區(qū)別：使用率、實用率、得房率、分攤率、分攤系數(shù)、土地分攤系數(shù)

1、使用率、實用率、得房率、分攤率、分攤系數(shù)、土地分攤系數(shù)使用率和實用率的區(qū)別一、了解使用率和實用率的區(qū)別，先要了解以下幾個概念：1、銷售面積：也就是建筑面積，因其中既包括房屋本身的建筑面積，又包括分攤的面積。2、套內(nèi)使用面積：就是所謂的地毯面積，是指房子真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當然，不能鋪地毯的廚房、衛(wèi)生間也算在內(nèi)，但陽臺除外。3、套內(nèi)墻體面積：算法較復雜，因為每套房屋都有和鄰居共用的墻和自家獨用的墻。共用墻墻體算一半面積，非共用墻墻體則全部計入套內(nèi)墻體面積。4、套內(nèi)陽臺建筑面積：封閉陽臺全算，未封閉陽臺算一半面積。（按照國家標準建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2005

2、)中 3.0.18條規(guī)定，建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。）5、套內(nèi)建筑面積：即2、3、4總和。二、“分子”多變，使用率算法有不同使用率的分母是統(tǒng)一的，即“銷售面積”，但因開發(fā)商對使用率的計算方法不統(tǒng)一，分子便有了以下幾種變化：1.套內(nèi)建筑面積÷銷售面積。因分子中包括了套內(nèi)使用面積、墻體面積、陽臺面積，使算出的使用率較高，故是較通行的算法。也被稱為“實用率”。2.套內(nèi)使用面積÷銷售面積。分子中刨除了套內(nèi)墻體面積和陽臺面積，這個公式算出來的使用率較低，因此不被多數(shù)開發(fā)商接受。又因這是買房人真正可使用的居室面積占購買面積的比例，也被稱為“使用率”。一般高層塔樓在7

3、2%75%之間，板樓在78%80%之間。三、使用率計算，關鍵看分攤了多少平方米看上去口徑一致的“銷售面積”每個項目也大相徑庭。這主要表現(xiàn)在一些可分攤的公用建筑面積。據(jù)了解，電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標計算分攤不大可能，最容易“注水”的是物業(yè)管理用房這塊，比如類似值班室、警衛(wèi)的休息室等地方。得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K”值。  套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積。 一般情況下，多層住宅的得房率最高，基本控制在8590%，小高層得房率約8085%，高層一般在7580

4、%，部分酒店式公寓因為戶型設計、公攤較多等原因得房率較低，低的有僅65%。辦公樓為5560%。通常情況下，贈送面積是不計入得房率的，購房者在置業(yè)時除了在詢問得房率之外，還應問清楚是否有贈送面積，贈送面積是否計入得房率。一般情況下，樓層越高、樓層結構越復雜，公攤比例也就越高。其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，得房率通常在80%以上，戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設備間等公共部位。而塔樓結構可實現(xiàn)一梯多戶高容積率，但得房率通常僅為75%，因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外，一層多戶的設計形式也導致空間難以有效利用。除了建筑形態(tài)不同

5、，有些開發(fā)商會通過其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶內(nèi)設計方面盡量擴大使用面積，撒手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。綜上所述得房率應該就是實用率。分攤率：公用建筑面積÷（套內(nèi)建筑面積+公用建筑面積）分攤系數(shù)：公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積）這兩種算法的結果一般差距較大。 測繪處預算出來的公攤面積的數(shù)據(jù)，是按照“分攤系數(shù)”算的.分攤系數(shù)就是分攤的公用建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比值。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積分攤系數(shù)（K）= （總建筑面積-套內(nèi)建筑面積總和）÷ 套內(nèi)

6、建筑面積總和分攤系數(shù)（K）= 分攤面積÷套內(nèi)建筑面積通常在無電梯的多層建筑中，公攤系數(shù)在510這個范圍內(nèi)都是正常的，超出10的也有可能，不過少見。 在有電梯的板式小高層建筑中，公攤系數(shù)通常在1520之間。 在有電梯的板式高層建筑中，公攤系數(shù)通常在18-25之間。 在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤系數(shù)通常在1822之間。 在有電梯的塔式高層建筑中，公攤系數(shù)通常在2030之間。一般來說，單一使用功能的住宅樓，公攤系數(shù)只有一個。如是兩種使用功能的商住樓時，由于各層布局不同，公用建筑面積的部位范圍不同，就可能出現(xiàn)多個公攤系數(shù)。如是多種使用功能的綜合樓時，出現(xiàn)多個公共面積分攤系數(shù)的可能性更大。

7、土地分攤系數(shù)物權法第九十三條規(guī)定“動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第九十四條規(guī)定“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權”。當這座建筑物的開發(fā)商售出其中的某一部分，該塊土地使用權的一個相應份額也隨之轉移，最后購得這座建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權。土地分攤系數(shù)=用地面積/房產(chǎn)證總面積你戶用地面積=土地分攤系數(shù)乘以你戶的建筑面積（確權的建筑面積）。多層單一用途土地面積分攤的方法一般情況下按照各單元（或層）建筑面積分攤法計算（依本業(yè)主房產(chǎn)建筑面積占整棟樓建筑面積的比例計算）。層數(shù)越多其分攤率越小，其分攤的土地面積越小，反之，則越大，

8、即與層數(shù)成反比。一般30層高層住宅的分攤率0.06左右，6層多層住宅的分攤率為0.36左右。建筑占地面積通常是指地表面積在其水平面上相應的投影面積，包括與建筑物相連的天井、突出地面的車庫、圍護等部分。不計入宗地面積的范圍有：無明確使用權屬的巷道或間隙地；市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河灘、水溝、排水溝；已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設用地的；其他按規(guī)定不計入宗地面積的。雖然開發(fā)商當初是把這塊地全部買下來，但并不是全部分給小業(yè)主的，如小區(qū)道路、綠地等公共部位不分攤給小業(yè)主。整座建筑物占用的土地只有一塊，在實物形態(tài)上是不可分的，如果本宗地屬按份共

9、有的土地使用權，就沒有獨用使用權面積。只有別墅有獨立使用權面積。獨用面積是指土地使用權人單獨使用的土地使用權面積。例:101屋的房產(chǎn)證面積40平方米, 201屋的房產(chǎn)證面積50平方米,102屋的房產(chǎn)證面積60平方米,202屋的房產(chǎn)證面積70平方米。S用地=S建占=100平方米，S此棟屋房產(chǎn)共=220平方米。此棟共4家人， 主人分別是101、102、201、202根據(jù)公式：土地分攤系數(shù)=用地面積/房產(chǎn)證總面積 此棟土地分攤系數(shù)=100/2200.454545（實際是0.45454545）。所以四家分攤的土地面積分別為： S101=（100/220）×40=18.18平方米,S201=（

10、100/220）×50=22.73平方米，S102=（100/220）×60=27.27平方米,S202=（100/220）×70=31.82平方米。另舉例：一住宅樓占地面積為 1000平方米，6層樓，一梯二戶二單元，共24戶，其中，A戶型建筑面積為12012戶和B戶型12戶140平方米12戶。試計算其土地分攤面積。平均每戶分攤土地面積=1000÷24=41.67。不同面積的戶型乘以相應的折算系數(shù)，平均戶型面積=（120+140）÷2=130，A戶型系數(shù)=120÷130=0.923，B戶型系數(shù)=140÷130=1.077。A

11、戶型土地證面積=41.67×0.923=38.46，B戶型土地證面積=41.67×1.077=44.88。也可以這樣計算：該部分土地共有使用權分攤面積該部分的建筑面積÷總建筑面積×該建筑物總占地面積。A戶型土地面積=120÷（120×12+140×12）×1000=38.46，B戶型土地面積=140÷（120×12+140×12）×1000=44.88。多層多用途土地面積分攤的方法比較復雜，典型的形態(tài)是下面一層或幾層為為商業(yè)、以上為住宅的樓房。由于建筑用途不同，地價不同，各層建筑物價值不同，土地使用者應分攤的稅費就不同，土地產(chǎn)生的價值就不同，其享有的土地面積也不相同。在地價中，商業(yè)用地地價高于住宅用地地價，如果不同用途不同層數(shù)的建筑物需