物業(yè)糾紛常見類型分析與解決糾紛七個(gè)典型案例

1、物業(yè)糾紛常見類型分析與解決糾紛七個(gè)典型案例一·物業(yè)糾紛六大類型業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)糾紛；公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛；小區(qū)車位收費(fèi)引發(fā)的糾紛；業(yè)主私搭亂建引起的糾紛；業(yè)主在小區(qū)人身財(cái)產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛；前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛與物業(yè)管理有關(guān)的糾紛案件大致涉及以下幾個(gè)案由：物業(yè)效勞合同糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛、業(yè)主知情權(quán)糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛是指業(yè)主因物業(yè)效勞行為導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)、人身損害，要求判令賠償?shù)陌讣?。其中建筑物共分所有?quán)糾紛又包括業(yè)主專有權(quán)糾紛、業(yè)主共有權(quán)糾紛、車位糾紛、車庫糾紛。    物業(yè)效

2、勞合同糾紛中原告物業(yè)公司起訴業(yè)主追繳拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛數(shù)量最多。依據(jù)房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)小區(qū)辦提供的的制式物業(yè)效勞合同規(guī)定，物業(yè)效勞的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：     1、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收材料、住戶檔案；     2、房屋建筑共用部位樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道日常維修、養(yǎng)護(hù)與管理；        3、共用設(shè)施上下水管道、共用照明的日常維修、養(yǎng)護(hù)與管理；    

3、; 4、公共設(shè)施和附屬建筑物道路、化糞池、自行車棚、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場日常養(yǎng)護(hù)與管理；     5、公共區(qū)域綠化的養(yǎng)護(hù)與管理；     6、公共環(huán)境衛(wèi)生樓內(nèi)、庭院、垃圾、雨雪的養(yǎng)護(hù)與管理；     7、公共秩序保安維護(hù)；     8、維持園區(qū)車輛秩序、消防管理；    欠物業(yè)費(fèi)糾紛屬合同糾紛，首先應(yīng)審查物業(yè)效勞企業(yè)提供的物業(yè)效勞行

4、為是否符合合同約定，是根本履行了合同義務(wù)，還是存在重大違約行為；是物業(yè)效勞有瑕疵，還是明確未履行合同義務(wù)。最終落實(shí)到物業(yè)費(fèi)上，是全額交費(fèi)還是適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)。    業(yè)主欠費(fèi)的理由多種多樣，對物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞行為提出種種質(zhì)疑，主要包括以下幾個(gè)方面：     1、房屋建筑專有部位漏雨、墻壁滲水長毛、窗戶漏氣、墻皮開裂，房屋建筑共用部位外墻滲水、開裂、墻磚脫落，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，對業(yè)主反映的問題給予登記后與開發(fā)建設(shè)單位不及時(shí)溝通，沒有下文；     2、

5、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、附屬建筑物維修養(yǎng)護(hù)及時(shí)。道路、臺階、花壇地磚損壞不及時(shí)維修、單元對講門損壞不及時(shí)維修、健身器材損壞不及時(shí)維修、樓道內(nèi)感應(yīng)燈損壞不及時(shí)維修；     3、公共秩序管理方面，園區(qū)大門來往人員隨意進(jìn)出，保安人員定期巡查不到位，出現(xiàn)喪失車輛、物品等刑事案件，無監(jiān)控設(shè)備或監(jiān)控設(shè)備損壞不及時(shí)維修，形同虛設(shè)；     4、園區(qū)綠化及衛(wèi)生清掃、垃極清運(yùn)不及時(shí)。樓道內(nèi)衛(wèi)生清掃不及時(shí)，庭院、樓道內(nèi)堆放雜物物業(yè)不制止，垃圾清運(yùn)不及時(shí)，夏天有異味，冬季積雪清理不及時(shí)； 5、園區(qū)車輛管理秩序混亂

6、。車輛停放不登記，不能先保證本園區(qū)業(yè)主停車需要。物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)道路劃定停車位后出賣，影響業(yè)主出行平安。 二、處理物業(yè)效勞合同中遇到的問題     1、物業(yè)費(fèi)打折標(biāo)準(zhǔn)不好確定。審判實(shí)踐中掌握物業(yè)公司存在嚴(yán)重違約行為的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)適當(dāng)降低收取標(biāo)準(zhǔn)，但最低交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能低于80%。    關(guān)于物業(yè)效勞合同的嚴(yán)重違約行為，應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：    1物業(yè)公司棄管超過一個(gè)月的；    2物業(yè)效勞存在明顯瑕疵，物業(yè)公司在庭審中自

7、認(rèn)效勞不到位的；    3業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)效勞行為存在不作為，且這種不作為行為呈持續(xù)狀態(tài)，超過半年的。例如園區(qū)內(nèi)建筑物外墻墻磚脫落半年以上沒有維修，業(yè)主提交證據(jù)能夠證明的；園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，路面、臺階、健身器材等發(fā)生損壞，物業(yè)公司半年以上沒有維修，業(yè)主提交證據(jù)能夠證明的；庭院內(nèi)亂堆放雜物，物業(yè)公司半年以上沒有清理，業(yè)主提交證據(jù)能夠證明的。    4因物業(yè)公司效勞行為存在瑕疵，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，但不屬共性問題，屬業(yè)主一家特殊情況的，可對該業(yè)主的物業(yè)費(fèi)給予適當(dāng)減免。如物業(yè)公司對建筑物樓頂未及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，導(dǎo)致頂樓業(yè)主因房

8、屋漏水產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)損害的；物業(yè)公司對園區(qū)內(nèi)自來水井、化糞池井蓋未及時(shí)養(yǎng)護(hù)，井蓋脫落導(dǎo)致業(yè)主人身損害的；物業(yè)公司對公共平臺衛(wèi)生未及時(shí)清掃，影響平臺周邊業(yè)主生活的等。     2、時(shí)效問題。物業(yè)公司起訴追討物業(yè)費(fèi)，自起訴之日起往前推兩年后，主張之前的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主主張超過訴訟時(shí)效的，是否應(yīng)予支持。如果物業(yè)公司沒有證據(jù)證明其對業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行催繳，即存在訴訟時(shí)效中斷情況的，那么失去勝訴權(quán)。物業(yè)公司提供照片等證據(jù)證明定期催繳了物業(yè)費(fèi)的催繳通知應(yīng)張貼于業(yè)主房屋門口、單元門口或小區(qū)公告欄等醒目位置，業(yè)主自認(rèn)物業(yè)公司打 討要物業(yè)費(fèi)的，那么訴訟時(shí)效中斷。

9、0;   其他物業(yè)效勞合同糾紛還包括：     1、兩家物業(yè)公司交接，請求判令物業(yè)公司將已收取的物業(yè)費(fèi)、其管理的業(yè)主檔案、與物業(yè)有關(guān)的建筑物檔案進(jìn)行交接的案件；這種案件起訴的原告多為業(yè)主委員會，業(yè)主委員會作為原告應(yīng)由三分之二以上業(yè)主達(dá)成決議授權(quán)。     2、業(yè)主對建筑物進(jìn)行維修后，請求判令物業(yè)公司支付其墊付的維修費(fèi)的案件。這種案件應(yīng)區(qū)分業(yè)主對建筑物所進(jìn)行的維修是否屬對共有部位的維修，維修屬大修還是小修，對建筑物共有部位，小修費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)費(fèi)中支出，大修費(fèi)用應(yīng)由維修基

10、金支出。    三、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件類型及處理中遇到的問題    此類案件包括的下級案由有業(yè)主專有權(quán)糾紛、業(yè)主共有權(quán)糾紛、車位糾紛、車庫糾紛。    ?物權(quán)法?公布后，對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了明確規(guī)定，規(guī)定主要是?物權(quán)法?第七十條至第八十三條。    目前法院受理的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛下級案由不列了，主要包括以下幾類糾紛：     1、涉及車位、車庫的糾紛：包括通過出

11、售、附贈取得的車位、車庫使用、收益、處分中發(fā)生的糾紛案件；園區(qū)地表車位業(yè)主行使共有權(quán)糾紛案件；     2、物業(yè)效勞用房、建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所業(yè)主行使共有權(quán)糾紛；     3、建筑區(qū)劃內(nèi)綠地、道路屬性確認(rèn)以及業(yè)主在綠地上建房、種樹、種菜、建護(hù)欄是否違法案件；業(yè)主侵占通道行為是否違法案件；    業(yè)主撤銷權(quán)糾紛、業(yè)主知情權(quán)糾紛目前法院處理較少。    處理建筑物共分所有權(quán)糾紛案件，主要應(yīng)對?物權(quán)法?第七十條、第七十一條

12、、第七十二條、第七十三條、第七十四條的內(nèi)容有一個(gè)深刻理解，即建筑物共分所有權(quán)的內(nèi)容；業(yè)主的專有權(quán)及其內(nèi)容限制；業(yè)主的共有權(quán)及專有權(quán)的主導(dǎo)性；區(qū)分所有權(quán)建筑物確定的共有局部、車庫和車位的權(quán)屬等問題。這其中涉及到以下幾個(gè)方面的問題，審判中應(yīng)當(dāng)加以注意：     1、業(yè)主委員會的主體資格問題。    ?物權(quán)法?第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。目前?物權(quán)法?沒有確定業(yè)主委員會的團(tuán)體性。但最高人民法院有一個(gè)批復(fù)，即對?關(guān)于金湖新

13、村主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報(bào)告?的答復(fù)，內(nèi)容為：“ 根據(jù)?中華人民共和共民事訴訟法?第四十九條、最高人民法院?關(guān)于使用<中華人民共和共民事訴訟法>假設(shè)干問題的意見?第四十條的規(guī)定，金湖新村主委員會符合“其他組織的條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專用費(fèi)、公共局部維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、房業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。因此，目前審判實(shí)踐中掌握對涉及建筑區(qū)劃內(nèi)共有局部的維權(quán)訴訟，業(yè)主委員會可以作為原告提起訴訟，但應(yīng)小區(qū)三分之二以上的業(yè)主表決同意，授權(quán)業(yè)主委員會方可起訴。   &#

14、160; 2、共有、專有區(qū)分認(rèn)定的問題。    例如建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，?物權(quán)法?七十三條規(guī)定歸業(yè)主共有，但同時(shí)規(guī)定“明示屬于個(gè)人的綠地除外，但對何為“明示屬于個(gè)人的綠地未做明確規(guī)定，審判實(shí)踐中掌握為建筑物一層窗前綠地，通過商品房買賣合同或其他文件購置確定權(quán)屬的，還有獨(dú)棟別墅圍墻內(nèi)的綠地，連排別墅房前屋后綠地。     3、專有權(quán)如何行使的問題。    ?物權(quán)法?第七十一條對業(yè)主對建筑物專有局部行使專有權(quán)作出了明確規(guī)定，同時(shí)限制內(nèi)容為“不得危及建筑物的平安，

15、不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。法理上解釋為業(yè)主行使專有權(quán)，要受到三個(gè)方面的限制，一是社會公共利益的限制；二是共有人利益的限制；三是相鄰人利益的限制。     4、共有權(quán)如可行使問題。    建筑區(qū)劃內(nèi)的歸業(yè)主共有的公共局部，如通道、綠地、公共設(shè)施、物業(yè)用房、地表車位，業(yè)主如何行使共有權(quán)，如何進(jìn)行管理。共有局部自然或使用中產(chǎn)生的收益如何分配，再使用，目前法律沒有明確規(guī)定。 四·物業(yè)糾紛的常見問題分析及解決 七個(gè)典型案例分析物業(yè)糾紛已成為廣闊市民很頭痛的一件事，這里就常見的一些問題從法律角度

16、提出一些解決的方案，供參考。案例：1公共設(shè)施的主人究竟是誰?某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而局部小區(qū)的公共配套設(shè)施比方商鋪、會所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套效勞所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一解讀這類糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在?物業(yè)管理?xiàng)l例?中，目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供應(yīng)本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使

17、用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。而沒有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定同時(shí)，目前物業(yè)局部在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修和費(fèi)用的承當(dāng)問題。比方哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有；哪些屬于局部業(yè)主共同共有；未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而對于開發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理，對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，局部業(yè)主或個(gè)別業(yè)主是否能對此提起訴訟，局部業(yè)主或

18、個(gè)別業(yè)主對共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定。解決方法這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決案例：2簽委托合同還是效勞合同?目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有局部小區(qū)中雙方簽訂的是“效勞合同，而有局部小區(qū)中雙方簽訂的那么是“委托合同。據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有效勞合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，局部案件的案由定為效勞合同糾紛，局部定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等

19、其他案由。解讀這主要是因?yàn)閷τ谖飿I(yè)管理效勞合同的認(rèn)識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比方遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時(shí)由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。)解決方法在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為效勞合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是效勞合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理效勞合同，而不是“物業(yè)管理委托合同，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托

20、合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方，而效勞合同那么一般是“甲方為乙方提供效勞。案例：3物業(yè)管理費(fèi)近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺后， “物業(yè)管理費(fèi)的包含費(fèi)用工程與以往有所不同，而局部物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)5個(gè)字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的模糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比擬集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問題，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾解讀由于“物業(yè)管理費(fèi)是個(gè)大概念，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)

21、營能消耗等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低?030，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡。 ?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而根本物業(yè)效勞費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。同時(shí)，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)效勞不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能表達(dá)質(zhì)價(jià)相符的原那么是重要原因。而目前仍然有局部業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)缺少相關(guān)

22、知識，物業(yè)收費(fèi)忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。解決方法在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。案例：4開發(fā)商與物業(yè)的“父子關(guān)系如今局部與開發(fā)商互為“父子關(guān)系的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理

23、時(shí)間很長，有的長達(dá)七八年，矛盾越積越深。解讀?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系依然普遍存在。當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量或銷售時(shí)不切實(shí)際的承諾等涉及開發(fā)商的問題引發(fā)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩獨(dú)立法人，無任何關(guān)系拒絕處理，而開發(fā)商往往是工程公司，一個(gè)小區(qū)成立一個(gè)工程公司，建設(shè)完成結(jié)算完畢后就不存在了，售后效勞、保修等矛盾無法解決。解決

24、方法人住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積到達(dá)50以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時(shí)召開業(yè)主大會成立業(yè)主大會，來維護(hù)自身權(quán)益。案例：5誰做糾紛訴訟人?由業(yè)主大會還是繼續(xù)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當(dāng)前法院在審理此類案件時(shí)遇到的突出問題。解讀據(jù)了解，在?物業(yè)管理?xiàng)l例?出臺之前，一般由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而?物業(yè)管理?xiàng)l例?出臺后，業(yè)主委員會的作用發(fā)生了變化，以前，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。 ?物業(yè)管理?xiàng)l例?那么規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主

25、組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。解決方法在涉及到小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時(shí)，必須由業(yè)主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權(quán)的23業(yè)主通過。否那么以業(yè)主委員會的名義起訴，有可能要承當(dāng)敗訴的責(zé)。案例：6物業(yè)公司是管理還是效勞?由于物業(yè)管理尚未形成標(biāo)準(zhǔn)的市場機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)效勞合同履行、不按規(guī)章制度辦事等無視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)，少效勞，質(zhì)價(jià)不符，任意調(diào)價(jià)；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，甚至打罵業(yè)主也時(shí)有發(fā)生。

26、解讀?物業(yè)管理?xiàng)l例?除規(guī)定物業(yè)管理的效勞義務(wù)，同時(shí)賦予了其維護(hù)物業(yè)平安、物業(yè)合理使用的一定社會管理責(zé)任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何的一點(diǎn)權(quán)力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒有處分權(quán)和措施權(quán)；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)也是有限的，不具有權(quán)利源，其是否有訴訟的請求權(quán)法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、撤除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。解決方法此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對自身的意識進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)公司是以效勞為主而不是管理為主。7.丟東西物業(yè)如何賠？業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)物喪失或人身損害要求物業(yè)公司違約賠償案件。案例孫先生家住沈陽市某小區(qū)，其物業(yè)管理公司為沈陽某物業(yè)管理。去年初，孫先生一輛價(jià)值1950元的助力自行車在小區(qū)車棚內(nèi)喪失。同年底，他以“平安防護(hù)管理不善為由，將“物業(yè)告上法庭，索賠1950元。日前，沈陽中院作出終審判決：物業(yè)賠償孫先生丟車造成的損失，按原價(jià)的20%計(jì)算，即390元。案例評析物業(yè)效勞合同不是保管合同，孫先生丟車一案，物業(yè)公司不是直接侵權(quán)人，對財(cái)產(chǎn)的損失只承當(dāng)局部賠償責(zé)任，賠償額度應(yīng)視其違約情況而定。屋頂安熱水器能管嗎？個(gè)別業(yè)主占用物業(yè)小