物業(yè)管理案例分析

1、.物業(yè)管理案例分析2014年6月7日. 一、物業(yè)管理的起源 二、案例分析講解與互動.物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時正值英國工業(yè)革命的大發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌進工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當(dāng)時，英國有一位叫奧克維婭希爾（OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，確出乎意料地收到了良好效果，當(dāng)?shù)厝思娂姺滦В@可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。. 20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，中國的物業(yè)管理才由香港引入，在深圳發(fā)端。中國物業(yè)管理發(fā)展.

2、案例分析（保潔） 案例1： 案例介紹：某小區(qū)的保潔人員發(fā)現(xiàn)某車輛上裝載的107膠灑落在坡道上，隨后保潔員進行了清除。當(dāng)晚下雨，次日，業(yè)主孫某(73歲)行至該坡道處，腳踩到未清除干凈的107膠摔倒，被送到醫(yī)院進行治療。醫(yī)院診斷孫某損傷系“頸椎外傷，脊髓損傷伴不全癱”，后經(jīng)鑒定為四級傷殘。 業(yè)主孫某以物業(yè)公司未及時履行清掃、保潔義務(wù)造成人身損害為由，起訴至法院，要求該物業(yè)公司承擔(dān)民事責(zé)任，賠償其醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工損失費、殘疾補償費、精神損失費共計九萬元。. 觀點： 1、物業(yè)公司和業(yè)主孫某系物業(yè)管理關(guān)系，作為管理部門應(yīng)當(dāng)保證小區(qū)內(nèi)的清潔，現(xiàn)由于坡道上的107膠導(dǎo)致孫某摔傷，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

3、 2、業(yè)主孫某系完全民事行為能力人，應(yīng)該預(yù)見自己的行為，由于其行走不慎摔傷，亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。因此對業(yè)主孫某的經(jīng)濟損失，物業(yè)公司承擔(dān)部分賠償責(zé)任，包括住院治療費、鑒定費、營養(yǎng)費、誤工損失費等合計9萬元的80%即72000元。業(yè)主孫某自行承擔(dān)損失的20%，即18000元。. 案例2： 案例介紹：某日清晨，某小區(qū)新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1801號業(yè)主家的客廳亮著燈，防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但 是按了好幾次，室內(nèi)也沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因

4、粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。. 請分析： 1）阿霞錯在哪里？ 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？.錯在哪里 1、阿霞本意是好的，但缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，沒有向上級領(lǐng)導(dǎo)反映情況，私自進入業(yè)主家里，這種行為屬于私闖民宅，違法行為，就算是好意也會被業(yè)主誤解。 2、物業(yè)公司對保潔員的相關(guān)培訓(xùn)沒有跟上。.如何處理 1、通知管理處，管理處通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。 2、如果實在聯(lián)系不上，管理人員或保安兩人以上，先

5、進入室內(nèi)檢查有無緊急、危險情況，最好做好攝像記錄。 3、同時撥打110，與派出所等政府部門聯(lián)系請他們介入處理，規(guī)避管理風(fēng)險。.案例分析（安保、公共秩序） 案例1： 案例介紹：林某的電瓶車在某小區(qū)停車場（開放式）被盜，林某認為自己交納的物業(yè)管理費中包含安保費，于是向物業(yè)公司提出索賠，物業(yè)公司認為自己的安保人員已按約定做好巡視，不接受林某的索賠要求。. 觀點： 1、物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)管理合同，而不是保管合同。業(yè)主的車輛雖然停放在小區(qū)，但未與物業(yè)達成具有保管性質(zhì)的合同或協(xié)議。而物業(yè)費中的保安費，是小區(qū)秩序維護費，而非財產(chǎn)和人身安全服務(wù)費。 2、業(yè)主若能舉證物業(yè)公司在管理過程中未能履行合同

6、約定，存在重大過錯，導(dǎo)致車輛失竊，可根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！? 案例2： 案例分析：北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過道處，這個人自稱是物業(yè)公司的保安員。于是張先生夫婦把物業(yè)公司告上了法庭，并要求賠償每人精神損失費各5萬元。. 如果你是物業(yè)公司代表，你的觀點是什么？ 按慣例和法律法規(guī)規(guī)定，任何個人和單位是不能私入民宅的，否則被視為侵犯。但是也有例外，因為物業(yè)公司的保安員有著極為特殊的義務(wù)，必須保護服務(wù)范圍的財產(chǎn)

7、安全，維護服務(wù)范圍的正常秩序，做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的防火、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。并且據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司保安員由于是在深夜值班時發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開，在經(jīng)按鈴房內(nèi)無反應(yīng)的可疑情況下，他才進入房內(nèi)進行檢查，完全是在履行職責(zé)，是對張先生夫婦的安全負責(zé)。.你認為法庭會如何判決？ 張先生夫婦身為業(yè)主，與物業(yè)管理公司間形成了委托管理關(guān)系。保護業(yè)主的安全，維護業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時進入張先生夫婦房間，其自稱因為房門虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照

8、住戶手冊規(guī)定，遇此緊急情況，其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中侵害了張先生夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。. 案例3： 案例介紹：陳某購買了某小區(qū)的一套住房，購房時，陳某與物業(yè)公司約定：住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。購房后某日，一小偷將陳某居室的朝南窗戶卸下，進入房內(nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價值約50000元的各種物品。陳某認為，物業(yè)公司不允許裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造

9、成了其財物的失竊，于是將物業(yè)公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費50000元人民幣。. 觀點： 1、陳某的住房發(fā)生了入室盜竊事件，財產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非物業(yè)公司，而是入室盜竊的罪犯。物業(yè)公司在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，保安服務(wù)僅僅是為了維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動，不是針對保證業(yè)主個人和家庭安全的個人安保，所以被告在原告家因入室盜竊的財產(chǎn)侵害中沒有過錯，不承擔(dān)民事責(zé)任。 2、至于“朝南窗不允許安裝防盜窗”，這是陳某與物業(yè)公司之間的約定，在實施該“約定”的過程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，陳某提出要求物業(yè)公司承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財產(chǎn)損失無法律依據(jù)。. 案例4： 案

10、例介紹：一天，某物業(yè)公司值勤保安接到住戶聯(lián)網(wǎng)警報器發(fā)出的警報信號，隨即趕赴住戶家中，聽到家中有響動的人聲，卻不家門，于是值勤保安用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，警報信號可能屬于誤報，物業(yè)公司的負責(zé)人隨后趕到現(xiàn)場賠禮道歉，并負責(zé)修理好損壞的房門。但是業(yè)主認為物業(yè)公司強行進入民宅，向物業(yè)公司提出的索賠的要求。. 你支持物業(yè)公司還是業(yè)主？為什么？. 觀點： 1、民法有關(guān)規(guī)定：職務(wù)授權(quán)行為、正當(dāng)防衛(wèi)行為、緊急避險行為以及經(jīng)受害人許可的不違反法律和社會公序良俗的行為具有合法性。 2、一般情況下，物業(yè)公司不具有類似于公安機關(guān)這種執(zhí)法機關(guān)依法破門而入的合法性，唯有進行正當(dāng)防衛(wèi)或

11、緊急避險才具備破門而入的合法行為。 3、物業(yè)公司趕到現(xiàn)場之后必須判斷出室內(nèi)有無正在進行不法侵害或正在發(fā)生的危險，如果有，則可以歸結(jié)為正當(dāng)防衛(wèi)或緊急避險行為，這樣就合法了，但是報警器誤報不是破門而入的合法理由。你認為什么情況下可以破門而入？. 案例介紹：張先生是某小區(qū)住戶，因為工作關(guān)系，長期出差在外。有一天張先生家突然發(fā)生管道破裂，樓下陳小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。物業(yè)公司工作人員到現(xiàn)場，未聯(lián)系到張先生，就將其房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認為物業(yè)公司未經(jīng)同意擅自將他的門撬開，屬于私闖民宅，要求賠償。. 物業(yè)公司的行為合法嗎？ 觀點： 1、緊急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損失，具有正

12、義合理性。 2、物業(yè)公司的行為符合緊急避險的情況，可不承擔(dān)民事責(zé)任。 3、張先生長期不在家，而家中管道突然破裂，說明不是人為因素造成，這種情況下，陳小姐作為緊急避險的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a償。. 案例5： 案例介紹：某小區(qū)保安王某值勤時發(fā)現(xiàn)一名小偷正在作案，隨即上前準(zhǔn)備制服，小偷見狀撒腿就跑，王某隨手拿起一磚塊扔向小偷，不巧正好扔中小偷，王某將其抓獲，隨后報警，警察將小偷帶走。 一月后，小偷起訴王某，要求王某賠償醫(yī)藥費、精神損失費等費用5000元。. 觀點： 1、王某發(fā)現(xiàn)小偷之后，小偷溜走，其偷盜行為已經(jīng)結(jié)束，王某可通知其他保安一起對小偷進行抓獲，用磚塊扔小偷的行為屬于故意傷害。 2、

13、王某提出自己意見，他認為小偷已經(jīng)偷盜得手，其偷盜行為仍在繼續(xù)，所以自己的行為屬于正當(dāng)手段。 3、最終經(jīng)協(xié)商，王某賠償小偷醫(yī)藥費800元。.案例分析（管理篇） 案例1： 案例介紹：華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因屋面落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使502室王某裝潢的地板等物受損。王某要求賠償，但華某與物業(yè)公司相互推諉，王某遂訴訟至法院。. 觀點： 1、物業(yè)公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某陽臺

14、內(nèi)，最終造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。 2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其房屋陽臺處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產(chǎn)損害。為此，華某對王某的財產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。. 案例2： 案例介紹：某小區(qū)業(yè)主張某住在一老式樓房的底層，樓上一業(yè)主宋某安裝了一臺分離式空調(diào)。由于空調(diào)機長時間運轉(zhuǎn)，泠凝器出水像雨一樣滴下，濺得四處都是，底層無法曬衣，同時晚上滴水聲擾得張某一家老小無法休息。張某找到宋某，希望解決此問題，卻遭到拒絕，張某非常氣憤，于是找到物業(yè)公司，要求其處理，并稱其未盡到管理職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。. 觀點： 1、從相鄰關(guān)系上看，樓上裝空調(diào)的業(yè)主宋

15、某在自己權(quán)利實現(xiàn)的同時，不能侵害相鄰關(guān)系人的權(quán)益。由于空調(diào)出水，對樓下的業(yè)主張某正常的生活造成了極大的影響，破壞了相鄰關(guān)系，對此樓上的宋某要排除妨礙，使相鄰關(guān)系恢復(fù)到原來的狀態(tài)，宋某應(yīng)當(dāng)作為第一責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。 2、對于物業(yè)公司而言，對業(yè)主安裝空調(diào)的行為也有合理引導(dǎo)的義務(wù)，為了小區(qū)的整體美觀和防止對其他業(yè)主生活造成不良影響，物業(yè)公司對業(yè)主安裝空調(diào)的位置、安全等都要求有統(tǒng)一的規(guī)定，對安裝行為進行檢查、監(jiān)督、驗收等。如果物業(yè)公司沒有盡到這些義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充責(zé)任。. 案例3： 案例介紹：楊女士與劉女士是一個小區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士對自家的房屋進行了裝修，衛(wèi)生間地面和墻面均用瓷磚鋪

16、設(shè)，一段時間過后，樓下的劉女士發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間的天面出現(xiàn)漏水情況，墻體表皮因滲水而脫落，要求楊女士進行修繕，但是楊女士以自家沒有發(fā)現(xiàn)漏水為由拒絕維修，且認為衛(wèi)生間有防水層，就算漏到樓下也是防水層未做好。 此案例中，物業(yè)公司應(yīng)該怎么處理？. 觀點： 1、權(quán)力人在對房屋行使使用權(quán)時，應(yīng)充分保護相鄰方的合法權(quán)益，對他人權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)立即停止侵害。物業(yè)公司應(yīng)及時告知楊女士相關(guān)規(guī)定。 2、安排技術(shù)人員對漏水情況進行檢查，確認出漏水點是哪一方的責(zé)任。 3、如的確是楊女士的責(zé)任，要求楊女士立即進行修復(fù)，物業(yè)公司配合關(guān)閉水閥等。 4、對劉女士家造成的損失，幫助協(xié)調(diào)解決。 5、一般情況下防水保修5年，但是楊

17、女士已經(jīng)進行了裝修，且沒有證據(jù)證明裝修前防水層就損壞了，所以楊女士提出的防水層未做好的問題不構(gòu)成其拒絕維修的理由。. 案例4： 案例介紹：某小區(qū)業(yè)主來訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框（違章構(gòu)筑物）拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業(yè)主認為：小區(qū)管理部雖出具了書面整改通知書，但無權(quán)擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識，同時要求小區(qū)管理部對在該事件中給業(yè)主造成的損失進行賠償。. 你認為物業(yè)公司的行為是否合理？ 觀點： 1、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，履行相應(yīng)的管理義

18、務(wù)。但是，物業(yè)公司是一個民事主體而非行政管理機關(guān)，因此，物業(yè)公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要物業(yè)公司向業(yè)主提出了整改意見，應(yīng)當(dāng)說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對于業(yè)主的違約行為物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。 2、業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)的整體外觀，且沒有履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對其進行監(jiān)管和限制的，但物業(yè)公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，不利于矛盾的解決。. 案例5： 案例介紹：某小區(qū)物業(yè)管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿

19、是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事，遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。 注：1、該業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議。 2、管理處認為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其作出相應(yīng)的處罰。. 觀點： 1、本案例中物業(yè)工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例

20、中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關(guān)于公民的合法財產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。. 2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負責(zé)人帶到管理處接受處理，并沒有限制該負責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。. 3、物業(yè)管理條例第四十七條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?？梢娢飿I(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權(quán)，不

21、能對施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。 4、業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議并不能說明業(yè)主沒有履行物業(yè)管理條例第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因為“事先告知”不一定以簽署協(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章的情況下）。. 案例6: 案例介紹：張某住大廈6層，自家大門正對電梯門，每次電梯上下人，尤其是在晚上，對其干擾非常大。為減少干擾，張某請人在電梯與自家大門之間的公用樓道又砌了一道墻并安裝了一道防盜門，致使電梯門口公用樓道變窄，行人只好側(cè)身進出電梯。6層其他住戶和物業(yè)企業(yè)都勸其恢復(fù)原狀，但張某以自己的權(quán)益受侵害為由不予理會，張某的行為是否正確？. 觀

22、點： 1、張某安裝防盜門的行為不但侵犯了其他業(yè)主的共同權(quán)益，且直接妨礙了同層其他業(yè)主的正常行走，應(yīng)立即拆除砌墻和防盜門，恢復(fù)樓道原狀。 2、張某的行為違反了有關(guān)“相鄰關(guān)系”的相關(guān)規(guī)定。“相鄰權(quán)”是兩個或兩個以上相連的不動產(chǎn)所有人或使用人因各自所有或占有的不動產(chǎn)所享受的權(quán)利，它強調(diào)的是不動產(chǎn)所有人在行使自己合法權(quán)利時，應(yīng)尊重其他所有人或使用人的權(quán)利，給予必要的便利，不得損害對方的合法權(quán)益。. 3、根據(jù)物權(quán)法第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”的規(guī)定，電梯門前的樓道是屬于本大廈全體業(yè)主共有的建筑物的共有部分，張某砌墻并

23、安防盜門的行為屬于非法占用共有空間、擴大自己專有部分的范圍。 4、張某應(yīng)該向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會反映，以正常途徑解決。. 案例7： 案例介紹:徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。 對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？.觀點：1、樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種

24、原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2、房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。. 3、樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 4、物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分

25、維修應(yīng)當(dāng)另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。. 案例8： 案例介紹：某業(yè)主家里突然停電，業(yè)主找到小區(qū)物業(yè)，要求檢查停電原因，但物業(yè)公司告知他，因其拖欠物業(yè)管理費而停電。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出交涉，無果。業(yè)主認為物業(yè)公司利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，遂將物業(yè)公司告上法庭，請求法院判決物業(yè)公司排除供電妨害，恢復(fù)供電，并向其賠禮道歉，減收一個月管理費，賠償經(jīng)濟損失。業(yè)主的要求是否得到法院支持？. 觀點： 1、物業(yè)公司沒有采取停電措施的權(quán)利，其職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，絕不能采取對業(yè)主“停電”之類損害業(yè)主利益的手段，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任，并非由物業(yè)公司負責(zé)

26、。 2、原告要求賠禮道歉和減免一個月管理費的請求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的經(jīng)濟損失賠償和排除供電妨害、恢復(fù)供電的請求獲得法院支持。. 案例9： 案例介紹：某小區(qū)物業(yè)公司規(guī)定，住戶裝修必須先提出申請，經(jīng)審批才能進行，且規(guī)定住戶如違反某某某條，將處以金額不等的罰款。一日，工作人員在管理中發(fā)現(xiàn)，一住戶未按規(guī)定清運建筑垃圾，于是報告管理處負責(zé)人，負責(zé)人按規(guī)定對其進行500元罰款的處理。 請問該物業(yè)公司的做法有幾處不當(dāng)？. 觀點： 1、物業(yè)公司要求住戶裝修前必須提出申請，經(jīng)審批才能進行，這是一種典型的行政管理手段，裝修房屋是住戶的基本權(quán)利，不需要向誰申請。 2、物業(yè)公司制定的規(guī)定中含有這樣那樣的

27、罰款，所有這種帶“罰款”字樣的規(guī)定條款都是違法的、無效的，罰款是一種行政處罰手段，行使處罰只能有法律、法規(guī)或規(guī)章規(guī)定，并由行政機關(guān)依法實施。. 案例10： 案例介紹：某小區(qū)一業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不符合要求為理由，拒絕交納物業(yè)管理費用，此做法是否合理合法？. 觀點： 1、此做法不合理不合法。 2、法律規(guī)定任意一個業(yè)主無權(quán)單獨對物業(yè)公司的收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議。 3、物業(yè)公司不是只為某一個或幾個業(yè)主單獨提供服務(wù)的，而是基于開發(fā)商、全體業(yè)主或業(yè)委會的共同委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的合同關(guān)系不是一對一的關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。. 4、

28、物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必要的費用，如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵為由拒付物業(yè)費的話，物業(yè)公司必然會處于入不敷出、缺乏資金對小區(qū)進行維護的地步，這必然會損害整體業(yè)主的利益。 5、如物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量存在疑問，可通過業(yè)主委員會進行監(jiān)督檢查。. 案例11： 案例介紹：某高層房屋二樓的住戶承諾不使用電梯，電梯也不需要在二樓?？?，要求物業(yè)公司不收取電梯運行費。請問，不使用電梯能不交電梯運行費嗎？. 觀點： 1、買房時，每戶的公攤面積里都包含了電梯面積，這說明，電梯是公共財產(chǎn)，大家都要承擔(dān)運行服務(wù)費用。 2、部分地區(qū)規(guī)定，如高層有地下室，則1、2樓住戶都必須交納電梯運行費，如沒有，則1樓住戶可以不交納，2樓住戶必須交納。 3、物業(yè)公司在物價局的指導(dǎo)下，可根據(jù)實際情況，對底層住戶減少收取費用。. 案例12： 案例介紹：某小區(qū)業(yè)主單某欲將其購得的一套新房開辦成一家廣告公司，周圍鄰居紛紛提出異議，物業(yè)公司也讓其整改，單某以“這是我的產(chǎn)權(quán)房，我想怎么弄就怎么弄”為由，拒絕整改，還指責(zé)物業(yè)公司侵犯了他的權(quán)力。 單某的做法合法嗎？為什么？. 觀點： 房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)在法律許可的范圍內(nèi)自由的處分自己的物業(yè)，但必須承擔(dān)履行相應(yīng)的義務(wù)： 1、按照本來用途和使用