房地產(chǎn)估價整理過后的資料范文復習過程

1、房地產(chǎn)估價一、單選題1. 在估價中，若各種估價方法出現(xiàn)大的偏差，一般超過（A ）,則要重新檢查各估價方法的計算過程、參數(shù)的選取、市場條件的判斷等。A. 30%2. 實際評估中常采用 （C ）進行交易情況修正。C.百分率法3. （ A ）是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。A.毛租金乘數(shù)法4. 運用數(shù)學曲線擬合法中， 最簡單最常用的是（A）o A. 直線趨勢法5. （A ）是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅（特別是 公寓）、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫和土地等， 其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。A.出租型房地產(chǎn)6.

2、 “三二一 ”法則是將標準深度100英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個25英尺的價值占整塊土地的（B ）o B. 40%7. （ C ）是為確定政府強制征用的房地產(chǎn)的補償額而評定的價格。C.征用價格8. （ D ）是指對面臨特定街道而可及性相當?shù)耐恋兀O定標準深度，選取若干標準宗地求得平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后配合臨街深度價格修正率表和其他價格修正 率表，測算該街道其他臨街土地價格的一種估價方法。D.路線價估價法9. 凡脫離房地產(chǎn)估價師工作崗位連續(xù)時間（B ）年（含）以上者，注冊管理機構將取消其注冊。B. 210. （A ）是由潛在毛收入扣除正常的空置、

3、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收 入損失后所得的收入。A.有效毛收入11. 一般選取的可比實例房地產(chǎn)的成交日期離估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準確性越高。因此，最好選擇近期（B ）年內(nèi)成交的交易實例作為可比實例。B. 112. 如果房地產(chǎn)價格的時間序列的逐期增減量大致相同，也 可以采用最簡便的（B ）預測。 B.平均增減量法13. 房地產(chǎn)估價一般要估算的是房地產(chǎn)的（C ），因而房地產(chǎn)估價就需要通過對估價基準日的市場實際狀況進行模擬，以求估價價值（或說估價價格）盡可能地接近房地產(chǎn) 在估價基準日的市場價值。C.市場價值14. （ D ）是指估價結果對應的

4、日期，即在該日期上估價對象才具有的房地產(chǎn)價格或價值，通常用年、月、日表示。D.估價時點15. （D ）是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。D.危險房16. 取得房地產(chǎn)估價相關學科大專學歷，具有 （D ）年以上相關專業(yè)工作經(jīng)歷， 其中從事房地產(chǎn)估價實務滿四年，可 申請參加房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。D. 617. 市區(qū)一工廠由于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整欲與外商合建寫字樓，利用市場比較進行土地價格評估時，下列中（A ）為最佳比較案例。A.周圍寫字樓的售價18. 土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，它通 常以 （B ） 來表示。B. 價值量19. 根

5、據(jù)擔保法第三十六條規(guī)定，下列哪種說法是錯 誤的（C ）o C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權可以單獨抵押20. 某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結果 有相當?shù)牟町?，其最終估價結果應（ C ）o C.在三者 的基礎上綜合分析決定一、單選題1. 計算街角地的價格，通常是采用（D ）o D.正旁兩 街分別輕重估價法2. 新開發(fā)區(qū)土地的分宗評估，（B ）是一種有效的方法。B. 成本法3. 如果房地產(chǎn)價格的時間序列的逐期增減量大致相同， 也可以采用最簡便的（B ）預測。B.平均增減量法4. 一面臨街的矩形土地價格的計算公式為 （A ） o A. 土 地總價=路線價x平均深度價格修正率劉臨街寬度劉

6、臨街深 度5. （ D）既反映了進行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進行土地產(chǎn)權管理、調(diào)整土地關系的基本出發(fā)點。D.土地的社會屬性6. 土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，它通常以（B ）來表示。B.價值量7.（ A ）是由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收 入損失后所得的收入。A.有效毛收入8假設開發(fā)法的理論是（B ）。B.預期原理9. （ A ）又稱為單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，是一種特殊的土地單價。A.樓面地價10. （D ）是在房地產(chǎn)持有期末轉售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。D.期末轉售收益11. 根

7、據(jù)擔保法第三十六條規(guī)定，下列哪種說法是錯誤 的（C ）。C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權可以單獨抵 押12. 在估價中，若各種估價方法出現(xiàn)大的偏差，一般超過（A ），則要重新檢查各估價方法的計算過程、參數(shù)的選取、市場條件的判斷等。A. 30%13. （ A ）是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。A.毛租金乘數(shù)法14. 建設期的（D ） 一般是估價時點。D.終點15. （ D ）是先假設將估價對象建筑物分解為各個獨立構件或分部分項工程，然后測算各個獨立構件或分部分項工程 的數(shù)量，再調(diào)查、了解估價時點時各個獨立構件或分部分項 工程的單位價格或成本，最

8、后將各個獨立構件或分部分項工 程的數(shù)量乘以相應的單位價格或成本后相加，再加上相應的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。D.分部分項法16. 資本化率是房地產(chǎn)的（C ）的比率。 C.某種年收益與 其價格17. 房地產(chǎn)估價一般要估算的是房地產(chǎn)的（C ），因而房地產(chǎn)估價就需要通過對估價基準日的市場實際狀況進行模擬，以求估價價值（或說估價價格）盡可能地接近房地產(chǎn)在估價基 準日的市場價值。C.市場價值18. “三二一 ”法則是將標準深度 100英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個25英尺的價值占整塊土地的（B ）。 B.

9、40%19. （ A ）又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。A.物質(zhì)折舊20. 市場比較法交易實例的成交日期應與估價時點接近，（A ）年內(nèi)最佳。A. 11. （ D）又稱剩余法，是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價 值，然后扣除預計的正常投入費用、正常稅金及合理利潤 等，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。D.假設開發(fā)法2. （ C ）的一種變通形式是成本節(jié)約資本化法” C.收 益法3. 市場比較法的主要理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的（C ）。 C.替代原理4. （D ）是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力和獲

10、得一定 的避稅能力。D.無形收益5. 土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，它通常以（B ）來表示。B.價值量6. 某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結果應（C ）。C.在三者的基礎上綜合分析決定7. （ C ）是將估價對象某一年的有效毛收入 （EGI）乘以 有效毛收入乘數(shù)（EGIM ）來求取估價對象價值的方法。C. 有效毛收入乘數(shù)法8. （ C ）是為確定政府強制征用的房地產(chǎn)的補償額而評定的價格。 C.征用價格9. 被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用（C ）評估。C.收益法10. 某路線價區(qū)段的臨街宗地大部分的深度為16m，則其標準深度應

11、定（B ）。 B. 16m11. 一般選取的可比實例房地產(chǎn)的成交日期離估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準確性越高。因此，最好選擇近期（B）年內(nèi)成交的交易實例作為可比實例。B.112. 成本法中一般不計息的項目是（D ）。D.銷售稅費13. 運用數(shù)學曲線擬合法中，最簡單最常用的是（ A ）oA. 直線趨勢法14. 在實踐當中，估價時點應采用公歷表示并應精確到（A ）o A.日15. （D ）房地產(chǎn)，主要勘查商業(yè)繁華度、交通便捷度、區(qū)域土地利用方向、臨街寬度和深度、臨街道路狀況、宗地形狀 及可利用程度、公用服務設施狀況、基礎設施狀況、自然和 人文環(huán)境狀況等。 D.商業(yè)用途16. （C ）

12、又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。C.經(jīng)濟折舊17. 四三二一 ”法則是將標準深度 100英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個25英尺的價值占整塊土地的（B ）。B. 40%18. 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員，必須在取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書后（B ）個月內(nèi)辦理注冊登記手續(xù)。B. 319. 房地產(chǎn)估價一般要估算的是房地產(chǎn)的（C ），因而房地產(chǎn)估價就需要通過對估價基準日的市場實際狀況進行模擬，以求估價價值（或說估價價格）盡可能地接近房地產(chǎn)在估價基 準日的市場價值。C.市場價值20. 新開發(fā)區(qū)土地的分宗評估，（B ）是一種有效

13、的方法。B. 成本法多選題21. 根據(jù)將未來收益轉化為價值的方法不同，即資本化的方 式不同，收益法分為（CD ）兩種。C.直接資本化法 D.報 酬資本化法22. 歐美很早就將路線價法應用在課稅上，用到的主要路線價法則有（ABCD）等。A. “四三二一”法則B. 蘇慕斯法則 C.霍夫曼法則D. 哈柏法則23. 屬于房地產(chǎn)大類價格類型的有（ABC ）。A. 買賣價格 B.租賃價格 C.抵押價格24. 房地產(chǎn)價格的形成基礎源自于（BCD ）。B. 房地產(chǎn)的使用價值C.房地產(chǎn)的相對稀缺性D.房地產(chǎn)存在有效需求25. 所選取的若干個可比實例價格經(jīng)過比較修正后得到若干個估價對象的比準價格，可選用（ABCD

14、 ）等方法之一計算最終市場價格。D.眾數(shù)法26. 求取建筑物重新購建價格的具體方法有（ABCD）。A. 單位比較法 B.分部分項法 C. 工料測量法 D. 指數(shù)調(diào)整法27. 下列（ABCD ）房地產(chǎn)不得設定抵押。A.權屬有爭議的房地產(chǎn)|b.用于教育、醫(yī)療、市 政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物D.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)28. 路線價估價法特別適用于（ABCD ）進行估價。A. 土地的課稅B.征地拆遷C. 土地的重新規(guī)劃D.批量土地29. 房產(chǎn)在估價中居于標識性地位，可分為 （AB ）兩種情 況。A.房產(chǎn)所有權轉移的估價B.房產(chǎn)所有權的房產(chǎn)租賃價

15、格的估價30. 地產(chǎn)估價范圍包括（BCD ）三個方面。B. 土地使用權費用C.附著物補償費用D.土地轉讓收益21. 房地產(chǎn)按照用途可以分為（ ABCD）等類型。A. 商業(yè) B.辦公 C.居住 D.工業(yè)22. 正確運用路線價估價法必須具備（AB ）兩個前提條件。A.深度價格修正率及其他修正率表必須科學、合理B. 城市規(guī)劃必須完善，街道較規(guī)整，土地的排列相對整齊23. 求取新開發(fā)的土地價格、新開發(fā)的房地產(chǎn)價格和舊房A.簡單算術平均法B.加權算術平均法C.中位數(shù)法地產(chǎn)重新購建價格的基本步驟是（BCD ）。B.搞清楚房地產(chǎn)價格的構成C.測算各構成項目的金額 D.將各構成項目的金額累加24. 屬于房地產(chǎn)

16、大類價格類型的有（ABC ）。A.買賣價格 B.租賃價格C抵押價格25. （ ABD）是求取報酬率的三種方法。A.市場提取法B.累加法 C.遞減法 D.投資報酬率排序插入法26. 影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要包括（ABC ）。A.經(jīng)濟因素B.社會因素C.政治因素D.環(huán)境與心理因素27. 城市基準地價評估的作用是（ABCD）。A.為政府出讓土地、進行價格調(diào)控提供依據(jù)B.為城市的布局規(guī)劃提供依據(jù)C.為不動產(chǎn)的抵押貸款提供價格依據(jù)D.促進土地市場健康發(fā)展28. 直接資本化法的優(yōu)點是（ABC ）。A. 不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益B. 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上

17、所顯示的收益與 價值的關系，能較好地反映市場的實際情況C. 計算過程較為簡單29. 運用長期趨勢法估價一般分為下列（ABCD ）步驟進行。A. 搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠B. 整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖C. 觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體 的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變 動規(guī)律，得出一定的模式D. 以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格30. 房地產(chǎn)估價師的權利包括 （ACD ）。A.有執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務的權利B.有出借房

18、地產(chǎn)估價師資格的權利 C.有在房地產(chǎn)估價報告上簽字的 權利 D.有使用房地產(chǎn)估價師名稱的權利21. 一般情況下，按照各因素與房地產(chǎn)價格的關系及影響范圍，影響房地產(chǎn)價格的因素可以分為（ABC ）等幾種。A. 一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素 D.政治因素22. 運用長期趨勢法估價一般分為下列（ABCD）步驟進行。A. 搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠B. 整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖C. 觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化

19、而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式23房產(chǎn)在估價中居于標識性地位，可分為（AB ）兩種情況。A.房產(chǎn)所有權轉移的估價B.房產(chǎn)所有權的房產(chǎn)租賃價格的估價24. 數(shù)學曲線擬合法主要有（ABC ）等。A.直線趨勢法 B.指數(shù)曲線趨勢法C. 二次拋物線趨勢法等25. 房地產(chǎn)估價師的權利包括（ACD）。A.有執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務的權利C.有在房地產(chǎn)估價報告上簽字的權利 D.有使用房地產(chǎn)估價師名稱的權利26. 歐美很早就將路線價法應用在課稅上，用到的主要路線價法則有（ABCD ）等。A. “四三二一”法則B.蘇慕斯法則 C.霍夫曼法則D. 哈柏法則27. 有了資金的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值 就是其

20、未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于（ACD ）3 個因素。 A. 未來凈收益的大小 C. 獲得凈收 益期限的長短 D. 獲得凈收益的可靠性28. 在路線價估價法中不做“交易情況修正”和“交易日 期修正”的原因是（ AC ）。A. 路線價是標準宗地的平均價格，已是正常價格C. 路線價所對應的日期與欲求取的其他土地價格的日期一 致，都是估價時點時的價格29. 運用比較法搜集交易實例時，應注意內(nèi)容的（ AB ）， 以及資料歸檔的規(guī)范性。30. A. 完整性 B. 統(tǒng)一性30. 房地產(chǎn)價格的形成基礎源自于（ BCD ）。B. 房地產(chǎn)的使用價值 C. 房地產(chǎn)的相對稀缺性 D. 房地 產(chǎn)存在有判

21、斷題31. 當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時， 直接資 本化法會是相當可靠的。"32. 標準深度應該是地價變化的轉折點，由此接近街道方 向地價受街道的影響逐漸降低， 由此遠離街道方向地價基本 不受街道的影響。X33. 商業(yè)路線價區(qū)段應以道路、 溝渠或其他易于辨認的界線 為分界線。X34. 不論有無租約限制，租金均應采用正?？陀^的市場租35. 以已出租的房地產(chǎn)抵押的， 抵押人應當將租賃情況告知押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同無效。X36. 市場比較法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實例，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件。V37. 所謂正常價格，是指在公開

22、的房地產(chǎn)市場上，交易雙 方均充分了解市場信息， 以平等自愿的方式達成的交易實例 價格。V38. 從理論上講， 傳統(tǒng)方法測算的結果比較精確，但比較復 雜，其精確度取決于開發(fā)經(jīng)營期、 各項現(xiàn)金流發(fā)生的時間以 及各項現(xiàn)金流發(fā)生時的數(shù)額°x39. 建筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命°X40. 替代原則又稱比較原則，是指進行房地產(chǎn)估價時，依 據(jù)同一市場上具有相近效用的類似房地產(chǎn)其價格也應相 近的原理。V41. 使用權是由一個權利束組成的，是占有權、使用權、 收益權、排他權、 處置權、 抵押權等諸項個別權利的總和。X42. 房地產(chǎn)估價時，實地勘察應由估價人員獨立完成°X43. 市

23、場比較法適用于公共福利建筑，如圖書館、學校、敬老院等X44. 一般選取的可比實例房地產(chǎn)的成交日期離估價時點的間隔越長，在進行交易日期修正時的準確性越高X。45. 凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產(chǎn)被修復完 好之前， 人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導 致的收益下降或費用上升。V46. 直線法的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的 價值貶值額是相等的， 因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總 的價值耗損平均分攤到各年內(nèi)， 即可算出待估建筑物在估 價時點的減價修正額°V47. 辦公用途房地產(chǎn)主要勘查產(chǎn)業(yè)集聚程度、交通便捷 度、區(qū)域土地利用方向、臨路狀況、宗地形狀及可利用程 度、公用服

24、務設施狀況、基礎設施狀況、環(huán)境狀況。X48. 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設定 的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限°V49. 某宗房地產(chǎn)目前的市場 價為 800 萬元，現(xiàn)探測到其地 下?lián)碛需F礦資源，估計價值高達 1000 萬元，則該房地產(chǎn) 的價格可達1800萬元。X實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限 （特別是實際經(jīng) 過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損 耗程度°V 31.由于房地產(chǎn)是不可移動的，所以在交易過 程中不可能進行實物的轉移，而是交換房地產(chǎn)的所有權、 使用權、收益權等權益， 所以房地產(chǎn)價格是一種權益價格。 V32. 不論以何種面積計算

25、的房地產(chǎn)單位價格， 都不能反映 房地產(chǎn)價格水平的高低； 只有房地產(chǎn)總價才能說明房地產(chǎn) 價格水平的高低。X33. 建筑物的產(chǎn)權邊界是比較清晰的，即所有權、使用權 或租用權等。X34. 計息方式有單利和復利兩種， 在成本法中通常采用單利計息法。X35. 從投資角度來說， 當租約租金低于市場租金時， 房地產(chǎn) 的價值就要高一些； 相反， 當租約租金高于市場租金時， 房 地產(chǎn)的價值就要低一些。X36. 采用平均增減法進行預測的條件是， 房地產(chǎn)價格的變動 過程是持續(xù)上升或者下降， 并且各期上升或者下降的幅度大 致接近?！?7. 債務人不履行債務時， 抵押權人有權依法以抵押的房地 產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

26、“38. 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收 益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。V39. 替代原則又稱比較原則， 是指進行房地產(chǎn)估價時， 依據(jù) 同一市場上具有相近效用的類似房地產(chǎn)其價格也應相近的原理。V40. 估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，對房地產(chǎn)轉讓定價決策負直接責任。X41. 建筑物折舊=建筑物市場價值-建筑物重新購建價格X42. 工料測量法的優(yōu)點是詳實， 缺點是費時費力并需有其他專家（如造價工程師）的參與。V43. 地產(chǎn)估價是對土地使用權價格的估算， 并以未來價格來 反映土地財富的交換價格。X44. 在劃分路線價區(qū)段

27、時， 可及性相當、 地塊相連的土地應劃為同一路線價區(qū)段。V45. 通過建筑物地價分攤可以解決各部分所有者占有的土地份額、所享有的土地面積和地價數(shù)額等。V46. 凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產(chǎn)被修復完好 之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的 收益下降或費用上升。V47. 資金的時間價值又稱貨幣的時間價值， 是指將來的資金比現(xiàn)在同樣多的資金具有更高的價值X48. 房地產(chǎn)單項估價是對可確指的、 具有相對獨立使用功能的并能單獨界定其產(chǎn)權的單項房地產(chǎn)所進行的估價。V49. 估價通常求取的是估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間并可以是估價人員隨意假定的。X50. 只有在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中， 與 估價對象房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易實例較多時， 市場比 較法才是有效的方法，否則不宜采用。V31. 假設開發(fā)法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值預測。V32. 從估價時點上看， 房地產(chǎn)轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之前。X33. 房地產(chǎn)轉讓是指合法擁有土地使用權及