警惕海南國際旅游島變成房產泡沫島

1、最近國務院批準了海南國際旅游島規(guī)劃,這對海南省打造旅游休閑度假產業(yè)奠定了堅實的基礎.與此同時,國內外對海南的炒作和投資熱潮如日中天,尤其是海南房地產的炒作更加瘋狂甚至有點失去理智!國際旅游島的規(guī)劃雖然會助推房地產的發(fā)展,但是絕不等于房地產發(fā)展,而當所有的投資注意力都傾注到房產上時,旅游島的發(fā)展重點就已發(fā)生了畸變,而事實也有正朝著這方面演進的趨勢:從2009年開始,大量的資金蜂擁而入,海南房價特別是三亞的房價幾乎天天在漲,創(chuàng)下了全國漲幅之最.海南現在再一次扶搖直上的房價讓人感覺恐懼和擔心mm這個曾經令很多人心驚膽寒的海南房產泡沫是否重來或者提前來臨?它會帶來多大的危害?這是大家關注的焦點問題.房

2、產泡沫的四個危險信號通過對國內外的比較研究,我們發(fā)現海南房地產泡沫開始出現,有如下四個危險信號:第一,大量資金涌入,高房價超常規(guī)攀升.據報道,從2009年年初開始,已經有大量資金進入海南,截止2009年10月,僅大型房地產開發(fā)商投入的資金就達到1000多億元.12月初,更是有媒體報道,有超過1992年10倍的資金進入海南,這里面當然包括各種熱錢.如果這些資金多數用于實體經濟倒沒有什么問題,可是卻集中在房地產行業(yè),這就容易制造大泡沫.我們從非正式渠道了解到廣州、深圳、北京、上海等國內一線商品房價格下跌之時,海南房價卻快速上漲,2009年上半年三亞市新建商品房均價已超過每平方米8400元,?？谑芯?/p>

3、價超過4500元,10月份三亞超過每平方米12000元.到11月份,三亞房價又上漲2.4%,有些地方也已經達到每平米2萬多元.雖然在中國,炒作海南房地產的理由可能有數十條,但是與海南相比,迪拜的旅游優(yōu)勢更是全球獨一無二的,即使如此,迪拜依然遇到嚴重的債務危機,房地產價格在每平米2-3萬元就出現危機,現在房價大跌接近三分之一.那么當今海南的國際旅游形象還未形成,2009年三亞平均房價就狂漲40%以上,這說明海南的房價已經超前上漲了.海南房地產畢竟經歷過早期的泡沫破滅,而今泡沫重演的趨勢愈來愈強.如果照此發(fā)展下去,海南有可能重蹈上世紀90年代的泡沫破滅,或者成為第二個迪拜!這決不是杞人憂天!第二,

4、泡沫集中在銀行和房地產.一方面,銀行大規(guī)模放貸,推出各項房地產優(yōu)惠貸款,另一方面消費者過度按揭投資房地產.目前海南購房(包括投資和投機購房)的人群中,一次性繳款的比例不太高,大約80%以上的人是通過銀行貸款按揭買房.依靠銀行貸款買房是典型投機行為,也是一種賭博行為.他們中的很多人預期海南房地產價格會大幅度上漲,所以利用國內銀行的低利率按揭買房,然后通過房地產的高收入即差價收入來彌補資金的短缺.他們之所以這樣做,就是因為奉行現在的投資理念,即房地產尤其是海南的房地產是最增值的,即使不吃不喝也要按揭買房.這種情況,不是和2009年的迪拜債務危機爆發(fā)前很相似嗎?不是和2007年的美國次貸危機爆發(fā)前很

5、相似嗎?遠一點看,這不是和日本上世紀80年代后期的房地產泡沫很相似嗎?第三,當前國際上人們收入和購房比大約是1:6,我國已經達到1:20甚至更高.如果以海南省人均收入來觀察,這一比例顯然超過了1:20.這也是一個危險信號!國外發(fā)達國家的人均收入比我國高很多,可是收入和購房比與中國相比低三倍以上.即使這樣,這些國家都出現了房地產泡沫.更為嚴重的是,如果房地產泡沫破裂,那么后果不堪設想.第四,海南地王價格頻繁再現,說明房地產開發(fā)商并沒有認為海南已經出現房地產泡沫,甚至預期未來房價會節(jié)節(jié)攀升.在這種預期之下,他們壓根沒有把政府遏制房地產泡沫的舉措放在眼里,而是進一步在推高房價.事實上這也是一個危險信

6、號!2009年12月15日,一條令絕大部分海南開發(fā)商措手不及的新聞在業(yè)內被快速傳著:三亞市迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價,該價格為海南近年來土地拍賣最高價,比2008年的最高價760萬元/畝漲了一倍.據了解,這塊位于三亞市迎賓路的土地,即不靠海,也不在三亞目前城市中心區(qū)域.如此下去,這種房地產泡沫將愈演愈烈,其結果是嚴重的.享譽日本經濟產業(yè)界的經濟學家,野村證券資本市場研究所主任研究員關志雄前幾年就說:中國房地產價格的不斷攀升,股價猛然之間的高漲,已經泛出泡沫經濟的朵朵浪花,這與1980年代后期的日本越來越相似. 這句話用來描述當前的海南房地產泡沫一點不為過.警惕國際旅游

7、島成為房產泡沫島第一,房地產泡沫不利于海南國際旅游島建設.國際旅游島不是一般意義的旅游房地產開發(fā),它應該是高水平、高起點、低污染、低密度的生態(tài)環(huán)保型的建設.國務院批準的海南國際旅游島規(guī)劃中非常慎重地沒有直接提出發(fā)展房地產,.美國的夏威夷和印尼的巴厘島與三亞屬于同一緯度,也是絕好的旅游勝地.其房價與上海差不多,與該區(qū)域的居民收入相比不算太高,而且那是長期發(fā)展的結果;更主要的是,它主要不是靠房地產吸引人游客,而是靠適宜的環(huán)境,合理的價格,以及娛樂、購物等吸引顧客.如果夏威夷和巴厘島房價奇高,環(huán)境破壞,人滿為患,那么它不可能成為世界著名旅游勝地.普吉島也是著名的旅游風景區(qū),而房價卻非常便宜.所以,凡

8、是世界著名風景勝地,除了少數地區(qū)(如迪拜)出現房地產泡沫并且受到泡沫的懲罰之外,多數地方對開發(fā)房地產都非常慎重,不像現在海南這樣大規(guī)模開發(fā)投資,以致于房地產泡沫開始急劇膨脹.這樣下去的結果,海南國際旅游島可能會變成房產泡沫島,最后有可能廢于房地產泡沫.第二,房地產泡沫將會干擾海南省整體經濟社會的可持續(xù)性發(fā)展,破壞其自然環(huán)境.海南房地產泡沫破滅之時,將是海南經濟陷入嚴重衰退之日.高房價首先吞食海南的國民財富,少數人利用泡沫大發(fā)其財,然后把債務和爛尾樓留給當地政府和老百姓.無論是上世紀90年代的第一次海南房地產泡沫,還是上世紀80年代的日本房地產泡沫,或者是2007年美國次貸危機和2009年的迪拜

9、債務危機,無一不是如此.其次,大規(guī)模的房地產投資和建設,不可避免會出現盲目建設,破壞海南尤其是三亞的自然生態(tài)環(huán)境,其危害不亞于1958年大躍進對中國經濟的破壞.縱觀世界著名的旅游勝地,無論是美國的夏威夷還是印度尼西亞的巴厘島,都十分注意環(huán)境和生態(tài)的保護與平衡,其發(fā)展決不是靠過度開發(fā),因為旅游風景名勝的承載率有限,如果超過某個限度,將帶來大量的污染和人滿為患,那么它的吸引力就急劇下降,就可能出現欲速則不達的結果.從世界著名旅游地區(qū)的情況看,旅游收入來源并不是主要依靠房地產創(chuàng)造的.旅游主要賣點一般是自然風景、人文環(huán)境、休閑、娛樂和購物等,其中房地產的作用只占30%左右.香港、日本購物對房產的推動力

10、稍微大一些大些.但是,海南不能像日本和香港那樣去打造,它應該保持其本色,依靠房產大開發(fā)可能帶來較大的負面效應.因此,海南國際旅游島建設應該向夏威夷和巴厘島學習,突出其本色.如此看來,海南風景和娛樂對房產的推動性可能不會太大,否則,過度的房地產開發(fā)必將超過自然環(huán)境的承受能力,破壞其本色,結果將降低旅游價值.第三,房地產泡沫破滅最終使大多數投資者血本無歸,挫傷他們再投資的積極性.第一次海南房地產泡沫留給投資者的慘痛印象就是資產急劇縮水,投資幾乎血本無歸.現在是否再現當年的危機?如果每年房地產價格攀升速度與2009年相當甚至超過,而且無論開發(fā)商還是購房者仍然這么瘋狂,尤其是地方政府官員也失去理智,那

11、么不要多久,房地產泡沫一定會破滅.到那個時候,投資者將付出沉重代價.第四,房地產泡沫將使當地大多數老百姓生活更加困難.高房價是資產泡沫的表現形式之一,而資產泡沫又是一種變相的通貨膨脹.如果海南房地產大規(guī)模擴張,高房價節(jié)節(jié)攀升,那么在繁榮時推高當地的物價水平,導致通貨膨脹,多數老百姓日子較艱難;當資產泡沫破滅經濟陷入衰退時,老百姓面臨失業(yè),日子更加不好過.所以,房地產泡沫只對少數人有利,對大多數人有害無益!第五,房地產泡沫將使海南國際旅游島不堪重負,最終可能走向衰敗.海南國際旅游島主要以其優(yōu)美的環(huán)境吸引海內外游客,所以在打造國際旅游島時,必須綜合考慮環(huán)境友好力、資源吸引力、交通承載力、旅游接待力、產業(yè)發(fā)展力等指標.如果大規(guī)模開發(fā)房地產,尤其是在530多平方公里的黃金地段高密度的開發(fā),就有可能破壞其生態(tài)環(huán)境的平衡,使其不堪重負.從