物業(yè)專項維修資金問答

1、物業(yè)專項維修資金問答問：什么是物業(yè)專項維修資金？答：所謂物業(yè)專項維修資金是指業(yè)主交存的專項用于物業(yè)保修期 滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造的資金。問：什么樣的房屋需交納物業(yè)專項維修資金？應(yīng)當(dāng)由誰交納？ 答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu) 相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資 金。問：根據(jù)?安徽省物業(yè)管理條例?名詞解釋：物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備以及自用部位、自用設(shè)備包括哪些？答：“物業(yè)共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位包括根底、 內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取敉鈮γ?、門廳、樓梯間、 走廊通道等；“物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)

2、域內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn) 入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電 梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、渠、池、井、露天廣場、 非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及使用的房屋等；“自用部位是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用 的局部包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等；“自用設(shè)備是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用 的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施。問：物業(yè)專項維修資金的繳交比例是如何規(guī)定的？根據(jù)建設(shè)部、財政部?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理 方法?建住房1998213號、?安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫 行方法?省政府令第197號規(guī)

3、定，蚌埠市物業(yè)專項維修資金歸集 標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)類型歸集對象交集基數(shù)業(yè)主購房未配備電梯買受人購房款總額1%配備電梯買受人購房款總額2%建設(shè)單位 自用或出 租的物業(yè)未配備電梯建設(shè)單位同期同類商 品房售房價1%配備電梯建設(shè)單位同期同類商 品房售房價2%獨立非住宅物業(yè)買受人購房款總額1%房改房出售高層住宅公有住房出賣人售房款30 %出售多層住宅公有住房出賣人售房款20 %購置公有住房買受人售房款2%注：各類房屋繳存基數(shù)：1、商品房、經(jīng)濟適用房、集資房、安居房、解困房以購房款總額為基 數(shù)；2、二手房以評估價為基數(shù)；3、拆遷安置房以房屋結(jié)算價為基數(shù)。問：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時、因拆遷或其它原因造成房屋滅失的，

4、結(jié) 余的物業(yè)專項維修資金如何處置？答：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余物業(yè)專項維修資金不予退還， 隨房屋所有權(quán)同時過戶。因拆遷或其它原因造成房屋滅失的， 物業(yè)專 項維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主個人物業(yè)專項維修資金帳面余額退 還給業(yè)主。問：物業(yè)專項維修資金在哪里交納？如何查詢自己的物業(yè)專項維 修資金賬戶余額？答：市房地產(chǎn)管理局在市行政效勞中心分中心 市房地產(chǎn)交易市 場，國治街248號設(shè)有物業(yè)專項維修資金繳交點。在收繳物業(yè)專項 維修資金時，應(yīng)開具省財政廳統(tǒng)一印制的“安徽省住宅共用維修基金 專用收據(jù)。目前，我市已繳交物業(yè)專項維修資金業(yè)主可以通過以下三種方式 查詢自己資金賬戶余額：一、中國建設(shè)銀行股份蚌埠建龍

5、支行查詢升 平街246號；二、互聯(lián)網(wǎng)查詢：/60.170.41.242；三、16895533 查詢。問：物業(yè)專項維修資金的使用范圍包括哪些？答：一物業(yè)共用部位維修工程1、主體承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；2 、戶外墻面因損壞需要重新進(jìn)行防水或者保溫層施工的；3 、整幢樓外檐面層脫落到達(dá)整幢樓外檐面積 30以上，需要修 繕的；4 、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破 損需要整體修繕的；5 、經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意使用物業(yè)專項維 修資金的其他維修工程。 二 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程1 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損 30以上，需要整體修復(fù)的；2、整幢樓

6、或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更 新、改造的；3 、智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更新、改造或者更換、 維修主要部件，一次性費用超過原造價 20的；4 、電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超 過電梯原造價 20的；5 、二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的；6 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更 新的；7 、經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意使用物業(yè)專項維 修資金的其他維修、更新、改造工程。問：哪些物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修的資金不得從物業(yè)專 項維修資金中列支？一物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用，由 物業(yè)管理

7、企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)效勞費中支出；二物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費 用，由建設(shè)單位承當(dāng)；三物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電 視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用，由有關(guān)單位依法承當(dāng)；四物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更 新費用由責(zé)任人承當(dāng)。問：使用物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？答： 一實施物業(yè)管理并已經(jīng)成立業(yè)主大會，對全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由業(yè)主 委員會按照年度提出物業(yè)專項維修資金使用方案， 經(jīng)業(yè)主大會通過后 實施；對局部業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更 新、改造的，由業(yè)主委

8、員會按照年度提出物業(yè)專項維修資金使用方案， 經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主三分之二以上通過后實施。二實施物業(yè)管理但尚未成立業(yè)主大會的， 由物業(yè)管理企業(yè)按 照年度提出物業(yè)專項維修資金使用方案， 經(jīng)對該物業(yè)共用部位、 共用 設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主三分之二以上通過后實施。三未實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在區(qū)域居民委員會組織對該 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主提出物業(yè)專項維修 資金使用方案，經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主三分之二以上通過后實施。物業(yè)專項維修資金使用方案，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 5 日 后，方可由業(yè)主大會或者業(yè)主進(jìn)行表決。問：物業(yè)維修和更新、改造費用應(yīng)如何列支？ 答：一、用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共

9、用設(shè)施設(shè)備維修和更新、 改造的， 由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例承當(dāng)， 并從業(yè)主交存的物 業(yè)專項維修資金中列支；二、用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更 新、改造的，由整幢樓或者單元業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例 承當(dāng)，并從業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金中列支。另根據(jù) ?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定? 建設(shè)部令第 94 號修正 發(fā)布的規(guī)定，異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞 因不可抗力造成的損壞， 視同自然損壞，所需修繕費用依以下原那么處理：一共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的根底、柱、梁、墻的修繕，由共有 房屋所有人按份額比例分擔(dān)。二共有墻體的修繕包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修 繕，按兩側(cè)均分

10、后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。三樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù) 責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。四屋蓋的修繕： 1不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2可上人屋蓋包括屋面和周邊護(hù)攔 ，如為各層所共用，由修 繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)； 如僅為假設(shè)干 層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半， 其余一半由修繕?biāo)胺秶?蓋下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。五樓梯及樓梯間包括出屋面局部的修繕：1各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。 2為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例 分擔(dān)。六房屋共用部

11、位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比 例分擔(dān)。七房屋共有、 共用的設(shè)備和附屬建筑 如電梯、水泵、暖氣、 水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等的修繕，由所有人按份額比 例分擔(dān)。問：因物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修、 更新以及物業(yè)專項維 修資金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)如何處理？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時 , 相鄰業(yè)主、物 業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合 ; 因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其 他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的 , 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè) 維修、更新造成相鄰業(yè)主、 使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其 他財產(chǎn)損失的 , 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。 ?安徽省物業(yè)管理條例?第四

12、十六條規(guī)定業(yè)主或使用人、 物業(yè)管理企業(yè)、 開發(fā)建設(shè)單位之間就物業(yè)專項維 修資金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不 成的，可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴。 建設(shè) 部、財政部?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?第十六 條規(guī)定 一“專項維修資金 是根據(jù)國務(wù)院公布的 ?物業(yè)管理條理? 將以往 “物 業(yè)維修資金 統(tǒng)一更改后的名稱。廣州市機關(guān)用房管理所負(fù)責(zé)專項維 修資金的日常指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和管理工作。 二專項維修資金的交納。1、交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)1.核發(fā)商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日?廣東省物業(yè)管 理條理?開始施行后，購房者與建設(shè)單位簽訂物

13、業(yè)買賣合同在 2003 年 8 月 31 日?國務(wù)院物業(yè)管理條理?施行前的，且建設(shè)部與購房 者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的， 由建設(shè)單位按住宅 含別墅 建筑面積40元/，非住宅建筑面積50元/川的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維 修資金。缺乏物業(yè)總投資 2%局部，那么由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方 案交納。2.核發(fā)商品房預(yù)售許可證在 1998年 9月 30 日前或者與建設(shè)單位 簽訂物業(yè)買賣合同在 2003年 9月 1 日后的，由購房者按住宅含別 墅建筑面積40元/ 。非住宅建筑面積50元/川的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專 項維修資金。 缺乏房款 2%局部，由購房者按業(yè)主大會決定方案交納。2、維修資金的使用 維修資金屬業(yè)主

14、所有。 專項維修資金用于物業(yè)保修期滿后， 物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金。由建設(shè)單位承當(dāng)；人 為原因造成的房屋共用設(shè)施設(shè)備損壞， 維修費用由責(zé)任人承當(dāng)， 不得 使用專項維修資金。共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修費用的分?jǐn)傋裱?“誰受益，誰負(fù)責(zé) 的原 那么。物業(yè)公司和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)合理分?jǐn)偩S修費用， 并經(jīng)業(yè)主大會授 權(quán)業(yè)主委員會同意后，方可使用。摘自：廣州市國土資源和房屋管理局 關(guān)于貫徹國家?物業(yè)管理 條理?有關(guān)問題的通知 穗國房字 2003592 號 1 .房屋哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的？ 房屋的共用部位就是所有業(yè)主都擁有的， 主要指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部 位，包括根底、人防地下室

15、、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、門廳、 樓梯間、走廊通道等2 .房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些？ 它包括物業(yè)的上下管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線 路、照明、消防設(shè)施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以 及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等 3 .專項維修資金有誰交？有誰管？專項維修資金是有業(yè)主依法加納的。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部 位，不得挪用作他用。其收取、使用、管理的方法有國務(wù)院建行行政 主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。具體的使用由業(yè)主大會討論決1、物業(yè)專項維修資金繳存比例是多少 ?購房人購置商品房、經(jīng)濟適用房、集資合作建房的，按照購房款的 2.5繳存物業(yè)

16、專項維修資金；公有住房出售的，購房人按照房改售 房款 2的比例繳存；出售單位按照售房款 35的比例繳存。2、房屋所有權(quán)變更時，維修資金是否變更，如何變更 ?產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，由買賣雙方持房屋產(chǎn)權(quán)變更證明和繳存 的物業(yè)維修資金專用票據(jù)以及相關(guān)的身份證明等要件到結(jié)算中心基 金歸集部辦理更名手續(xù)。3、產(chǎn)權(quán)人繳存維修資金時應(yīng)獲取什么憑證 無論產(chǎn)權(quán)人采取何種方式繳存物業(yè)維修資金， 都要向產(chǎn)權(quán)人開具由 財政廳統(tǒng)一印制的物業(yè)維修金專用票據(jù)，不得出具其他憑證。4、如何查詢物業(yè)維修資金賬面余額 ?產(chǎn)權(quán)人只要持本人身份證明及繳存的維修資金專用票據(jù)到結(jié)算中 心核算部即可查詢。 假設(shè)要查詢“小區(qū)或者一幢樓繳存的

17、維修資金， 須由小區(qū)業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會相關(guān)人員， 持業(yè)主委員會出具的 介紹信，方可查詢。5、購置房屋滿兩年房屋保修期內(nèi) ，就發(fā)生墻體裂縫等損壞，應(yīng)由 誰負(fù)責(zé)維修 ?住房共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)發(fā)生的大修、 更新和改造 的費用，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不能使用專項維修資金。供水、供電、 供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任應(yīng) 由相關(guān)單位承當(dāng)。舟山市物業(yè)專項維修資金劃撥申報表舟房物撥申字200丨房號業(yè)主代表：房 屋 座落：申 請 日期：舟山市房地產(chǎn)管理局申請須知一、申請物業(yè)專項維修資金必須提供的材料。1、舟山市物業(yè)專項維修資金劃撥申請表。2、業(yè)主代表本人身份證復(fù)印件

18、、房產(chǎn)證復(fù)印件備帶原件、核對無 誤3、施工協(xié)議書一份。附施工單位的資質(zhì)證明4、經(jīng)全體業(yè)主或其代表簽名認(rèn)可的維修工程預(yù)算書一份。5、物業(yè)專項維修資金繳交及使用情況清單。二、表格填寫考前須知。1、業(yè)主應(yīng)如實填寫表格，字跡清楚，要求用鋼筆填寫。2、維修資金繳交及使用情況，請到市房管局綜合開發(fā)管理科查 詢。3、施工單位必須具有相應(yīng)資質(zhì)，業(yè)主選擇施工單位必須簽訂施 工協(xié)議書。4、業(yè)主簽名欄中的“住房性質(zhì)指房改房、集資房、商品房。三、相關(guān)說明1、已繳交專項維修資金的業(yè)主其維修費用在維修資金中列支。 維修資金缺乏局部由業(yè)主負(fù)責(zé)籌集。2、全體業(yè)主簽名必須真實有效，如有不實業(yè)主代表承當(dāng)一切責(zé)任。3、物業(yè)專項維修資金專項用于房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 保修期滿后的維修和更新、改造。4、共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面、門廳、樓 梯間、走廊通道等。共用設(shè)備、設(shè)施是指住宅區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè) 費用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用上 下水管道、落水管、水箱、 加壓水泵、電梯、供電線路、樓道照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路 燈、溝渠、池