最新房產(chǎn)測量規(guī)范

1、最新房產(chǎn)測量規(guī)范1、范圍本標準規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量。 其他地區(qū)的房地產(chǎn)測量亦可參照執(zhí)行。 2、引用標準下列標準所包含的條文，通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。 本標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。 GB/T22601995中華人民共和國行政區(qū)劃代碼GB69621986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T1798622000 第二單元：房產(chǎn)圖圖式CH10031995測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標準 3、房產(chǎn)

2、面積測算 3.1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 3·1·1 面積測算 面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算。 3·1·2 房屋的建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。 3·1·3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 3·1·4 房屋的產(chǎn)權

3、面積 房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。 3·1·5 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。 3·1·6 面積測算的要求 各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001。 3·2 房屋建筑面積測算的有關規(guī)定 3·2·1 計算全部建筑面積的范圍 a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑

4、面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在220M以上部位計算建筑面積。 c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220M以上的，按其水平投影面積計算。 d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在220M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在220M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。 f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算 g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算 a)

5、 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算 b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算 c) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算 d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。 h) 有伸縮縫的房屋，若

6、其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 3.2.2 計算一半建筑面積的范圍 a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 3.2.3不計算建筑面積的范圍 a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、

7、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。 d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 3.3用地面積測算 3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。 3.3.2下列土地不

8、計入用地面積： a) 無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。 b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。 d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地。 e) 其他按規(guī)定不計入用地的面積。 3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。 3.4 面積測算的方法與精度要求 3.4.1坐標解析法 A）根據(jù)界址點坐標成果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積。 1nS=Xi(Yi+1-Yi-1)（18） 2i=1或1nS=Yi(Xi-1-Xi+1)（19） 2i=1 式中： S面積，； Xi界址

9、點的縱坐標，m； Yi界址點的橫坐標，m； n界址點個數(shù)i界址點序號，按順時針方向順編。 B）面積中誤差按下式計算。 1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1（20） 式中： ms面積中誤差，； mj相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m； Di-1,i+1多邊形中對角線長度，m。 3·4·2 實地量距法 A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。 B）面積誤差按3·2·6規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況決定。 3·4·

10、3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： S=±00003MS.（21） 式中： S兩次量面積較差，； S所量算面積，； M圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至02mm。 4、變更測量 4·1 一般規(guī)定 4·1·1 變更測量的分類變更測量分為現(xiàn)狀變更和權屬變更測量。 4·1·2 現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容 A）房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數(shù)的變化； B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和

11、燒毀； C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設施的變化； D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化； E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。 附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤 B1 成套房屋建筑面積的測算 B1·1 成套房屋的套內(nèi)建筑面積:由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 B1·2 套內(nèi)房屋使用面積:套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b)

12、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 c) 不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 B1·3 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 B1·4 套內(nèi)陽臺建筑面積按8·2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影

13、的一半計算建筑面積。 B2 共有共用面積的處理和分攤公式 B2·1 共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。 B2·2 共有共用面積的處理原則 a) 產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 b) 無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。 B2·3 共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算： Si=K·SiSiK=Si 式中： K為面積的分攤系數(shù)； Si為各單元參加分攤的建筑面積，； Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，； Si為需要分攤的分

14、攤面積總和，； Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，； B3 共有建筑面積的分攤 B3·1 共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 B3·2 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨

15、立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 B3·3 共有建筑面積的分攤方法 a) 住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。 b) 商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上

16、住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。 c) 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。 1、 從功能上分，有結構梁，如基礎地梁、框架梁等，與柱、承重墻等豎向構件共同構成空間結構體系；有構造梁，如圈梁、過梁

17、、連系梁等，起到抗裂、抗震、穩(wěn)定等構造性作用。2、 梁按照結構工程屬性可分為：框架梁、剪力墻支承的框架梁、內(nèi)框架梁、梁、砌體墻梁、砌體過梁、剪力墻連梁、剪力墻暗梁、剪力墻邊框梁。3、 從施工工藝分，有現(xiàn)澆梁、預制梁等。 4、 從材料上分，工程中常用的有型鋼梁、鋼筋混凝土梁、木梁、鋼包砼梁等。5、 梁依據(jù)截面形式，可分為：矩形截面梁、T形截面梁、十字形截面梁、工字形截面梁、匚形截面梁、囗形截面梁、不規(guī)則截面梁。6、 從受力狀態(tài)分，可分為靜定梁和超靜定梁。靜定梁是指幾何不變，且無多余約束的梁。超靜定梁是指幾何不變，且有多余約束的梁。7、 梁按照其在房屋的不同部位，可分為：屋面梁、樓面梁、地下框架梁

18、、基礎梁。所以梁很復雜。部分梁定義：1.地梁（DL）：地梁也叫基礎梁、地基梁，簡單地說就是基礎上的梁。一般用于框架結構和框-剪結構中，框架柱落在地梁或地梁的交叉處。其主要作用是支撐上部結構，并將上部結構的荷載轉遞到地基上。2.框架梁（KL）：框架梁是指兩端與框架柱相連的梁，或者兩端與剪力墻相連但跨高比不小于5的梁。框架梁可以分為：a、屋面框架梁（WKL）：屋面框架梁指的是框架結構屋面最高處的框架梁；b、樓層框架梁（KL）：樓層框架梁指的是各樓面的框架梁；c、地下框架梁（DKL）：地下框架梁指設置在基礎頂面以上且低于建筑標高正負零(室內(nèi)地面)以下并以框架柱為支座，不受地基反力作用，或者地基反力僅

19、僅是地下梁及其覆土的自重產(chǎn)生，不是由上部荷載的作用所產(chǎn)生，這樣的地下梁，稱為地下框架梁。3.圈梁（QL）：圈梁是沿建筑物外墻四周及部分內(nèi)橫墻設置的連續(xù)封閉的梁。其目的是為了增強建筑的整體剛度及墻身的穩(wěn)定性。在房屋的基礎上部的連續(xù)的鋼筋混凝土梁叫基礎圈梁，也叫地圈梁；而在墻體上部，緊挨樓板的鋼筋混凝土梁叫上圈梁。在砌體結構中，圈梁有鋼筋磚圈梁和鋼筋混凝土圈梁兩種。4.連梁（LL）：在剪力墻結構和框架剪力墻結構中 ,連接墻肢與墻肢 ,連梁是指兩端與剪力墻相連且跨高比小于5的梁。連梁一般具有跨度小、截面大，與連梁相連的墻體剛度又很大等特點。一般在風荷載和地震荷載的作用下，連梁的內(nèi)力往往很大。5.暗梁

20、（AL）：完全隱藏在板類構件或者混凝土墻類構件中，鋼筋設置方式與單梁和框架梁類構件非常近似。暗梁總是配合板或者墻類構件共同工作。板中的暗梁可以提高板的抗彎能力，因而仍然具備梁的通用受力特征?；炷翂χ械陌盗鹤饔帽容^復雜，已不屬于簡單的受彎構件，他一方面強化墻體與頂板的節(jié)點構造，另一方面為橫向受力的墻體提供邊緣約束。強化墻體與頂板的剛性連接。6.邊框梁（BKL）：框架梁伸入剪力墻區(qū)域就變成邊框梁。7.框支梁（KZL）：因為建筑功能要求，下部大空間，上部部分豎向構件不能直接連續(xù)貫通落地，而通過水平轉換結構與下部豎向構件連接。當布置的轉換梁支撐上部的剪力墻的時候，轉換梁叫框支梁，支撐框支梁的柱子就叫

21、做框支柱。8.懸挑梁（XL）：不是兩端都有支撐的，一端埋在或者澆筑在支撐物上，另一端伸出挑出支撐物的梁。一般為鋼筋混凝土材質(zhì)。9.井式梁（JSL）：井式梁就是不分主次，高度相當?shù)牧?，同位相交，呈井字型。這種一般用在樓板是正方形或者長寬比小于1.5的矩形樓板，大廳比較多見，梁間距3m左右，由同一平面內(nèi)相互正交或斜交的梁所組成的結構構件。又稱交叉梁或格形梁。10.次梁：在主梁的上部，主要起傳遞荷載的作用。11.拉梁：是指獨立基礎，在基礎之間設置的梁。12.過梁（GL）：當墻體上開設門窗洞口時，為了支撐洞口上部砌體所傳來的各種荷載，并將這些荷載傳給窗間墻，常在門窗洞口上設置橫梁，該梁稱為過梁。13.

22、懸臂梁：梁的一端為不產(chǎn)生軸向、垂直位移和轉動的固定支座，另一端為自由端（可以產(chǎn)生平行于軸向和垂直于軸向的力）。14.平臺梁：指通常在樓梯段與平臺相連處設置的梁，以支承上下樓梯和平臺板傳來的荷載。承重墻簡單地說，樓板是支撐在承重墻、梁等結構構件上。在我們的房屋中，樓板的重量、家具的重量等等，要通過樓板傳遞給承重墻、結構梁，再通過承重墻、梁傳遞給下層承重墻或者結構柱，再傳遞給地基。形成整個房屋的結構骨架，就象人體的骨骼，對于整個房屋，是決定安全的重要部分。 大家都有些力學知識吧，至少在中學學過物理，承重墻對于樓板來說，是支點，結構設計叫支座，對于一塊樓板來說，在板中間和支座處的受力是不一樣的，里面

23、配的鋼筋，上下都是反的，拆了承重墻，樓板沒有了支座，后果很可怕。一旦出現(xiàn)樓板裂縫，會繼續(xù)發(fā)展，裂縫會越來越大，直至斷裂。實際受力狀況會更復雜。 墻體是否是承重墻，關鍵看墻體本身是否承重。 建筑施工圖中的粗實線部分和圈梁結構中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場察驗墻體上無預制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細實線或虛線標注，為輕質(zhì)、簡易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 一般地講，磚混結構的房屋所有墻體都是承重墻；框架結構的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當然具體到房屋結構本身，判斷墻是否是承重墻，應仔細研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場實際勘察后才能確定。 承重墻是經(jīng)過科學計算

24、的，如果在承重墻上打孔裝修，就會影響地基的穩(wěn)定性。 要注意了??！辨別墻體是否是承重墻，關鍵看墻體本身是否承重。墻體可分為橫墻承重、縱墻承重、縱橫墻混合承重和部分框架承重等。橫墻承重多用在小空間建筑物中?？v墻承重時，上部荷載由縱墻承受，即樓板及屋面板均支撐在縱墻上，此時橫墻為非承重隔墻?？v橫墻承重適用于要求平面布置較靈活的建筑物，如展覽館等。部分框架承重指房間面積大，外墻加內(nèi)柱組合成半框架承重墻或底層為框架承重、上層為承重墻承重、用梁和柱代替部分承重墻的結構形式，如底層為商場的多層住宅。建筑施工圖中的粗實線部分和圈梁結構中非承重梁下的墻體都是承重墻 個人裝修時可以結合以下幾點簡單地區(qū)分承重墻和非

25、承重墻：1、從房屋結構上區(qū)分：一般地講，磚混結構的房屋所有墻體都是承重墻；框架結構的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結構的。高檔的都是框架結構的多。3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標準磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結合處區(qū)分：采用的斜排磚的方法的一定是非承重墻。墻與梁間緊密結合的可能是承重墻；6、通過聲音判斷：敲擊墻體，有清脆的大回聲的，是輕墻體，而承重墻應該沒什么太多的聲音。7、室內(nèi)的墻角或墻體半中有柱子凸出的十有八九是框架結構與剪力墻用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。剪刀梯是一種比較常用的樓梯類型。現(xiàn)在做高層住宅，18層以上的高層住宅每個單元需要兩個樓梯間作逃生通道。一般為了節(jié)省面積，減少公攤面積與投資，會做成剪刀梯的形式。剪刀梯的一般做法有: 1、中間分隔墻做梁，梁支承于兩邊梯梁上，分隔墻采用砌塊砌筑，樓梯梯板按單向板支承于梯梁上，這樣受力明確，施工也較為簡單，但若樓梯間進深較大，則分隔墻梁跨度較大，需要的高度較高，可能影響建筑凈高（關聯(lián)著梯梁高度）； 2、中間分隔墻做混凝土墻，樓梯