物業(yè)管理常識與法規(guī)培訓(xùn)講義課件

1、 物業(yè)管理常識與法規(guī) 第一篇物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P 物業(yè)管理的起源物業(yè)管理的起源世界物業(yè)管理的起源 19世紀(jì)60年代，英國奧威婭希爾（cl V Hill）開始了物業(yè)管理的探索。1908年美國摩天大樓，喬治A霍爾特建立了芝加哥建筑物管理人員組織（CBMOCHICAGO building managers organization）。專業(yè)物業(yè)管理組織誕生。1911年全國性的業(yè)主組織建筑物業(yè)主組織（Boo-Building owners organization）.第一個建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會（行業(yè)協(xié)會） 物業(yè)管理的起源物業(yè)管理

2、的起源香港物業(yè)管理起源 在香港，1959年一場大火燒得五萬人無家可歸。公共房屋制度開始引進(jìn)。年，香港多層建筑物條例實行。物業(yè)管理在香港正式成為一種重要的行業(yè)。中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P 物業(yè)管理的起源物業(yè)管理的起源我國（大陸）的物業(yè)管理起源我國（大陸）的物業(yè)管理起源 1981年月日，深圳物業(yè)管理公司成立，開始了社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理。1996年，行業(yè)內(nèi)開始采用招標(biāo)決定物業(yè)小區(qū)的管理公司的選擇。這就是著名的鹿丹村招標(biāo)。物業(yè)管理原則： 、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合。 、兩權(quán)分離，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離。 、綜合管理原則，實現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)，提供專業(yè)化服務(wù)，發(fā)展為“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。 物業(yè)

3、管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一 物業(yè)管理整體市場尚未發(fā)展成熟。物業(yè)管理市場以深圳市為龍頭，上海、北京并立的大城市物業(yè)管理市場較為成熟；其它沿海各大城市及各省會城市的物業(yè)管理市場略具稚形；內(nèi)地城市物業(yè)管理市場則剛剛起步。隨著全國住宅房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)日益成為在人們生活中占重要地位的服務(wù)行業(yè)。全國的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)尚不健全，制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，有待進(jìn)一步改進(jìn)。 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀二物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀二 國外物業(yè)管理公司對大陸市場虎視眈眈，一些著名的物業(yè)管理公司（如魏理仕、戴德良行）已經(jīng)占據(jù)重要位置。國內(nèi)物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，規(guī)模偏小，力量薄弱，競爭日趨激烈。國內(nèi)有

4、名的物業(yè)管理公司：萬科、中海、金地、長城、陸家嘴等，各逞一方雄勢，獨領(lǐng)一時風(fēng)騷。民營、私營物業(yè)管理企業(yè)機(jī)動靈活，活力超常，競爭潛力巨大。 物業(yè)和物業(yè)管理什么叫物業(yè)？什么叫物業(yè)？ 物業(yè)是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、物業(yè)是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地地 。什么叫物業(yè)管理？什么叫物業(yè)管理？ 是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使

5、用價現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)管理并提供綜合服務(wù). . 物業(yè)管理公司：物業(yè)管理公司： 是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。 中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P 物業(yè)管理常見名詞解析物業(yè)管理常見名詞解析物業(yè)專營公司： 指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。住宅區(qū) ： 是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。業(yè)主 ： 是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅

6、房屋的所有權(quán)人。中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P 物業(yè)管理常見名詞解析物業(yè)管理常見名詞解析使用人： 指使用物業(yè)的人，包括業(yè)主與非業(yè)主使用人。入住 ： 是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。業(yè)主公約 ： 是指業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 物業(yè)管理常見名詞解析物業(yè)管理常見名詞解析自用部位： 指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。共用部位： 指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部

7、位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、搞震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁 、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。 物業(yè)管理常見名詞解析物業(yè)管理常見名詞解析毗連部位： 指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。住宅區(qū)的專用房屋 指開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，按市政府規(guī)定的比例以同期市政府微利價格向業(yè)主委員會提供的部分商業(yè)用房以及按市政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價提供的住宅區(qū)物業(yè)管理用房，兩者的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P物業(yè)管理公司到底做什么？物業(yè)管理公司到底做什

8、么？ 一、常規(guī)性的公共服務(wù)一、常規(guī)性的公共服務(wù) 1 1、建筑物本體的養(yǎng)護(hù)與維修、建筑物本體的養(yǎng)護(hù)與維修 2 2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護(hù)與維、房屋共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護(hù)與維修；修；3 3、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；4 4、綠化管理服務(wù)；、綠化管理服務(wù)；5 5、安全防范服務(wù)；、安全防范服務(wù)；6 6、消防管理；、消防管理； 7 7、車輛停放及其場地的管理、車輛停放及其場地的管理 8 8、公共代辦性質(zhì)的服務(wù)、公共代辦性質(zhì)的服務(wù)物業(yè)管理公司到底做什么？物業(yè)管理公司到底做什么？二、專項服務(wù)（特約服務(wù)）二、專項服務(wù)（特約服務(wù)）1 1、日常生活類、日常生活類2 2、商業(yè)服務(wù)類、商業(yè)服務(wù)

9、類3 3、文化教育衛(wèi)生體育類、文化教育衛(wèi)生體育類4 4、中介服務(wù)類、中介服務(wù)類管理服務(wù)總收入的主要來源 1.1.部分商業(yè)用房租金；部分商業(yè)用房租金；2.2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的經(jīng)營收入；的經(jīng)營收入；3.3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費；向業(yè)主收取管理服務(wù)費；4.4.住宅區(qū)的其他合法收入。住宅區(qū)的其他合法收入。 中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P管理服務(wù)費的基本開支管理服務(wù)費的基本開支 1、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用；2、物業(yè)管理公司的人員工資、福利及辦公費用；3、聘請的專營公司及其他聘請人員的費用，如聘請電梯公司保養(yǎng)電梯；4、住宅區(qū)

10、必要的社區(qū)文化活動費用；5、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的保險費用和法定稅費。 物業(yè)管理的工作階段 一、前期準(zhǔn)備階段一、前期準(zhǔn)備階段1、規(guī)劃、建設(shè)、施工期介入2、制定物業(yè)管理方案3、組織架構(gòu)的設(shè)置和人員編制4、人員的選聘和培訓(xùn)5、規(guī)章制度的制定中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P二、物業(yè)管理啟動階段1、接管驗收 接管驗收是房管部門對接管和收管建接管驗收是房管部門對接管和收管建設(shè)單位移交的新建房和實行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原設(shè)單位移交的新建房和實行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋所進(jìn)行的驗收。凡依約托管與單位有房屋所進(jìn)行的驗收。凡依約托管與單位自有房屋的接管，可參照房屋接管標(biāo)準(zhǔn)自有房屋的接管，可參照房屋接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管

11、理公司管理的業(yè)主房屋是依執(zhí)行。物業(yè)管理公司管理的業(yè)主房屋是依約托管，故可參照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收。約托管，故可參照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收。2、業(yè)主入伙 樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住，樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住，是物業(yè)管理公司與業(yè)戶的首次接觸，標(biāo)志是物業(yè)管理公司與業(yè)戶的首次接觸，標(biāo)志著物業(yè)管理工作逐步展開。著物業(yè)管理工作逐步展開。3、各種檔案資料的建立三、正常期運作階段v1、日常管理與服務(wù) 保安、維修、養(yǎng)護(hù)、綠化、衛(wèi)生、停車場、社區(qū)文化v2、系統(tǒng)內(nèi)外部環(huán)境的協(xié)調(diào) 管理制度、業(yè)主委員會與物業(yè)管理、行業(yè)主管與社會公共關(guān)系v3、持續(xù)改善不斷提高中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P物業(yè)管理其它相關(guān)知識物業(yè)的分類物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑途徑是：投標(biāo)；協(xié)議；自管 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個類目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個類型進(jìn)行考評型進(jìn)行考評：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū) 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個方面考評內(nèi)容方面考評內(nèi)容 ？ 第二篇物業(yè)管理法律法規(guī)及物業(yè)管理法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范行業(yè)規(guī)范中國物中國物業(yè)業(yè)教育網(wǎng)教育網(wǎng) P物業(yè)管理法律法規(guī)中國物業(yè)服務(wù)管理條例，即將出臺。各地物業(yè)管理依各地的物業(yè)管理條例；深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住