萬科物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法

1、WORD完美格式萬科物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法1、各班組工作互控監(jiān)督制度問題描述安全團(tuán)隊內(nèi)部各班組配合不夠默契，有可能存在交接脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重。解決措施采取班組間互控，班長組織落實，過程采取夜間查崗、情景模擬、突發(fā)事件處 理等，頻次設(shè)置1次/周，確?；タ刭|(zhì)量平衡性；檢查班組依據(jù)安全業(yè)務(wù)檢查考核標(biāo)準(zhǔn)提交問題點及整改建議，并設(shè)定時效， 由被檢查班組于期限內(nèi)提交整改措施，安全負(fù)責(zé)人驗證、通報，檢查情況納入 月度考核；以此為據(jù)，評選月度月度安全管理先進(jìn)班懸掛流動紅旗；季度排名，對排 名前一名和后一名的班長考核加/扣分；以此做為公司級“安全管理先進(jìn)班長” 考評依據(jù)，調(diào)動積極性。成效強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。2、出入口

2、增加拾音器，規(guī)范 BI禮儀問題描述安全出入口人流量大，現(xiàn)場工作雖然有監(jiān)控鏡頭，但無法攝取現(xiàn)場崗位操作時聲音文件，而且現(xiàn)場人員容易有意識的躲避監(jiān)控鏡頭，不利于事后追溯取證。解決措施在現(xiàn)場崗?fù)ぴ黾?拾音器，連接到監(jiān)控設(shè)備上，實現(xiàn)實時錄音攝影。成效加強(qiáng)安全管理。3、固定車位加裝防盜車位鎖問題描述固定車位經(jīng)常被占用現(xiàn)象，不能體現(xiàn)專位專用，造成業(yè)主不滿，安全員工作壓力 大。解決措施業(yè)主固定車位沒有安裝車位鎖，車輛離開后車位空在那里，其它車輛隨時有可 能進(jìn)入車位，安全員不能及時發(fā)現(xiàn)車位被占用，加裝防盜車位鎖即可。成效杜絕車位被占用，方便管理。4、發(fā)布各類安全防范溫馨提示問題描述因社會治安形勢和小區(qū)外圍環(huán)境

3、特征，小區(qū)安全管理的難度及風(fēng)險越來越大。而由于安全隊伍的職業(yè)特點影響，安全員的流動率較大，導(dǎo)致安全現(xiàn)場業(yè)務(wù)技 能提升較慢，特別是大社區(qū)日常事務(wù)較多，安全防范難度更大，特別是我們新 項目新樓盤日常加班較多，對安全員的日常業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)力度不夠；由于業(yè)務(wù) 技能不熟，各班組對信息的處理存在差異；安全員新人較多，崗位人員更換頻 繁，現(xiàn)場服務(wù)存在不一致現(xiàn)象，影響服務(wù)品質(zhì)。解決措施編制監(jiān)控中心向現(xiàn)場崗位發(fā)布各類安全防范溫馨提示 ，每天24小時，針對 不同時段工作的重點，中心定時向現(xiàn)場崗位發(fā)布現(xiàn)場安全防范提示，提醒崗位加 強(qiáng)防范并監(jiān)督崗位的落實情況，形成有效互動，保證現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)。成效提升安全管理效率。5、夜

4、間實施“安全搜尋棒”問題描述夜間安全隱患較大，采光井、墻壁拐角、草叢等地帶人易躲藏；夜間值班安全 員不易發(fā)現(xiàn)問題，班長監(jiān)控相對較薄弱；安全巡邏崗長期從事一個崗位，按照 固定的巡邏路線巡邏，時間久后易麻痹，夜間值班容易乏困，特別是下半夜人 易疲憊，工作質(zhì)量難以保證。解決措施每個巡邏崗制作一個“安全搜尋棒”，夜間由值班主辦或班長將“安全搜尋棒”放于巡邏崗一個不易發(fā)覺的位置，要求巡邏崗當(dāng)班期間找到并上交。此舉大大 提高了巡邏崗的工作積極性，巡邏崗感覺有了壓力，崗位相互間也有了相互評 比的思想，提高了夜間發(fā)現(xiàn)問題的能力，消除了安全隱患，保證了夜間工作質(zhì) 量。成效提高工作效率6、停車場崗?fù)ぴO(shè)“廢棄發(fā)票收

5、集箱”問題描述小區(qū)內(nèi)停車場出入崗?fù)ぴ谑杖≠M用時，個別車主交費不要發(fā)票，而車輛管理員又沒有及時將車輛收費發(fā)票當(dāng)車主的面銷毀或上交，容易誘使車場管理員犯經(jīng) 濟(jì)上的錯誤或引發(fā)出更嚴(yán)重問題；其他車主看見個別車主不要發(fā)票而車場管理 員又沒有當(dāng)眾撕毀發(fā)票，容易產(chǎn)生不公平的心理和認(rèn)為萬科物業(yè)公司管理不規(guī) 范；長時間的惡性循環(huán)，會導(dǎo)致安全部其他崗位員工出現(xiàn)不平衡的心態(tài)。解決措施制作一個意見箱大小、能上鎖的不銹鋼盒子，箱名為“廢棄發(fā)票收集箱”；安 放位置在停車場刷卡器側(cè)面，監(jiān)控器能看到的位置；車輛管理員將車主不要的 發(fā)票當(dāng)著車主面及時投入“廢棄發(fā)票收集箱”中；財務(wù)管理員每周一次或定期 開箱一次；可以有效的控制車

6、場崗位有可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題；消除客戶對公司 規(guī)范管理的疑惑，以提高客戶的滿意度。成效實用。7、停車場入口加裝車位電子顯示屏問題描述小區(qū)車位使用緊張，給車輛停放造成困難，而相關(guān)業(yè)主或來訪車輛對車位實際 使用情況不了解：1、當(dāng)車位已滿被崗位拒絕入場時，會給對方引起誤解或不接 受，導(dǎo)致對方對現(xiàn)場崗位發(fā)火或其他過激行為。2、即使有剩余車位，進(jìn)場的車輛也會往來車場尋找。解決措施在車場入口處安裝一臺車位電子顯示屏，與刷卡系統(tǒng)保持聯(lián)動，及時顯示車位 使用情況。當(dāng)車位已滿時，顯示屏上會顯示“車位已滿”，有利于入口崗對車 輛的控制。成效避免業(yè)主或來訪車輛的投訴，同時也體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的“智能化”，但需要成本， 我們

7、新項目目前的車位不緊張，暫時可以不考慮安裝。8、裝修公司的管理舉措問題描述小區(qū)經(jīng)常發(fā)生在未到裝修時間時，有裝修公司已經(jīng)開始動工。特別在雙休日， 已入住業(yè)主對此事非常反感，經(jīng)常以此向服務(wù)中心投訴。但服務(wù)中心往往只能 派安全員上門進(jìn)行制止，但畢竟治標(biāo)不治本。解決措施在小區(qū)開設(shè)裝修人員休息區(qū)，未到裝修時間時，要求裝修人員在休息區(qū)內(nèi)等待 在休息區(qū)內(nèi)安放椅凳，并要求裝修人員按規(guī)定整齊的在小區(qū)外等候。待裝修時 問到點時，才允許其進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行裝修工作。這樣既體現(xiàn)了人性化管理，也解 決了業(yè)主對此事的投訴。成效規(guī)范裝修人員管理問題。9、中心安裝定時提醒鬧鐘問題描述按公司體系要求，中心人員晚上 22點至次日早上7

8、點，每逢整點和半點需與現(xiàn) 場安全崗位呼叫聯(lián)系一次，以提高現(xiàn)場崗位工作狀態(tài)。物業(yè)管理圈。但由于各 種原因，經(jīng)常無意忘記此項工作；有時中心人員忙于其它事務(wù)或有時忘記而未與 崗位聯(lián)系，造成崗位長時間無人呼叫后出現(xiàn)打瞌睡現(xiàn)象。這樣安全工作得不到 落實，存在安全隱患。解決措施在中心安裝一個 鬧鐘鐘控器，晚上22點至次日早上7點，每逢整點和半點鬧鐘 一次，以提醒中心人員定時呼叫聯(lián)系崗位，同時也能提高中心人員的工作狀 態(tài)。，也解決了業(yè)主對此事的投訴。成效提高工作狀態(tài)。10、道路分割采用花箱問題描述小區(qū)內(nèi)部的路面一般不寬敞，也不是直線，在小區(qū)主出入口車流多的路段熱融 膠路面分割線作用有限，拉警戒帶吧，也不美觀

9、，作用不明顯，怎么辦好呢？ 解決措施 小區(qū)道路中間的隔離花箱，不但可以分隔車行道路，還兼具美化功能。成效美觀、實用。11、車場崗服務(wù)位置固定標(biāo)識問題描述車場崗安全工作人員服務(wù)空間有限，具體站立位置不固定不規(guī)范，充滿隨意性， 會影響服務(wù)效率、也會引起業(yè)主不好的感受。解決措施尋找最佳服務(wù)位置，用 黃圈固定，避免了安全崗位站位隨意和業(yè)主不好的感受。成效管理真細(xì)，提升規(guī)范化。12、出入口安裝訪客登記系統(tǒng)問題描述小區(qū)來訪、裝修人員較多，出入口因需填寫來訪登記，通行效率較低。解決措施為提升現(xiàn)場崗位快速、安全、便捷的服務(wù)效率，出入口崗位配備了訪客登記系統(tǒng)及來訪登記臺。成效提升出入口通行效率和客戶滿意度，目前

10、已在金色、五園、規(guī)劃、國土、千林 山居項目使用。13、高空作業(yè)提示單問題描述部分安裝空調(diào)工人在小區(qū)高空作業(yè)忽視安全隱患，雖然服務(wù)中心一直強(qiáng)調(diào)高空 作業(yè)安全及注意事項，但作業(yè)工人為圖作業(yè)方便，存在不規(guī)范作業(yè)的情況，事 故發(fā)生后服務(wù)中心無法提供已盡到告知義務(wù)的證據(jù)。解決措施在小區(qū)出入口放置高空作業(yè)責(zé)任書，由出入口崗登記工人進(jìn)出時要求工人在高 空作業(yè)責(zé)任書里面簽字確認(rèn)，確保每位進(jìn)出的工人留有書面確認(rèn)書，服務(wù)中心 留檔，以確保已盡到告知義務(wù)。成效操作方便、有效防范風(fēng)險。14、外來人員門崗備案簽到制問題描述目前小區(qū)外來工和家政人員較多，有做鐘點工的，有送奶送報的，還有送餐及送郵 件的.雖然都有在服務(wù)中心

11、備案（留照片和身份證復(fù)件）,但每天進(jìn)出次數(shù)較多，崗 位不好控制.每個人都要詳細(xì)登記工作量較大。解決措施現(xiàn)在實行外來鐘點工及備案人員門崗簽到制度。崗位值班人員確認(rèn)不是備案人員，則通知中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)登記有效證件后方可進(jìn)入小區(qū)，并且關(guān)注其停留時間。確認(rèn)是備案人員，崗位值班人員讓其在 << 外來鐘點工及備案人員門崗簽到表 >>上 簽字后即可放行。出小區(qū)時填寫離去時間.不僅留下了備案人員的字跡 而且簡化了值班人員的工作 程序。成效效防范安全風(fēng)險。15、小區(qū)違章車輛溫馨提示問題描述小區(qū)經(jīng)常有業(yè)主的車停放在消防通道或者逆向行駛停車 ，外來車輛進(jìn)入小區(qū)車場 時占用了業(yè)主租的固定車位.

12、還有的車停放時一輛車占用了兩個車位等等一系列 違章情況時有發(fā)生。解決措施由以往的單張A4溫馨提示改為一式兩聯(lián) A5的紅白色溫馨提示.當(dāng)發(fā)生車輛違章 時由巡邏崗報到中心，中心及時填寫溫馨提示，將紅色聯(lián)貼在違章車輛的擋風(fēng)玻 璃上，告之其他業(yè)主我們正在處理此輛違章車，中心妥善保留白色聯(lián)作為憑證以供查閱。成效減少違章。16、新項目安全團(tuán)隊人才梯隊建設(shè)問題描述項目規(guī)模大，部門安全管理骨干人才梯隊建設(shè)跟不上部門需求。解決措施部門內(nèi)部建立安全團(tuán)隊人才梯隊建設(shè)方案，安全班進(jìn)行系統(tǒng)性、規(guī)范性培訓(xùn)及 引導(dǎo)，實現(xiàn)安全團(tuán)隊全員學(xué)習(xí)的良好氛圍，提升員工綜合業(yè)務(wù)管理素質(zhì)，達(dá)到 部門現(xiàn)場對人才的需求及不斷提高客戶滿意度。成

13、效強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。17、項目工地分時段實行雙崗問題描述在工地執(zhí)勤的安全員時常會因為這樣或那樣子的原因和工地施工人員發(fā)生矛盾， 管理人員也一直苦惱于崗位的安全問題，在安排雙崗后項目又會增加三人次的 費用。解決措施分時段在工地出入口設(shè)置雙崗：1.在施工人員上下班高峰期時 06: 0007: 30;11: 0012: 00; 13: 0014: 00; 17: 3018: 30 等時間段安排雙崗進(jìn)行 執(zhí)勤；在夜間偏遠(yuǎn)崗位安排雙崗進(jìn)行執(zhí)勤。成效有效控制安全人力成本，防范安全風(fēng)險。18、“海浪”式安全檢查模式問題描述安全與風(fēng)險管理部每季度覆蓋公司所有項目安全業(yè)務(wù)檢查一次，時間跨度大， 檢查人員項目逗留

14、時間短，不能及時發(fā)現(xiàn)不同班次，不同時間段的安全隱患， 也未能調(diào)動現(xiàn)場安全崗位的警惕性和積極性。解決措施開展全天式24小時、多組人員、多波式、分時段的 “海浪”式安全檢查，深掘 現(xiàn)場隱患，防范未然，做好安全管理工作。成效提升崗位工作警惕性和積極性。19、禁止噪音裝修提示便利貼問題描述周六、日、節(jié)假日非裝修時間，時常有裝修工使用電動工具裝修發(fā)出噪聲影響 業(yè)主休息。解決措施做一張小紙條，在上面寫有“周六日嚴(yán)禁打墻、電鋸、電鉆等噪音施工”以及 裝修時間規(guī)定，再加上便民電話，如服務(wù)中心電話、控制中心電話、快餐店電 話和裝修搬運電話，將小紙條張貼在大門上的一個很顯眼的位置，很容易引起 業(yè)主和裝修工人的注意

15、，能有效制止噪聲裝修。成效及時提醒、減少噪音裝修。萬科物業(yè)管理費測算指引1 .目的確定合理的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2 .范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。3 .職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理 小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算。4 .物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價=所有費用的總和一參加測算技術(shù)資料專業(yè)整理5.列舉法測算5.1人工費用的測算5.1.1. 組織架構(gòu)的確定5.1.2. 人工費用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費 用的測算。物

16、業(yè)管理圈公眾號。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加 費、社會保險費、補(bǔ)貼及過節(jié)費、其它。5.1.3. 工資的測算（單位：元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表 單位：元一名稱經(jīng)理 經(jīng)理助理工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月） 工資標(biāo)準(zhǔn)隊數(shù)行政管理人員技術(shù)、維修人員保安人員保潔人員綠化人員其他人員合計工資標(biāo)準(zhǔn)隊數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)隊數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)以數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)以數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)以數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)以數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)以數(shù)5.1.4.獎金及雙薪（單位：元根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎金、雙薪的測算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費、上下班

17、交通補(bǔ)貼測算。5.2. 行政費用的測算（單位：元/月）5.2.1. 低值易耗品購置費用。5.2.2. 管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額=使用量（立方）/月 冰費收費單價飲用水金額=飲用水（桶）/月沖甬飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費用=辦公照明的功率 艱每天實際使用時間（折算成的小時單位）沌費收費標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費用=空調(diào)等辦公設(shè)備的功率戲每天實際使用時間（折算成的小時單位）x電費收費標(biāo)準(zhǔn)5.2.3. 辦公設(shè)備維護(hù)費用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。5.2.4. 通訊費。物業(yè)管理所需的通訊費

18、用，其中包括：手機(jī)費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊費用。5.2.5. 公干車輛費。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。5.2.6. 交際應(yīng)酬費。5.2.7. 電腦維護(hù)費用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費，包括電腦 的升級、維護(hù)費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟取?.2.8. 報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。5.2.9. 咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分?jǐn)偅瑯I(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。5.3. 財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）5.3.1. 折舊費用管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，

19、使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、 保險柜等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費用=固定資產(chǎn)的原值 一固定的使用年限+12月5.3.2. 資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔 綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分?jǐn)傎M用=開辦費發(fā)生的總額 陵托的管理期限+12月5.3.3. 固定資產(chǎn)的修理費前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。5.3.4. 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此

20、項費用不計）。5.3.5. （財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）。保險費=（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額鄧險費率T呆險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必須計提，必 須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司 會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。5.4. 物料消耗的測算（單位：元/月）5.4.1. 服裝費的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂７b費用構(gòu)成表單位：元 序號名稱服裝成本人數(shù)服裝費用（月）1 經(jīng)理服裝成本隊數(shù)小用月份2 行政管理人員3 技術(shù)、維修人員4 保安管理人員5保潔服裝成本隊數(shù)呦用月

21、份服裝成本隊數(shù)對用月份服裝成本隊數(shù)呦用月份5.4.2. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用 年限進(jìn)行攤銷。保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元名稱用途單位單價月均消耗數(shù)量 月均消耗金額 備注玻璃刮刀清潔玻璃把25.00 3 75.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。5.4.3. 環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗，包括樓 道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。5.4.4. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進(jìn)行維修

22、物 料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱栱椖繙y算依據(jù)費用構(gòu)成備注1 .公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、 減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指 示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算2 .供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運行保養(yǎng)材料費、油費3 .照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費4 .消防系統(tǒng) 防排煙

23、通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5 .給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6 .防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防 越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。每年維修材料費7 .水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費8 .空調(diào)及采暖5.5. 小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）5.5.1. 公共電費根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進(jìn)行公共電費的測算。5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費電梯電費=電梯數(shù)量 Mfe梯功率X3

24、職加梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）x電費單價（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費=電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量項率x 30天兩天的使用時間（折算成小時數(shù)）加費單彳（元/度）5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費=照明器具的功率x 3麻 將目應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和x電費單彳（元/度）5.5.1.3. 供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn) 為準(zhǔn)，或：變壓器的電費=（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌?，基本電費有所差別）+超出基本

25、電量的實際使用電量）X費單價；變壓器的電費=變壓器功率 加費單價X24、時X3職5.5.1.4. 消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）=消防水泵的數(shù)量刈肖防水泵的功率 咕費單價X 2.5、時+3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修 2.5小時計算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量滋、排煙風(fēng)機(jī)功率 沌費單價X 2.5小時+3月中央控制室電費=中央控制室所有電器的功率X 3麻溝天實際工作時間 文費單價5.5.1.5. 給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率嚶量X3聯(lián)溝天實際工作時間 文費單價5.5.1.6. 泳池系統(tǒng)電費。（收費泳池不計此項）泳池系統(tǒng)電費=循環(huán)系統(tǒng)的功率X3供溝

26、天實際工作時間 文費單價5.5.2. 公共水費（單位：元/月）5.5.2.1. 綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15大，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費=綠化面積 X0.03 X50%假旅費單價（含排污費、加壓費）5.5.2.2. 清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水=估算每天用水量x 3供冰費單價（含排污費、加壓費）5.5.2.3. 泳池用水（收費泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水=泳池容量 X3次（每年換水3次）+12月 旅費單價（含排污費、加壓費）5.5.2.4. 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量x 3供冰費單價（含排污費、加壓費）5.5.3. 電梯運行費電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總和如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費=電梯保養(yǎng)費單價x電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費=每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價X梯數(shù)量）+ 1用5.5.4. 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn) 行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。