上海市高檔物業(yè)市場研究報告

1、 上海市高檔物業(yè)市場專題研究報告二零零三年 第一季刊目 錄壹、 2003年一季度房地產(chǎn)宏觀市場一、土地市場二、開發(fā)投資三、開發(fā)規(guī)模四、商品房市場五、住宅銷售市場六、在建住宅基地的情況分析七、2003年一季度各區(qū)批準預(yù)售個案數(shù)量分布貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場分析肆、綜 述一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述伍、各區(qū)最新重點個案分析陸、市場研究部下一步工作重點附：最新典型個案市場快訊壹、2003年一季度房地產(chǎn)宏觀市場2003年一季度，住宅建設(shè)仍然保持著高位運行，無論投資、開發(fā)規(guī)模還是市場銷售，都呈健康增長趨勢。一、土地市場2003年1-3月，

2、市出讓新增經(jīng)營性用地44幅，土地面積225.4萬平方米，可建面積301.9萬平方米，總體容積率為1.34。在所有新增性用地出讓中，住宅項目用地占90%，依然為土地市場交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場則顯無力，新增性用地出讓僅占總量的1.2%。具體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓土地面積為各區(qū)之最，為55.2萬平方米，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同樣為8幅地塊，出讓土地面積為31萬平方米，閔行則位居老三。出讓新增性用地中，招投標用地25幅，占地面積160萬平方米，可建面積188萬平方米，平均容積率為1.18，低于總體水平，招投標項目用地大多處于

3、城市外圍區(qū)域，總體地價水平較低，25幅地塊的成交均價為1012元/平方米土地。二、開發(fā)投資今年一季度全社會固定資產(chǎn)投資達364.6億元，同比增長25.9%，其中住宅投資完成了109.2億元，比去年同期增長25.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重達到30%。全市商品房投資139.8億元，同比增長29.6%，商品住宅投資108.7億元，占房地產(chǎn)投資77.8%。三、開發(fā)規(guī)模由于去年住宅建設(shè)規(guī)模達到歷史最高水平，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的施工面積較大，同時新開工規(guī)模仍持續(xù)增長，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長，一季度住宅的建設(shè)規(guī)模處于歷史較高水平。全市1-3月份累計住宅施工面積4531.9萬平方米，比去年同

4、期增長25.2%；住宅竣工面積496.8萬平方米，比去年同期增長105.9%。住宅新開工513.7萬平方米，比去年同期新開工409.9萬平方米，增長了25.3%。新開工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江，其中浦東的新開工量幾乎占了全市新開工總量的一半，達到225.8萬平方米。四、商品房市場有資料顯示，至2003年2月底，全市商品房批準預(yù)售發(fā)證數(shù)205份，面積327.7萬平方米，基本與去年同期持平，其中，1月份批準預(yù)售面積為258.4萬平方米，2月份則為67.3萬平方米，顯示出2個月批準預(yù)售的一重一輕。具體分析批準預(yù)售分區(qū)情況，1-2月共批準9個行政區(qū)205個項目，其中以浦東63個項目，100

5、.4萬平方米為各行政區(qū)之首，黃浦區(qū)于年初批準預(yù)售，上市8.2萬平方米，同為中心城區(qū)的盧灣同期批準預(yù)售面積為5.1萬平方米。全市商品房預(yù)售登記面積621萬平方米，成交總額219億元，其中住宅預(yù)售面積395.6萬平方米，成交金額202億元，同比增幅為25.5%與72.1%。1-2月，全市商品住宅成交均價為5120元/平方米，套均總價65萬元/套，占全市商品房成交額92%。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的46%。增量房購房購買對象分析，2003年1-2月商品住宅預(yù)售登記中，本市人員登記占總量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。五、住宅銷售市場第一季度住宅消費市

6、場仍然保持著上升的銷售勢頭，銷售量與價格保持穩(wěn)步增長，新建商品房與存量房齊頭并進。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面積621萬平方米，同比增長20.3%，其中住宅590萬平方米，同比增長18.3%；存量房銷售面積471萬平方米，同比增長41.2 %，其中住宅373萬平方米，同比增長46.1%。六、在建住宅基地的情況分析1、住宅建設(shè)的地域分布一季度共有1129塊在建住宅基地，平均建設(shè)規(guī)模為4萬平方米。其中，環(huán)線325塊，平均建設(shè)規(guī)模4.6萬平方米，、外環(huán)線間440塊，平均建設(shè)規(guī)模4.5萬平方米；外環(huán)線外364塊，平均建設(shè)規(guī)模2.9萬平方米。一季度，外環(huán)線外的住宅新開工面積有較大幅度增

7、長，比去年同期提高8個百分點；同時，環(huán)線由于舊改速度放慢，新開工規(guī)模比去年同期減少7個百分點。、外環(huán)線間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在40%左右。住宅建設(shè)地域分布情況表（%） 環(huán)線外環(huán)線之間外環(huán)線外施工面積334423竣工面積234829新開工面積3140292、價格分布至3月底，從全市在建住宅基地的價格分布情況看，中高價位以與高價位在建住宅的比例增高，均價在5000元以上的項目占了總數(shù)的45%，而3000元以下的項目基本在外環(huán)線外。具體分布為：  面積（萬平方米）比例%合計3906.21003000以下439.811.33000-50001697.243.45000-7000

8、1131.629.07000以上637.616.33、層數(shù)分布從層數(shù)分布來看，多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小，占38%；高層住宅占總量的62%，其中15層以上的占總量的38%。別墅共有289.2萬平方米，占總量的6.4%，其中，單體160.8萬平方米，占別墅總量的55%，聯(lián)體別墅施工面積為128.4萬平方米，占別墅總量的45%。別墅建設(shè)規(guī)模最大的五個區(qū)分別是閔行（66.7萬平方米）、松江（47.9萬）、南匯（41.8萬）、浦東（41.1萬）和青浦（40.9萬），這五個區(qū)的別墅建設(shè)占總量的82%。4、戶型面積分布情況從戶型來看，主流房型還是二房和三房，分別占38.1和44.9%，一房、四房和別墅分

9、別占5.1%、9.2%、2.7%。平均單套面積為120平方米七、2003年一季度各區(qū)批準預(yù)售個案數(shù)量分布（備注：以上數(shù)據(jù)來源于市住宅發(fā)展局、房屋土地資源管理局）貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價位在7000元以上的摟盤歸入高檔摟盤；每平方米價位在3000美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場。據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計，2002全年單價在7000元以上的摟盤已超過全市開發(fā)總量的35。一、 高檔物業(yè)市場回顧4 高檔物業(yè)租賃市場因外圍經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素影響，在2003年的第一季度外籍人員繼續(xù)受跨國公司總部的成本控制和預(yù)算削減所影響，需要從價格相對昂貴的別墅繼續(xù)轉(zhuǎn)移到較便宜的高檔公寓而

10、削減本身的開支。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調(diào)，而高檔公寓得益于吸納了原先高端租賃市場的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。雖然有外籍人員為了節(jié)省開支而遷出本來的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長填補了部分空缺。因此，別墅市場的平均入住率基本變化不大，只微升一個百分點至86.2%，而平均租金從每月每平方米20.3美元下調(diào)至每月每平方米19.8美元。與別墅市場一樣，服務(wù)式公寓在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)，平均入住率基本上與上季持平，約在83.7%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。高檔公寓市場表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，從81.6%攀升至 87.4%，同時平均租金也從每

11、月每平方米11.2美元繼續(xù)上升至每月每平方米11.9美元。4 供應(yīng)、需求和租金（2003年第一季高檔住宅租賃市場最新項目狀況）項目名稱88 新天地嘉豪苑碧云鉆石酒店公寓綠洲別墅區(qū)域盧灣徐匯浦東浦東地址黃陂南路 380號興國路 228號碧云路1168號康橋路1801號類型服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓別墅套數(shù)533028050套房面積(平方米)50-89120-29098-249221-406入伙日期1.20031.20031.20033.2003需求租金價格3,500-5,0002,400-8,0001,680-4,1803800-70004 高檔物業(yè)銷售市場據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，200

12、2年全年商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。已登記商品住宅預(yù)售面積達到2,587萬平方米，同去年相比增加44.3。同時商品住宅批準預(yù)售面積亦達到2,476萬平方米，同比增加64。供需比為1:1.045，市場仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。市房地產(chǎn)市場供需量的大幅增加，預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新的發(fā)展階段。2003年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦與靜安兩區(qū)。與上季度相比，浦東新區(qū)的上市量明顯下降，僅為10.9萬平方米。從上市樓盤數(shù)量來看，本季度新推的12個樓盤中，4個位于黃浦區(qū)；3個位于靜安區(qū)，其余分布在長寧、盧灣、浦東、徐匯。1）價格分析2003年一季度新推出高檔住宅的價格以7000-10000元/平

13、方米為主導(dǎo)，約占總推出量的75。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一價位為高檔住宅市場中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競爭最為激烈的細分市場。10000-15000元/平方米的新推量達到16.4。而單價大于15000元/平方米的物業(yè)占到了8.6%，相對較少。本季度新推高檔住宅價格分布狀況與上季度基本一樣。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價格在7000-10000元/平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競爭最為激烈的細分市場。2）需求分析根據(jù)“市房地產(chǎn)交易中心”4年來收集共45000余份購房者需求調(diào)查問卷數(shù)據(jù)顯示，潛在購房者在選擇房型種類方面有所變化。由于價格整體上升導(dǎo)致二房型住宅的客戶比例有所增加，亦分流了部分原本計劃購買三房

14、型住宅的客戶。另外大量小戶型單身公寓的上市使一房的客戶需求得到有效釋放。20002002年高檔物業(yè)價格走勢圖3）市政建設(shè)支持軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。這道“金環(huán)”的東半環(huán)全長22公里的軌道交通4號線（明珠線二期）目前正在加緊建設(shè)，計劃于2004年底基本建成，2005年實現(xiàn)試通車，它將與已建成的軌道交通1號線、2號線和3號線（明珠線一期）接軌，形成“申”字形軌道交通網(wǎng)絡(luò)的基本骨架，發(fā)揮最大的運輸效率。屆時必將進一步帶動軌道周邊商品住宅價格的升高。二、未來高檔住宅市場預(yù)測2002年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開發(fā)實質(zhì)性啟動；外灘一體化開發(fā)和小陸家嘴新一輪開發(fā)建設(shè)啟

15、動；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策階段轉(zhuǎn)入加速推進階段；住房拆遷安置補貼新規(guī)定出臺；房地產(chǎn)交易手續(xù)費降低等舉措，為今年的樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。4 高檔物業(yè)租賃市場預(yù)測在未來的一至三年的時間，將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣工并投入市場，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會對最高端的別墅和服務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長可望緩和部分壓力。另外，由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場的末端，租金較其他兩類型物業(yè)便宜，將會更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。4 高檔物業(yè)銷售市場預(yù)測由于本市市政基礎(chǔ)設(shè)施與新一輪舊城改造力度的加大，市場部預(yù)計，未來

16、三至五年高端住宅供應(yīng)市場供應(yīng)量增幅明顯，同品質(zhì)產(chǎn)品競爭較為激烈，而未來的高端住宅需求市場亦由于境外客戶的實際需求使市場容量日益增加，所以，預(yù)計總體高端住宅市場近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，商品住宅的價格亦將趨于平穩(wěn)。但是，本年度全球經(jīng)濟受到如伊拉克戰(zhàn)事以與“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國投資者縮減投資，對高檔物業(yè)市場帶來巨大的負面影響和利潤沖擊。1） 區(qū)域分布特征分析全市高檔住宅供應(yīng)量相對集中，從1999年至今各區(qū)域高檔住宅累計供應(yīng)量來看，主要集中在浦東、徐匯和長寧三個區(qū)域，占到全市高檔住宅累計總量的67。2003年1季度的新盤主要集中在靜安、長寧兩區(qū)，盧灣和黃浦也有一定供應(yīng)量。受新

17、一輪舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在黃浦、靜安、長寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域，而沿江沿河等具獨特景觀資源的區(qū)域，例如黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為高檔住宅的主要集中區(qū)。2）價格分布結(jié)構(gòu)分析均價700010000元平方米的物業(yè)供應(yīng)占高檔住宅市場主流，但其比例逐年減少。均價在15000元平方米以上的高檔住宅比例在2000年有較大幅度上升，于2001年這個比例穩(wěn)定在11左右。2003年1季度，均價在15000元平方米以上高檔住宅推量有非常明顯的增長，究其原因主要為世茂濱江花園二期和仁恒濱江花園三期新推量較大而帶動其比例迅速上揚。比例結(jié)構(gòu)的增加也提升了該季

18、度新推物業(yè)的均價，上升為11470元平方米。3）未來潛在供應(yīng)地塊分析并結(jié)合現(xiàn)有大規(guī)模高檔新盤的后續(xù)推量來看，未來均價700010000元平方米的物業(yè)仍是主流供應(yīng)產(chǎn)品，但15000元平方米以上的物業(yè)推量有一定增長。高檔住宅市場不僅總量放大，且其所占市場份額也保持了同步的快速增長，從1999年的上漲至2002年底，升幅將近1.5倍。 從2003年初國家對高檔物業(yè)市場政策一系列的調(diào)控手段的出臺，預(yù)計今年高檔住宅上市面積將在2002年的基礎(chǔ)上會有小面積的放量，申城高端住宅市場的競爭將更加激烈。附表1：高檔客源購買特性分析：影響因素影響程度對價格的敏感程度較高對生活品質(zhì)的要求高對社區(qū)規(guī)劃和環(huán)境

19、的要求高對建筑質(zhì)量和外裝修檔次的要求高對公共交通的依賴性一般對道路的要求極高對休閑空間和綠化景觀的要求高對會所設(shè)施的要求高對容積率和覆蓋率的要求高對周邊生活配套設(shè)施的要求一般對物業(yè)管理的要求高叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場分析為配合本專題報告的市場研究，針對目前市中心城區(qū)在售的(包括2002年開盤銷售，與部分的2003年一季度開盤銷售的產(chǎn)品)萬元左右的區(qū)域代表性個案做了一個較為詳細的市場調(diào)研，并從幾個方面綜合分析，以求能更確實地把握高檔物業(yè)市場的整體動態(tài)。 一、徐匯區(qū)2003年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即環(huán)線

20、以部分區(qū)域，2003年13月徐匯區(qū)銷售的樓盤均為上一年度的后續(xù)，未發(fā)現(xiàn)有新地塊、新上市產(chǎn)品，土地資源的缺乏將會在很大程度影響區(qū)域高檔物業(yè)的上市供應(yīng)量。本報告對目前徐匯區(qū)在售的較有代表性的五個個案進行了調(diào)查，分別是“曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“巴黎”。1、產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃天際花園（三期）二幢30層的高層二梯三戶巴黎（一期）三幢18層高層二梯三戶兆豐帝景苑五幢25層高層二梯二戶，二梯三戶，三梯二戶，二梯五戶、六戶曼哈頓尚東區(qū)7幢7層的多層，二幢16層的小高層多層一梯兩戶（電梯）,高層二梯三戶尊園2833層的高層一幢三梯六戶，二幢二梯四戶說明：

21、l 從產(chǎn)品形態(tài)來看，除了“曼哈頓”規(guī)劃有7層的電梯多層和16層小高層外，其余個案的產(chǎn)品形態(tài)無一例外都是高層，其中最高的達到了33層，可見對于高檔物業(yè)來說高層屬于最主要的產(chǎn)品形態(tài)。寸土寸金的地段優(yōu)勢表露無疑。l 從上表可以看出，本區(qū)高檔物業(yè)的樓層規(guī)劃主要以二梯三戶的規(guī)劃為主，但也有二梯三戶甚至三梯二戶的規(guī)劃。在這種情況下，高檔物業(yè)的建筑設(shè)計和房型設(shè)計就顯得極為重要，如何保證合理的采光、觀景等各個方面的因素，從而充分滿足客戶的需求，是開發(fā)商所必須重點關(guān)注的。2面積配比：面積配比表:一房面積304040-50m250-60m2607070以上合計套數(shù)/46/46比例/100%/100%二 房面積70

22、-8080-9090-100100-110110以上合計套數(shù)30827828141359比例8.4%22.8%21.7%7.8%39.3%100%三 房面積130以下130-140140-150150-160160以上合計套數(shù)5254144254268772比例6.7%7%18.7%32.9%34.7%100%四房與復(fù)式面積200以下200-250250以上合計套數(shù)698415168比例41%50%9%100%說明：l 以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于曼哈頓（尚東區(qū)）、兆豐帝景苑、尊園、天際花園三期、巴黎這五個個案，共1345戶。其中一房占3.4%、二房占26.7%、三房占57.4%、四房與復(fù)式占12.5%

23、。l 從上表可以看出本區(qū)的高檔物業(yè)的主力房型為三房，比例占到所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)的57.4%，而其中160平方米以上的房型以與150160平方米的房型所占的比例最大，分別占32.9%、34.7。l 從二房的面積分布情況來看，主力為110平方米以上房型，比例占到40%。3物業(yè)公司與管理費：案名物業(yè)公司管理費天際花園（三期）佳安物業(yè)2.2元/平方米巴黎（一期）新錦物業(yè)未定兆豐帝景苑怡高物業(yè)4元/平方米曼哈頓尚東區(qū)怡高物業(yè)8元/平方米尊園第一太平戴維斯未定說明：l 從以上數(shù)據(jù)可以看出高檔物業(yè)的物業(yè)管理費高于2元/平方米，最高的“曼哈頓”的物業(yè)管理費達到8元/平方米。并且所聘請的多為知名的高檔物業(yè)公司。4去化

24、率：案名開盤日期銷售率天際花園（三期）2002.12.860%巴黎（一期）2002.10.580%兆豐帝景苑2002.1280曼哈頓尚東區(qū)2002.1185%尊園2002.880%說明;l 幾個個案的開盤日期相差不久，從銷售情況來講總體情況良好。l “曼哈頓”依靠地段優(yōu)勢、產(chǎn)品規(guī)劃和投資價值目前銷售情況最佳。二、長寧區(qū)2003年1季度，長寧區(qū)高價位樓盤不斷涌現(xiàn)。主要分布在古北路沿線，“虹橋河濱花園”,“虹橋萬博花園和即將面市由仁恒集團開發(fā)的“仁恒河濱花園”。長寧區(qū)選取“古北中央花園”、“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“倫敦”共7個樣本進行了調(diào)查、分

25、析。1、產(chǎn)品形態(tài)案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃古北中央花園1213層的小高層一梯二戶，二梯一戶上城（三期）1218層的小高層，高層二梯二戶暢園32層的高層二梯二戶虹橋河濱花園1430層的小高層和高層二梯二戶，二梯四戶倫敦一幢28層的高層三梯三戶，三梯四戶嘉里華庭四幢38層的高層三梯六戶，三梯四戶虹橋萬博花園（一期）三幢1828層的高層二梯三戶說明：l 從上表可以看出本區(qū)在售的高檔物業(yè)以高層為主，最高的“嘉里華庭”達到了38層。l 樓層規(guī)劃以二梯二戶和二梯三戶為主，最少規(guī)劃為二梯一戶，最多的規(guī)劃為三梯六戶。2面積配比一房面積304040-50m250-60m2607070以上合計套數(shù)/148/148比例/

26、100%/100%二 房面積80-9090-100100-110110-120120以上合計套數(shù)例/29.9%10.9%59.2%100%三 房面積130以下130-140140-150150-160160以上合計套數(shù)94/1306687121604比例5.9%/8.1%41.6%44.4%100%四房與復(fù)式面積200以下200-250250以上合計套數(shù)31149162342比例9%43.6%47.4%100%說明：l 以上數(shù)據(jù)來源于“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“倫敦”這六個個案。l 共統(tǒng)計了2589戶，其中一房占5.

27、7%，二房占19.1%，三房占62%，四房與復(fù)式占13.2%。可以看出主力的房型為三房，而三房中又以150160平方米以與160平方米以上的大房型為主，分別占到了41.6%、44.4%。3物業(yè)公司與管理費案名物業(yè)公司管理費古北中央花園戴得梁行3元/平方米上城（三期）獅城怡安未定暢園自管5元/平方米虹橋河濱花園自管2.85元/平方米嘉里華庭嘉里建設(shè)管理5.5元/平方米虹橋萬博花園（一期）自管2元/平方米倫敦未定9.5元/平方米說明：l 從上表可以看出有三個個案的物業(yè)管理為自管，管理費最低2元/平方米，最高的“倫敦”達到9.5元/平方米。4去化率案名開盤日期銷售率古北中央花園2002.670上城（

28、三期）2002.1080%暢園2002.580虹橋河濱花園2003.240嘉里華庭2001.1095%虹橋萬博花園（一期）2003.4.870倫敦2002.10.3040%說明：l 虹橋河濱花園與倫敦的銷售情況落后于區(qū)域其它物業(yè)的原因在于虹橋河濱花園就整體來看，產(chǎn)品品質(zhì)略低于區(qū)域其它產(chǎn)品，而倫敦由于屬于爛尾摟再改造工程從而造成其輿論影響不佳。三、黃浦、盧灣作為市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)域的土地供應(yīng)量一直處于供不應(yīng)求的局面。從2002年的下半年，隨著區(qū)域舊城改造力度不斷的增大，區(qū)域開工面積大大增加，很大程度緩解了區(qū)域供應(yīng)緊的局面。針對黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)，我們選取“太陽都市花園”、“海悅花園”、“士

29、博匯”、以與“耀江花園”（一期）四個個案進行了調(diào)查、分析。1、產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃太陽都市花園5幢1828層的高層二梯一戶，二梯二戶海悅花園2234層的高層二梯二戶，二梯三戶，二梯四戶士博匯（1、3號樓）21、31層的高層二梯二戶、二梯四戶耀江花園（一期）2幢34層的高層二梯三戶說明：l 從上表可以看出黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)都屬于高層，最高達到34層，樓層規(guī)劃從二梯一戶至四戶不等。2、面積配比一房面積304040-50m250-60m2607070以上合計套數(shù)/155155比例/100%100%二 房面積80-9090-100100-110110-120120以上合計套數(shù)44341

30、724393386比例11.4%8.8%44.6%11.1%24.1%100%三 房面積130以下130-140140-150150-160160以上合計套數(shù)3410211180245572比例6%17.8%19.4%14%42.8%100%四房與復(fù)式面積200以下200-250250以上合計套數(shù)31518比例17%83%100%說明：l 以上數(shù)據(jù)來源于“太陽都市花園”（二期）、“海悅花園”在售的（2、8、10樓）、“士博匯”（1、3號樓）、以與“耀江花園”（一期）四個個案，共1131戶，其中一房占13.7%，二房占34.1%，三房占50.6%，四房與復(fù)式占1.6%。l 可以看出本區(qū)在售個案中

31、，三房占到了一半，為主力房型，而其中又以160平方米以上的為主力，比例占到了三房的42.8%。另外一房的面積都超過70平方米以上，二房的主力房型為110120平方米，四房與復(fù)式則以250平方米以上的房型為主。3物業(yè)公司與管理費：案名物業(yè)公司管理費太陽都市花園第一太平戴維斯4.2元/平方米海悅花園中海物業(yè)2.2未定士博匯未定未定耀江花園怡合高力2元/平方米說明：l 從上表可以看出管理費最低2元/平方米，最高的為4.2 元/平方米，并且聘用的為知名的高檔物業(yè)管理公司。4去化率：案名開盤日期銷售率太陽都市花園（二期）2002.580%海悅花園2002.4.1870士博匯（一期）2003.2100耀江

32、花園（一期）2002.1295%說明：l 本區(qū)域的個案受到世博會與市府舊區(qū)改造的利好影響，總體的銷售率較佳，另外一些個案的高樓層住戶可以看到黃浦江的江景這一天然的優(yōu)勢也吸引了相當部分的客戶投資置業(yè)于本區(qū)域。四、靜安區(qū)2003年上半年靜安區(qū)房地產(chǎn)市場異?；鸨?，2002年的多個項目的后續(xù)產(chǎn)品陸續(xù)推出，而區(qū)域新盤也層出不窮。市場競爭也前所未有的激烈。靜安區(qū)選取了“達安花園”、“靜安雅筑”、“靜光名都”“國際麗都城”、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”、“一街區(qū)”、“城市之光”12個個案進行了調(diào)查。1、產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃靜安雅筑一幢8層

33、（電梯）一梯一戶，康寧雅庭一幢28層的高層二梯三戶國際麗都城1833層的高層二梯二戶、二梯四戶靜安行家28層的高層二梯三戶壹街區(qū)高層二梯三戶城市之光高層二梯三戶靜安楓景高層二梯三戶華商會館一幢8層（電梯）一梯一戶、一梯二戶說明：l 本區(qū)物業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃以高層為主，最高為33層，但因地塊自身因素與政府對中心城區(qū)容積率的規(guī)定，2003年也有部分的多層產(chǎn)品，如“靜安雅筑”、“華商會館”多規(guī)劃為8層的電梯房。l 樓層規(guī)劃以二梯三戶為主，部分多層產(chǎn)品為一梯一戶和二戶。2、面積配比：一房面積304040-50m250-60m2607070以上合計套數(shù)28/1122818186比例15%/60%15%10%1

34、00%二 房面積90以下90-100100-110110-120120以上合計套數(shù)2825717616261684比例4.1%37.6%25.7%23.7%8.9%100%三 房面積120以下120-130130-140140-150150以上合計套數(shù)26124141166329786比例3.3%15.8%17.9%21.1%41.9%100%四房與復(fù)式面積200以下200-250250以上合計套例51.4%40.8%7.8%100%說明:l 以上數(shù)據(jù)來源于“達安花園（靜安景觀樓王）”、“靜安雅筑”、“靜光名都”“國際麗都城”（一期）、“華商會館”、“靜安晶華園”、“

35、靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”這幾個個案。l 共統(tǒng)計了1950戶，其中一房占9.5%，二房占35.1%，三房占40.3%，四房與復(fù)式占15.1%，可見本區(qū)的主力房型為三房，但是二房與三房的比例相差不大。l 一房的主力房型為5060平方米，二房的主力房型為90100平方米，三房的主力房型為150平方米以上的房型，四房與復(fù)式的面積則主要集中在200平方米左右，以與200250平方米。3物業(yè)公司與管理費：案名物業(yè)公司管理費靜安雅筑靜安地產(chǎn)4.6元/平方米康寧雅庭電力物業(yè)1.75元/平方米國際麗都城第一太平戴維斯4元/平方米靜安楓景怡高物業(yè)3.5元/平方米壹街區(qū)世邦理仕2.8

36、元/平方米城市之光未定未定華商會館怡高物業(yè)未定說明：l 從上表可以看出管理費最低1.75元/平方米，最高的為4.26元/平方米，并且聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司。l 做為住宅市場的頂級產(chǎn)品，頂尖的物業(yè)管理水準是必不可缺的，物業(yè)管理費用的高低不是客源所關(guān)心的主要問題。4去化率：案名開盤日期銷售率靜安雅筑2003.2.2890%康寧雅庭2003.185%國際麗都城（一期）2002.4.1100%壹街區(qū)(一二期)2002.5100%城市之光（三期）2003.475靜安楓景2002.11.685華商會館2003.2.20100%說明：l 由于市中心黃金地段的土地不可再生以與受到區(qū)政府建設(shè)雙高社區(qū)和

37、大力改造舊居住區(qū)的利好影響，本區(qū)域個案銷售率普遍較為理想。 五、浦東新區(qū)作為樓市投資的熱點區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價走勢、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強勁的發(fā)展態(tài)勢。浦東新區(qū)2003年推出的高檔物業(yè)大聚集在陸家嘴地區(qū)和世紀公園周邊。浦東新區(qū)對區(qū)域有代表性的“菊園”（三期）、“萬源杰座”、“香梅花園”以與“水清木華”這四個個案進行了調(diào)查。1面積配比：一房面積304040-50m250-60m2607070以上合計套數(shù)/45/1560比例/75%/25%100%二 房面積80-9090-100100-110110-120120以上合計套數(shù)303072172/304

38、比例9.9%9.9%23.6%56.6%/100%三 房面積130以下130-140140-150150-160160以上合計套數(shù)/722417144428比例/16.8%56.3%16.6%10.3%100%說明：l 以上數(shù)據(jù)來源于“菊園”（三期）、“萬源杰座”二個個案，共792戶，其中一房占7.6%，二房占38.4%，三房占54%，可見三房為主力房型。l 一房以4050平方米為主，二房的主力房型為110120平方米，三房的主力房型為140150平方米。2產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃菊園（三期）1839層的高層二梯四戶萬源杰座1618高層二梯二戶，二梯三戶，二梯八戶香梅花園高層二梯二戶、二

39、梯四戶水清木華16幢1028層的小高層和高層一梯二戶、二梯二戶說明：l 從上表可以看出本區(qū)高檔物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)主要為高層，樓層規(guī)劃為二梯二戶到八戶，其中“萬源杰座”規(guī)劃有一幢商務(wù)公寓，樓層規(guī)劃為二梯八戶。3物業(yè)公司與管理費：案名物業(yè)公司管理費菊園（三期）中海物業(yè)3.5元/平方米萬源杰座世邦理仕4元/平方米香梅花園世邦理仕3元/平方米水清木華自管2.5元/平方米說明：l 從上表可以看出管理費最低2元/平方米，最高的為4. 元/平方米，并且聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司。4去化率：案名開盤日期銷售率菊園（三期）2002.1185萬源杰座2002.1260%香梅花園2002.890%水清木華2002

40、.6.3055%肆、綜 述一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述從房地產(chǎn)高檔住宅市場未來走勢來看，房市將持續(xù)看好。來自市房地局的消息顯示，2002年至今，房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展狀態(tài)，存量房、增量房、租賃房交易都有不錯的業(yè)績，市場上增量房和存量房的供求關(guān)系基本持平。一方面，存量房面積與增量房面積接近，市場購房以消費型購房為主，2002年商品交易房的面積為1961萬平方米，存量房銷售面積為1790萬平方米；另一方面，的租賃房屋發(fā)展態(tài)勢良好。據(jù)房地局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2002年房產(chǎn)租賃共1790萬平方米，其中，自愿租賃占整體的30%。2002年全年，房地產(chǎn)業(yè)投資總額為720億元人民幣，占市固定資產(chǎn)投資額的33

41、%，同比增長14.2%，達房地產(chǎn)歷史最高水平，比2001年凈增373個億（占GDP的6.9%）。房地產(chǎn)市場基本形成了以居民購房為主的市場，成為房市保持上升趨勢的根本保證。樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢，主要是由于在未來幾年，有很多支撐樓市的“賣點”。1. 作為國際大都市，對外省市居民、境外人士的“魅力”正得以進一步釋放，這部分人已經(jīng)成為樓市消費的主力。（2003年伊始，由的民營企業(yè)均瑤集團投資的均瑤國際廣場開始預(yù)租售，這一幢總高32層，面積約為8萬平方米的5A級商務(wù)樓成為了外地民營經(jīng)濟2003年進入樓市的又一個亮點。）2. 在高檔商品房市場，有數(shù)據(jù)顯示，價位在7000元以上的高檔商品房的買主中，境

42、外人士占了23.3%，外省市占了29.3%，這主要是因為境外公司和外地企業(yè)紛紛將總部遷入，推動了高檔房產(chǎn)的銷售。3. 未來幾年城市經(jīng)濟規(guī)劃將給房地產(chǎn)市場帶來的促進作用也不可忽視。新一輪城市建設(shè)，舊區(qū)改造將對房地產(chǎn)市場形成巨大拉力。一批舊城區(qū)將進行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進入房產(chǎn)交易市場，增加總體的購房需求。4. 市府的交通航運規(guī)劃擴大了房產(chǎn)市場的價值空間。這些交通航運規(guī)劃包括國際貨運機場建設(shè)、大小洋山港口建設(shè)和高速公路、軌道交通網(wǎng)建設(shè)?！败壍澜?jīng)濟”、“機場經(jīng)濟”等效應(yīng)必將帶動“樓宇經(jīng)濟”，引導(dǎo)樓市的上升趨勢。5. “城市化”口號的提出意味著房產(chǎn)將會增加新的發(fā)展空間。將建成

43、“世界級城市”的概念，這必將推動市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是城市化進程中的一個要求。目前城市化的程度為70%，20年后的目標是90%以上，由于“魅力”的作用，不僅要承擔自身的城市化壓力，還要分擔全國的城市化壓力，要解決進入的農(nóng)村人口住房問題，這也將從另一個方面促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述1） 淮路以北至河沿岸地區(qū)，屬商業(yè)商務(wù)中心，房價穩(wěn)居高位，均價8800元。2） 老西門周邊地區(qū)，中檔樓盤應(yīng)市，房價微幅下調(diào)，均價7930元。3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應(yīng)顯現(xiàn)，房價底部抬升，均價7000元。4） 盧灣區(qū)建國路以北地區(qū)，地段環(huán)境一流，高檔樓盤為主，均

44、價14600元。5） 靜安區(qū)，樓盤供應(yīng)不足，小戶公寓受寵，中檔房均價7075元，高檔房均價11250元。50余平方米以下的酒店式小戶型公寓均價6600-12750元。 6） 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)，上市樓盤減少，房價居高不下，均價8000元。7） 長寧區(qū)環(huán)線以東地區(qū)，銷量大幅攀升，房價走勢強勁，均價7845元。8） 浦東陸家嘴濱江地區(qū)，高檔樓盤區(qū)域，房價高位支撐，均價12800-20000元。10）世紀公園周邊地區(qū)，房源供應(yīng)充足，價格略有上揚，均價6500-11000元。伍、最新重點個案分析長寧區(qū)案名虹橋河濱花園工地位置長寧路1898號投資興建上科實業(yè)售 樓 處長寧路1898號企劃銷售旭陽

45、 萬欣主力總價136144萬調(diào)查日期2003.4.9建筑設(shè)計大境建筑設(shè)計事務(wù)所可售總額8億工程進度封頂電 話62290066 規(guī)劃戶數(shù)524戶規(guī)劃用途住宅基地面積2. 6萬平方米可售戶數(shù)524戶銷售面積8萬平方米售出戶數(shù)209戶建筑樓層1430 F銷 售 率約40%規(guī)劃面積63300平方米銀行貸款額度70%主力面積160170平方米年限30平均單價8500元/平方米銀行民生銀行單價圍720013000元/平方米得 房 率80%公開日期2003.2物業(yè)公司自管車 位 數(shù)400容 積 率3.07管 理 費2.85元車位單價10萬綠 化 率45% 產(chǎn)品分析地理位置：本案位于長寧路近古北路，緊鄰河，屬

46、于規(guī)劃中的長寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，未來的升值潛力較大。目前長寧路近古北路的路段正在進行道路拓寬工程，工程完工后道路條件將大大改善。 產(chǎn)品規(guī)劃：1. 小區(qū)占地面積2.6萬平方米，總建筑面積8萬平方米，規(guī)劃有9幢1430層的小高層和高層構(gòu)成，樓層規(guī)劃為二梯二戶和二梯四戶，得房率在80%左右。2. 小區(qū)的綠化率為45%，規(guī)劃中占地2.8萬平方米的河文化公園緊接本案的西面，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。3. 小區(qū)的主要配套設(shè)施有：中央花園、玻璃天幕的室游泳池、桌球室、健身房等。 面積配比·：本案共524戶，面積圍63300平方米，具體配比如下：房型面積戶數(shù)比例一

47、房6070平方米407.6%二房100110平方米407.6%三房120130平方米407.6%150160平方米16230.9%160170平方米20038.2%四房與復(fù)式200平方米以上428.1%價格分析：本案目前的單價圍為720013000元/平方米，均價在8500元/平方米左右，主力總價140萬，符合區(qū)域的市場價格行情。去化分析：于2003年3月開盤，目前已去化了40左右。銷售成績不甚理想。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地理位置較佳，周邊配套齊全。屬于規(guī)劃中的長寧路居住區(qū)域，區(qū)域有大量的已建成或在建的居住小區(qū)，因此區(qū)域居住氛圍濃厚。2. 小區(qū)西面規(guī)劃中的河文化花園使得區(qū)域的居住環(huán)境得到提高

48、。3. 河的整治和長寧路的拓寬工程使得區(qū)域的未來前景看好，區(qū)域的樓價有一定的升值潛力。劣勢：1. 目前河尚在整治中，對于處在河邊的本案由一定的影響。2. 三房的房型面積規(guī)劃較大，使得總價較高，已引起銷售受阻。案名暢園工地位置 愚園路888號投資興建長峰房地產(chǎn)開發(fā)公司售 樓 處 愚園路888號企劃銷售自售 主力總價208221萬調(diào)查日期 2003.4.9建筑設(shè)計美國 ARQ建筑事務(wù)所 可售總額10億 工程進度封頂62100888規(guī)劃戶數(shù)558戶基地面積19200平方米可售戶數(shù)558戶銷售面積10萬平方米售出戶數(shù)446戶建筑樓層32層銷 售 率80規(guī)劃面積123254平方米以上銀行貸款額度70%主

49、力面積160170年限30平均單價13000元/平方米元銀行 工商銀行單價圍1200015000元/平方米得 房 率78% 公開日期2002.10物業(yè)公司自管車 位 數(shù)350容 積 率5.2管 理 費5元/平方米車位單價25萬綠 化 率35%產(chǎn)品分析地理位置：本案位于路愚園路口，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，由于出門就是地鐵二號線路站，區(qū)域的公交出行十分便捷。距本案500米的公園商圈與靜安寺商圈使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，購物方便。產(chǎn)品規(guī)劃:小區(qū)占地面積19200平方米，總建筑面積10萬平方米，容積率5.2。規(guī)劃有2幢32層的高層建筑，共分為九個單元，樓層規(guī)劃為二梯二戶，得房率在78%左右。小區(qū)的綠化率較低，只有35，配套設(shè)施則較為齊全，主要以中央的綠化為主，有落瀑水景、特色種植池等。 面積配比：共558戶，面積圍從123254平方米。具體配比情況見下表：房型面積戶