房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理探討

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程各階段合同管理討論摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程各階段合同管理在我國(guó)長(zhǎng)期處于方案管理狀態(tài)，文章通過(guò)闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同管理的意義，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程各階段合同管理，包括工程招投標(biāo)階段、工程建立階段、工程銷售階段及工程使用階段展開(kāi)研究分析，旨在為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程各階段合同管理研究適用提供一些思路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；建立工程；合同管理；招投標(biāo)；工程建立引言建立工程合同是指工程開(kāi)發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建立工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履

2、行、變更、終止和解決爭(zhēng)議1?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍存在著履約意識(shí)不強(qiáng)、工程合同管理程度不高、管理機(jī)制不健全的問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同管理程度迫在眉睫。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同管理的意義1.1決定著工程的方案與施行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同管理重要作用于對(duì)建立工程任務(wù)的分配，對(duì)建立工程一系列問(wèn)題展開(kāi)通確的規(guī)定，對(duì)建立工程所相關(guān)的設(shè)施設(shè)備、消費(fèi)材料運(yùn)輸供應(yīng)，不同建立工程設(shè)計(jì)、施工分工協(xié)作關(guān)系，建立工程相關(guān)人員的行為進(jìn)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對(duì)建立工程相關(guān)人員不同內(nèi)容的工作分配情況、經(jīng)濟(jì)債權(quán)關(guān)系進(jìn)展合理安排；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程承接和委托的

3、重要法律根據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同管理不僅可以有效調(diào)節(jié)建立工程相關(guān)參與者互相間經(jīng)濟(jì)附屬關(guān)系，還可以為建立工程相關(guān)參與者互相最高行為準(zhǔn)那么、調(diào)解互相爭(zhēng)執(zhí)提供有利根據(jù)2。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程所涉及的周期長(zhǎng)、內(nèi)容繁多、面廣泛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同涵蓋的范圍寬、層面復(fù)雜、金額龐大，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程合同管理，對(duì)建立工程任務(wù)進(jìn)展有效落實(shí)，將建立工程方案工期、經(jīng)濟(jì)本錢以及質(zhì)量任務(wù)進(jìn)展和諧統(tǒng)一3。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程管理制度化內(nèi)容出發(fā)，對(duì)建立工程合同管理進(jìn)展嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、工程施工以及工程運(yùn)營(yíng)，經(jīng)科學(xué)合理的合同管理，積極促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程如期、保質(zhì)保量的完成。2.

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程各階段合同管理2.1工程招投標(biāo)階段2.1.1分析合同合法性在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程招投標(biāo)階段，務(wù)必要確保合同簽訂與施行是在合同有根據(jù)的法律根底范圍之內(nèi)，假設(shè)合同沒(méi)有法律根據(jù)那么會(huì)造成合同一定程度的無(wú)效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見(jiàn)分析合同合法性是非常重要的一項(xiàng)工作。就分析合同合法性可從三個(gè)不同角度展開(kāi)：分析發(fā)包人的相關(guān)資格，即對(duì)發(fā)包人所具備的相關(guān)民事行為才能、民事權(quán)利才能等進(jìn)展明確確認(rèn)；分析建立工程合法性，即對(duì)建立工程所擁有招投標(biāo)、簽訂以及施行合同的所有條件，包括一系列批準(zhǔn)文書(shū)、容許證及滿足法定招投標(biāo)流程等，進(jìn)展明確確認(rèn)；分析合同內(nèi)容合法性；即對(duì)合同內(nèi)容是否

5、有法律根據(jù)，包括是否符合勞保護(hù)法、環(huán)境保護(hù)法等，進(jìn)展明確確認(rèn)。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程涉及內(nèi)容復(fù)雜、周期冗長(zhǎng)及未知因素繁多等影響，勢(shì)必會(huì)給合同的施行造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此在工程招投標(biāo)階段對(duì)合同完備性進(jìn)展有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應(yīng)當(dāng)分析合同文件的完備性，包括分析建立工程專業(yè)技術(shù)、建立工程環(huán)境等文件完備與否；第二步應(yīng)當(dāng)分析合同條款的完備性，針對(duì)為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過(guò)選取相關(guān)合同示范文本作為參考，就實(shí)際使用合同進(jìn)展逐一比對(duì)，找出合同潛在不完備的地方。2.1.3明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程招投標(biāo)階段合同管理，應(yīng)當(dāng)明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)，確保權(quán)

6、益與職責(zé)的全面平衡性。合同管理過(guò)程中，假設(shè)合同在先規(guī)定業(yè)主擁有某方面的特權(quán)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)分析理解此類特權(quán)的使用會(huì)給承包商造成何種影響，此類特權(quán)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ闹萍s，針對(duì)業(yè)主就特權(quán)不正當(dāng)使用情況下應(yīng)當(dāng)如何處理等；假設(shè)合同在先規(guī)定承包商需要履行相關(guān)職責(zé)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)分析理解履行這些職責(zé)存在何種條件前提，假設(shè)這些條件前提需要得到業(yè)主的配合方可以實(shí)現(xiàn)，那么需要將其作為一項(xiàng)職責(zé)明確規(guī)定于合同中以展開(kāi)共同制約；應(yīng)當(dāng)盡最大限度明晰明確的界定業(yè)主、承包商雙方權(quán)益與職責(zé)，同時(shí)要重視對(duì)權(quán)益與職責(zé)范圍的限定，業(yè)主、承包商需要特別注意合同中保障自身權(quán)益的保護(hù)條條款款。2.1.4分析合同條款關(guān)系合同條款所界定的合同事件問(wèn)題具

7、有各種建立工程技術(shù)互相依賴、建立工程開(kāi)展流程以及權(quán)益與職責(zé)平衡和制約等邏輯關(guān)系，即促使合同條款方方面面存在一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，互相結(jié)合成一個(gè)有機(jī)的系統(tǒng)，由此可見(jiàn)，分析合同條款關(guān)系是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程各階段合同管理中非常重要的工作內(nèi)容。分析合同條款關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)建立工程工作范圍、進(jìn)度方案、建立工程質(zhì)量、建立工程款項(xiàng)以及支付問(wèn)題的方面展開(kāi)方案，然后在開(kāi)展全面分析與施行工作，經(jīng)對(duì)分析的結(jié)果展開(kāi)控制，經(jīng)對(duì)尋找出的相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)解決，最后對(duì)合同文件展開(kāi)持續(xù)地完善。2.2工程建立階段2.2.1合同對(duì)象選擇第一步，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身需求的前提下，對(duì)合同對(duì)象展開(kāi)選擇。房地產(chǎn)

8、開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程建立過(guò)程中，通常選取的發(fā)包方式包括根據(jù)國(guó)家定額整體發(fā)包方式、定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機(jī)械部分材料的發(fā)包方式等3。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)工程建立本錢的有利控制，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常選用定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機(jī)械部分材料的發(fā)包方式。由于這兩種發(fā)包方式存在互相推諉責(zé)任、責(zé)任分工不明確的潛在隱患，往往會(huì)導(dǎo)致工程建立后期出現(xiàn)管理困難、管理風(fēng)險(xiǎn)的場(chǎng)面，一定程度上提升了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)；尤其是最后一種發(fā)包方式，事實(shí)承包商在完畢自身工程建立任務(wù)后別撒腿走人，對(duì)工程后期質(zhì)量、維修不進(jìn)展一定的承擔(dān)，而由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)全部

9、工程建立風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展承擔(dān)4。 2.2.2合同洽商簽訂合同的履行與實(shí)現(xiàn)是一個(gè)需要消耗很長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)程，在這個(gè)長(zhǎng)周期內(nèi)的各類影響因素，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、設(shè)備材料價(jià)格及勞開(kāi)工資等，均有著不確定性，無(wú)不對(duì)合同最終的順利履行與實(shí)現(xiàn)造成一定程度的影響。雙方通過(guò)對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)因素、利益因素進(jìn)展評(píng)估，獲得共識(shí)后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規(guī)定雙方達(dá)成的標(biāo)的物、合同額、價(jià)格、工期等常規(guī)要素，還要明確規(guī)定雙方為完成合同任務(wù)而務(wù)必傾心付出的職責(zé)范圍；防止由于雙方職責(zé)模糊，當(dāng)合同出現(xiàn)難以根據(jù)約定有效履行與實(shí)現(xiàn)時(shí)，形成追究責(zé)任無(wú)果的情況5。2.2.3合同文本制作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立工程工程建立階段合同文本制作可從三方面可能存在合

10、同風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容出發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)一：對(duì)合同協(xié)議相關(guān)頁(yè)碼進(jìn)展交換，以到達(dá)對(duì)合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)展惡意變更，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同文本進(jìn)展改騎縫章、標(biāo)注明確頁(yè)碼處理。風(fēng)險(xiǎn)二：針對(duì)合同條款手寫(xiě)內(nèi)容、文字間隙做惡意變更6。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對(duì)合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實(shí)涵義；不良合同簽訂方還會(huì)針對(duì)合同出現(xiàn)手術(shù)方式進(jìn)展做手腳，在合同中擅自增添對(duì)自身有利的條款。風(fēng)險(xiǎn)三：合同簽訂對(duì)象忽略對(duì)待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對(duì)合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權(quán)的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業(yè)法人代表或者授權(quán)委托人。2.3工程銷售

11、階段2.3.1銷售合同內(nèi)容分歧銷售合同內(nèi)容分歧常見(jiàn)之處包括裝修內(nèi)容分歧、房屋實(shí)際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)，為了防止這些風(fēng)險(xiǎn)形成，以互相負(fù)責(zé)為原那么，于簽訂房屋銷售合同過(guò)程中，互相做好權(quán)利、義務(wù)約定工作，約定好合同中不明確的相關(guān)內(nèi)容7。2.3.2擦邊球銷售政策一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲取眼前利益，針對(duì)國(guó)家實(shí)行的法律法規(guī)推行打擦邊球銷售政策。2.4工程使用階段工程建立完畢到達(dá)入住條件，業(yè)主入住后，在對(duì)房屋進(jìn)展裝修時(shí)往往會(huì)根據(jù)自身愛(ài)好對(duì)房屋整體架構(gòu)進(jìn)展大肆修改，對(duì)房屋正常平安使用造成不良影響。由此可見(jiàn)，在工程使用階段要提升對(duì)合同文書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，以將各流程可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)下。3.完畢語(yǔ)總而言之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段總是會(huì)存在相應(yīng)的合同風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各