房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法(1)

1、房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)管理的四步法(1)-本錢(qián)管理論文(1)隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧?rùn)銷售收入本錢(qián)費(fèi)用這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了本錢(qián)管理的重要性。如何通過(guò)IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)管理的程度？明源根據(jù)幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)管理的研究與理論，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在本錢(qián)管理方面的先進(jìn)經(jīng)歷，總結(jié)提煉了“本錢(qián)管理四步法。這四個(gè)步驟分別是：制定目的、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。以下就這四個(gè)步驟做詳細(xì)的分析： 1.制定目的目的本錢(qián) 目的本錢(qián)是

2、企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的本錢(qián)目的，是工程本錢(qián)的控制線。許多工程本錢(qián)失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒(méi)有建立明確的目的本錢(qián)，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為工程的控制線。所以這種粗線條的“目的/方案實(shí)際上是“假目的/方案，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步、“拍腦袋做決策，本錢(qián)失控就缺乏為奇了。目的本錢(qián)法的根本思想：制定目的本錢(qián)，將目的本錢(qián)按標(biāo)準(zhǔn)的本錢(qián)構(gòu)造樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算方案落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目的變成可執(zhí)行的行動(dòng)方案，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目的進(jìn)展比照分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。 影響目

3、的本錢(qián)制定準(zhǔn)確性的原因 1工程進(jìn)度太緊：基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)工程的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多工程匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開(kāi)始“招標(biāo)、“施工、“邊干邊設(shè)計(jì)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)未能在“招標(biāo)、“施工之前完成，就造成了在工程前期無(wú)法對(duì)目的本錢(qián)進(jìn)展準(zhǔn)確測(cè)算。 另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的進(jìn)展準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)方式取代“總價(jià)招標(biāo)、“工程量清單招標(biāo)，這就為日后施工過(guò)程的本錢(qián)控制埋下了宏大的隱患。實(shí)際中的許多工程存在著大量的“合同變更，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)的形

4、式。 “欲速那么不達(dá)，為了進(jìn)度卻犧牲了本錢(qián)。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)、“招標(biāo)環(huán)節(jié)，積極推行“目的本錢(qián)管理，獲得了不錯(cuò)的效果。 2缺乏標(biāo)準(zhǔn)的目的本錢(qián)測(cè)算體系：從工程管理的角度看，房地產(chǎn)工程具有較高的復(fù)雜度，工程周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。工程開(kāi)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、開(kāi)工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到本錢(qián)控制，因此要為這樣的工程制定“目的本錢(qián)就需要有一套標(biāo)準(zhǔn)的體系來(lái)保證其順利施行，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目的本錢(qián)管理標(biāo)準(zhǔn)。 標(biāo)準(zhǔn)的目的： 保證目的本錢(qián)的準(zhǔn)確性：通過(guò)制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目的本錢(qián)的準(zhǔn)確度不因工程差異而不同。實(shí)現(xiàn)工程間的本錢(qián)數(shù)據(jù)共享：通過(guò)工程間本錢(qián)數(shù)據(jù)的比照分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新工程提供指引，防止犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。標(biāo)準(zhǔn)的方法： 建立標(biāo)準(zhǔn)的本錢(qián)構(gòu)造樹(shù)：綜合公司開(kāi)發(fā)工程的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有工程的全本錢(qián)樹(shù)，作為目的本錢(qián)制訂的基線。 建立標(biāo)準(zhǔn)的流程：定義如何在工程開(kāi)展階段對(duì)“估算本錢(qián)進(jìn)展測(cè)算，如何