徐水市XXXXX項目營銷方案4.6

1、徐水區(qū)星河灣項目營銷方案徐水區(qū)星河灣項目營銷方案2016年4月17日宏觀市場及競爭項目分析1項目本體分析2項目整體定位3目 錄 CONTENT項目營銷計劃4 PART 1 宏觀市場及競爭項目分析城市概況城市概況徐水整體環(huán)境分析徐水整體環(huán)境分析經(jīng)濟：據(jù)2013年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全縣GDP148億元，同比增長6.6%，人均GDP29400元。人口：全縣總?cè)丝诩s58萬人，其中城鎮(zhèn)人口約7萬人。徐水將采取“極化縣域中心城鎮(zhèn)（縣城）、培育縣域副中心城鎮(zhèn)（大王店），建立縣域雙中心城鎮(zhèn)發(fā)展模式，以雙中心帶動全縣整體發(fā)展”的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略。徐水第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，巨力、俊峰、晨陽、普康、天津鋼管徐水爐料公司等中大型企業(yè)不斷

2、得到政府的大力支持，隨著大王店長城集團和風(fēng)帆的入駐啟動，將會給徐水的就業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展等帶來較大動力，發(fā)展后勁持續(xù)增強。第三產(chǎn)業(yè)逐步完善將會對城市服務(wù)業(yè)形象進一步提升。城市建設(shè)規(guī)劃城市建設(shè)規(guī)劃徐水徐水城區(qū)城區(qū)近期向南發(fā)展為主，遠期向北發(fā)展為主，遠景向西發(fā)展為主。發(fā)展規(guī)劃：發(fā)展規(guī)劃：徐水縣域內(nèi)形成“一橫一縱”兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線?！皺M軸”為東西向的復(fù)興路（S333）；“縱軸”為南北向的康明大街（G107）和京廣鐵路。西部大王店為城市規(guī)劃副中心。發(fā)展方向：發(fā)展方向：近期向南發(fā)展為主，遠期向北發(fā)展為主，遠景向西發(fā)展為主。中心城區(qū)用地布局規(guī)劃中心城區(qū)用地布局規(guī)劃：規(guī)劃以京廣鐵路為南北向軸線，以華龍路、南環(huán)路為

3、東西向軸線，形成“兩片三組團一中心”的組團式城市空間結(jié)構(gòu)“兩片兩片”：以京廣鐵路（G107）為界，以西為縣城教育科研及汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)；以東至京石高速公路之間為集老商業(yè)、文體娛樂、行政辦公及商業(yè)服務(wù)、索具生產(chǎn)和制造加工業(yè)于一體的綜合區(qū)。 “三組團三組團”：北部文化體育和行政辦公及商業(yè)服務(wù)組團，作為縣城居民的生活服務(wù)及現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心；老城商業(yè)組團，以傳統(tǒng)商業(yè)及文化為主；南部產(chǎn)業(yè)組團，縣城制造業(yè)的發(fā)展基地。 “一中心一中心”：西部教育培訓(xùn)及科研中心本案位于城市南側(cè)新城區(qū)內(nèi)，區(qū)域發(fā)展成熟，周邊多為成熟社區(qū)。本案位于城市南側(cè)新城區(qū)內(nèi)，區(qū)域發(fā)展成熟，周邊多為成熟社區(qū)。大王大王店副店副中心中心縣城縣城中心中

4、心 東方名苑均價東方名苑均價4800元元/世紀家園世紀家園4300元元/陽光水畔陽光水畔4150元元/歐韻新城均價歐韻新城均價4400元元/ 尚品尚品4300元元/ 綠墅藍灣均價綠墅藍灣均價5600元元/喜悅成均價喜悅成均價4350元元/車位車位11萬萬水岸水岸c區(qū)區(qū)高層高層3800元元/城市環(huán)境徐水城市地理位置優(yōu)越，交通便利，城鎮(zhèn)化率較低，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，后期對房地產(chǎn)行業(yè)推動較大。供應(yīng)目前市場在售產(chǎn)品較少，多數(shù)項目為尾盤處理，供應(yīng)量較低，市場行情較佳。在未來幾年天行健/巨力/天疆地產(chǎn)等將有大體量項目入市，競爭將會加劇。產(chǎn)品市場在售產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，證市場較為混亂，主流戶型以90-105兩室，1

5、20-130三室為主，少量一室和四世產(chǎn)品位置目前徐水地產(chǎn)市場開發(fā)全面開發(fā)，以城南為主，大部分中高端項目集中在城南區(qū)域。價格目前徐水房產(chǎn)項目價格參差不齊，主流價格集中在4000-4500元/左右。12本體分析p 區(qū)位p 交通p 四至及周邊環(huán)境p 周邊配套p 競品項目p 本體小結(jié) PART 2 項目本體分析項目本體分析項目本體分析區(qū)位及四至分析區(qū)位及四至分析新城區(qū)新城區(qū)本案區(qū)位認知：項目位于新城區(qū)南側(cè)，屬徐水縣城市核心地帶項目周邊為多為成熟社區(qū)，生活配套完善本案項目周圍配套完善，生活氛圍濃厚，生活便利；生活配套：項目周邊生活氛圍濃厚，配套完善。教育配套：項目周邊幼兒園到高中一站式，教育配套較全；醫(yī)

6、療配套：徐水縣醫(yī)院/華一醫(yī)院，周圍醫(yī)療設(shè)施完善。景觀配套：暴河沿岸市政配套：緊鄰小型公園項目本體分析項目本體分析周邊和交通配套分析周邊和交通配套分析項目位于城市西部，交通體系發(fā)達，路況良好。交通：緊鄰城市東西干道巨力路與城內(nèi)大街。p城市核心位于城市新城區(qū)核心，周邊多為成熟社區(qū)，區(qū)位成熟p周邊生活、教育、醫(yī)療等配套完善，有利于本案開發(fā)p周邊多為成熟社區(qū)，配套完善區(qū)位配套片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀p項目緊鄰城市主干道，路況良好，對內(nèi)對外交通便利，自駕及公共交通體系發(fā)達，利于本案發(fā)展交通p本案規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢，屬短平快項目。項目屬性p市場主流戶型，但戶型面積偏大，雖然能利益最大化，但是容易引起客戶抗性產(chǎn)品

7、屬性 PART 3 項目整體定位 S（優(yōu)勢）W（劣勢） O（機會） T（威脅）項目緊鄰城市主干道，交通便利，通達性強周邊多為成熟社區(qū)，各類生活配套完善成熟區(qū)域，客戶認可度較高市場主流戶型，面積控制比較合理在售項目多為尾盤處理，市場供應(yīng)量低項目地塊較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢市場主流戶型，但受限嚴重，戶型面積偏大經(jīng)濟發(fā)展因素：徐水縣經(jīng)濟發(fā)展較快，客戶購買力逐漸增強；政策因素：受益于京津冀經(jīng)濟圈規(guī)劃，徐水劃區(qū)，客戶投資預(yù)期不斷增加。宏觀政策的不確定影響，影響客戶心理預(yù)期；市場供應(yīng)量潛在項目較多，未來競爭加劇。綜合來看：綜合來看：1 1）項目周邊配套齊全，生活氛圍濃厚，交通便利；）項目周邊配套齊全，生活氛圍

8、濃厚，交通便利；2 2）區(qū)域成熟，客戶認可度較高）區(qū)域成熟，客戶認可度較高3 3）市場供應(yīng)量較低）市場供應(yīng)量較低自身條件：自身條件：1 1）城中村改造項目，容積率過高，戶型受限嚴重）城中村改造項目，容積率過高，戶型受限嚴重 ；2 2）地塊狹小，體量小，無發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)）地塊狹小，體量小，無發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 本案規(guī)模小，屬于短平快項目，整體戰(zhàn)略以較低低單價、最低首付的發(fā)展戰(zhàn)略，多種本案規(guī)模小，屬于短平快項目，整體戰(zhàn)略以較低低單價、最低首付的發(fā)展戰(zhàn)略，多種付款方式，占領(lǐng)市場，突出剛性首次置業(yè)和學(xué)區(qū)房概念，緊抓周邊購房，實現(xiàn)快速銷售付款方式，占領(lǐng)

9、市場，突出剛性首次置業(yè)和學(xué)區(qū)房概念，緊抓周邊購房，實現(xiàn)快速銷售。圍繞剛性需求進行形象定位及產(chǎn)品開發(fā)圍繞剛性需求進行形象定位及產(chǎn)品開發(fā)突出精細化設(shè)計，提升產(chǎn)品附加值突出精細化設(shè)計，提升產(chǎn)品附加值充分挖掘城市配套優(yōu)勢帶來的改善需求充分挖掘城市配套優(yōu)勢帶來的改善需求項目整體定位（價格定位）中低價格入市，隨著市場認可度的提高逐步拔高售價（檔次定位）中檔產(chǎn)品 （推廣主題）住進她心里 傾聽城市的心跳（客群定位）剛需為主，少量改善及投資（產(chǎn)品定位）剛需產(chǎn)品為主，附之少量改善產(chǎn)品星河灣 PART 4 項目營銷建議核心目標一：核心目標一：通過星河灣的熱銷，擴大開發(fā)商的市場知名度，為后續(xù)項目開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。核心

10、目標二：核心目標二：規(guī)避市場風(fēng)險，快速實現(xiàn)銷售，搶占市場先機，實現(xiàn)項目價值最大化。第一步：大張旗鼓，成功造勢第一步：大張旗鼓，成功造勢通過形象塑造、集中推廣和圈層活動營銷為項目成功造勢，提升美譽度，引起第一波市場關(guān)注，完成首批客戶積累！第二步：合理推售，控制價格第二步：合理推售，控制價格在第一步造勢成功的基礎(chǔ)上，通過推售策略控制和低于市場預(yù)期的定價策略開盤，造成熱銷氛圍，引起第二波市場關(guān)注，成為市場討論熱點，從而占據(jù)市場主動權(quán)！營銷三步曲第三步：把握節(jié)奏，拉升價格第三步：把握節(jié)奏，拉升價格有了一定的客戶積累和市場影響力之后，根據(jù)項目工程節(jié)點和現(xiàn)實銷售情況，逐漸拉升價格，達成利潤最大化。建議前期以略低于市場價入市，營造熱銷氛圍，完成首批房源熱銷的同時為后期房源蓄客；待項目形象、項目認可度提升后逐步拔升售價；建議首批房源入市高層均價為4300元/小高為4700元/，利用小步快跑的方式逐步拔高售價，迅速挖掘市場；最終實現(xiàn)高層均價4500元/，最低價4300元/，最高價4700元/。最終實現(xiàn)小高層均價4900元/，最低