簽訂建設(shè)工程施工合同應(yīng)注意的幾個問題(盈科)

1、簽訂建設(shè)工程施工合同應(yīng)注意的幾個問題 房地產(chǎn)開發(fā)部門 文鈺 盈科長沙律師事務(wù)所根據(jù)我國合同法第二百六十九條的規(guī)定，建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。建設(shè)工程施工合同與勘察、設(shè)計合同并列為建設(shè)工程合同的主要種類之一，屬于承攬完成不動產(chǎn)工程項目的合同。 考慮建設(shè)工程本身的復(fù)雜性，實踐中施工合同的簽訂問題層出不窮，而建設(shè)工程合同相當(dāng)部分內(nèi)容具有通用性，國家建設(shè)部、工商行政管理局于1999年制訂了目前正在適用的建設(shè)工程施工合同示范文本。該文本分為協(xié)議書、通用條款、專用條款三個大的部分，通用條款的設(shè)計考慮比較全面且其在設(shè)計時沒有設(shè)定雙方協(xié)商的條款，因此對于當(dāng)事人雙方應(yīng)該主要考慮協(xié)議

2、書和專用條款的內(nèi)容，而協(xié)議書和專用條款特別是補充協(xié)議的簽訂可能對合同的效力及履行產(chǎn)生巨大的影響。筆者通過為客戶提供與建設(shè)工程施工合同相關(guān)的一系列法律服務(wù)過程，認(rèn)為施工合同有很多法律問題值得進(jìn)一步思考。本文作者擬結(jié)合實踐中的出現(xiàn)的幾個問題重點從當(dāng)事人簽訂建設(shè)工程施工合同時應(yīng)當(dāng)考慮的若干問題的角度作一些歸納總結(jié)，并提出初步探討意見。 二、施工合同的簽訂與招投標(biāo)的關(guān)系及其效力   根據(jù)我國建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法及國有計委頒發(fā)的工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，商品住宅項目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍，依法應(yīng)該采取公開招標(biāo)的方式確定施工企業(yè)。按照上述法律規(guī)定，在招投標(biāo)前發(fā)

3、包方不得與施工方進(jìn)行任何有關(guān)實質(zhì)內(nèi)容的談判，在通過招投標(biāo)后不得改變合同的實質(zhì)內(nèi)容。在筆者參與某商品房開發(fā)的建設(shè)工程施工合同簽訂中，發(fā)生如下情形，其效力值得探討： 在進(jìn)行招投標(biāo)前，施工方已經(jīng)按照其與發(fā)包方的口頭約定進(jìn)行了實際施工。為滿足行政機關(guān)的要求和法律的形式要求，發(fā)包方隨后進(jìn)行了公開招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標(biāo)人，并與發(fā)包方簽訂了建設(shè)工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進(jìn)行了補充約定，相應(yīng)的對工程價款進(jìn)行了調(diào)整。 那么這個案例中的建設(shè)工程施工合同和補充協(xié)議的效力如何，筆者認(rèn)為，雖然本案發(fā)包方、施工方在招投標(biāo)前進(jìn)行了實質(zhì)性的溝通，違反了法律的強制

4、性規(guī)定，但由于后來雙方通過招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)后中標(biāo)者即為實際施工人，根據(jù)我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應(yīng)為有效合同。在補充協(xié)議中雙方對工程量和相應(yīng)的工程款進(jìn)行調(diào)整，并沒有損害其他投標(biāo)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為有效。 三、施工合同簽訂主體及其效力 在目前建設(shè)工程承發(fā)包活動中，作為發(fā)包方有可能存在多種形式，如委托開發(fā)、合作開發(fā)等情形，作為承包方有的資質(zhì)不夠而采用授權(quán)等方式來借用資質(zhì)。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效力呢，筆者認(rèn)為： 簽訂建設(shè)工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發(fā)包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)包人可能就是受托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而

5、真正的項目所有人卻是委托人；在合作開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)包人可能只是負(fù)責(zé)項目開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而另一方可能是出地方。對于這兩種合同的效力，筆者認(rèn)為根據(jù)合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發(fā)包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。 對于承包方?jīng)]有資質(zhì)時借用有資質(zhì)的企業(yè)名稱來承包企業(yè)，我們國家已經(jīng)明令禁止，且在建設(shè)工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。筆者認(rèn)為，不同情況下應(yīng)該分別對待，不能一律認(rèn)定為無效合同。如有些個體施工隊沒有資質(zhì)，但他們可能會成為一個某有資質(zhì)單位的項目部，成為該單位的一個分支機構(gòu)，并接受該有資質(zhì)的企業(yè)的統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，利用公司的設(shè)備等，在該單位的授權(quán)下

6、簽訂建設(shè)工程施工合同并履行義務(wù)，至于其內(nèi)部如何進(jìn)行利益分配是其企業(yè)內(nèi)部的管理問題，與合同效力沒有關(guān)系。所以此種情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。四、建設(shè)工程施工合同書面形式的效力 合同法第270號規(guī)定：“建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！北M管絕大多數(shù)建設(shè)工程施工合同都會采取書面形式訂立，但有個別情況或個別時段承發(fā)包雙方實際履行合同但沒有采取書面形式的情形是經(jīng)常存在的。關(guān)于書面形式的效力問題，目前有三種不同的觀點。第一種認(rèn)為書面形式實際上是一個生效要件，不管法律規(guī)定還是當(dāng)事人約定，書面形式都是一個生效要件，沒有符合書面形式要求的合同就是無效的。第二種就是說成立要件，如果不符合書面形式要求的話，沒有訂立書面合

7、同，合同是不成立的。第三種看法就是它是一個證據(jù)。筆者認(rèn)為，建設(shè)工程施工合同是一種法律關(guān)系，它可以以多種形式表現(xiàn)出來，它可以以書面的形式表現(xiàn)，也可以以口頭的形式表現(xiàn)。如果承發(fā)包雙方在合同里明確要求必須采取書面形式，那么如果沒有按照書面形式訂立合同，可以看成合同不成立。合同法并未規(guī)定書面形式是合同的成立和生效要件，因此建設(shè)工程施工合同要求的書面形式僅只是一個證據(jù)效力問題。沒有書面合同只能是表明可能沒有足夠的證據(jù)來證明合同關(guān)系是否成立或者合同的內(nèi)容，使得證據(jù)效力受到影響，但是并不意味著合同關(guān)系不存在。 五、違法工程與建設(shè)工程施工合同的效力 某些工程在進(jìn)行建設(shè)施工發(fā)包時，其工程沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可

8、、工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可甚至土地使用權(quán)也不在發(fā)包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發(fā)包雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效力如何？一種意見認(rèn)為，違法工程所簽訂的施工合同應(yīng)當(dāng)屬于無效。理由是：任何一個建設(shè)項目都要經(jīng)歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗收的審批登記手續(xù)。這些審批程序既相互獨立又相互聯(lián)系，而且有著嚴(yán)格的先后順序，未辦理前一審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)一般無法完成，而任何一個程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行了實際的開發(fā)建設(shè)，致使工程項目處于違法狀態(tài)，并使施工合同的標(biāo)的物違法，其建設(shè)行為都可能被認(rèn)定為違法，所建建筑則是違法建筑。對于以這樣的建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)的的建

9、設(shè)工程施工合同，應(yīng)當(dāng)是合同內(nèi)容違法，當(dāng)然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標(biāo)的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內(nèi)容或標(biāo)的應(yīng)當(dāng)合法，否則便無效。 筆者不完全同意這種意見，施工合同是指發(fā)包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權(quán)利、義務(wù)的合同，其標(biāo)的物是經(jīng)過有關(guān)政府部門批準(zhǔn)的準(zhǔn)備建設(shè)的工程項目。一方面，施工合同的內(nèi)容是合同雙方對項目施工中權(quán)利義務(wù)的約定，并不是對項目本身進(jìn)行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯(lián)系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當(dāng)事人約定的標(biāo)的違法并不等于建設(shè)工程施工

10、合同的內(nèi)容違法，因而不能作為認(rèn)定為合同無效的依據(jù)。另一方面，施工合同的履行結(jié)果如何和合同本身的效力沒有任何聯(lián)系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規(guī)定為依據(jù)來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導(dǎo)致合同的效力發(fā)生變化。在我們的現(xiàn)實生活中，有很多房地產(chǎn)開發(fā)項目是采取合作開發(fā)，委托開發(fā)的名義進(jìn)行，項目的相關(guān)手續(xù)包括土地使用權(quán)甚至可能根本就不在發(fā)包方名下，有些建設(shè)項目在沒有取得政府相關(guān)許可的情況下就簽訂了建設(shè)工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權(quán)時就簽訂了建設(shè)工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設(shè)工程施工許可證須在建設(shè)工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進(jìn)行的施工同樣的違法

11、的。筆者認(rèn)為，上述情形都有可能導(dǎo)致工程違法，但不能僅因此而認(rèn)定雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導(dǎo)致工程違法時，一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任，并受到相應(yīng)的行政處罰。 六、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的放棄的法律效力問題 為解決工程欠款問題，保障社會穩(wěn)定，維護(hù)農(nóng)民工的合法權(quán)益，合同法第286條確定了工程價款的優(yōu)先受償權(quán)的法律地位，2002年6月27日，又出臺了最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，對建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進(jìn)一步的規(guī)定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規(guī)定采取措施，即在對開發(fā)商貸款

12、時要求承包人承諾放棄建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。為取得貸款，在建設(shè)工程施工合同的補充協(xié)議中，開發(fā)商作為發(fā)包人就會設(shè)立要求承包人承諾放棄優(yōu)先權(quán)的約定。對于采取該約定的做法，筆者認(rèn)為是值得商榷的。 從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)從設(shè)計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權(quán)。而法定抵押權(quán)具有不同于一般抵押權(quán)的特點：首先，它是依法律規(guī)定而產(chǎn)生的，不需要當(dāng)事人事先約定，因此通常不需要進(jìn)行登記，符合法律規(guī)定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規(guī)定，當(dāng)事人不能自行變更。有人認(rèn)為，我國的合同法主要是任意性規(guī)定，當(dāng)事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當(dāng)

13、事人的權(quán)利，這恰恰是合同自由的最好體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，法律作出的這條規(guī)定更多的是從保護(hù)承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優(yōu)先的原則應(yīng)當(dāng)是人權(quán)原則的最基本要求，對其的保護(hù)應(yīng)當(dāng)是最大限度的，應(yīng)當(dāng)大于其他權(quán)利，因此該權(quán)利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據(jù)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。從物權(quán)的角度看，約定的抵押權(quán)在經(jīng)過登記后不會因一方承諾放棄抵押權(quán)就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權(quán)真正歸于消滅，相比之下，承包人的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定抵押權(quán)，不需要進(jìn)行登記即

14、存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認(rèn)為在建設(shè)工程施工合同中承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)是無效條款，得不到法律支持。 在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)成為無效條款，有的約定附條件的放棄優(yōu)先受償權(quán)條款，即在發(fā)包人在已經(jīng)支付給承包人建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經(jīng)符合立法原意，達(dá)到了立法目的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。一方面，筆者認(rèn)為這個條款即使有這種設(shè)計依然是變更法律規(guī)定的法定抵押權(quán)，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所附條件實際已涵蓋了法律規(guī)定優(yōu)先受

15、償建筑工程價款的全部內(nèi)容，其所謂的放棄的條件中本身就已經(jīng)確認(rèn)了承包人的優(yōu)先權(quán)，沒有實際意義。 七、關(guān)于合同價款結(jié)算的約定在實踐中的認(rèn)定 按照最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。筆者在實踐中遇到下列情形，其竣工結(jié)算文件的效力有待探討： 在發(fā)包方和承包方的建設(shè)工程施工合同中，雙方約定，承包方應(yīng)按照99定額計算工程價款，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后28天內(nèi)答復(fù)，否則視為認(rèn)可該結(jié)算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定按99定額計算工程價款，而是按照其他定額計算工程款，發(fā)包方收到該結(jié)算文件后，認(rèn)為該文件不是按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)計算，未予答復(fù)。為此，承包方以發(fā)包方在收到結(jié)算報告后在約定期限內(nèi)未提出異議為由要求發(fā)包方按該結(jié)算報告付款。 對于此案，一種意見認(rèn)為，結(jié)算報告中的結(jié)算依據(jù)不符合雙方約定，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該結(jié)算報告不是雙方約定的竣工結(jié)算文件，因此發(fā)包方?jīng)]有義務(wù)對該文件進(jìn)行回復(fù)，因