈在沈北新區(qū)內(nèi),沈北新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后,國務院批準成立的又一個行政新區(qū),規(guī)劃面積1098平方千米.新區(qū)位于沈陽市區(qū)北部,是沈陽城市開展四大空間戰(zhàn)略的向北門戶,是環(huán)渤海經(jīng)濟圈及遼寧中部城市群上的重要節(jié)點,享有市級經(jīng)濟治理權(quán)限.區(qū)域界定沈北新區(qū)和渾南新區(qū)作為沈陽的南北兩端,肩負著開拓新經(jīng)濟增長極的重任.沈北以創(chuàng)新為動力、以生態(tài)為品牌,突出“七大工程建設,表達出生態(tài)文明的活力,未來的“北金廊將是沈陽北部的一大看點.隨著周邊配套設施的逐步建設,無論南北,都將成為潛力無限的經(jīng)

18、濟商圈.1、地理位置沈北商圈位于沈北新區(qū)大學城附近,在沈陽北郊,依托于大學城的密集人口開展,距沈陽市中央較遠.沈北新區(qū)位于大連、沈陽、長春、哈爾濱“東北城市走廊中部,南靠沈陽市區(qū),北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望,東與撫順市、鐵嶺縣毗鄰,西接遼西走廊,與新民市、于洪區(qū)相連.是連接吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和"東北城市走廊的樞紐重地.2、核心區(qū)域沈北商圈的核心區(qū)域在正良村.雖然面積和影響力并不大,但是近三年來,正良村由原來僅有的一個百貨福瑞家,增加到現(xiàn)在的2個百貨商場1個大型超市,開展迅速.具體業(yè)態(tài)百貨：福瑞家購物中央：積家大型超市：華潤萬家便利店：笑笑便利店、金玉便利店、

19、廣益百便利店3、競爭狀態(tài)沈北商圈的主要消費者出了當?shù)厝嗣裰?大局部是大學城內(nèi)的大學生.沈北商圈附近有遼寧大學北校區(qū)、沈陽師范大學、沈陽航空航天大學、沈陽工程大學、遼寧美術學院等大學院校.商圈里市中央較遠,開展不夠全面,與市內(nèi)商圈相比競爭是十分弱.商圈內(nèi)僅有3家大型的購物地點,積家購物中央頂樓有電影城,可以滿足消費者的需求,但是,大學生對商品的多樣性的要求比擬高,所以在交通條件理想的情況下,沈北商圈競爭不過市內(nèi)的商圈.商業(yè)配套狀況1.交通狀況公交：隨著黃河北大街的竣工,沈北商圈的交通條件更加便利.236路通北站,225路通太原街,157路通五愛市場、中街,除此之外還有141路,180路,326

20、路地鐵：地鐵2號線如今只通到三臺子站,大學城近年會通地鐵停車場：沒有正規(guī)的停車場2、銀行及ATMM分布商圈內(nèi)現(xiàn)有中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲蓄、中信銀行、招商銀行.3、其他配套住宿：如家旅館、驢草青年旅社、7天連鎖酒店以及眾多小旅館飲食：左鄰右舍炭燒火鍋、大成全羊館、順發(fā)老菜館、肯德基休閑娛樂：歡樂迪KTV商圈客流量調(diào)查及市場容量估算在華潤入駐以前,這里只有積家和福瑞家兩個超市,大學城及周邊居民購物不是很方便.華潤萬家定位在中檔偏上,并充分考慮了大學城年輕消費者集中的特點.作為道義商圈的龍頭企業(yè),除華潤萬家外,品牌專賣店、家電專營店、肯德基、必勝客、呷哺呷哺、85°c等多種商業(yè)業(yè)態(tài)均對道義新商圈表示出了濃厚的興趣,并參加進來,可見,龍頭企業(yè)的吸附水平已經(jīng)顯現(xiàn).有關資料顯示,今年沈陽城市居民人均可支配收入上半年預計到達13000元,同比增長14%以上;農(nóng)民人均純收入到達9