鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目商業(yè)定位建議

1、鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目商業(yè)定位建議1、 鹽城發(fā)展1、城市概況鹽城東臨黃海，南與南通市接壤，西南與揚(yáng)州市，泰州市為鄰，西與淮安市相連，北隔灌河和連云港市相望，是江蘇沿海發(fā)展規(guī)劃重要的中心城市之一，也是江蘇省省轄市中面積最大的市，擁有國(guó)內(nèi)最大的生態(tài)濕地資源。鹽城轄2區(qū)5縣2市，市轄亭湖、鹽都兩區(qū)158.65萬(wàn)人亭湖區(qū)83.90萬(wàn)，鹽都區(qū)74.75萬(wàn)，市區(qū)居住人口在80萬(wàn)左右。在鹽城市政府出臺(tái)的市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃中明確規(guī)定期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米。對(duì)外交通上，沿海高速、寧靖鹽高速、鹽徐高速環(huán)城而過(guò)，新長(zhǎng)鐵路鹽城站已經(jīng)通車(chē)，止匕外，滬通鐵路建設(shè)方案已經(jīng)確定，滬

2、通鐵路的建設(shè)必將為鹽城等江蘇沿海地區(qū)城市的發(fā)展建設(shè)提供新的契機(jī)。2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展從2001年開(kāi)始鹽城生產(chǎn)總值進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，平均增長(zhǎng)率達(dá)15批右。2009年鹽城市完成國(guó)民生產(chǎn)總值1917億元，比上年增長(zhǎng)19.6%,繼續(xù)維持快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。人均GDPfe25553元按2009年匯率約3740美元，較上年增長(zhǎng)14.3%,根據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)75個(gè)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與人均GD吆?jiǎn)柕难芯恳?jiàn)表1，說(shuō)明鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。表1房地產(chǎn)市場(chǎng)與人均GDP勺關(guān)系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存的需要生存、改善需求皆

3、有改善需求為主改善需求為主單純求數(shù)重?cái)?shù)量與質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合需求3、未來(lái)城市規(guī)劃根據(jù)鹽城市發(fā)展規(guī)劃，鹽城城市發(fā)展戰(zhàn)略為：”重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”。河?xùn)|區(qū)發(fā)揮鹽城汽車(chē)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)及鹽工、鹽師高校、亭湖區(qū)政府入駐等優(yōu)勢(shì)，加之汽車(chē)站、火車(chē)站等交通樞紐的東移以及跨河大橋的建設(shè)，為鹽城市開(kāi)發(fā)的新一輪重點(diǎn)，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。城南定位為集行政辦公、商務(wù)、居住為一體的中心區(qū)域，目前，市政府已入駐，世紀(jì)大道兩側(cè)及環(huán)內(nèi)港湖區(qū)域已經(jīng)較為成熟，中南控股、華廈集團(tuán)、金鷹國(guó)際等均已在此取得項(xiàng)目；城西片區(qū)將通過(guò)居住環(huán)境的改善、城中村的改造，逐步成為新型的居住區(qū)域。城西南充分依托鹽都新區(qū)的功能，

4、大力發(fā)展以物流、綜合市場(chǎng)為主的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。2、 鹽城現(xiàn)有主要商圈分析1、整體商圈格局分析參考鹽城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目組的實(shí)地調(diào)研考察，認(rèn)為現(xiàn)在鹽城市區(qū)業(yè)已形成商業(yè)氛圍和短時(shí)期內(nèi)3-5年之內(nèi)有發(fā)展?jié)摿Φ闹饕倘τ?個(gè)，分別是建軍中路商圈、鹽瀆商圈、解放南路商圈、招商場(chǎng)商圈和城北商圈如圖。建軍中路商圈：屬于城市級(jí)一級(jí)商業(yè)中心，也是鹽城市商業(yè)起步最早，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為集中的商業(yè)區(qū)域，未來(lái)該商圈的集聚力合輻射力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，傳統(tǒng)商圈的核心地位無(wú)法動(dòng)搖。建軍中路商圈處于交通便利的市中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，主要以購(gòu)物類(lèi)為主，集中了鹽城市百貨商場(chǎng)、服裝專(zhuān)賣(mài)店及超市，高中低檔消費(fèi)均有，但主要以中檔為主。其商業(yè)主體

5、是百貨商場(chǎng)，如金鷹百貨、鹽城商業(yè)大廈、海華廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)和文峰大世界等，還有潘滄步行街和鑫天地步行街也是消費(fèi)集中點(diǎn)，但是規(guī)模相對(duì)較小。鹽瀆商圈：屬于區(qū)域級(jí)商圈，以鹽瀆公園為核心形成的商業(yè)圈，是新興商業(yè)圈，主要以中高檔消費(fèi)為主。商圈內(nèi)文化特色較濃，目前主要有寶龍城市廣場(chǎng)的商業(yè)綜合體在建、錢(qián)江方洲的優(yōu)活街招商中、東進(jìn)路美食休閑街、鹽鎮(zhèn)水街、繽紛亞洲等商業(yè)體。解放南路商圈：準(zhǔn)確的說(shuō)，解放南路商圈是一個(gè)商業(yè)街區(qū)，該地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)作為商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)而進(jìn)行經(jīng)營(yíng)擴(kuò)散商業(yè)輻射范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型主要有餐飲、日用品、箱包、鞋帽、紡織、交通工具等為主。整體商業(yè)街區(qū)形態(tài)呈現(xiàn)“路北區(qū)域集中，路南區(qū)域零散

6、分布”的格局。大型商業(yè)體主要有沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)天瑪特二店。招商場(chǎng)商圈：鹽城招商場(chǎng)商圈位于開(kāi)放大道與黃海路交界處，是一個(gè)歷史較悠久的商圈，人氣足，經(jīng)營(yíng)狀況較好。其主體是鹽城招商場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)服裝、布匹、紡織品、床上用品、鞋類(lèi)、家用電器、文化用品等4萬(wàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)品種，規(guī)格檔次齊全，但主要以中低檔為主。主要商業(yè)體是招商場(chǎng)、四季服裝城、麗陽(yáng)商貿(mào)城和高力家居港老店。城北商圈：位于鹽城市區(qū)北郊，城北客運(yùn)站附近，主要商業(yè)體有鹽城白馬服裝大世界、鹽城義烏國(guó)際商貿(mào)城在建、明珠商貿(mào)城和鹽城裝飾裝潢建材市場(chǎng)，屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、箱包、家居建材等。由于目前城北并非鹽城主要發(fā)展方向，且離市中心距離較遠(yuǎn)，

7、所以人氣不足，尚無(wú)明顯商業(yè)氛圍。2、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附表根據(jù)鹽城商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和我項(xiàng)目的主題定位，特選擇如下具有代表性商業(yè)體作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析。1金鷹國(guó)際購(gòu)物中心鹽城金鷹國(guó)際購(gòu)物中心是2009年1月開(kāi)業(yè)的一家大型百貨商場(chǎng)，也是鹽城 目前檔次最高的購(gòu)物中心，由金鷹商貿(mào)集團(tuán)投資，鹽城金鷹國(guó)際購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)， 功能定位為：高級(jí)時(shí)尚百貨店，突出生活時(shí)尚。主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)見(jiàn)下列圖。金鷹國(guó) 際主要以中檔檔次為主，部分中高檔商戶(hù)，購(gòu)物功能為主，中高端市場(chǎng)定位，但 是休閑娛樂(lè)缺乏規(guī)模。2鹽城商業(yè)大廈鹽城 商業(yè)大廈 是本地最 早的一家 百貨商場(chǎng)， 也是金鷹 進(jìn)駐前鹽 城最高端 的百貨，由 鹽城商業(yè) 大廈

8、投資品牌舉例' N KF.ADIDAS.KAPPAAPPI.EBOSS 同H看，百萬(wàn).美寶三，不在瑪斯菲爾菲足迪，必勝客等淑女星.貝納浦，7套.愛(ài)覘賽*沙奧.鬼都.金利來(lái)，雅戈?duì)柡瞄甓?馬叟年悠仙美迪生命動(dòng)力，富箕地.松口時(shí)同餐廳-星美影瓏樓層主屋11樓層功做11品牌舉例生活（5利"街市電Tti用惠電，食枯口用西縷嫉.尤美.克以亞.冏仁堂吉棄力尚ft出筠k服裝喝錦,宜二.工only-里安存.巳欄克3F 時(shí)武名嫂均灼：服裝眼飾，就新菲爾，杰西，歌力工.愛(ài)特芟4F蟬上休闈均初，限裳阻抑沙馳-金孤堂，莫爾妻書(shū)，5K朱羋.忌5F運(yùn)動(dòng)時(shí)尚白笆：服裝受生洋之家誠(chéng)立,加曲芭由聿1卷器6F家

9、用電器期物：也于麻41效碼，文化用品/體育宏圖三科用晶與器喊股份投資和經(jīng)營(yíng)。商業(yè)大廈地上共有6層，擁有超市業(yè)態(tài)，購(gòu)物是唯一功能。其定位也是以中檔和中高檔為主，服裝銷(xiāo)售占比較大，超過(guò)70%o3中茵海華廣場(chǎng)中茵海華廣場(chǎng)是由鹽城中茵置業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)的大型綜合型購(gòu)物廣場(chǎng)，開(kāi)放式建筑形成購(gòu)物內(nèi)街。海華廣場(chǎng)以中低檔購(gòu)物功能為主，服飾類(lèi)占近80%,其主力店樂(lè)天瑪特11號(hào)樓是鹽城第一家也是生意最好的大賣(mài)場(chǎng)。但是當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理混亂，租戶(hù)檔次低，形象不佳。4東進(jìn)路休閑美食街東進(jìn)1業(yè)態(tài)11贏1代表品牌1I建筑面積路休閑美食街是鹽餐依外街王家府邸.曹閨人家、北京餐廳，蘇谷門(mén)禁、澳門(mén)豆撈16000平方米城市政府餐慶內(nèi)銜家得

10、寶、江海修磨，造城土菜館、理澗人家、食味觀8Mo平方米為招商引資而建的休闈娛樂(lè)外街X辭布蘭¥、第五大道、皇家水和1700口。方祟一條以餐休閑娛樂(lè)內(nèi)武公的道一號(hào).天綠足綠200cl平方米飲、娛樂(lè)和服務(wù)內(nèi)武.亞特苣商務(wù)涌唐.西湖人寮酒店1600。平方米休閑為主的商業(yè)步內(nèi)街制造便利、食全雷美、QQ小站帕。平h米行街，是鹽城唯一高端餐飲和娛樂(lè)集中的高端商業(yè)群?，F(xiàn)有業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)為主，單店面積較大。由于市政府提供政策支持，因而發(fā)展很快，但是娛樂(lè)類(lèi)服務(wù)雷同。5寶龍城市廣場(chǎng)在建寶龍城市廣場(chǎng)是由鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展開(kāi)發(fā)的，商業(yè)面積達(dá)20萬(wàn)方的綜合體項(xiàng)目，在老城區(qū)新城區(qū)結(jié)合位置，東鄰鹽瀆公園，西鄰錢(qián)江方

11、舟，是鹽城較大的購(gòu)、食、娛一體的綜合型商業(yè)中心，由政府招商項(xiàng)目，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)。但是整個(gè)新城區(qū)的商業(yè)氛圍并沒(méi)有形成。位于鹽城市政府東側(cè)、世紀(jì)大道南6錢(qián)江方洲優(yōu)活街招商中錢(qián)江方洲優(yōu)活街是由鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)建設(shè)，東靠鹽瀆公園、南靠東進(jìn)路美食街、西有超市樂(lè)天瑪特超市，錢(qián)江方洲為目前鹽城認(rèn)可度最高的樓盤(pán)之一，自身有近4000多戶(hù)業(yè)主。但是市場(chǎng)不成熟，商業(yè)很難在很短時(shí)間形成氣候，且缺乏主力商鋪的帶動(dòng)，整體成熟尚需時(shí)日。7紫薇國(guó)際廣場(chǎng)在建該項(xiàng)目由鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)建設(shè)，側(cè)，主要打造蘇北最大的ITMALL,由電腦市場(chǎng)、通訊市場(chǎng)、電子市場(chǎng)所組成,另外建成LIP國(guó)際影城、兒童游樂(lè)園、國(guó)

12、際金品走廊、頂級(jí)娛樂(lè)城堡、地中海美食廣場(chǎng)等。放眼全球的規(guī)劃理念The whole world planning ideaptiigr3、河?xùn)|市場(chǎng)分析1商業(yè)分布情況目前，河?xùn)|地區(qū)尚無(wú)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，在建的樓盤(pán)有東方綠苑、力吩M東郡、朗地英郡和高教公寓名稱(chēng)商業(yè)面積m2東方綠苑3.5萬(wàn)力口州東郡4700規(guī)劃中朗地英郡1000規(guī)劃中高教公寓4萬(wàn)規(guī)劃中2消費(fèi)人群分布A目前當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诩s4萬(wàn)人，加上未來(lái)導(dǎo)入人口可以到達(dá)8-10萬(wàn)人。B項(xiàng)目所在地兩個(gè)高校鹽城師范學(xué)院、鹽城工學(xué)院的師生共計(jì)約3-4萬(wàn)人C亭湖開(kāi)發(fā)區(qū)和鹽城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)約有人口4萬(wàn)人。3、 商業(yè)部分消費(fèi)者研究本次市場(chǎng)調(diào)研主要在鹽城市區(qū)的中心建軍路

13、商圈、城南新區(qū)商圈以及項(xiàng)目地周邊發(fā)放問(wèn)卷300份，共回收有效問(wèn)卷291份。1、購(gòu)物行為(1)購(gòu)物頻率幾乎每天都去每月1次4%一周4-5次23%8%14%26%據(jù)統(tǒng)計(jì)，53%的被訪者每周購(gòu)物至少1次以上，其中每周1次的有26%,25歲以下的青年人比率則更高，每周購(gòu)物的1次的占31.5%。2就餐行為44%的消費(fèi)者每周會(huì)有1天以上在外就餐，其中每周有1-3天外出就餐的占比較高，為21%,說(shuō)明鹽城消費(fèi)者有一定的消費(fèi)愿望。(1)經(jīng)常光臨的商圈和商場(chǎng)66%的被訪者經(jīng)常去建軍中路商圈消費(fèi)，另有17%的人群選擇去解放南路商圈，與之對(duì)應(yīng)的是中茵海華、樂(lè)天馬特二店以及鹽城商業(yè)大廈成為消費(fèi)者購(gòu)物的首選(2)逛街伙伴

14、在逛街伙伴白選擇中，45%的被訪者經(jīng)常與朋友一起逛街，除此之外與同學(xué)和配偶一起逛街也占有相當(dāng)比例，可見(jiàn)家庭購(gòu)物占據(jù)一定比例(3)消費(fèi)支出每月消費(fèi)支出上，34%的被訪者消費(fèi)支出在200元以下，而每月支出200-399元的占大部分，為51%。其余比例均較低。(4)購(gòu)物中的其他消費(fèi)活動(dòng)消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中均伴有其他的消費(fèi)活動(dòng)，主要為就餐53%，其次為休閑娛樂(lè)活動(dòng)28%，喝茶/咖啡也占據(jù)一定比例，為11%。小孩娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)7%健身美容美體1%休閑娛樂(lè)活動(dòng)28%11%(5)選擇購(gòu)物目的地的原因在購(gòu)物目的地選擇上，34%的受訪者是因?yàn)橄矚g一站式購(gòu)物，其次為購(gòu)物環(huán)境妤19%、交通便利17%和時(shí)尚新鮮16%。(6

15、)鹽城市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析較多的被訪者認(rèn)為購(gòu)物是鹽城市區(qū)最為缺乏的業(yè)態(tài)，其次是酒店和餐飲。而迫切需要增加和完善的業(yè)態(tài)是美食街、大型娛樂(lè)場(chǎng)所和便利店。其他各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)百貨公司專(zhuān)賣(mài)店休閑娛樂(lè)大賣(mài)場(chǎng)影院便利店書(shū)店便民設(shè)施辦公游樂(lè)場(chǎng)餐飲酒店購(gòu)物其他美容美發(fā)電影院專(zhuān)賣(mài)店健身娛樂(lè)室大型餐飲書(shū)店酒吧或茶社大型超市百貨便利店大型娛樂(lè)場(chǎng)所美食街2、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)需求(1)區(qū)域認(rèn)知51%的被訪者明確表示看好亭湖新區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景，僅有8%的人持否認(rèn)態(tài)度。另外，有17%的受訪者認(rèn)為亭湖新區(qū)適宜居住，僅有13%的受訪者認(rèn)為不適宜居住(2)消費(fèi)與置業(yè)選擇19%的受訪者明確表示如果亭湖新區(qū)有大型商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，會(huì)將其作為首

16、選消費(fèi)地，而52%的人群則視需要而定，僅有15%的人群明確表示不會(huì)來(lái)此購(gòu)物。在置業(yè)選擇上，大部分的受訪者對(duì)于在亭湖區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商鋪持觀望態(tài)度，另有11%的人群明確表示會(huì)在亭湖新區(qū)購(gòu)買(mǎi)商鋪。不確定會(huì)14%19%不會(huì)15%如果需要應(yīng)該會(huì)52%3客戶(hù)群體65%的被訪者認(rèn)為高校學(xué)生將成為本項(xiàng)目的主要消費(fèi)客戶(hù),其次為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)普通職員和亭湖區(qū)政府消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（包括國(guó)家級(jí)和亭湖區(qū)的）內(nèi)中高級(jí)管理人員4%亭湖區(qū)政府招待12%高校的教師4%經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)普通職員未來(lái)號(hào)湖新區(qū)的14%常住居民1%L高校學(xué)生（鹽城師范學(xué)院、鹽城工學(xué)院）65%（3）亭湖新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析與鹽城市區(qū)調(diào)查結(jié)果一致，較多的被訪者認(rèn)為購(gòu)物也是

17、亭湖新區(qū)最為缺乏的業(yè)態(tài)，其次是便民設(shè)施、酒店以及游樂(lè)場(chǎng)。而迫切需要發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)則是文化、體育、娛樂(lè)業(yè)和旅游、住宿、餐飲業(yè)，需要增加和完善的業(yè)態(tài)是美食街、百貨商場(chǎng)。4、 項(xiàng)目條件分析1、宗地概況地塊位于鹽城市亭湖新區(qū)，東至東環(huán)路，南至世紀(jì)大道，西至希望大道，北至亭湖大道。項(xiàng)目總占地約857畝，其中兩塊純商業(yè)地塊地塊二、地塊三面積約179.4畝，總建筑面積約32萬(wàn)方。2、SOWT分析S優(yōu)勢(shì)地塊位于鹽城市東部，西北側(cè)為亭湖區(qū)政府，與規(guī)劃中的亭湖新區(qū)醫(yī)院隔路相望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。新風(fēng)河川流而過(guò)，且地塊中間為規(guī)劃人工湖，自然景觀資源豐富。地塊西側(cè)緊鄰鹽城工學(xué)院、鹽城師范學(xué)院等高校，地塊北部和南部是亭湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和鹽城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，有一定的人口支撐，可以保證一定的消費(fèi)需求。地塊體量較大