ID房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

1、Real estate enterprises the credit risk researchLin LI1, Fangfang LI21School of Management, Xian University of Architecture &Technology, Xian, CHINA2School of Management, Xian University of Architecture &Technology, Xian, CHINAEmail: tianshihaiyang5121 ; Xian University of Architecture &

2、TechnologyAbstract: The real estate enterprises in our own funds are low, most of the proportion of loan funds from the outside world. the credit risk is real estate companies face major risk. the first one of our country's current credit analysis of appraisal target problems, followed by many d

3、ifferent property listed company's financial characteristics and its scale is to identify the credit risk, the use of the relevant data to further arguments. Also pointed out the real estate enterprises in the evaluation of the credit risk of trend analysis, this article in the advanced experien

4、ce of and improve our current financial indicator system of real estate. some think.Keywords: Credit risk; establishing a system of financial norms applicable to investors; evaluation criterion房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)研究 李琳1， 李芳芳21西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 西安 中國 7100552西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 西安 中國 710055Email:tianshihaiyang5121 西安建筑科技大學(xué)

5、摘 要: 由于在我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例比較低，大多數(shù)的運(yùn)營資金來自于外界的貸款。因此信貸風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。該文首先分析了我國現(xiàn)行信貸評價(jià)指標(biāo)存在的問題,其次提出多家不同房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)特性以及其規(guī)模因素對識(shí)別信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響,同時(shí)利用上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)做進(jìn)一步的論證，此外還指出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)中的趨勢分析對信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響，文章最后借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提出了完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù).指標(biāo)體系的幾點(diǎn)設(shè)想。關(guān)鍵詞: 信貸風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)指標(biāo)體系;評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中圖分類號(hào): F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 信貸風(fēng)險(xiǎn)是指由于債務(wù)人不能償還到期本息而使銀行遭受損失的可能性。在我國房地產(chǎn)企業(yè)自

6、己投資的資金比例比較低，大多數(shù)的運(yùn)營資金來自于外界的貸款。近年來，我國房地產(chǎn)市場起伏不定。2008年，一度蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整跡象，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了1998年以來的首次負(fù)增長，房價(jià)漲幅持續(xù)回落，部分區(qū)域房價(jià)下跌明顯，企業(yè)資金來源增速回落至2004年以來的最低水平，開發(fā)商資金回籠壓力加大4。據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過七成，有的甚至可以達(dá)到九成。房地產(chǎn)企業(yè)在如此高的負(fù)債率下投資經(jīng)營若還不能夠取得期望的收益，就很可能不能按期償還債務(wù)，另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受不住高收益高利潤的誘惑，不顧風(fēng)險(xiǎn)，向其他金融業(yè)以及非金融機(jī)構(gòu)過度的去融資借款。例如空轉(zhuǎn)資金、質(zhì)押存單以求貸款。這些都提

7、高了企業(yè)不能夠按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),我國許多房地產(chǎn)上市公司的信貸資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的70%以上,而且信貸資產(chǎn)中的不良貸款比重比較高,有一些房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)超過了50%,并且還有繼續(xù)上升的勢頭,可以說信貸風(fēng)險(xiǎn)是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一。因此為了減少和避免出現(xiàn)新的不良貸款,應(yīng)對現(xiàn)行的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系加以改善,建立起一套新的信貸風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系。一、財(cái)政部頒布的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系1)銷售利潤率=(利潤總額/產(chǎn)品銷售收入凈額)×100%;2)總資產(chǎn)報(bào)酬率=(利潤總額+利息支出)/平均資產(chǎn)總額×100%;3)資本收益率=(凈利潤/實(shí)收資本)×1

8、00%;4)資本保值增值率=(期末所有者權(quán)益/期初所有者權(quán)益)×100%;5)資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債總額/資產(chǎn)總額)×100%;6)流動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債)×100%,或速動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)存貨)/流動(dòng)負(fù)債×100%;7)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=(賒銷凈額/平均應(yīng)收賬款余額)×100%;8)存貨周轉(zhuǎn)率=(產(chǎn)品銷售成本/平均存貨成本)×100%;9)社會(huì)貢獻(xiàn)率=(企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額/平均資產(chǎn)總額)×100%;10)社會(huì)積累率=(上繳國際財(cái)政總額/企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額)×100%二、我國現(xiàn)行信貸評價(jià)指標(biāo)存在的主要問題。房地產(chǎn)企業(yè)

9、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系在評價(jià)實(shí)施過程中基本上能夠滿足財(cái)務(wù)評價(jià)的需要,但它在某些方面還存在著欠缺.主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)財(cái)務(wù)指標(biāo)缺乏準(zhǔn)確性以及針對性。例如,“資產(chǎn)報(bào)酬率”指標(biāo),有的房地產(chǎn)企業(yè)用利潤總額計(jì)算,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未考慮不同資本結(jié)構(gòu)的影響,甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)不采用此指標(biāo);再如,有的房地產(chǎn)企業(yè)在不分企業(yè)規(guī)模的情況下采用“毛利率”指標(biāo);有的直接采用人均指標(biāo)和絕對額指標(biāo)。由于選用的財(cái)務(wù)指標(biāo)不科學(xué),使得評價(jià)難以奏效。(2)財(cái)務(wù)指標(biāo)口徑不一致缺乏可比性。例如,財(cái)務(wù)指標(biāo)體系中的銷售利潤率指標(biāo),其分子、分母項(xiàng)在口徑上自相矛盾.因?yàn)楸娝苤康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售收入既包括房地產(chǎn)銷售收入,又包括其它銷售收入,而

10、且該指標(biāo)的分母只用房地產(chǎn)銷售收入而將其它銷售收入排除在外,所以這一指標(biāo)的真正目的是衡量房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動(dòng)或者營業(yè)所得所獲取利益的情況,但是財(cái)政部對銷售利潤率的解釋是反映房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的獲利水平,因此,該指標(biāo)的計(jì)算與其財(cái)政部的解釋的目的是不一致的.所以分子項(xiàng)的利潤應(yīng)該與分母項(xiàng)的口徑保持一致,由房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動(dòng)所得,而企業(yè)的利潤總額不僅包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額,而且它所涉及的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其分母項(xiàng),不僅包括銷售活動(dòng)所獲得的收益,還包括投資行為和非營業(yè)行為所獲取的收益,因此其分子項(xiàng)與分母項(xiàng)在范圍上是不可比的.(3)財(cái)務(wù)指標(biāo)含義不明確缺乏統(tǒng)一性。例如,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率中的應(yīng)收賬款余額

11、,各房地產(chǎn)企業(yè)對其內(nèi)容理解不統(tǒng)一,就會(huì)失去操作結(jié)果上的可比性.按照工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度資產(chǎn)負(fù)債表編制說明中的理解:“本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)應(yīng)收賬款科目所屬各明細(xì)科目的期末借方余額合計(jì)填列”.應(yīng)收賬款似乎是資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)收賬款.但是若從余額的角度考慮,似乎又是會(huì)計(jì)報(bào)表中的應(yīng)收賬款凈額,但是這兩者均不是應(yīng)收賬款余額的真正含義.(4)財(cái)務(wù)指標(biāo)考慮不嚴(yán)密缺乏現(xiàn)實(shí)性。例如,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率,在指標(biāo)考核時(shí),其分母項(xiàng)均會(huì)采用期初數(shù)與期末數(shù)的平均值,忽視了在不同會(huì)計(jì)報(bào)告期間財(cái)務(wù)狀況的差異,這樣就不完全適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況.資本保值增值率指標(biāo)體現(xiàn)資本保全的原則,對更新財(cái)務(wù)目標(biāo)的觀念起到了促進(jìn)作用,但在實(shí)際操作

12、中還存在著一定的局限性,具體表現(xiàn)為沒有考慮本期新增的資本,也沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值以及通貨膨脹等因素的影響.(5)長期償債能力指標(biāo)反映不全面。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)無形資產(chǎn)所能提供的未來經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)已有很大的不確定性;而遞延資產(chǎn)是指已經(jīng)發(fā)生但不能全部記入當(dāng)年損益,應(yīng)在以后年度攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用,并非實(shí)有資產(chǎn);再者現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中的不真實(shí)現(xiàn)象也比較普遍.因此,僅用資產(chǎn)負(fù)債率來分析房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力尚不夠全面,容易引起失誤.(6)速動(dòng)資產(chǎn)的概念界定不科學(xué)。速動(dòng)資產(chǎn)的關(guān)鍵在于速動(dòng),按照現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)制度的規(guī)范,應(yīng)從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨,而實(shí)際上客觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在下列情況:應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和變現(xiàn)能力并不一定比存

13、貨快和強(qiáng),現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中企業(yè)相互拖欠現(xiàn)象依然很普遍,有些拖欠周期也很長,因而,其變現(xiàn)速度不一定高于適銷對路的存貨.預(yù)付賬款、待攤費(fèi)用和待處理財(cái)產(chǎn)損益,它們不僅不會(huì)取得貨幣資金收益,反而要靠存貨的變現(xiàn)款來補(bǔ)償,其變現(xiàn)能力更差.(7)財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)特性考慮不夠,不能夠正確地評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營水平。處于不同規(guī)模以及效益的房地產(chǎn)企業(yè),其經(jīng)營特征及其所反映出的財(cái)務(wù)特性是有差異的,判斷其償債能力必須考慮不同企業(yè)的差異。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前只是將評價(jià)對象按“商業(yè)”等來分類,對財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)特性的疏忽是造成評價(jià)不準(zhǔn)并且產(chǎn)生新不良貸款的一個(gè)重要原因。(8)財(cái)務(wù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用靜態(tài)的理論數(shù)據(jù)而未

14、采用動(dòng)態(tài)的實(shí)證標(biāo)準(zhǔn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,激烈的競爭使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況經(jīng)常調(diào)整,同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)周期的作用會(huì)使同一行業(yè)的同一指標(biāo)在不同時(shí)期表現(xiàn)不同。采用實(shí)證動(dòng)態(tài)分析是確定評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的重要方法,該分析方法在國外已經(jīng)普遍采用,但我國基本處于空白狀態(tài)。(9)財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算方法過于簡單,評分的標(biāo)準(zhǔn)也不盡合理。例如在“存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)”指標(biāo)中,平均存貨成本的計(jì)算采用了期初成本與期末成本平均值的計(jì)算方法,此外由于季節(jié)性生產(chǎn)經(jīng)營等原因,房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營存在不均衡現(xiàn)象,依此方法評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè),其結(jié)果很可能是不準(zhǔn)確的。此外,有的房地產(chǎn)企業(yè)確定的評分標(biāo)準(zhǔn),流動(dòng)比率達(dá)到1.2即可得滿分,負(fù)債比率達(dá)到80%時(shí)還能得到滿分,這樣

15、的分?jǐn)?shù)設(shè)置非常不合理,不符合房地產(chǎn)經(jīng)營的謹(jǐn)慎原則,可能會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特性對識(shí)別信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響在現(xiàn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中,基本沒有考慮不同類型房地產(chǎn)企業(yè)所表現(xiàn)出的財(cái)務(wù)特性或者劃分得過粗,這使財(cái)務(wù)指標(biāo)很難恰如其分地反映處于不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。處于不同類型房地產(chǎn)的企業(yè)之間,其生產(chǎn)經(jīng)營流程、經(jīng)營周期、經(jīng)營性質(zhì)等均有所不同,其生產(chǎn)經(jīng)營狀況在財(cái)務(wù)指標(biāo)上的表現(xiàn)必然不同。例如有些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式是將房地產(chǎn)銷售出去,因此存貨是其主要資產(chǎn)。此外,有些房地產(chǎn)企業(yè)的銷售是現(xiàn)銷,所以應(yīng)收賬款較少。而有些房地產(chǎn)企業(yè)需要有一定規(guī)模的存貨,固定資產(chǎn)所占的比重較大,其存貨

16、中不但有等待銷售的產(chǎn)成品,還包括原材料和在制品,而且往往還有一定數(shù)量的應(yīng)收賬款。即使同處于同一類型房地產(chǎn)業(yè)中的不同企業(yè),也存在著相當(dāng)大的差異。例如萬科A企業(yè)與深振業(yè)企業(yè)相比,無論是生產(chǎn)經(jīng)營周期、存貨的周期以及流動(dòng)比率等均有不同的表現(xiàn)(見表1)。由于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特性不同,若不考慮這些特性而用同樣的標(biāo)準(zhǔn)去評價(jià)處于不同企業(yè)勢必造成錯(cuò)誤的判斷,或者不能準(zhǔn)確地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。這是我國一些房地產(chǎn)企業(yè)近年出現(xiàn)不良貸款的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)將評價(jià)建立在不同企業(yè)分析的基礎(chǔ)上揭示不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特性,增強(qiáng)對信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力。表1 部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)(199

17、8年)企業(yè)流動(dòng)比率速動(dòng)比率營收賬款存貨周轉(zhuǎn)率（次）萬科A1.60.759.514.7深振業(yè)2.61.59.83.6沙河1.60.87.03.3深深房1.50.97.75.1中糧地1.50.97.69.8深長城1.60.525.15.7泛海1.20.825.138.5四、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模因素對識(shí)別信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。規(guī)模是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)重要概念。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的大小不同會(huì)影響其生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營成果,這些在財(cái)務(wù)指標(biāo)上也會(huì)有不同的體現(xiàn)。據(jù)美國的羅伯特·莫里斯聯(lián)合公司對美國兩家不同房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告研究,不同規(guī)模企業(yè)的財(cái)務(wù)情況通常有很大不同(見表2)。我國房地產(chǎn)企業(yè)在評價(jià)企業(yè)償還貸款的

18、能力時(shí),所采用的指標(biāo)基本沒有考慮企業(yè)規(guī)模的影響,這也是造成對信貸風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不準(zhǔn)確的一個(gè)重要原因。為減少信貸風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)在財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系的完善中考慮企業(yè)規(guī)模的因素。表2 羅伯特·莫里斯聯(lián)合公司年度報(bào)表研究(局部) 1（按資產(chǎn)分類的當(dāng)期數(shù)據(jù)）報(bào)告類型050（萬美元）50200（萬美元）2001000（萬美元）10005000（萬美元）流動(dòng)比率1.21.31.01.0速動(dòng)比率0.40.60.50.5存貨周轉(zhuǎn)率2.34.94.04.1五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)中的趨勢分析對信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。由于市場競爭的激烈,產(chǎn)品壽命周期、供需關(guān)系等因素的變化和企業(yè)內(nèi)部的某些原因,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不是一成不變的,而是經(jīng)

19、常變化的。若簡單地用歷史數(shù)據(jù)判斷企業(yè)未來的償債能力是很難做出正確判斷的。在財(cái)務(wù)分析中有一種趨勢分析法,它是通過觀察連續(xù)數(shù)年的財(cái)務(wù)報(bào)表,把有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析,從而判斷其發(fā)展趨勢并對未來做出預(yù)測的分析方法。若把此方法運(yùn)用于信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別分析,會(huì)大大提高對信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。在許多市場經(jīng)濟(jì)健全的國家經(jīng)常使用趨勢分析法。表3是美國庫柏房地產(chǎn)公司的11年的定比百分率分析。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)吸取國外的經(jīng)驗(yàn),注意對企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的趨勢分析,以增強(qiáng)對信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力。表3庫柏房地產(chǎn)公司定比百分率分析(1982年1992年)指標(biāo)199219911990198919881987198619851984198319

20、82流動(dòng)比率79.375.993.186.293.189.7106.996.679.396.6100稅前利潤率17915314413210798.892.674.193.8107100銷售收益率20918016815212510490.979.5100107100實(shí)際稅率79.879.680.481.580.792.7102.489.591102100每股收益46434328925417913610082.111196.4100六、改善我國房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)想。為增強(qiáng)對信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力,完善風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng),應(yīng)考慮設(shè)置一套適用于信貸風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系。1.財(cái)務(wù)評價(jià)指

21、標(biāo)的選擇財(cái)務(wù)指標(biāo)多達(dá)數(shù)十種,可用于投資分析、信貸分析、管理分析等不同用途。正確地選擇財(cái)務(wù)指標(biāo)對于建立信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別系統(tǒng)至關(guān)重要。識(shí)別信貸風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)主要是用于判斷房地產(chǎn)企業(yè)償還債務(wù)的能力和企業(yè)的成長性。因此應(yīng)本著適用與簡便的原則,重點(diǎn)考慮選擇以下指標(biāo)(見表4)。表4財(cái) 務(wù) 評 價(jià) 指 標(biāo) 體 系2指標(biāo)名稱指標(biāo)公式主要衡量內(nèi)容負(fù)債比率負(fù)債總額/資產(chǎn)總額債務(wù)產(chǎn)權(quán)比率負(fù)債總額/所有者權(quán)益?zhèn)鶆?wù)流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)性營業(yè)現(xiàn)金流債務(wù)比率營業(yè)現(xiàn)金流量/債務(wù)總額流動(dòng)性債務(wù)有形凈資產(chǎn)比率負(fù)債/(所有者權(quán)益-無形資產(chǎn))債務(wù)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)息稅前收益/稅前收益?zhèn)鶆?wù)利息保障倍數(shù)息稅前收益/利息債務(wù)資產(chǎn)報(bào)酬率息稅前

22、收益/平均資產(chǎn)總額獲利能力股本報(bào)酬率(凈利潤-優(yōu)先股利)/普通股數(shù)獲利能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率銷售凈額/應(yīng)收賬款平均余額流動(dòng)性存貨周轉(zhuǎn)率銷售成本/各月末存貨成本之和/12流動(dòng)性速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用-待處理流動(dòng)資產(chǎn)損失）/流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)性主營業(yè)務(wù)增長率次期主營業(yè)務(wù)額/上期主營業(yè)務(wù)額成長性主營利潤增長率次期主營利潤/上期主營利潤成長性2.財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置為滿足識(shí)別信貸風(fēng)險(xiǎn)的需要,應(yīng)將所選擇的財(cái)務(wù)指標(biāo)組成一套指標(biāo)體系。這樣的指標(biāo)體系既是一套信息系統(tǒng),能反映評價(jià)對象的財(cái)務(wù)特征,又是一個(gè)可操作的工具,可用其對信貸風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別。(1)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)首先應(yīng)以不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)分類為基礎(chǔ)。其次,應(yīng)廣泛搜集和積累企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表,并以此為依據(jù)計(jì)算出各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)平均數(shù)據(jù)或者找出各項(xiàng)