商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理

1、卜面開始講第三部分，也是最重要的部分。我們?cè)诘谝画h(huán)節(jié)講到了商業(yè)地產(chǎn)的投資目的。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是真正投資商業(yè)地產(chǎn)的目的，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)核心主要分四大塊，營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、招商、資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目的維護(hù)過程，通過經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估，重大翻新、改造和提升，市場(chǎng)價(jià)值的 提升，通過經(jīng)營(yíng)改善、繁簡(jiǎn)措施，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，尋找合適的投資商以及適合的機(jī) 會(huì)實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)過程。 資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)應(yīng)該是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須重視的環(huán)節(jié)。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)變現(xiàn)的時(shí)候，還需要項(xiàng)目的變現(xiàn)評(píng)估。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的一部分。由于我們研究商業(yè)地產(chǎn)是持有型的產(chǎn)品，我們把這些項(xiàng)目看作是資產(chǎn)，這是無可厚非的。而對(duì)于這些項(xiàng)

2、目的運(yùn)營(yíng)可以納入到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的范疇。但大多數(shù)人認(rèn)為運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)商場(chǎng)、一個(gè)購物中心的開業(yè)，以及開業(yè)之后的正常的經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理。 其實(shí)這種觀點(diǎn)考慮得還不夠周全，這是導(dǎo)致中國(guó)大部分商業(yè)物業(yè)中心投入運(yùn)營(yíng)以后被消費(fèi)者津津樂道的沒有幾個(gè)的原因。反而大部分商業(yè)和中小型商業(yè)的空置率會(huì)越來越多，而且目前逐漸在提升。 所以出租收益會(huì)降低， 因?yàn)橥顿Y回報(bào)完全與成本投入 不成正比。所以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是對(duì)資產(chǎn)投資和資產(chǎn)提升的最重要環(huán)節(jié)。我們下面通過幾個(gè)環(huán)節(jié)和大家一起分析和探討資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要性。我先講第一個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的概念。主要分三個(gè)層次。第一，是物業(yè)管理，是房 地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)延續(xù)。物業(yè)管理，我們指的商業(yè)地

3、產(chǎn)有很多種類型，除了持有和出售型需要物業(yè)管理，它要通過這個(gè)物業(yè)管理做一些日常的維護(hù)，保護(hù)商業(yè)物業(yè)和資產(chǎn)正常的運(yùn)行。第二個(gè)層次就是資產(chǎn)管理。通過制定資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略控制物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效，并要定期進(jìn)行投資與運(yùn)營(yíng)狀態(tài)分析，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。要設(shè)定目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。為了 實(shí)現(xiàn)這個(gè)短期和長(zhǎng)期的目標(biāo)， 要進(jìn)行資產(chǎn)管理，良好的資產(chǎn)管理是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和項(xiàng)目資產(chǎn) 的重要的工作環(huán)節(jié)。它不僅可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈收益值的最大化，還可以實(shí)現(xiàn)保持商業(yè)資本的發(fā)展?jié)摿?。第三種，組合投資管理。是通過房地產(chǎn)多種經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行組合，以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，其中包括的內(nèi)容是以投資者溝通，并制定組合的投資目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定

4、并執(zhí)行組合的投資策略，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)配置以及延伸工具的運(yùn)用，監(jiān)督物業(yè)的購買、處置以及資產(chǎn)的維護(hù)和再投資的決策。這里面我們提的再投資是非常重要的，因?yàn)槟阍谫Y產(chǎn)維護(hù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中是有一部分收益的，是不在你投資測(cè)算和投資回報(bào)之中的。資產(chǎn)管理再次投資這個(gè)策略是非常重要的，評(píng)估組織的投資績(jī)效也都是非常重要的。我們的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的對(duì)象是直接投資者和經(jīng)營(yíng)者，這個(gè)經(jīng)營(yíng)者包括我們招商引進(jìn)來的商家和承租者。還有一個(gè)間接的投資者，就是國(guó)際資金、股權(quán)投資合作者。金融投資人，有 的是指信托、REITs、購買者。我們服務(wù)對(duì)象主要針對(duì)這幾類人群。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中為什么要強(qiáng)調(diào)它的必要性和重要性？是從商業(yè)地產(chǎn)的特性開始

5、分析，和價(jià)值量大的情況，和管理的專業(yè)性強(qiáng)的必要性來分析的。商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)資產(chǎn)管理類型的首要領(lǐng)域，最主要的原因是商業(yè)房地產(chǎn)以獲得物業(yè)資產(chǎn)投資收益或增值為主要目的。它比住宅型的物業(yè)更具需要專業(yè)和普遍容易廣泛執(zhí)行的意識(shí)，因此物業(yè)資產(chǎn)管理人更容易，更有機(jī)會(huì)讓商業(yè)地產(chǎn)通過市場(chǎng)化的手段來實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)使用價(jià)值與交換價(jià)值，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的最大化。這是必要性。那么，商業(yè)物業(yè)管理的重要性是通過商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，達(dá)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的目的。 首先，投資意味著擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就是運(yùn)營(yíng)的一個(gè)最重要的目的。要?jiǎng)?chuàng)造最佳的收益回報(bào)，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)核心工作。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的使命是從商業(yè)項(xiàng)目開始，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是除

6、了住宅以外的都屬于商業(yè)項(xiàng)目。任何商業(yè)項(xiàng)目開始的時(shí)候， 是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的開始。資產(chǎn)管理的目的是通過商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，有效地提升商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，提早進(jìn)入資本運(yùn)作市場(chǎng)。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的重要性， 是可以帶來商業(yè)物業(yè)的保值和增值， 穩(wěn)定的開發(fā)資金流， 良好 的品牌信譽(yù)度。這種資金開發(fā)流是在我們運(yùn)營(yíng)了幾個(gè)項(xiàng)目之后，幫助開發(fā)商，通過你的運(yùn)營(yíng)要改變以前僅僅靠出租來獲取的回報(bào)。 現(xiàn)在我們?cè)诒本┯羞\(yùn)營(yíng)的合作項(xiàng)目， 我們跟美國(guó)富頓 集團(tuán)合作的項(xiàng)目，是幫助開發(fā)商運(yùn)用現(xiàn)金流，進(jìn)行再投資的使用。我們?cè)僦v一下為什么資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在商業(yè)地產(chǎn)中是非常重要的。資產(chǎn)管理是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)揮著重要的作用，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資無論是在開

7、發(fā)投資還是物業(yè)建成后的投資，從置地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、收回投資都需要經(jīng)歷一個(gè)時(shí)期，最短的也要兩年，長(zhǎng)達(dá)五年或者更長(zhǎng)的 時(shí)間，這就要看這個(gè)項(xiàng)目的投資標(biāo)的以及投資性質(zhì)。如果沒有強(qiáng)有力的專業(yè)資產(chǎn)管理人員進(jìn)行服務(wù)，有可能會(huì)延期投資回報(bào)周期或者是達(dá)不到投資者預(yù)期的效益。資產(chǎn)管理的專業(yè)服務(wù)包括了投資分析、交易管理、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、交易過程的風(fēng)險(xiǎn)控制，以及如何通過資本市場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運(yùn)作，來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。也就是說，資產(chǎn)管理等于物業(yè)管理加資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，加財(cái)務(wù)管理。這是非常重 要的。由于商業(yè)地產(chǎn)投資性強(qiáng)， 收益性持久，以及使用價(jià)值與投資價(jià)值并存等特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)作為資產(chǎn)管

8、理的首選物業(yè)類型。如果資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理到位會(huì)提升商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目品牌，從而影響整體的租賃收益和租賃價(jià)格。在新的一輪商業(yè)招租或者商鋪轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值會(huì)明顯地體現(xiàn)出來。不是所有的資產(chǎn)都能稱為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都能稱為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)資產(chǎn)項(xiàng)目不是不多，但是除了體量,衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)特征，我們沒有一個(gè)權(quán)衡的標(biāo)準(zhǔn)。我們通過分析這幾點(diǎn)可以判斷一個(gè)商業(yè)建筑是不是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，就是建筑的外型、輪廓的設(shè)計(jì)，建筑布局的表情等級(jí)，基本雷同。比如說一些能夠形成品牌差異化的幾乎沒有。在商業(yè)內(nèi)部動(dòng)向以及商業(yè)空間的使用上都缺少一些東西，主題不明確，比如燈光的設(shè)計(jì)， 地圖地標(biāo)，購物手冊(cè)等等，很少

9、有一些綜合性的創(chuàng)意和系統(tǒng)性的指導(dǎo)，大部分比較雷同。為什么不能做到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？就是因?yàn)楹雎粤藘?nèi)部空間建設(shè)上的使用和共享空間的互動(dòng)，比如說內(nèi)部交通的動(dòng)線和外部交通動(dòng)線如何結(jié)合，中庭的設(shè)計(jì)要鮮明，讓消費(fèi)者能有一些眼球發(fā)亮的感受，我們目前的資產(chǎn)中都缺少這些東西，嚴(yán)重存在各種業(yè)態(tài)比例失調(diào)，特別重零售、重百貨，重購物中心，娛樂、體驗(yàn)、消費(fèi)的體量配比不夠。這是影響我們優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的普遍問題。古希臘哲學(xué)大師亞里士多德說：人有兩種，一種即 吃飯是為了活著”丁種是 活著是為了吃飯”一個(gè)人之所以偉大，首先是因?yàn)樗谐诔Ｈ说男摹Ｖ井?dāng)存高遠(yuǎn)”，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”這些古語皆鼓舞人們要樹立雄心壯志，要有遠(yuǎn)大的理想。你在干什么？有一位心理學(xué)家到一個(gè)建筑工地，分別問三個(gè)正在砌磚的工人:第一個(gè)工人懶洋洋地說:我在砌磚?！钡诙€(gè)工人缺乏熱情地說:我在砌一堵墻?！钡谌齻€(gè)工人滿懷憧憬地說:我在建一座高樓!聽完回答，心理學(xué)家判定：第一個(gè)人心中只有何，他一輩子能把何砌好就不錯(cuò)了；第二個(gè)人眼中只有墻，好好干或許能當(dāng)一位技術(shù)員；而第三個(gè)人心中已經(jīng)立起了一座殿堂，因?yàn)樗膽B(tài)樂觀，胸懷遠(yuǎn)大的志向！井底之蛙，只能看到巴掌大的天空；摸到大象腿的盲人，只能認(rèn)為大象長(zhǎng)得像柱子；登上五岳的人，才能感覺-覽眾山小”看到大海的人，就會(huì)頓感心胸開闊舒暢；心中沒有希望的人，是世界上最貧窮的