淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險及防范

1、C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 淺談 商 業(yè) 銀 行 房 地 產(chǎn) 信 貸 風 險 及 防 范 謝琮穗(中國建設銀行三峽分行湖北宜昌443002【 摘要 】 房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務的重要 內(nèi)容之一 。 隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入 , 國家有 關部門就加強金融宏觀調(diào)控作用 、 促進房地產(chǎn)市場 持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施 。 因此 , 加強對房 地產(chǎn)投資風險的分 析 和 提 高 風 險 防 范 意 識 具 有 特 定的現(xiàn)實意義 。 本文分析了房地產(chǎn)投資的風險 , 揭 示了房地產(chǎn)金融投資風險的成因 , 并提出了銀行房 地產(chǎn)信貸的風險防范措施 ,

2、在房地產(chǎn)金融風險防范 方面提供了有益的借鑒 ?！?關鍵詞 】 風險防范 房地產(chǎn)信貸 銀行業(yè) 房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn) 業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平 、 拉動相關行業(yè)發(fā)展 、 擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要 的作用, 房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風險的業(yè)務 。 因 此, 如何規(guī)避金融風險 、 積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健 康地向前發(fā)展, 將是我國當前十分重要的任務 。 一 、 銀行房地產(chǎn)信貸過程分析1、 地產(chǎn)開發(fā)階段 。 承擔土地一級開發(fā)的有土地 儲備中心 、 土地出讓單位 、 項目公司以及土地出資 (合作 者 。 這三類單位都有銀行貸款介入, 他們的 還貸資金又主要來源于土地轉讓

3、。2、 房地產(chǎn)開發(fā)階段 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主 要來源于自籌資金 、 國內(nèi)貸款 、 外資 、 債券及其他 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后, 將部分資金支付給地 產(chǎn)一級開發(fā)商, 這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款 收回 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期 、 二期 、 三期等, 啟動項目后著力開發(fā)一期, 在取得銷售許 可證等 “ 五證 ” 齊全后預售商品房, 獲得預售收入并 用該資金開發(fā)二期, 實現(xiàn)循環(huán)開發(fā) 。3、 房地產(chǎn)銷售階段 。 銀行向購房者提供按揭貸 款等服務, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付 建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行 還貸, 銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地

4、 產(chǎn)信貸資金的 “ 回籠 ” 。二 、 銀行房地產(chǎn)信貸風險揭示結合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程, 銀行可能遇 到風險如下 。1、 項目合法有效性風險 。 由于房地產(chǎn)和其他行 業(yè)的差異, 這一業(yè)務既有房地產(chǎn)企業(yè) (借款主體 的 資質管理 保留行政審批的項目, 還有項目本身 的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的, 尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍, 所以存在較大的政 策性風險, 這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階 段和項目開發(fā)階段, 這類風險發(fā)生最為顯著的是工 業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目 。2、 市場風險 。 房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為 市場風險的主要決定因素, 其中價格和當?shù)貙υ撏迷鲋车目臻g;從根本

5、上消除用農(nóng)副產(chǎn)品剪刀差 、 土地交易 、 農(nóng)村金融資源 、 人力資源流失所產(chǎn)生的農(nóng)村整體貧困化趨勢的漫延 。 推進小城鎮(zhèn)建設, 深化新農(nóng)村建設的各項工作 。 進一步加快 “ 農(nóng)村社區(qū)建設 ” , “ 百鎮(zhèn)千村工程 ” 及區(qū)域一體化試驗區(qū)步伐, 探索解決新農(nóng)村建設各種具體問題 。3、 湖北省要千方百計創(chuàng)造條件, 發(fā)展自己潛在競爭優(yōu)勢,并努力消除在經(jīng)濟地域上的比較劣勢通過增長方式轉變 、 發(fā)展高新產(chǎn)業(yè) 、 企業(yè)技術進步等一系列契機,充分發(fā)揮湖北省科技資源 、 人力資源豐富的優(yōu)勢, 將經(jīng)濟發(fā)展的動力放在主要靠依托于人力資本投資增長主導增長基礎上來 。 形成合理的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略, 通過大力發(fā)展交通 、

6、物流 、 縮小武漢與上海的距離, 使長江沿線城市 、 地區(qū)盡可能多地納入長三角經(jīng)濟圈之中; 展開湖北各市 、 縣與沿海發(fā)達地區(qū)的全方位經(jīng)濟合作 。 沿海經(jīng)濟圈大多是外向型經(jīng)濟,在轉向內(nèi)需主導的發(fā)展模式中要經(jīng)歷很多困難 。 湖北省應當繼續(xù)將經(jīng)濟的市場放在國內(nèi)市場上;要防止承接東部產(chǎn)業(yè)轉移形成的 “ 新陷井 ” :不能過多通過承接轉移將沿海加工貿(mào)易 、 貼牌生產(chǎn)的落后形式嫁接到內(nèi)地; 不能因為東部產(chǎn)業(yè)轉移, 使湖北省喪失自己實行產(chǎn)業(yè)升級換代的時機,并使其陷入全國性產(chǎn)業(yè)結構分布體系的中低端位置陷井; 這樣, 湖北省與上海 、 廣東 、 浙江的差距只會越拉越大; 提高湖北重點產(chǎn)業(yè),尤其是鋼鐵 、 汽車

7、 、 石化及光電子信息產(chǎn)業(yè)抗 “ 經(jīng)濟周期 ” 、 “ 危機 ” 干擾的能力 。(注 :本 文 系 湖 北 省 2008年 度 社 會 科學基金項目 湖北經(jīng)濟發(fā)展方式轉變的重點 、 途徑與對策研究 的研究成果 ; 項目立項號 :2009122。 【 參考文獻 】1涂正革 :全要素生產(chǎn)率與區(qū)域工業(yè)的和諧快速發(fā)展 J.財經(jīng)研究 , 2007(12 .2文紅星 :中國全要素生產(chǎn)力的差異比較與啟示 以上海 、 湖北 、 四川為例 J.財經(jīng)問題 , 2005(2 .(責任編輯:唐石泉 財 經(jīng) 論 壇103 當代經(jīng)濟 2009年 11月 (上 C O N T E M P O R A R Y E C O N

8、 O M I C S類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標 。 這類風險 主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段, 易受該行業(yè)經(jīng)濟 “ 泡沫 ” 的影響, 海南房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 的破滅至今 讓人記憶深刻 。3、 項目質量風險 。 由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長, 在此期間 容易滋生許多不確定性風險因素 。 其中項目的工程建設質量相 對容易監(jiān)控, 而項目的選址 、 項目類型 、 物業(yè)配備等將會在長時 間影響項目質量, 從而給銀行帶來相應的信貸風險 。 這類風險 體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上 。 4、 經(jīng)濟風險 。 經(jīng)濟風險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風險傳導,

9、 例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本, 甚至 推動房價的上漲, 給市場帶來許多不確定性 。 此外, 國民經(jīng)濟總 量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場 。 由于 房地產(chǎn)的行業(yè)特性, 其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多 。5、 政策性風險 。 對房地產(chǎn)而言, 其政策性風險主要指貨幣政 策 、 財政政策 、 政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關政策的影 響 。三 、 銀行房地產(chǎn)信貸風險防范措施1、 政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力 。 政府要增強對房地 產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管 理, 完善調(diào)控手段, 提高調(diào)控能力, 促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定 、 健康 、 有 序地均衡

10、發(fā)展, 防止大起大落, 防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生 。 為此, 必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作, 完善全國房地產(chǎn)市場信 息系統(tǒng), 建立健全全國房地產(chǎn)市場預警預報體系 。 通過全面 、 準 確 、 及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā) 展的相關數(shù)據(jù)進行分析 、 公布, 政府可以全面 、 及時 、 準確地掌 握我國房地產(chǎn)市場運行情況, 并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān) 控和指導, 以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地 產(chǎn)投資 、 消費的引導 。其次, 政府要設計合理 、 嚴密的房地產(chǎn)稅制, 引導土地持有 者合理提高土地使用效益, 抑制土地的過度投機 。 比如對土地 空 (閑 置征稅,

11、 以鼓勵持有人積極投資開發(fā), 提高囤積投機的 成本; 征收土地增值稅, 土地增值稅能有效地抑制土地投機, 且 能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社 會, 體現(xiàn)了社會公正 。 征收土地保有稅, 以刺激土地供給等 。 2、 發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場 。 我國應當大力發(fā)展多元 化的房地產(chǎn)金融市場, 形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房 地產(chǎn)二級金融市場, 以達到分散銀行信貸風險的目的 。 房地產(chǎn) 對于銀行的依賴性過大, 不利于自身發(fā)展, 同時商業(yè)銀行過度 的房地產(chǎn)貸款, 有悖于商業(yè)銀行的 “ 三性 ” 原則 。 因為商業(yè)銀行 的資金來源主要是吸收社會存款, 而將這部分資金投向期限較

12、長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性 、 安全性的要求, 容易 造成清償危機, 產(chǎn)生金融風險 。 在成熟規(guī)范的市場中, 房地產(chǎn)開 發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式, 在一級市場以外, 還應存在著發(fā)達的證券化二級市場 。 在這個 二級市場上, 各種房地產(chǎn)金融工具同時存在, 包括投資基金 、 信 托證券 、 指數(shù)化證券等等 。 房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營 專業(yè)化, 實現(xiàn)資源的合理配置 。3、 房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風險能力 。 房地產(chǎn)企業(yè)自身應增強管理能力 、 市場競爭能力 、 風險控制能力和誠信度, 提高 抗風險能力 。 作為資金密集型產(chǎn)業(yè), 房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應 較其

13、他行業(yè)尤為明顯 。 規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下, 在廣告策劃 、 營銷推廣 、 環(huán)境改造 、 配套設施 、 物業(yè)管理等方面 規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢 。 此外, 規(guī)模大尤其是具有較強 現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權 。 因此, 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中, 能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開 發(fā)和經(jīng)營成本, 提高抗風險能力 。4、 銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務功能 。 銀監(jiān)會應加快 發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用, 完善 監(jiān)管手段, 提高監(jiān)管能力, 充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能 。 激 勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習 慣, 彼此建立起互

14、信 、 互利的信用關系, 確立失信成本遞增的違 約制裁機制, 嚴懲欺騙和違約行為, 在全社會范圍內(nèi)營造起誠 實守信的氛圍和環(huán)境, 促進金融穩(wěn)定 。5、 提高商業(yè)銀行的風險防范能力 。 商業(yè)銀行自身應加強管 理, 提高風險防范能力 。 首先, 商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市 場分析 、 預測和監(jiān)測指標體系, 建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來 源, 及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況, 提高對房地產(chǎn) 市場發(fā)展形勢的分析預測能力; 要加強產(chǎn)業(yè)政策研究, 制訂與 產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策; 要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周 期波動的研究, 防范市場風險于未然 。 其次, 信貸從業(yè)人員必須 樹立牢固的風險意識和良

15、好的職業(yè)道德意識, 在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職 盡責, 認真做好貸前調(diào)查工作, 及時分析信貸業(yè)務的客戶風險 和經(jīng)營風險, 研究信貸風險防范措施 。信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關 。 一是分析項目是否 符合國家宏觀政策; 二是分析項目投資資金組成的合理性和來 源的可靠性, 項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例, 自有 資金是否到位, 部分銷 (預 售收入作為投資來源是否可行等; 三是分析項目總投資的合理性, 如建安成本是否過高等; 四是 分析項目的合法合規(guī)性, 結合 “ 四證 ” 分析有無超規(guī)劃 、 超容積 率等情況; 五是分析項目抗風險能力, 結合成本 、 凈現(xiàn)金流量 、 投資收益率 、 敏感性因素分析等指標進行分析; 六是分析項目 的市場前景及其競爭力, 要結合產(chǎn)品價格 、 項目所在地的位置 、 規(guī)劃布局和建筑設計 、 開發(fā)商的品牌等因素分析; 七是分析擔 保措施, 抵押物是否足值 、 變現(xiàn)能力是否強, 保證人保證能力