南京市民間房價成本清單

1、 11 / 11市民間房價成本清單200606003發(fā)布宗旨: 一個中心:為人民服務(wù),兩個基本點:1、信息對稱 2、科學(xué)買房 特別感: 市土地資源局、市房產(chǎn)局、市規(guī)劃局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位、建筑設(shè)計單位、中國人民銀行分行、各大房地產(chǎn)媒體等數(shù)十位志愿工作者的支持工作。 發(fā)布背景: 2005年8月，市物價局這份“房價成本清單”，市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設(shè)施費用分別只占房價的20、25和14左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41左右。在同時公開的另一份“市

2、部分地塊商品房價格成本對照表”中顯示，所列23個樓盤開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等，銷售均價則從每平方米2500元至5500元不等。資料顯示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均約為50，最低的也超過20，最高的則高達90。而開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有15。就在公布房價成本清單后不久，迅速傳出、兩省也將從11月起公布房價成本清單的消息，省甚至有意將公開房價成本信息作為三級國土部門政務(wù)公開的新容。一場席卷多個城市的“房價成本清單”風(fēng)波由此展開。在中央一級，國土資源部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)公開贊揚公開房價成本清單“非常有意義”。國土資源部辦公廳相關(guān)負責(zé)人則表示，目前國土資源部還沒有把全國公開房價清

3、單事宜提到日常工作中。而在國主要城市，公開房價成本則受到強勢阻擊。市國土局和當(dāng)?shù)貥I(yè)界分別以“難度大”、“沒必要”的回應(yīng)反對房價成本清單，而在、等地，“公開房價成本”的影響同樣甚微。在遭遇不同利益集團的反對聲中，市物價部門被迫于去05年10月透露不再公布房價成本清單。、兩省也分別因各部門協(xié)調(diào)難度大以與在下級落實難等原因終止了公開房價成本的計劃。2006年1月新華日報報道,省物價局有關(guān)負責(zé)人已經(jīng)在公開場合表示,“會對民間房價成本清單予以關(guān)注,官方版的房價成本清單發(fā)布工作將納入2006年的工作安排中。”從這個意義上說,民間力量所做的正是政府出臺政策的前奏和參考。 參考依據(jù)： 20

4、03年物價局開始執(zhí)行的”市商品房作價辦法”市房產(chǎn)局制定商品房作價辦法。市商品房價格由成本加利潤加稅金組成，其中成本構(gòu)成包括土地征用與拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費、管理和銷售費等8個方面，土地征用與拆遷補償費主要指國有土地使用權(quán)出讓金、征用土地管理費、土地用途變更費、耕地開墾費等22項；前期工程費包括新建房屋白蟻防治費、城市道路占用費、供電工程貼費、三通一平費（通電、水、路）等10項容；開發(fā)項目的公共基礎(chǔ)設(shè)施費是指直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等。對于利潤，經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3計算；普通

5、住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8計算；商品房單位面積的稅金成本利潤÷（1稅率）×稅率。按相關(guān)規(guī)定，商品房作價辦法的基準(zhǔn)價格（元/平方米）成本利潤稅金；綜合平均銷售價格（元/平方米）基準(zhǔn)價格×（1±浮動幅度），普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5，經(jīng)濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3；各樓層、朝向銷售價格（元/平方米）綜合平均銷售價格×（1±樓層、朝向差價）。此外，物價局還規(guī)定，以前的“代收費用”現(xiàn)在不得再單列，這些“代收費用”包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、結(jié)建人防經(jīng)費、教育地方附加費、煤氣建設(shè)費等。商品

6、住宅銷售成本與價格構(gòu)成明細表商品住宅銷售價格=開發(fā)成本十利潤十稅金十商品住宅差價開發(fā)成本土地使用權(quán)費十住宅建造成本十住宅建造期間費用土地使用權(quán)費出讓或轉(zhuǎn)讓獲得支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用十拆遷遷置補償?shù)膬糁С鍪畱?yīng)交付的稅費行政劃撥取得劃撥土地征地費十拆遷遷置補償費十城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費住宅建造成本前期工程費包括水文與工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路與平整場地等“三通一平”費用支出。建筑+安裝工程費+設(shè)備包括房屋主體部分的土建（含樁基），工程費，水電安裝工程費（含結(jié)構(gòu)和裝修），·設(shè)備購置費（含電梯費）等附屬工程費住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指小區(qū)規(guī)劃紅線

7、以道路，供水供電（含一表一戶）供氣，供熱，有線電視，郵政信報箱，電信，路燈，防盜，綠化，環(huán)衛(wèi)，排污，消防設(shè)施等基礎(chǔ)建設(shè)所發(fā)生的設(shè)備費用建設(shè)費用。規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負擔(dān)的費用非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的公共停車庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設(shè)費用中，規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負擔(dān)的費用開發(fā)間接費開發(fā)商直接組織管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資，員工福利，折舊，修理費，辦公費，水電費，勞動保護費，周轉(zhuǎn)房攤銷等其他與項目開發(fā)直接有關(guān)的費用住宅建造期間費用管理費用開發(fā)商管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費

8、用財務(wù)費用開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，與企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用銷售費用銷售商品房而發(fā)生的各項費用利潤以土地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取。屬政府定價或政府指導(dǎo)價的經(jīng)濟適用住房或廉價房，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。稅金指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金，國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外，稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。商品住宅差價包括樓

9、層差價和朝向差價。樓層差價、朝向差價分別，增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導(dǎo)價的，報價格主管部門確認(rèn)。備注1下列費用不計入商品住宅成本：( l ）開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用；( 2 ）企業(yè)的贊助、捐贈支出以與其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用；( 3 ）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；( 4 ）國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。備注2與商品住宅有關(guān)的各種配套設(shè)施、設(shè)備建設(shè)費用應(yīng)計入商品住宅成本，不得在銷售價格以外向購房者另行收?。蝗鐚兕A(yù)售合同簽訂后需要新增的配套設(shè)施、設(shè)備，其建設(shè)費用需在價外收取的，須征得購房者同意，并與購房者補簽有

10、關(guān)協(xié)議后方可收取，不得在商品住宅交付使用時強行向購房者收取。備注3商品住宅建筑面積積開發(fā)建成房屋總建筑面積扣除用于就地拆遷遷置的房屋與非營業(yè)性公建配套的建筑面積計算。房屋建筑面積的計算和分?jǐn)偡e國家規(guī)定執(zhí)行。  房價格成本清單: 一、綜合成本累加法 開發(fā)商的成本=土地使用權(quán)費十住宅建造成本十住宅建造期間費用+稅費 （1）開發(fā)商的土地成本：將地價攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價成本，也就是樓面價格。（2）住宅建造成本：前期工程費+建筑+安裝工程費+設(shè)備附屬工程費多層：800元平方米；小高層：1400元平方米；高層：2000元平方米（3）住宅

11、建造期間費用：管理費用+財務(wù)費用+銷售費用銷售單價5-10%（4）稅金：銷售單價10-15%地塊編號 投  資  商   地理位置樓盤名土地樓面價 (元/)參考銷售價(元/)2000T1 棲霞城建集團 市鼓樓區(qū)蘆席營97號匯林綠洲1530.05 80002000T4 利恒房地產(chǎn)開發(fā)市下關(guān)區(qū)和燕路5號燕語華庭1021.36 2003年 48002000T5 金波房地產(chǎn)開發(fā)公司市建鄴區(qū)長虹路301、303號鴻仁名居1080.66 2004年 4680

12、2000T6 三盟實業(yè)發(fā)展市白下區(qū)大光路67號宏鷹大廈1801.13 2004年 60002001T1 萬科置業(yè)公司市建鄴區(qū)二道埂子萬科金色家園1284.70 2005年 90002001T10 銀城房地產(chǎn)開發(fā)總公司白下區(qū) 市白下區(qū)御道街54號銀城御道家園2131.03 2004年 58502001T11 宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)市淮區(qū)門東地區(qū)宏圖上花園1433.80 2004年 62002001T13 金房地產(chǎn)開發(fā)XX公司市白下區(qū)大光路街道酒精廠37號香格里拉半島1925.62 2005年

13、 7500 2001T9 東恒國際集團市玄武區(qū)黑墨營嘉園820.20 55002002G02 方正房地產(chǎn)開發(fā) 市白下區(qū)延齡巷龍臺國際1439.53 115812002G03 通州華夏房地產(chǎn)開發(fā)建鄴區(qū)市建鄴區(qū)長虹路297號 西城映象902.85 2004年 55002002G05 長發(fā)房地產(chǎn) 白下區(qū)利濟巷地塊長發(fā)CFC2541.76 125772002G06-1 恒欣達開發(fā) 建鄴區(qū)二道埂子地塊（南）君園2546.05 2005年:80002002G06-2&

14、#160;新城房地產(chǎn) 建鄴區(qū)二道埂子地塊（北）新城逸境2770.97 2004年:79002002G08 中鵬建設(shè)發(fā)展公司市玄武區(qū)紅山街道十字街68號紅山韻致居1726.22 58002002G09 中北房地產(chǎn) 市淮區(qū)光卡路九龍新村505號碧水云天1768.23 53502002G10 三金房地產(chǎn)開發(fā)市海福巷92-2號 三金&福邸花園1478.20 44002002G11 金經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)市淮區(qū)來鳳街6號金栗佳園1962.10 2005年:56002002G14

15、60;通宇房地產(chǎn)開發(fā)XX公司市淮區(qū)土城頭74號南城美境1048.28 2005年:5316 2002G15 名城房地產(chǎn)開發(fā)錢塘房地產(chǎn)開發(fā)市白下區(qū)石門坎街道中和橋北村1號御水灣花園2125.95 70002002G16 正泰房地產(chǎn)開發(fā)、中浩房地產(chǎn)市雨花臺區(qū)雨花鎮(zhèn)長虹路443號 錦虹麗都1388.30 2005年 5000 2002G24 置業(yè)發(fā)展 聚寶山聚寶山莊容積率變較大，無法計算2005年：50002002G25 永大集團 市淮區(qū)北至馬道街西至箍桶巷南至剪子巷東至18米規(guī)劃道路華靜愛家園262

16、5.31 2004年 56002002G26 天晴房地產(chǎn)開發(fā) 浦口區(qū) 鳳悅天晴花園589.48 27002002G27高宏房地產(chǎn) 珠江路未來城4709.43 2005：11100-400002002G30 贊成發(fā)展 玄武區(qū)龍蟠路55號贊成湖畔居1538.93 57002002T02 廣廈建設(shè)集團置業(yè)發(fā)展市雨花臺區(qū)雨花西路121號四季1571.40 2005年:52002002T03 金冠房地產(chǎn)開發(fā)公司市建鄴區(qū)鳳凰街47號漫城2334.89 72002002

17、T04 科信房地產(chǎn)開發(fā)下關(guān)區(qū) 市下關(guān)區(qū)幕府西路9號星河翠庭787.77 51002002T06 通宇房地產(chǎn)開發(fā)XX公司市淮區(qū)土城頭74號南城美境1043.86 2005年:58502003G01 運通房地產(chǎn) 鼓樓區(qū)北路279號飛揚城市1734.65 未開盤2003G11 市國有資產(chǎn)投資管理控股XX公司鼓樓西北角紫峰2033.80 未開盤2003G13 仙林 轉(zhuǎn)中浙房地產(chǎn)開發(fā)棲霞區(qū)方家沖新城佳園1211.52 42002003G14 河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營&

18、#160;建鄴區(qū) 奧體新城419.59 58002003G16 杰海實業(yè) 市建鄴區(qū)茶亭東街93-3號湖西庭園2560.00 64002003G17 嘉業(yè)房地產(chǎn) 河西新城區(qū)青石埂與緯九路之間南湖路西側(cè)嘉業(yè)城1493.41 55002003G18-1 國際經(jīng)濟合作 碑亭巷未定名2747.22 未開盤2003G21 龍昌房地產(chǎn) 北至郁金香路南至施工區(qū)西至丁墻農(nóng)民小區(qū)東至住宅小區(qū)泰龍家園2480.67 44002003G22 世茂投資發(fā)展 北至

19、北路東至惠民大道西臨長江南臨三汊河世茂濱江新城16877800-105002003G25 大發(fā)房地產(chǎn) 長江南北貨地塊凱潤金城3009.75 未開盤2003G26 金基地產(chǎn) 下關(guān)區(qū)黃家圩8號金基翠城2265.24 60002003G27 美達房地產(chǎn) 響水橋、開關(guān)廠美達·上河明苑2360.20 58002003G29 華僑房地產(chǎn)開發(fā)公司、金源房地產(chǎn)開發(fā)公司建鄴區(qū)長虹南路潤花園1660.48 80002003G30 萬科建鄴區(qū)南湖路與文體路之間萬科光明城市2105.76&

20、#160;65002003G33 樂居住房地產(chǎn) 下關(guān)區(qū)中央北路141號美景雅苑2364.28 55002003G34 龍昌房地產(chǎn) 建鄴區(qū)茶亭東街124瑞陽尊邸3912.75 大于80002003G36 大成企業(yè)發(fā)展 棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)塊大成.名店公園2869.08 230002003G41 順馳 順馳 順馳濱江奧城1808.44 商鋪98002003G42 順馳 順馳 1869.98 住宅58002003G43 

21、南北建設(shè)實業(yè) 鳳凰西街紅二樓龍鳳玫瑰園3579.08 65002003G44 房地產(chǎn)開發(fā)棲霞區(qū)堯化門街179號上城風(fēng)景1458.67 4200元2003G49 仁恒地產(chǎn) 河西新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)L地塊四季仁恒747.84 未開盤2003G50 百市置業(yè) 幕府西路中低價商品房 幕府佳園135731002003G52 萬達房地產(chǎn) 莊一期D地塊 紫金明珠1355.93 48002003G53 龍世寶投資 鼓樓小粉橋地塊龍世中心7330.03

22、60;148002003G54 萬達 建鄴區(qū)南湖路與文體路之間青石埂路以北萬達華府1764.43 58002003G56 中海地產(chǎn) 建鄴區(qū)南湖路與文體路之間萬科光明城市以南地塊；中海塞納麗舍1964.20 62002003G59 恒豐房地產(chǎn) 六合區(qū)大廠欣樂路地塊東至冶山鐵路北至畢洼路西至欣樂路南至規(guī)劃道路恒豐世家1355.53 25002003G60 朗詩股份河西新城區(qū)商務(wù)中心B地塊與緯九路以南B1、B2、B3地塊朗詩國際街區(qū)50285002004A01 鋒尚房地產(chǎn)開發(fā) 下關(guān)

23、區(qū) 小桃園地塊鋒尚國際4628.76 130002004A02 興元房地產(chǎn)開發(fā) 建鄴區(qū)市青石埂路和平路、南湖路文體路地塊 興元嘉園2166.39 47002004G01 地鐵房地產(chǎn)、金源房地產(chǎn) 雨花臺區(qū)賽虹橋街道小行里地塊時光澔韻1477.22 50002004G02 弘瑞建設(shè)開發(fā)棲霞區(qū)合班村地塊東至金陵石化塑料廠北至道路西至和燕路南至城北煤氣供應(yīng)站弘燕名居1204.51 50002004G03 華通房地產(chǎn) 鼓樓區(qū)龍江里圩地塊西城風(fēng)尚3732.44 860

24、02004G04 香溢置業(yè)股份下關(guān)區(qū)五塘村地塊 香溢北城1724.36 2004G09 宋都房產(chǎn) 緯九路南恒生路南湖路地塊宋都奧體名座2156.42 60002004G20 國際小商品城房 市江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)陸崗村國際小商品城374.86 20002004G25 通宇房地產(chǎn)開發(fā) 市棲霞區(qū)和燕路地塊(邁皋橋合班村17號林景瑞園2916.41 55002004G29 新世紀(jì)住宅建設(shè) 淮區(qū)土城頭路105號居易時代3263.69 67002004G32

25、60;弘瑞建設(shè)實業(yè) 建鄴區(qū)應(yīng)天西路132號弘瑞地產(chǎn)2557.70 未開盤2004G34 中浩房地產(chǎn)和市棲霞建筑安裝工程有限 下關(guān)區(qū)象山新寓地塊 中浩森林灣1851.78 47212004G35 凱潤房地產(chǎn)開發(fā) 白下區(qū) 苜衛(wèi)路地塊凱祥花苑6149.29 109852004G38 東泰房地產(chǎn)開發(fā) 六合區(qū) 市六合區(qū)河濱大道地塊東至水田南至河濱大道西至河濱大道北至水田六合坊396.90 2005年:3200 2003G47賽世實業(yè)發(fā)展棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)賽世香障

26、2103.75 50002004G40 亞東建設(shè)發(fā)展集團華業(yè)聯(lián)合投資有限 雨花西路168號原第二化工機械廠地塊 亞東國際1996.92 54402004G41 天正集團投資 鼓樓區(qū)中央路401號北塊 天正湖濱花園3414未開盤2004G42 鳳凰出版集團鼓樓區(qū)中央路401號南塊 鳳凰和鳴3527未開盤2006G12中冶玄武區(qū)韋陀巷地塊未定名6095才拿地2006G07豐平國際淮區(qū)北方光電地塊未定名2.5-3.0 容積率約3600拿地不久2005G36國浩中國與福中玄武區(qū)顧家營地塊未定名0.7-1

27、.35容積率：約2200拿地不久2004G10 經(jīng)緯房產(chǎn) 江寧區(qū)東山雙龍路（原三鋼燒結(jié)廠）南方豐彩園1664.6438002005G61泰龍白下區(qū)鐵管巷A地塊金陵福光108層4689拿地不久2005G62泰龍白下區(qū)鐵管巷C地塊3969拿地不久2006G05長發(fā)地產(chǎn)玄武區(qū)鎖金村9號未定名6270拿地不久2004G30 海瓊藥業(yè) 淮區(qū)永樂路地塊未定名2359.08 未開盤2004G31 科嘉房地產(chǎn)開發(fā) 江寧開發(fā)區(qū)3號地塊未定名1032.63 未開盤2004G33 上元房地產(chǎn)開發(fā)公司 江寧科學(xué)園5號地

28、塊 未定名987.75 未開盤2004G36 江寧市政建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā) 江寧科學(xué)園4號未定名895.84 未開盤二、歷史成交倒退法 以歷史成交數(shù)據(jù)假設(shè)為其成本。部分開發(fā)商同一地塊同品質(zhì)的樓盤，開發(fā)商的成本沒有增加多少，但是銷售價格都漲幅在50%以上。樓盤名曾經(jīng)銷售價格（元/平方米）目前銷售價格（元/平方米）龍鳳花園 2001.05 30506000天地新城 2003.02 23004500金陵世紀(jì)花園 2002.01 30006000百家湖 2001.01 13803700明月港灣 2003.09 27003900市政.天元城 2003

29、.03 24003800金虹花園 2003.03 39005400月安花園 2003.09 38005200萊茵東郡 2003.03 23003800九龍雅苑 2002.10 32005000云錦美地 2003.02 37007000三、總投資成本計算法 朗詩國際街區(qū)成本:3714元/平方 總投資約13億（含商業(yè)面積費用，裝修，政府規(guī)費，建筑成本，土地成本，營銷運作費用，稅收等所有費用）/35萬平方3714元/平方公司目前開發(fā)的住宅項目“朗詩·國際街區(qū)”總建筑面積約35萬平方米，總投資約13億元，據(jù)了解，該項目是目前國最大的節(jié)能環(huán)保健康型住宅小區(qū)。項目整合國際資源，采用包括輻射空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、屋面和地下子系統(tǒng)等多項世界先進的建筑技術(shù)以達到高舒適度低耗能的居住要求，將成為一流的“健康、舒適、節(jié)能、環(huán)?！弊≌?#160;朗詩城市廣場:6087元/平方 總投資約14億（含商業(yè)面積