第章土地管理法律制度3

1、建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 第三章第三章 土地管理法律制度土地管理法律制度 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 首先對我國土地制度改革逐步法制化進(jìn)首先對我國土地制度改革逐步法制化進(jìn)行了概述，重點(diǎn)介紹了現(xiàn)行土地征用制度的行了概述，重點(diǎn)介紹了現(xiàn)行土地征用制度的主要規(guī)定，它包括征用土地的審批和土地使主要規(guī)定，它包括征用土地的審批和土地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租與抵押的有關(guān)用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租與抵押的有關(guān)具體要求。具體要求。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 某區(qū)政府于某區(qū)政府于19931993年年8 8月月5 5日與房地產(chǎn)公司簽日與房地產(chǎn)公司簽訂訂合作建設(shè)某大廈合作建設(shè)某大廈協(xié)議書，在辦

2、理了合法協(xié)議書，在辦理了合法用地手續(xù)后開始動工建設(shè)。由于后續(xù)資金不足，用地手續(xù)后開始動工建設(shè)。由于后續(xù)資金不足，該項(xiàng)目于該項(xiàng)目于19941994年停工。為順利完成大樓建設(shè)，年停工。為順利完成大樓建設(shè)，區(qū)政府于區(qū)政府于19941994年年1111月與某物業(yè)公司簽訂合作開月與某物業(yè)公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，由三方合作開發(fā)該項(xiàng)目。發(fā)協(xié)議，由三方合作開發(fā)該項(xiàng)目。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 后由于各種原因，三方于后由于各種原因，三方于19991999年年5 5月簽訂月簽訂協(xié)議書，將三方合作建設(shè)的該項(xiàng)目作價協(xié)議書，將三方合作建設(shè)的該項(xiàng)目作價750750萬萬元全部（含建筑物、土地）轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司獨(dú)元全部（

3、含建筑物、土地）轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司獨(dú)自開發(fā)。物業(yè)公司在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)該自開發(fā)。物業(yè)公司在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目已超越原用地紅線項(xiàng)目已超越原用地紅線450m450m2 2（超越部分為區(qū)（超越部分為區(qū)政府行政劃撥用地）。經(jīng)協(xié)商，區(qū)政府與物業(yè)政府行政劃撥用地）。經(jīng)協(xié)商，區(qū)政府與物業(yè)公司于公司于19991999年年1212月月2525日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將多占日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將多占的的450m450m2 2土地作價土地作價6060萬元（含在萬元（含在750750萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)用中）轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司。試問這宗土地轉(zhuǎn)讓合用中）轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司。試問這宗土地轉(zhuǎn)讓合法嗎？符合轉(zhuǎn)讓程序嗎？法嗎？符合轉(zhuǎn)讓程序

4、嗎？ 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 十一屆三中全會（十一屆三中全會（19781978年）以前，我國確定年）以前，我國確定的土地制度是基于土地私有制的消滅、地租不復(fù)的土地制度是基于土地私有制的消滅、地租不復(fù)存在的這種推斷而建立起來的理論模式。存在的這種推斷而建立起來的理論模式。 十一屆三中全會以來，我國制定了一系列土十一屆三中全會以來，我國制定了一系列土地管理方面的法律、法規(guī)，使土地有償使用制度地管理方面的法律、法規(guī)，使土地有償使用制度的改革逐步開展。的改革逐步開展。 今后，我國深化土地使用制度改革，將根據(jù)今后，我國深化土地使用制度改革，將根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要，切實(shí)解決好土地社會主

5、義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要，切實(shí)解決好土地作為生產(chǎn)要素進(jìn)入市場，顯現(xiàn)其資產(chǎn)價值，合理作為生產(chǎn)要素進(jìn)入市場，顯現(xiàn)其資產(chǎn)價值，合理進(jìn)行土地收益分配，加強(qiáng)土地管理。進(jìn)行土地收益分配，加強(qiáng)土地管理。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 據(jù)悉，據(jù)悉，20032003年開展了全國土地核查，這是年開展了全國土地核查，這是建國以來第三輪土地規(guī)劃工作的開端，將為出建國以來第三輪土地規(guī)劃工作的開端，將為出臺新的土地政策做鋪墊。新的土地政策將涉及臺新的土地政策做鋪墊。新的土地政策將涉及三大方面，出臺三大方面，出臺土地利用規(guī)劃條例土地利用規(guī)劃條例；重新；重新修訂修訂土地管理法土地管理法；對國土資源管理體系將；對國土資源管理體系

6、將實(shí)行垂直管理。實(shí)行垂直管理。 為了盡快改變土地被濫用的局面，中央決為了盡快改變土地被濫用的局面，中央決定通過制定相應(yīng)法規(guī)改變各省國土部門管理結(jié)定通過制定相應(yīng)法規(guī)改變各省國土部門管理結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)對土地供應(yīng)規(guī)劃的控制。構(gòu)來實(shí)現(xiàn)對土地供應(yīng)規(guī)劃的控制。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 土地：土地：是地球陸地表層，是人類賴以生存和發(fā)是地球陸地表層，是人類賴以生存和發(fā)展的活動場所，它具有固定性、不可替代性和展的活動場所，它具有固定性、不可替代性和有限性。有限性。 分為三類：分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地。 土地管理法：土地管理法：是調(diào)整人們在開發(fā)、利用和保護(hù)是調(diào)整人們在

7、開發(fā)、利用和保護(hù)土地過程中所形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)土地過程中所形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。范的總稱。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 土地所有權(quán)：土地所有權(quán)：是土地所有者依法對其所有的是土地所有者依法對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國實(shí)行的是土地的社會主義公有制，全部我國實(shí)行的是土地的社會主義公有制，全部土地分屬國家（即全民）和勞動群眾集體所土地分屬國家（即全民）和勞動群眾集體所有，只有國家和勞動群眾才享有對土地的所有，只有國家和勞動群眾才享有對土地的所有權(quán)。有權(quán)。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 土地使用權(quán)：土地使用權(quán)：

8、是指土地使用人根據(jù)法律、合同是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家或集體的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家或集體所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范圍內(nèi)進(jìn)行處分的權(quán)利。它是土地所有在限定范圍內(nèi)進(jìn)行處分的權(quán)利。它是土地所有權(quán)中分離出來的一項(xiàng)權(quán)利。它具體表現(xiàn)為土地權(quán)中分離出來的一項(xiàng)權(quán)利。它具體表現(xiàn)為土地使用人對土地可依法行使利用、出租、轉(zhuǎn)讓、使用人對土地可依法行使利用、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利。抵押等權(quán)利。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 一、土地利用和保護(hù)的相關(guān)制度一、土地利用和保護(hù)的相關(guān)制度1 1、土地用途管理制度、土地

9、用途管理制度2 2、土地調(diào)查制度、土地調(diào)查制度3 3、土地統(tǒng)計(jì)制度、土地統(tǒng)計(jì)制度4 4、土地監(jiān)察制度、土地監(jiān)察制度5 5、土地利用狀態(tài)動態(tài)監(jiān)測制度、土地利用狀態(tài)動態(tài)監(jiān)測制度建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 二、土地利用總體規(guī)劃二、土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃：土地利用總體規(guī)劃：是在綜合考慮社會、經(jīng)是在綜合考慮社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，國土整治和資源與環(huán)境保護(hù)濟(jì)發(fā)展需要，國土整治和資源與環(huán)境保護(hù)要求，土地使用現(xiàn)狀及實(shí)際供給能力等各要求，土地使用現(xiàn)狀及實(shí)際供給能力等各種因素的基礎(chǔ)上所編制出的一定時期內(nèi)土種因素的基礎(chǔ)上所編制出的一定時期內(nèi)土地利用的規(guī)劃。它是國家對土地用途進(jìn)行地利用的規(guī)劃。它是國家對土

10、地用途進(jìn)行管制的依據(jù)。管制的依據(jù)。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 土地利用總體規(guī)劃編制的原則土地利用總體規(guī)劃編制的原則 嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)田建設(shè)占嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)田建設(shè)占用農(nóng)用地；用農(nóng)用地； 提高土地利用率；提高土地利用率； 統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地； 保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；續(xù)利用； 占用耕地和開發(fā)復(fù)墾地相平衡。占用耕地和開發(fā)復(fù)墾地相平衡。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 三、耕地保護(hù)三、耕地保護(hù)1 1、基本農(nóng)田保護(hù)制度、基本農(nóng)田保護(hù)制度基本農(nóng)田：基本農(nóng)田：根據(jù)一定時期人口和國民經(jīng)濟(jì)根據(jù)一定時期

11、人口和國民經(jīng)濟(jì)對農(nóng)產(chǎn)品的需求而確定的長期不得占用對農(nóng)產(chǎn)品的需求而確定的長期不得占用及基本保護(hù)農(nóng)田區(qū)規(guī)劃期內(nèi)不得占用的及基本保護(hù)農(nóng)田區(qū)規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地。耕地。一級基本農(nóng)田：一級基本農(nóng)田：長期不得占用的耕地長期不得占用的耕地二級基本農(nóng)田：二級基本農(nóng)田：規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 2 2、占用耕地補(bǔ)償制度、占用耕地補(bǔ)償制度“占多少，墾多少占多少，墾多少”的原則的原則3 3、鼓勵開墾荒地、整治工地，嚴(yán)禁損毀、鼓勵開墾荒地、整治工地，嚴(yán)禁損毀、廢棄耕地廢棄耕地建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 一、建設(shè)用地的概念一、建設(shè)用地的概念 建設(shè)用地：建設(shè)用地

12、：包括土地利用總體規(guī)劃中已確定的包括土地利用總體規(guī)劃中已確定的建設(shè)用地和因經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展的需要，由規(guī)劃建設(shè)用地和因經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展的需要，由規(guī)劃中的非建設(shè)用地轉(zhuǎn)成的建設(shè)用地。前者稱為中的非建設(shè)用地轉(zhuǎn)成的建設(shè)用地。前者稱為規(guī)規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地劃內(nèi)建設(shè)用地，后者稱為，后者稱為規(guī)劃外建設(shè)用地規(guī)劃外建設(shè)用地。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 二、鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）建設(shè)的建設(shè)用地：二、鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）建設(shè)的建設(shè)用地：分級批準(zhǔn)分級批準(zhǔn)三、國家征用土地三、國家征用土地 土地的征用：土地的征用：是指國家因建設(shè)需要，強(qiáng)制將屬是指國家因建設(shè)需要，強(qiáng)制將屬于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有的土地（即集體土地）收于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有的土地（即集體土地）收

13、歸國有。歸國有。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 1 1、征用土地的審批：分級審批備案、征用土地的審批：分級審批備案(1)(1)征用土地的審批程序征用土地的審批程序 由建設(shè)單位持國務(wù)院主管部門或縣級以上由建設(shè)單位持國務(wù)院主管部門或縣級以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請，地方人民政府土地管理部門提出用地申請，由縣級以上人民政府審查核批。由縣級以上人民政府審查核批。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 外國使領(lǐng)館、國際組織、中外合資建設(shè)外國使領(lǐng)

14、館、國際組織、中外合資建設(shè)項(xiàng)目需要使用集體土地的，由中國政府主管部項(xiàng)目需要使用集體土地的，由中國政府主管部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定向所在地省級人民門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定向所在地省級人民政府土地管理部門提出征用土地的申請，報省政府土地管理部門提出征用土地的申請，報省級人民政府批準(zhǔn)。級人民政府批準(zhǔn)。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 (2)(2)征用土地的審批規(guī)定征用土地的審批規(guī)定 新新土地法土地法第第4444條規(guī)定：條規(guī)定：“建設(shè)占用建設(shè)占用的土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)?shù)耐恋?，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地審批手續(xù)。辦理農(nóng)用地審批手續(xù)?！?省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道

15、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目、路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由國務(wù)院批準(zhǔn)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由國務(wù)院批準(zhǔn)。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批

16、準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項(xiàng)在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 征用下列土地的由征用下列土地的由國務(wù)院國務(wù)院批準(zhǔn)：批準(zhǔn)：(1)(1)基本農(nóng)田；基本農(nóng)田；(2)(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過基本農(nóng)田以外的耕地超過3535公頃的；公頃的；(3)(3)其他土地超過其他土地超過7070公頃的。公頃的。 征用上述以外的土地由省、自治區(qū)、直轄征用上述以外的土地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 2 2 征用土地的實(shí)施征用

17、土地的實(shí)施3 3 征用土地的補(bǔ)償征用土地的補(bǔ)償（1 1）土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)按該耕地被征用前征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)按該耕地被征用前3 3年的平均產(chǎn)值的年的平均產(chǎn)值的6 6至至1010倍計(jì)算；倍計(jì)算；征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 （2 2）安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi)以征地范圍內(nèi)的人均占有土安置補(bǔ)助費(fèi)以征地范圍內(nèi)的人均占有土地?cái)?shù)量來計(jì)算。地?cái)?shù)量來計(jì)算。 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)不足以使需要土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)不足以使需要安置的農(nóng)

18、民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。助費(fèi)。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 （3 3）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定；由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定； 征用城市郊區(qū)菜地，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)按征用城市郊區(qū)菜地，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)基金。照國家的有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)基金。 （4 4）臨時用地補(bǔ)償臨時用地補(bǔ)償（5 5）合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)合理使用土

19、地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 4 4 征用土地的勞動力安置征用土地的勞動力安置 因征用土地后造成的多余勞動力因征用土地后造成的多余勞動力, ,由縣級由縣級以上土地管理部門組織被征地單位、用地單位以上土地管理部門組織被征地單位、用地單位和有關(guān)單位，通過擴(kuò)大農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和有關(guān)單位，通過擴(kuò)大農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑，加以安置；安置不完的，可以安排符等途徑，加以安置；安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或其他全民、集體所合條件的人員到用地單位或其他全民、集體所有制單位就業(yè)。有制單位就業(yè)。 被征地單位的土地被全部征用的，原有的被征地單位的土地被全部征用的，原有的

20、農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 四、國有建設(shè)用地四、國有建設(shè)用地 1 1 土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥：土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有

21、使用期限的限制。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 劃撥行為的主體是作為土地所有者的劃撥行為的主體是作為土地所有者的國家，劃撥行為的客體是國有土地使用權(quán)。國家，劃撥行為的客體是國有土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)劃撥有兩種形式：土地使用權(quán)劃撥有兩種形式：對集體土地的劃撥對集體土地的劃撥; ;將國有土地使用權(quán)無償交付給土將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。地使用者使用。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市

22、基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 2 2、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)的出讓：土地使用權(quán)的出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金的行為。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 （1

23、1）土地使用權(quán)出讓具有以下四個特征：）土地使用權(quán)出讓具有以下四個特征：土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出國家將國有土地使用權(quán)出讓的行為讓的行為；土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)出讓是有期限有期限的；的；土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)出讓是有償有償?shù)?；的?土地使用權(quán)出讓享有權(quán)利的范圍土地使用權(quán)出讓享有權(quán)利的范圍不含地下之不含地下之物物。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 (2)(2)土地使用權(quán)出讓的范圍土地使用權(quán)出讓的范圍 土地使用權(quán)出讓的地域范圍。土地使用權(quán)出讓的地域范圍。 土地使用權(quán)出讓的土地范圍為城市規(guī)劃范土地使用權(quán)出讓的土地范圍為城市規(guī)劃范圍內(nèi)的國有土地，城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體所

24、有圍內(nèi)的國有土地，城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可出土地，必須先依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可出讓。讓。 土地使用權(quán)出讓的建設(shè)項(xiàng)目范圍是除可以土地使用權(quán)出讓的建設(shè)項(xiàng)目范圍是除可以由政府劃撥外的其他建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)采取有償出由政府劃撥外的其他建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)采取有償出讓方式供地。讓方式供地。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 (3)(3)土地使用權(quán)出讓的土地使用權(quán)出讓的宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控和和微觀管理微觀管理 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法規(guī)定：規(guī)定：“以出讓方式取得以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途

25、、動工開發(fā)期使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限，開發(fā)土地。限，開發(fā)土地。超出出讓合同約定的動工開發(fā)超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土日期內(nèi)一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金地使用權(quán)出讓金20%20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。遲延的除外。”建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度

26、(4)(4)土地使用權(quán)出讓方式：是指國家將國有土地土地使用權(quán)出讓方式：是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時所采取的形式和使用權(quán)出讓給土地使用者時所采取的形式和方法。方法。 拍賣出讓：拍賣出讓：是指土地管理部門在指定的時間、是指土地管理部門在指定的時間、地點(diǎn)，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)地點(diǎn)，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投，按的地塊公開叫價競投，按“價高者得價高者得”的原的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 招標(biāo)出讓：招標(biāo)出讓：指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合規(guī)定指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合規(guī)定條件的

27、單位和個人，以書面投標(biāo)形式，競投某條件的單位和個人，以書面投標(biāo)形式，競投某一塊土地的使用權(quán)，由招標(biāo)方擇優(yōu)確定土地使一塊土地的使用權(quán)，由招標(biāo)方擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。用者的出讓方式。 招標(biāo)出讓分為公開招標(biāo)和定向招標(biāo)（限制招標(biāo)出讓分為公開招標(biāo)和定向招標(biāo)（限制競爭性招標(biāo)）兩種形式。招標(biāo)出讓的程序一般競爭性招標(biāo)）兩種形式。招標(biāo)出讓的程序一般有招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)和簽約、登記等環(huán)有招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)和簽約、登記等環(huán)節(jié)。節(jié)。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 協(xié)議出讓：協(xié)議出讓：協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者方與土地使用者即有意受

28、讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。 20032003年年8 8月月1 1日起實(shí)施的我國國土資源部日起實(shí)施的我國國土資源部協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定（第（第2121號令），號令），對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定。對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 （5 5）土地使用權(quán)出讓的最高年限）土地使用權(quán)出讓的最高年限 居住用地居住用地7070年；年； 工業(yè)用地工業(yè)用地5050年；年； 教育科技、文化、衛(wèi)生、體育教育科

29、技、文化、衛(wèi)生、體育5050年；年； 商業(yè)、旅游娛樂用地商業(yè)、旅游娛樂用地4040年；年； 綜合或其他用地綜合或其他用地5050年。年。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 3 3 土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容 標(biāo)的；標(biāo)的； 使用年限；使用年限； 開發(fā)期限；開發(fā)期限； 出讓金數(shù)額及支付方式；出讓金數(shù)額及支付方式； 開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度；開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度； 土地使用規(guī)則；土地使用規(guī)則； 違約責(zé)任；違約責(zé)任； 雙方認(rèn)為應(yīng)約定的變更和解除。雙方認(rèn)為應(yīng)約定的變更和解除。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 4 4 土地使用權(quán)終止和續(xù)期土地使用權(quán)終止和續(xù)期 土地使用權(quán)終止：

30、土地使用權(quán)終止：是指因土地的滅失而導(dǎo)致是指因土地的滅失而導(dǎo)致使用者不再享有土地使用權(quán)或是指土地使用使用者不再享有土地使用權(quán)或是指土地使用權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿而由國家收回土地使用權(quán)，或者土地使用權(quán)而由國家收回土地使用權(quán)，或者土地使用權(quán)出讓期滿前國家因社會公共利益的需要而提出讓期滿前國家因社會公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán)。前收回土地使用權(quán)。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 土地使用權(quán)的續(xù)期土地使用權(quán)的續(xù)期 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)即行終止。但是如果土地使用者需土地使用權(quán)即行

31、終止。但是如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地，就必須申請續(xù)期，通過一要繼續(xù)使用該土地，就必須申請續(xù)期，通過一定的法律手續(xù)，重新獲得土地使用權(quán)。土地使定的法律手續(xù)，重新獲得土地使用權(quán)。土地使用者申請續(xù)期并重新辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓用者申請續(xù)期并重新辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的，地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)仍歸土金的，地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)仍歸土地使用者所有；土地使用者未申請續(xù)期或者未地使用者所有；土地使用者未申請續(xù)期或者未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 5 5 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

32、：指土地使用者將土地使用指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。讓。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 (1)(1)申請。申請。 (2)(2)批準(zhǔn)。批準(zhǔn)。 (3)(3)簽約。簽約。 (4)(4)公證和認(rèn)證。公證和認(rèn)證。 (5)(5)登記。登記。 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 土地使用權(quán)的繼承：土地使用權(quán)的繼承：是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是土地使用

33、權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式。繼承問題是一種使用權(quán)的轉(zhuǎn)移特殊形式。繼承問題是一種使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，有以下特殊性：行為，有以下特殊性： (1)(1)繼承轉(zhuǎn)讓的條件繼承轉(zhuǎn)讓的條件 (2)(2)繼承轉(zhuǎn)讓的程序繼承轉(zhuǎn)讓的程序 建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 五、臨時用地五、臨時用地 臨時用地的使用者應(yīng)按臨時使用土地合臨時用地的使用者應(yīng)按臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。建筑。 臨時使用土地的期限一般不超過二年。臨時使用土地的期限一般不超過二年。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 該案初看是出讓土地轉(zhuǎn)讓，再看又像是少該案初看是出讓土地轉(zhuǎn)讓，再看又像是少批

34、多占的非法占地行為，因?yàn)槭窃陧?xiàng)目建設(shè)中批多占的非法占地行為，因?yàn)槭窃陧?xiàng)目建設(shè)中確實(shí)多占用了區(qū)政府的劃撥用地，但區(qū)政府與確實(shí)多占用了區(qū)政府的劃撥用地，但區(qū)政府與物業(yè)公司從項(xiàng)目的建設(shè)到轉(zhuǎn)讓協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議物業(yè)公司從項(xiàng)目的建設(shè)到轉(zhuǎn)讓協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的簽訂，再到項(xiàng)目、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的支付，都的簽訂，再到項(xiàng)目、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的支付，都滿足了土地轉(zhuǎn)讓行為的三大要素，既簽訂合同、滿足了土地轉(zhuǎn)讓行為的三大要素，既簽訂合同、支付費(fèi)用、動工建設(shè)。支付費(fèi)用、動工建設(shè)。章前案例分析章前案例分析建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 在轉(zhuǎn)讓的土地中含有未經(jīng)批準(zhǔn)不能擅自在轉(zhuǎn)讓的土地中含有未經(jīng)批準(zhǔn)不能擅自轉(zhuǎn)讓的行政劃撥用地，所以，應(yīng)根據(jù)

35、轉(zhuǎn)讓的行政劃撥用地，所以，應(yīng)根據(jù)中華中華人民共和國土地管理法人民共和國土地管理法第二條的規(guī)定，定第二條的規(guī)定，定性為性為非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)行為。行為。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 處理：處理： 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法第第七十三條、七十三條、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十六條和第四十六條和中中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例華人民共和國土地管理法實(shí)施條例第三十八第三十八條之規(guī)定，對區(qū)政府和物業(yè)公司作出沒收非法條之規(guī)定，對區(qū)政府和物業(yè)公司作出沒收非法所得，對雙方

36、處以所得，對雙方處以20%20%罰款的處罰。罰款的處罰。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 原原 告：告：楊天民等深圳市春風(fēng)路楊天民等深圳市春風(fēng)路 文星樓小區(qū)居民文星樓小區(qū)居民被被 告：告：深圳市規(guī)劃國土局深圳市規(guī)劃國土局案案 例例 二二建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 案情簡介案情簡介 文星樓小區(qū)是經(jīng)被告深圳市規(guī)劃國土局文星樓小區(qū)是經(jīng)被告深圳市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，由深圳聯(lián)城合作發(fā)展有限公司（下稱批準(zhǔn)，由深圳聯(lián)城合作發(fā)展有限公司（下稱聯(lián)城公司）負(fù)責(zé)規(guī)劃發(fā)展，按該公司聯(lián)城公司）負(fù)責(zé)規(guī)劃發(fā)展，按該公司19901990年年制定的小區(qū)規(guī)劃，現(xiàn)嘉賓變電站的用地準(zhǔn)備制定的小區(qū)規(guī)劃，現(xiàn)嘉賓變電站的用地準(zhǔn)備建高層建筑物。建高層建筑物。建設(shè)法規(guī)第三章 土地管理法律制度 被告根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要被告根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，收回聯(lián)城公司