土地增值稅的計(jì)算公式及個實(shí)例

1、土地增值稅的計(jì)算公式及9個實(shí)例計(jì)算土地增值稅的公式為：?應(yīng)納土地增值稅=增值額x適用稅率一扣除項(xiàng) 目金額x速算扣除系數(shù)。1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取 得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房 及建筑物的評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：序號增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額稅率速算扣除系 數(shù)1增值率小于或等于 50%30%2增

2、值率大于 50%小于或等于 100%40%5%3增值率大于100%小于或等于200%50%15%4增值率大于200%60%35%1:我公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié) 算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金 300萬元，獲得土地使 用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,00坪米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、 新建房及配套設(shè)施的成本為每平米 1,500,不能按轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用為200萬元.已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元,請問如何繳納土 地增值稅。？?第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額? 1購買土地使用權(quán)費(fèi)用：3

3、00萬元?2開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：?1,500 10,000平方米=1,500萬元? 3計(jì)算加計(jì)扣除:?300+ 1500） X20% = 180OX 20% = 360 萬元 ?4房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：?我為你企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（30葉1500）X 10% = 180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用扣除。? 5稅金：170萬元?除項(xiàng)目金額=300+ 1,50計(jì) 360+ 180+ 170=2,510萬元?第二步，計(jì)算增值額?品房銷售收入=4,000元X 10,000平方米=4,000萬?值額=商品房銷售收入一扣除項(xiàng)目金額合計(jì)?

4、00- 2,510= 1,490萬元?三步，確定增值率?值率=1,490/ 2,510X 100% = 59.3%?值率超過扣除項(xiàng)目金額 50%,未超過100%?四步，計(jì)算土地增值稅稅額?地增值稅稅額=增值額X 40%扣除項(xiàng)目金 額X5%?9E0X 40% -2,510X 5%?596? 125.50?470石0萬元?2:企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的 金額為100舊元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融 機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明）， 其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為 100萬元；該省 規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例 為5%該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)

5、費(fèi)用為多少？?允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400-10。+ （1000+600。X5%=650 （萬元）?3:某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入 600 萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)32萬元。該倉庫原造價400 萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。該 企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？?收入總額=600 （萬元）?加除項(xiàng)目合計(jì)=800X60%+32=512 （萬元）?詢值額=600-512=88 （萬元）?詢值額占扣除項(xiàng)目比例=88 + 512X 100%=17.19% 適用稅率為30%。?繳納土地增值稅稅額=88X30%=26.4 （萬元）?例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得

6、收 入100舊元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的 金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分 攤銀行借款利息,該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值 稅時房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按 10咐算,轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅 應(yīng)為多少萬元？?扣除項(xiàng)目金額=50+200+ （200+50 ） Xl0%+60+ （50+200） X20%=385 （萬元）?增值額=1000-385=615 （萬元）?增值率=615+385 X100%=159.74%?應(yīng)納稅額=615X50%-385X 15%=249.75 （萬元）?例

7、5:200價7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的 一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入180舊元，該土地購進(jìn)價1200 萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)稅費(fèi) 40萬元，轉(zhuǎn)讓 該土地時繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅？ ？?扣除項(xiàng)目金額=1200+40+35=1275 （萬元）?增值額=1800-1275=525 （萬元）?增值率=525 +1275 X100%=41.18%?應(yīng)納稅額=525X30%=157.5 （萬元）?例6:某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300 萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該樓重置成本價為800 萬元，成新

8、度為50%銷售時繳納有關(guān)稅費(fèi)30萬元。 該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？?扣除項(xiàng)目金額=800 X50%+30=430 （萬元）?增值額=500-430=70 （萬元）?增值率=70 E30 X100%=16.28%?應(yīng)納稅額=70X30%=21 （萬元）?例7:某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托 建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%勺建筑面積對 外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外 出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開 發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有：? 1）支付土地使用權(quán)價款1403元；?2）取得土地使用權(quán)繳納契稅 42萬元；?3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬元，直

9、接建筑成本2100 萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用 60萬元；?4）發(fā)生管理費(fèi)用450萬元、銷售費(fèi)用280萬元、 利息費(fèi)用370萬元（利息費(fèi)用雖未超過同期銀行代扣 款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)卣?guī) 定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利 息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時的扣除比例為9% ?1該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應(yīng)繳納的營業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬元？?營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加?=7648X5%X （1+5%+3%） +63 X5%X（1+5%+3%） ?=412.99+3.40=416.39 （萬 元）? 2該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時，

10、 允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬元？?價款=1400 X80%=1120 （萬元）?開發(fā)成本=（42+90+2100+60 ） X80%=1833.6 （萬元）？?開發(fā)費(fèi)用=（1120+1833.6 ） X9%=265.82 （萬元）？?稅金=7648X5%X （1+5%+3% ） =412.99 （萬元）?加計(jì)扣除=（1120+1833.6 ）刈0%=590.72 （萬元）?允許扣除費(fèi)用合計(jì)= 1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元）?23 2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多 少萬元？?增值額=7648-4223.14=3424.86

11、（萬元）?增值率=3424.86+ 4223.14 X 100%=81.10%?應(yīng)納土地增值稅額=3424.86X40%-4223.14 X5%=1158.78 （萬元）?4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。？?應(yīng)納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）X25%=520.56 （萬元） ?7:某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi) 附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款和有 關(guān)費(fèi)用100g元，開發(fā)成本2

12、000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司 同時建造別墅，貸款利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納 土地增值稅多少萬元？?2、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加=475X （ 5%+3% =38 （萬元）?3、扣除項(xiàng)目金額=1000+2000+ （ 1000+2000） X 10%+475+38+（1000+2000） X20%=4413（萬元）?4、增值額=9500-4413=5087 （萬元）?5、增值率=5087+ 4413X 100%=115.27%?6、應(yīng)納稅額=5087X 50%-4413X 15%=1881.55 （

13、萬元）?傷8:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得 轉(zhuǎn)讓房價款24萬元。經(jīng)評估，該住房的重置成本為20 萬元，成新度為70%住房轉(zhuǎn)讓時，李某已按國家統(tǒng) 一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi)0.18萬元、評估費(fèi)0.5萬元、稅金 1.32萬元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅？?2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。?例9:某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以 下業(yè)務(wù)：?。1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支 付土地出讓金600萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用24萬元；?2）以上述土地開發(fā)建和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫字 樓各一棟，占地面積各為1/2?3）普

14、通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元；?4）分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?0萬元，包括超過貸 款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分?jǐn)偅?5） 9月初全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售， 取得收入1080T元，其中包括像購房者一并代收的市 政施工費(fèi)共計(jì)50萬元；?6） 9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，寫字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價格是1500r元。其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地 增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā) 費(fèi)用；如果代收費(fèi)用計(jì)入房價像購買方一并收取，則 可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除 項(xiàng)目金額時，代收費(fèi)用可以扣除，但不

15、得作為加計(jì)20% 扣除的基數(shù)。？?1）公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅扣除項(xiàng) 目金額是多少萬元？?2）該公司應(yīng)納的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值 稅是多少萬元？?開發(fā)成本=620 （萬元）?3）公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項(xiàng) 目金額是多少萬元？?4）公司寫字樓對外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是 多少萬元？? （1）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 =（600+24） X 1 + 2=312 （萬元）?開發(fā)成本=300 （萬元）?公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用=（40-4） + （300+312）X 5%=66.6 （萬元）?稅金= 1080X 5%=54（萬元）?其他扣除項(xiàng)目=（300+312） X20%=122.4 （萬元）?代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅的時候扣除，但是不可以加計(jì)扣除。?可扣除項(xiàng)目合計(jì)=312+300+66.6+54+122.4+50=905 （萬元）? （2）收入總額=1080 （萬元）?可扣除項(xiàng)目合計(jì)=905 （萬元）?增值額=1080-905=175 （萬元）?增值率=175+ 905X 100%=19.34?建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過扣除項(xiàng)目金額 20%予以免稅。? （3）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 =（600