萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告實(shí)習(xí)對(duì)象：實(shí)習(xí)名稱(chēng)：財(cái)務(wù)報(bào)表分析小組成員：實(shí)習(xí)時(shí)間 ：2011 1 52011 1 11萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析企業(yè)簡(jiǎn)介（一 ）企業(yè)概況萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成立于 1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)， 是中國(guó)大陸 首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。至 2003年6月30日止，公司總資產(chǎn) 94.73億元，凈資 產(chǎn)42.85億元。1988年12月，公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn)股，集資人民幣 2,800萬(wàn)元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2,836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元,公司開(kāi)始跨

2、地域發(fā)展。1992年底，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)被確定為萬(wàn) 科的核心業(yè)務(wù)，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行 4,500萬(wàn)股B股，該等股份于1993年5月28日在深 圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬(wàn)港元，主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn) 核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開(kāi)發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于2001年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為

3、專(zhuān)一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)， 截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、 南昌和佛山進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，2003年上半年萬(wàn)科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州,目前萬(wàn)科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹(shù)立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。（二）股本結(jié)構(gòu)變動(dòng)日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-

4、08-102009-12-262009-08-042009-03-102008-06-05變動(dòng)原因定期報(bào)告其它上市定期報(bào)告定期報(bào)告送、轉(zhuǎn)股總股本1099521.022 萬(wàn)股1099521.022 萬(wàn)股1099521.022 萬(wàn)股1099521.0221099521.022萬(wàn)股萬(wàn)股流通股流通A股965607.991 萬(wàn)股965609.491 萬(wàn)股939209.491 萬(wàn)股939021.765941385.831萬(wàn)股萬(wàn)股高管股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股限售A股2417.484 萬(wàn)股2415.984 萬(wàn)股28815.984 萬(wàn)股29003.71 萬(wàn)26639.643股萬(wàn)股流通B股131495.5

5、47 萬(wàn)股131495.547 萬(wàn)股131495.547 萬(wàn)股131495.547萬(wàn)股流通H股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股國(guó)家股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股國(guó)有法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股境內(nèi)法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股境內(nèi)發(fā)起人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股募集法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股一般法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股戰(zhàn)略投資者持股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股基金持股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股轉(zhuǎn)配股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股內(nèi)部職工股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股優(yōu)先股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股企業(yè)財(cái)務(wù)分析（一）償債能力分析能否到期償債是

6、企業(yè)生存的根本問(wèn)題，償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來(lái)分析萬(wàn)科的償債能力1.短期償債能力分析（見(jiàn)下表）200420052006200720082009流動(dòng)比率1.991.99 2.512.132.141.83速動(dòng)比率0.530.370.570.320.730.46現(xiàn)金比率0.142-0.2080.2660.178在短期償債能力的分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)，近年來(lái)該指標(biāo)呈波浪 式變動(dòng)趨勢(shì)，07年流動(dòng)比率降低源于短期借款的增加，08年的回款情況良好使 其上升，09年降低0.58，但仍然高于同年行業(yè)0.539的平均水平。由于存貨存在 銷(xiāo)售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)行

7、業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，因此速動(dòng)比率比流動(dòng) 比率更具有參考價(jià)值。07年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加的同時(shí)也使短期 借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加,因此指標(biāo)在07年降低了 0.28, 08年銷(xiāo)售情況 向好，比率上升有所上升，09年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因，房地產(chǎn)企 業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí)只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款，相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn)，由于預(yù)售樓宇增加，09年流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長(zhǎng)3倍，萬(wàn)科實(shí)際的償債能力因而得以提高，但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，則流動(dòng)負(fù)債增加，速動(dòng)比率下 降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。 再來(lái)關(guān)注反映經(jīng)營(yíng)成果償還短期債務(wù)的 能力的現(xiàn)金流動(dòng)比率，其現(xiàn)金償債能力較弱，但近

8、年來(lái)呈上升趨勢(shì)。07年房地產(chǎn) 項(xiàng)目支出增多，比率為負(fù)，09年有所下降，但該年流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化，流動(dòng) 負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多，但沒(méi)有償債壓力。就本行業(yè)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科短期償債能力較 好，且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。2. 長(zhǎng)期償債能力（1）資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性，企業(yè)必須由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2來(lái)看，資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大，且大致呈上升趨勢(shì)，高 于行業(yè)平均比重；大部分流動(dòng)資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得，風(fēng)險(xiǎn)較小，屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。7060so4030?n10Il II 2006 20072008 2009 2006 20072008 2009圖2資產(chǎn)分析

9、：資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資，無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小，波動(dòng)幅度不大。 在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而 有所增長(zhǎng)，同時(shí)貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) ：首先，企業(yè)會(huì)計(jì) 制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù) 成本，只能待客戶入住和簽訂樓宇銷(xiāo)售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí) ，才能確認(rèn)收入并 結(jié)轉(zhuǎn)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額；其次，對(duì)于寫(xiě)字樓項(xiàng)目，付款方式多為分期付款，所以寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大量的應(yīng)收賬款。具體到 萬(wàn)科，除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外，這也是其在近3年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增 加儲(chǔ)備的結(jié)果。近3年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量

10、有所提高，但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理 和銷(xiāo)售工作，提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款，由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅，所以 應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中比重不大且近兩年來(lái)有所下降，可能是收款工作開(kāi)展順利。負(fù)債結(jié)構(gòu)分析：流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)：在借款中，短期借款占很大部分，但近年在 資產(chǎn)中所占比重有所降低，說(shuō)明其融資結(jié)構(gòu)變化，對(duì)短期借款有所控制，且短期 借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得，這是短期融資門(mén)檻提高的一個(gè)必然反應(yīng)。 應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大 ，也可能是商業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)使其可以 延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)引起重視。長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)：長(zhǎng)期 借款近年急劇上升，說(shuō)明企業(yè)開(kāi)始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式，同時(shí)也可

11、以看出近 階段萬(wàn)科對(duì)于資金需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù) 債融資變化趨勢(shì)。在長(zhǎng)期償債能力的分析中，資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的 程度，是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬(wàn)科近年來(lái)進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資，但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率，為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間，這對(duì)房 地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。(2) 資金成本與現(xiàn)金債務(wù)總額比率圖3可見(jiàn)，萬(wàn)科的融資成本呈上升趨勢(shì)。主要原因是國(guó)家政策的變化 ，這將 是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最大的付息能力 , 只要能按時(shí)付息就能借新債換舊債，維持債務(wù)能力。但萬(wàn)科用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金來(lái)償還債 務(wù)的能力不穩(wěn)定。F先進(jìn)債務(wù)總額比 利

12、息率綜上所述，金融政策的變化，對(duì)融資渠道的拓展提出了更高的要求，土地政 策的變化，也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，信貸門(mén)檻上升、信貸空間收 緊是必然趨勢(shì)。企業(yè)面臨資金緊張的壓力和過(guò)度依賴(lài)銀行信貸即以短期貸款為主的不確定風(fēng)險(xiǎn)，有效解決多渠道融資，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。（二）營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運(yùn)用效率高，則可以用較少的投 入獲取較高的收益。下面從長(zhǎng)期和短期兩方面來(lái)分析萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)能力：1. 短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力（1）存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性，控制失敗會(huì)導(dǎo)致 成本過(guò)度，作為萬(wàn)科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。由于萬(wàn)科業(yè)務(wù)規(guī)模 擴(kuò)大，存貨

13、規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷(xiāo)售增長(zhǎng)的速度，因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降若 該指標(biāo)過(guò)小，則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大，但萬(wàn)科的銷(xiāo)售規(guī)模也保持了較快的增 長(zhǎng)，在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí)，存貨量是充足貨源的必要保證，且存貨中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和已 完工產(chǎn)品比重下降，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升，存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此，存 貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍，但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率，注 重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng), 保持適度的增長(zhǎng)速度。（2） 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。7年來(lái)萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升（見(jiàn) 表）,原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。年份2006

14、200720082009應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn) 率13.9016.0023.7628.073. 長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷(xiāo)部分固定資產(chǎn)及近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)量 的大幅增長(zhǎng)所致，說(shuō)明萬(wàn)科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率 ，同時(shí)也反 映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 的高低，該指標(biāo)（見(jiàn)下表）近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降 ，但其 毛利率，應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小，萬(wàn)科要提高總資 產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，必須改善存貨的管理。年份2006200720082009總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.620.690.600.57總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力

15、較強(qiáng)，尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn) 能力非常優(yōu)秀，堪稱(chēng)行業(yè)典范。但近年來(lái)的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多，存貨管理效率下降較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低，管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管 理。（三）盈利能力分析盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào)，是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障，是企業(yè)至關(guān)重 要的能力。1.營(yíng)業(yè)收入分析營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的 根本。從下表可見(jiàn)，珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來(lái)源。企業(yè)初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?，以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城 市為輔的“ 3+X跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的 二線城市擴(kuò)張是保障

16、業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。2009主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成 本的管理水平密切相關(guān)。在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的3年間，銷(xiāo)售增速仍保持 上升態(tài)勢(shì)，除市場(chǎng)銷(xiāo)售向好外，還反映了銷(xiāo)售管理水平有很大的提高。由下表可見(jiàn), 管理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小，良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心，但也應(yīng)進(jìn)行適 度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾

17、，銀行借款利息大量資本化的同時(shí) 也存在大量的銀行存款。因此，萬(wàn)科在存在大量借款的情況下，其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為 負(fù)數(shù)，管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。各項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)57.01%39.04%56.79%營(yíng)業(yè)費(fèi)用66.48%55.99%41.83%管理費(fèi)用43.17%0.48%42.82%3. 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析：由下表可見(jiàn)，06- 09年銷(xiāo)售毛利率逐漸增長(zhǎng)。07年根 據(jù)市場(chǎng)供需兩旺，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期,企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià)，項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。08年凈資產(chǎn)收益率為近年 來(lái)

18、最高點(diǎn)，效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入，具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng) 險(xiǎn)能力，抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的影響。年份2006200720082009銷(xiāo)售凈利潤(rùn)8.368.5P 11.4512.79銷(xiāo)售毛利潤(rùn)20.0922.5125.7528.72利潤(rùn)構(gòu)成分析：由上表可見(jiàn)，萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)為其主要來(lái)源，毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加 強(qiáng)。2006年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，同時(shí)投資收益的比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。4. 盈利能力指標(biāo)(1) 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)(見(jiàn)下表)。說(shuō)明企業(yè)盈利能力不

19、斷提高。年份2006200720082009資產(chǎn)凈利率4.65%5.13%P 5.65%6.14%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%(2) 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收益 的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大，說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性，存在較大的風(fēng) 險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致，因此，萬(wàn)科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高運(yùn)作效率，保證業(yè)務(wù)開(kāi)展的靈活度。例如，08年，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的管理，加快銷(xiāo)售，對(duì)不同的采用不同的租售策略，進(jìn)一步消化現(xiàn)房 庫(kù)存，加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度；09年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，調(diào)減全年開(kāi)工和竣 工計(jì)

20、劃，以減少現(xiàn)金支出，都取得了不錯(cuò)的效果。年份2006200720082009經(jīng)營(yíng)指數(shù)0.621.19-2.730.34每股收益07年的大幅下降是由于06年實(shí)行了 10增10的股票股利政策, 因此，實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，在不斷增資的情況下，仍能保持一定的每股收益，說(shuō)明萬(wàn)科有較強(qiáng)的獲利能力。09年行業(yè)平 均每股現(xiàn)金流量為0.404。該指標(biāo)偏低，主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模 擴(kuò)大，其次，反映了萬(wàn)科獲取現(xiàn)金能力偏低。年份2006200720082009每股現(xiàn)金流量10.26-1.060.460.23通過(guò)以上分析可見(jiàn)，萬(wàn)科擁有較強(qiáng)的獲利能力，且這種獲利能力有很好的穩(wěn)

21、 定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年，萬(wàn)科一直保持了很高的盈利水平，除了市場(chǎng) 強(qiáng)大需求外，說(shuō)明其擁有很高的管理水平和決策能力，另外，規(guī)范、均好的價(jià)值 觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。(四) 可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)分析企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場(chǎng)地位， 又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 和未來(lái)擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長(zhǎng)和能力的提高，保證企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對(duì)未來(lái)未知環(huán)境的適應(yīng)，使企業(yè)得以進(jìn)一步運(yùn)行，實(shí)現(xiàn) 企業(yè)目標(biāo)?？沙掷m(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要，又要考慮未來(lái)發(fā)展的需要；不能以犧 牲后期的利益為代價(jià)，

22、來(lái)?yè)Q取現(xiàn)在的發(fā)展，滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)發(fā)展也包括 面對(duì)不可預(yù)期的環(huán)境震蕩，而持續(xù)保持發(fā)展趨勢(shì)的一種發(fā)展觀。企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運(yùn)行的指導(dǎo)思想，它是對(duì)處于不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中 的企業(yè)的過(guò)去運(yùn)行情況及未來(lái)運(yùn)行情況的一種總體表述。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略非常繁雜， 但是眾多理論都是從企業(yè)內(nèi)部某一方面的特 性來(lái)論述的。 根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究者和實(shí)際工作者的總結(jié)， 可以把企業(yè)并購(gòu)區(qū)分為以 下幾種類(lèi)型。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、制 度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。（1）創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企

23、業(yè)的核心問(wèn) 題是有效益， 有效益不僅要有體制上的保證， 而且必須不斷創(chuàng)新。 只有不斷創(chuàng)新 的企業(yè)，才能保證其效益的持續(xù)性，也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購(gòu)，是指生 產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)同一類(lèi)產(chǎn)品的企業(yè)間的并購(gòu)。（2）文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對(duì)紛繁變 化的內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。（3）制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。（4）核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力。 而 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng) 力。（5

24、）要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素： 人力、知識(shí)、信息、 技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營(yíng)銷(xiāo)。房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn) : 首先 , 住宅兼有社會(huì)和投資屬性 , 是生活必 需品和改善生活質(zhì)量的重要元素 ,也投資獲利的載體。 其次, 中國(guó)正處于城市化進(jìn) 程中 , 居民的購(gòu)買(mǎi)力穩(wěn)步增長(zhǎng) , 住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)的 健康發(fā)展將推動(dòng)住宅需求長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。 鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位 政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)重要因素 , 但它的出發(fā)點(diǎn)是防范市場(chǎng) 波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺(tái)、消費(fèi)者品牌意識(shí)的不斷強(qiáng)化 , 將 有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰

25、正常機(jī)制的運(yùn)行。 因此 , 商品住宅市場(chǎng)在未來(lái)十年仍將是中 國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對(duì)于透明度高、獲得投資者信賴(lài) ,擁有管理、 團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō) , 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是良好的。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來(lái)看 , 行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化 的必然趨勢(shì)提供了廣闊的空間和巨大機(jī)會(huì)的同時(shí) , 也蘊(yùn)涵著挑戰(zhàn)。 挑戰(zhàn)之一在于 行業(yè)國(guó)際化加速 , 房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的 步伐 , 其資金實(shí)力、國(guó)際融資能力都遠(yuǎn)高國(guó)內(nèi)企業(yè)平均水平。更重要的是 , 行業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)最終將是核心技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng) , 目前日本最優(yōu)秀的住宅開(kāi)發(fā)商 , 擁有數(shù)千項(xiàng)專(zhuān)利 而萬(wàn)科盡管走在國(guó)

26、內(nèi)前列 , 但其已經(jīng)獲得和正在申請(qǐng)的專(zhuān)利合計(jì)也只有幾十件。 挑戰(zhàn)之二 , 目前國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)的粗放模式 , 已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的需求 工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平 , 產(chǎn)品建造精度低 , 行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運(yùn)作模 式要進(jìn)行改革。 而萬(wàn)科正在這些方面努力的改進(jìn) , 相信它在明天的賽場(chǎng)上會(huì)有上 佳的表現(xiàn)。三 2009 年萬(wàn)科集團(tuán)重大事件（一）事件一萬(wàn)科（000002） 4日晚間公布了 12月份銷(xiāo)售及新增項(xiàng)目情況。公告顯示， 2009年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積897.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1081.6億元，同比分別增 長(zhǎng)35.3%和70.5%。至此，作為全國(guó)首個(gè)年銷(xiāo)售額達(dá)到千億級(jí)的住宅企業(yè)，萬(wàn)科 全年銷(xiāo)

27、售業(yè)績(jī)完美收官。2009年最后一個(gè)月，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積 68.9萬(wàn)平方 米，銷(xiāo)售金額83.5億元，同比增長(zhǎng)69.8%和51.3%，但環(huán)比有所下降。在萬(wàn)科登 上千億級(jí)銷(xiāo)售平臺(tái)的同時(shí)，萬(wàn)科旗下北京和深圳兩家子公司年銷(xiāo)售額也突破百 億，共同刷新了國(guó)內(nèi)住宅企業(yè)單個(gè)城市年銷(xiāo)售額的記錄。萬(wàn)科2009年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的另一個(gè)特點(diǎn)是，客戶一次性付款的占比明顯提高，2008年該數(shù)據(jù)的比例為18%，而2009年則高達(dá)26%,其中9月底政策出臺(tái)后的第四季度更是達(dá)到了 32%。這一變化充分體現(xiàn)了房貸緊縮對(duì)客戶杠桿化水平的影響，同時(shí)也說(shuō)明政策 的執(zhí)行是嚴(yán)格、到位的。（二）事件二2009年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上具有重要意

28、義的一年，雖然全球性金融危機(jī)具有一定的負(fù)面影響，但總體上 2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)激流勇進(jìn)，可圈可點(diǎn)，發(fā) 生了諸多具有標(biāo)志性的重大事件，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上發(fā)生了多個(gè)第一或創(chuàng)造了 新的記錄，各路大腕企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上或有不凡表現(xiàn)或躍躍欲試。2009年11月16日，位于深圳大梅沙的萬(wàn)科新總部，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮首次對(duì) 外公布了萬(wàn)科的新戰(zhàn)略：萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型。其中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%比重,其余20%則將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。四行業(yè)比較2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究報(bào)告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng) 性、償債能力、運(yùn)營(yíng)效率和納稅六個(gè)方面的20個(gè)指標(biāo)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一。以下圖表示萬(wàn)科集團(tuán)和一些同行業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)對(duì)比。（1）銷(xiāo)售業(yè)績(jī)對(duì)比房地產(chǎn)上市企業(yè)2009年與2010年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)對(duì)比企業(yè)名稱(chēng)2010年上半年銷(xiāo) 售金額（億元）2009年上半年銷(xiāo)售金額（億元）增長(zhǎng)率（%）萬(wàn)科集團(tuán)35526932恒大集團(tuán)21111288保利