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文檔簡介
1、編號:TFH-CH-LC001流程手冊文件版本: A/1項目定位策劃流程北頂編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人營銷管理部變更名稱、增加區(qū)域2009-5-15A/1 公司董事長職能、 部分變更區(qū)域公司總經(jīng)理職能項目定位策劃流程銷售中心(北頂項目部)工程技術(shù)部造價合約部財務(wù)管理部 其他部門領(lǐng)導(dǎo)層支持性文件客戶細(xì)分項目拓進(jìn)行市場調(diào)研展進(jìn)行客戶價值分析評估土地屬性評估土地需求進(jìn)行客戶需求和土地屬性匹配進(jìn)行競爭項得出客戶初步定位目調(diào)研進(jìn)行成本調(diào)段研階位定項目可行性研步究報告初品產(chǎn)Y概念設(shè)計階段提出項目戰(zhàn)略目標(biāo)定位工具表:重慶市購房客戶細(xì)分特征市場綜合調(diào)研報告項目拓展流
2、程定位工具表:土地屬性評估定位工具表:土地屬性與目標(biāo)客戶匹配定位工具表:地塊控制指標(biāo)與目標(biāo)客戶匹配定位工具表:競品客戶產(chǎn)品對照定位工具表:目標(biāo)客戶定位進(jìn)行初步財務(wù)分析確定項目項目可行性研究報是否簽約告N概念設(shè)計管理流程進(jìn)行產(chǎn)品測參與測試參與試進(jìn)行產(chǎn)品需求價值進(jìn)行工程成排序本估算擬訂項目初步進(jìn)行項目收益篩選以及產(chǎn)品配比定位報告召開項目初步定位評審會確定項目定位報告參與參與擬訂項目定位報告確定項目定位報告段存檔備案項目備案項目定位報告定位報告階位定方案設(shè)入計管理深流程品產(chǎn)進(jìn)行全面成本估算及銷售毛利倒推估算定位工具表:產(chǎn)品需求價值因素結(jié)束流程成本測算表定位工具表:單一產(chǎn)品成本假設(shè)法、產(chǎn)品配比方案表、
3、產(chǎn)品定位表、產(chǎn)品解決方案清單表參與參與參與項目初步定位報告主管領(lǐng)導(dǎo)組織業(yè)務(wù)決策委員會進(jìn)行評審項目定位報告?zhèn)浒疙椖總浒疙椖慷ㄎ粓蟾娑ㄎ粓蟾?. 目標(biāo):規(guī)范項目定位策劃管理過程,實現(xiàn)產(chǎn)品準(zhǔn)確定位。2. 適用范圍:適用于泰福恒北京頂秀置業(yè)公司房地產(chǎn)項目的定位策劃管理。3. 術(shù)語和定義:產(chǎn)品定位 :指通過對市場和產(chǎn)品目標(biāo)客戶及其需求進(jìn)行分析,以確定項目發(fā)展主題及產(chǎn)品組合。4. 部門職責(zé):3.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) :負(fù)責(zé)項目定位策劃流程相關(guān)各項工作主持進(jìn)行項目市場客戶細(xì)分進(jìn)行前期市場調(diào)研對客戶價值進(jìn)行分析主持進(jìn)行評估土地屬性和土地需求主持進(jìn)行客戶需求和土地屬性匹配,并得出產(chǎn)品定位初步結(jié)論主持產(chǎn)
4、品測試及產(chǎn)品需求價值排序編制項目初步定位報告和項目定位報告,并召開項目定位報告會3.2工程技術(shù)部:參與產(chǎn)品測試、產(chǎn)品需求價值排序、項目收益篩選、產(chǎn)品配比以及項目初步定位報告會,從專業(yè)角度提出意見和建議;3.3造價合約部:負(fù)責(zé)產(chǎn)品初步定位后的項目成本測算,參與項目收益篩選、產(chǎn)品配比和項目初步定位報告會,從專業(yè)角度提出意見和建議;3.4財務(wù)管理部:負(fù)責(zé)產(chǎn)品初步定位后的財務(wù)測算,參與項目收益篩選、產(chǎn)品配比和項目初步定位報告會,從專業(yè)角度提出意見和建議;3.5其他部門:參與項目初步定位報告會;3.6領(lǐng)導(dǎo)層:提出項目戰(zhàn)略目標(biāo)、確定是否簽訂項目,參與產(chǎn)品定位報告會。5. 工作程序:活動步驟及說明負(fù)責(zé)部門輸
5、出活動步驟及說明負(fù)責(zé)部門輸出1.進(jìn)行客戶細(xì)1.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負(fù)責(zé)實施客戶細(xì)分工作,銷售中心(北客戶細(xì)分結(jié)分得出項目購房客戶細(xì)分特征;頂項目部 )果2.提出項目戰(zhàn)2.1泰福恒領(lǐng)導(dǎo)層提出項目戰(zhàn)略目標(biāo),作為項目拓展項目戰(zhàn)略目公司領(lǐng)導(dǎo)層略目標(biāo)的基礎(chǔ);標(biāo)土地屬性評估表3.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負(fù)責(zé)主持評估土地屬性和土地屬性3. 評估土地屬土地需求,工程技術(shù)部參與;銷售中心(北與目標(biāo)客戶性和土地需3.2銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負(fù)責(zé)主持客戶需求和土地頂項目部 )匹配表求屬性匹配工作;地塊控制指標(biāo)與目標(biāo)客戶匹配表4.1 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負(fù)責(zé)對競爭產(chǎn)品進(jìn)行市場競品
6、產(chǎn)品4.調(diào)研;銷售中心(北進(jìn)行產(chǎn)品初客戶對照表4.2 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 根據(jù)客戶需求和土地屬性頂項目部 )步定位客戶定位匹配結(jié)果以及競爭產(chǎn)品調(diào)研結(jié)果,得出目標(biāo)客戶類表型;5.5.1造價合約部進(jìn)行成本測算;進(jìn)行項目初造價合約部初步財務(wù)指5.2 財務(wù)管理部根據(jù)銷售中心( 北頂項目部 ) 所做的客步財務(wù)分析財務(wù)管理部標(biāo)戶定位、價格預(yù)估和成本數(shù)據(jù),進(jìn)行項目收益分析;6.1項目簽訂后,工程技術(shù)部負(fù)責(zé)主持概念設(shè)計,銷售中心 ( 北頂項目部 ) 根據(jù)概念設(shè)計方案 ,進(jìn)行6.進(jìn)行產(chǎn)品測產(chǎn)品測試, 并根據(jù)測試結(jié)果對產(chǎn)品需求價值進(jìn)行排銷售中心(北產(chǎn)品需求價試序,工程技術(shù)部參與;頂項目部 )值因素表8.
7、1工程技術(shù)部根據(jù)產(chǎn)品測試和價值排序的結(jié)果完善概念設(shè)計方案;9.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) 按公司項目管理計劃,組產(chǎn)品解決方7.進(jìn)行產(chǎn)品定織工程技術(shù)部、財務(wù)管理部、造價合約部等相關(guān)部銷售中心(北案清單;位門人員進(jìn)行產(chǎn)品定位分析;頂項目部 )9.2造價合約部根據(jù)概念設(shè)計成果進(jìn)行工程類成本估活動步驟及說明負(fù)責(zé)部門輸出算;造價合約部依據(jù)工程類成本估算進(jìn)行全面成本項目初步估算及銷售毛利倒推估算,財務(wù)管理部參與;定位報告9.3 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 進(jìn)行單一產(chǎn)品單位面積獲益能力篩選和產(chǎn)品匹配工作;9.4 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 根據(jù)項目收益篩選以及產(chǎn)品配比結(jié)果和產(chǎn)品需求價值排序結(jié)果得出產(chǎn)
8、品解項目定位決方案清單,并在此基礎(chǔ)上擬訂項目初步定位報報告告;9.5 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 組織召開項目定位評審會(具體步驟見項目定位管理指引);9.6在定位報告通過后,銷售中心( 北頂項目部 ) 完成項目定位報告 ,銷售中心 ( 北頂項目部 ) 主管領(lǐng)導(dǎo)組織公司領(lǐng)導(dǎo)、 外部專家進(jìn)行評審 (具體步驟見 項目定位管理指引 );8. 項目初步10.1 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 將項目初步定位報告銷售中心(北定位報告 和和項目定位報告存檔,并抄送工程技術(shù)部、造頂項目部 )報告?zhèn)浒疙椖慷ㄎ粌r合約部等部門。報告?zhèn)浒?. 權(quán)限與標(biāo)準(zhǔn):事 項標(biāo) 準(zhǔn)責(zé)任部門協(xié)助部門區(qū)域公司總 部總 經(jīng) 理營銷總監(jiān)
9、主持 督導(dǎo)審 核 ;總會計師會審;工程技術(shù)主管副總 項 目財務(wù)管理部、品質(zhì)管理部主管 督導(dǎo) 審協(xié) 辦會 審 ;定 位 報銷售中心工程技術(shù)部、副總會審;核(業(yè)務(wù)開發(fā)配套主管副總產(chǎn)品定位告 編(北頂項目造價合約部、投資運(yùn)營部經(jīng)理 決策委協(xié) 辦會 審 ;寫 及 評部 )開發(fā)配套部、會 審 ;員 會 批區(qū)域公司總經(jīng)理 會審物業(yè)公司銷售中心總經(jīng)理 準(zhǔn))審 ;會 審 ;區(qū)域公司董事長督導(dǎo) 審 核營銷總監(jiān)主持 督導(dǎo)審 核 ;工程技術(shù)主管副總協(xié) 辦會 審 ;開發(fā)配套主管副總品質(zhì)管理部主管項目客戶銷售中心協(xié) 辦會 審 ;副總會審;細(xì)分成果(北頂項目投資運(yùn)營部會 審區(qū)域公司總經(jīng)理 審?fù)顿Y運(yùn)營部經(jīng)理及 評 審部 )核 ;會 審 ;區(qū)域公司董事長督導(dǎo)審核;區(qū)域公司辦公會批準(zhǔn)7. 主要文檔:文檔名稱編制部門主要內(nèi)容接收部門提交時限 / 頻率銷售中心( 北對項目進(jìn)行前期市場市場綜合調(diào)研報告公司領(lǐng)導(dǎo)層
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