論國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法研究

1、論國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法研究    摘 要：主要論述了目前國(guó)內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識(shí)別領(lǐng)域的研究方法，對(duì)各種方法加以分類(lèi)，主要分為指標(biāo)法、理論價(jià)格法、市場(chǎng)修正法、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法和預(yù)警法等，以期對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫識(shí)別體系和預(yù)警體系的建立能有良好的借鑒作用。        指標(biāo)法    1.1 房?jī)r(jià)收入比  房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)

2、了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎靡的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為：  房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格×商品住宅平均單套銷(xiāo)售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)  該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1855之間；發(fā)展中國(guó)家，一般在46之間。  1.2 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率GD

3、P增長(zhǎng)率  該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過(guò)2時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時(shí)，該指標(biāo)平均值為3。  1.3 空置率  房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，會(huì)有大量房屋空置，故可采用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。國(guó)際上通用的計(jì)算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會(huì)增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時(shí)，表明市場(chǎng)過(guò)熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險(xiǎn)區(qū)；而當(dāng)空

4、置率大于20%時(shí)，則表明存在嚴(yán)重積壓。  1.4 租售比價(jià)  反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，房?jī)r(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長(zhǎng)時(shí)間高于租金增長(zhǎng)，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō)，計(jì)算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢(qián)以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時(shí)也假定將買(mǎi)房所需支付的錢(qián)以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買(mǎi)房總支出；以租房總支出除以買(mǎi)房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來(lái)表示：    另外，還

5、可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來(lái)計(jì)量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。  指標(biāo)法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數(shù)據(jù)通常相對(duì)比較容易采集，處理起來(lái)比較簡(jiǎn)單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)時(shí)，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔助性判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，不一定適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí)，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。  2 理論價(jià)格法（收益還原法）    理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，然

6、后與實(shí)際的房?jī)r(jià)相比較，通過(guò)觀察二者相背離的程度，來(lái)判別泡沫是否存在。  以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價(jià)格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因?yàn)榕菽乾F(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差，或是現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能說(shuō)明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測(cè)算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格(理論價(jià)格)與現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來(lái)收益的貼現(xiàn)模型，即將未來(lái)的預(yù)期純收益和預(yù)期售價(jià)按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。我們可以通過(guò)下圖直觀地理解理論價(jià)格法的精髓：    理論價(jià)格法雖然在理論上可行，但是

7、在實(shí)際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來(lái)的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過(guò)折現(xiàn)來(lái)計(jì)算現(xiàn)值。但是，未來(lái)是不確定的，在當(dāng)前的試點(diǎn)上難以對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計(jì)。  3 市場(chǎng)修正法    我國(guó)學(xué)者洪開(kāi)榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計(jì)量的“市場(chǎng)修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過(guò)考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來(lái)進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：  房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率 × 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù) × 

8、產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù) × 交易情況修正系數(shù)  其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計(jì)物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)/本期的(1+GDP增長(zhǎng)率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率); 交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)/本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。  該方法作為房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場(chǎng)力量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對(duì)市場(chǎng)失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評(píng)估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。     4 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法    國(guó)外的研究文獻(xiàn)中，常見(jiàn)這種方法。其使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)