住宅用地建設(shè)工程項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)建議書(shū)

1、目錄1.0研究結(jié)論 .11.1 宗地根本情況.11.2地價(jià)圍 .11.3 地塊投資價(jià) 值 .1 2.0 研究方法 . .22.1 剩余法求地價(jià) . .22.2 運(yùn)用?建設(shè)工程投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .22.3 研究依據(jù) .33.0 宗地最正確利用方式構(gòu)思 . .43.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) . . 43.2 最正確開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì) . 54.0 宗地地價(jià)測(cè)算 .64.1 地價(jià)之外的本錢(qián)測(cè)算 . .64.2 銷(xiāo)售收入測(cè) 算 . . . 74.3 地價(jià)本錢(qián)測(cè)算 . . . .7.75.0 工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.1 工程盈利能力分析 .75.1.1 稅金計(jì)算 . . . 85.1.2

2、 損益表 . . . 85.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 . . . . 8.105.2 工程不確定性分析. 5.2.1 工程盈虧平衡分析 . . .105.2.2 敏感性分析 . . . 105.2.3 概率分析 . . 116.0 工程綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 .126.1 工程綜合經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià) .126.2 有關(guān)說(shuō)明及建議 12附表、附圖.14附表一 宗地地價(jià)測(cè)算表 附圖一 工程概率分析圖 .161.0 研究結(jié)論1.1 宗地根本情況宗地編號(hào)為B303-0041,地塊位于香蜜湖,土地用途為住宅用地；土地面積為93544 平方米，建筑容積率W 1.4;可建設(shè)總建筑面積為131000平方米，其

3、中：住宅127650 平方米高層住宅 85,低層住宅占 15,但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定 ； 幼兒園 3000平方米，垃圾站 50平方米，社區(qū)管理中心 300平方米；土地使用年 期70年，自 2003年8月25日起到 2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 5個(gè)工作日一次付清地價(jià)款。 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承當(dāng)；依法 屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承當(dāng)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙 方各承當(dāng) 50%。1.2 地價(jià)圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)圍應(yīng)在 7493187416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常 價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除

4、土地轉(zhuǎn)讓契稅3%,那么得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)圍應(yīng)在72749 84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在 78557萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn) 80913萬(wàn)元，那么得相應(yīng)樓面地價(jià)為 6339元/平方米.1.3 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表 11 所示綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在7493180913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資平安區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在8091387416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后,將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 1 1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)工程地價(jià)為 74931 萬(wàn)元元地價(jià)為 87416 萬(wàn)元投資利潤(rùn)率 25 20 稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2405020

5、042部收益率 IRR%20.0816.24地價(jià)為 80913萬(wàn)151568412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 萬(wàn)元20760152219199.87投資回收期靜態(tài)3.12投資回收期動(dòng)態(tài)年 3.13.23.4年2.953.02.0 研究方法2.1 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其根本思路為：地價(jià) = 房地產(chǎn)建成價(jià)格建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)利潤(rùn) 該方法的操作程序如下：研究待估宗地的根本情況選擇最正確開(kāi)發(fā)利用方式估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2 運(yùn)用?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效

6、果評(píng)價(jià)和自有權(quán) 益資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金包括全 部借貸資金和權(quán)益資金作為計(jì)算根底，考察工程的盈利能力。由于它不考慮投 資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn) 化了的、投資工程“息、稅前的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資工程或方 案間建立相互比擬的共同根底，以便考察工程是否有投資的價(jià)值，在分析是否可 行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有權(quán)益資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù) 條件在的兩類(lèi)因素對(duì)工程的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算根底，而所謂考 察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)工程息

7、、稅后的盈利能力 的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投 資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出工程部收益率FIRF、投資回收期Pt、財(cái)務(wù)部?jī)衄F(xiàn)值FNPV以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)判斷該宗地投 資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)Ø香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指 Ø標(biāo)ØØ國(guó)務(wù)院開(kāi)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)Ø?省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒?Ø省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管

8、理費(fèi)用標(biāo) Ø準(zhǔn)Ø中國(guó)人民銀行存、貸款利率Ø?統(tǒng)計(jì)年鑒?Ø搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)Ø中國(guó)人民銀行 121 號(hào)文件Ø市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最正確利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率三1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶(hù)，確保以?xún)?yōu)美的景 觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544X 22%= 20580 m2,用地平衡表及工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分 別見(jiàn)表 31 和表

9、32。高層住宅總建筑面積 127650X 0.85 = 108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶(hù)，平均每套面積為150 m2 左右，規(guī)劃戶(hù)數(shù)720 戶(hù)。方案規(guī)劃為1214棟11層住宅其中首層架空綠化，住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。別墅總建筑面積 127560X 0.15 = 19,148 m2別墅規(guī)劃為 250350 m2/棟，平均每棟面積為 300 m2 ，占地面積計(jì) 120m2規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為 64 X 120=7680 m2公建配套幼兒園 3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì) 1500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均

10、按一層考慮，占地計(jì) 350 m2 。 停車(chē)位基于該地塊未來(lái)將規(guī)劃建設(shè)成的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶(hù)一個(gè)車(chē)位不含別墅 用戶(hù)車(chē)位，建議車(chē)庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃 720個(gè)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位按 35平方米考慮， 車(chē)庫(kù)規(guī)劃面積位為720X 35= 25200 m2 。園林、綠化及道路為表達(dá)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65%，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。那么綠地面積為 93544X 0.65 X m古 60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544X 0.15 = 14031 m2表 3 1用地平衡表工程用地面積 m2 所占比重 %面積m2 /人備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1

11、873020高層住宅用地1105011.81綠化低層住宅用地76808.21公建用人均首層架空地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表 3 2工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程數(shù)量單位總戶(hù)數(shù)784戶(hù)居住人口2744人總建筑面積156200M21. 高層住宅建筑面積108503M22. 低層住宅建筑面積19148M23. 公建配套建筑面積3350M24. 地下車(chē)庫(kù)建筑面積25200M2車(chē)位數(shù)720個(gè)人口密度293人/ 公頃綠化率653.2 最正確開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過(guò)別墅的市 場(chǎng)推廣來(lái)打造工程的品

12、牌，提升工程的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷(xiāo)售。 方案整個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為 30 個(gè)月，銷(xiāo)售周期為 24個(gè)月。其中可行性研究 及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為 6個(gè)月，宗地競(jìng)買(mǎi)后 18 個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層 住宅分兩期推出，方案至 42 個(gè)月時(shí)完成全部銷(xiāo)售。33 所示 .與此對(duì)應(yīng)的工程投資與融資方案如下表 表 3 3工程投資與融資方案表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1 671924253031序號(hào) 工程合計(jì)1213 183637421 投資總額1.1 建設(shè)投資本土地成80913.86前期工程費(fèi)755.00393.00建安本錢(qián)費(fèi)34000.702913.70 11113.0011802.008172.00根底設(shè)施費(fèi)2

13、292.561145.78687.47459.31公建配套費(fèi)1185.16474.06 355.55355.55不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.75512.80512.80512.80512.80512.80銷(xiāo)售費(fèi)用5384.36807.651076.871615.311346.09538.44利息費(fèi)用1.2流動(dòng)資金0.000.000.000.000.000.000.000.00費(fèi) 3590.00512.80 512.802資金籌措2.1自有資金2.2 借入說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于

14、公司 在資本市場(chǎng)的能力上下。該宗地地價(jià)需在成交后 5 日一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資 金壓力很大。可以考慮競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)楣こ痰娜?資結(jié)構(gòu)不明，且工程全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi) 用計(jì)算和資金籌措方案都暫沒(méi)計(jì)算。4.0 宗地地價(jià)測(cè)算4.1 地價(jià)之外的本錢(qián)測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的根本行情，估算出該宗地開(kāi)發(fā)工程的總成 本費(fèi)用為 68651.43 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1。4.2 銷(xiāo)售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情,高層為11000元/ m2低層為22000元/ m2,停車(chē)位為便于計(jì)算，全部按銷(xiāo)售考慮為250000元/個(gè)，那么測(cè)

15、算出總銷(xiāo)售收入為 179478.35 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1。4.3 地價(jià)本錢(qián)測(cè)算根據(jù)目前國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)根本現(xiàn)狀，并綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程 度，取定開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15，正常期望投資回報(bào)率為20，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為 25。那么該宗地的地價(jià)圍為7429187416萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為 80913萬(wàn)元。 扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3%,那么得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)圍為 7274984970萬(wàn)元，正常市 場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為 78557萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1。5.0 工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖 B3030041 宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)

16、算根底，來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。5.1 工程盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算見(jiàn)表 51 因?yàn)槭灼诔鍪鄯桨冈谧诘亟邮趾蟮?18個(gè)月時(shí)，故前一年半無(wú)銷(xiāo)售收入。而土地增 值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4級(jí)超額累進(jìn)稅率來(lái) 計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除工程金 額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額根本在銷(xiāo)售收 入的 1%左右5.1.2 損益表見(jiàn)表 52由損益表可以看出，公司在第一年利潤(rùn)為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年盡管有利潤(rùn)，但仍缺乏以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量

17、表與動(dòng)態(tài)盈利分析見(jiàn)表 53 由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，工程的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流 由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度 。但工程的部收益率為 16.24 ，凈現(xiàn)值為 15221 萬(wàn)元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金 流流出，而工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售要滯后一段時(shí)間，不過(guò)該宗地規(guī)劃建筑面積不 大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在 74291萬(wàn)元和 87416萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表 54 所示。表 5 1銷(xiāo)售稅金及附加表單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)骨口.序號(hào)工程1671213 1819 24253031 3637入41205.83

18、54941.10179478.362 銷(xiāo)售稅金及附加2567.12 3422.831.502.1 營(yíng)業(yè)稅2060.29 2747.06.922.2 城市維護(hù)建設(shè)稅144.22 192.292.3 教育費(fèi)附加61.81 82.412.4 防洪工程維護(hù)費(fèi)42125.6041205.832624.422567.1211182106.282060.298973147.44144.22 628.1763.1961.81 269.2275.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費(fèi)206.03274.71210.63206.03 897.392.6印花稅20.6027.4721.062

19、0.60 89.743 土地增值421.26412.06 1794.78稅412.06 549.41表5 2損益表 單位：萬(wàn)元骨口.序號(hào)工程合計(jì)112132425 3636 421銷(xiāo)售收入179478.360.0042125.60表 5 3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析單位：萬(wàn)元2 總本錢(qián)費(fèi)用149565.2989962.2333906.5721520.944175.553利潤(rùn)總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤(rùn)20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金

20、2004.180.000.000.002004.187可分配利潤(rùn)37.580.000.000.0037.58序號(hào) 工程 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期3637421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷(xiāo)售收入0.0042125.6096146.9341205.831.2 其他現(xiàn)金流入0.000.000.00 0.002現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.4712.062.3銷(xiāo)售稅金及附加0.002624.425989.95256

21、7.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.664累計(jì)凈現(xiàn)金流-87911.05-78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12-72955.23-12849.6715221.12評(píng)價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12財(cái)務(wù)部收益率IRR16.24%投資回收期靜3.03態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài) 3.20表 5 4財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比擬工程地價(jià)為 74931 萬(wàn)時(shí)地價(jià)為 87416 萬(wàn)部收益率 IRR%20.0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV (萬(wàn)元20760

22、9199.87投資回收期靜態(tài) 年2.953.12投資回收期動(dòng)態(tài) 年3.13.45.2 工程不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析 假定本宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，那么由計(jì)算可 得，當(dāng)銷(xiāo)售率為 80913.8668651.43 /179478.35*100%=83.33% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率三70%時(shí)，工程風(fēng)險(xiǎn)較小。 本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為 83.33，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)較高。5.2.2 敏感性分析 影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成 本的上下、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷(xiāo)售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知

23、，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的上下和未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)FIRR,FNPV和投資利潤(rùn)率，分 別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5、10和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng) 5、10時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表 54表 54 工程敏感性分析表22417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%49.22%-94.55%-24.61%-47.28%47.28%全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.0982

24、9.28025.1676.82%IRR16.24%21.54%18.79%3.85%11.63%7.93%12.13%24.24%20.27%IRR升降幅28.39%32.64%-51.17%15.70%-25.31%-14.72%24.82%49.26%投資利潤(rùn)20%26.86%23.34%16.8413.84%8.00%14%26%32%投資利潤(rùn)率升降幅30.80%34.30%-60.0%16.70%-30.0%-15.80%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：如果地1地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價(jià)格上升到 20.3 時(shí)，工程的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)， 價(jià)繼續(xù)上升，那么財(cái)

25、務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降 5、 10時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 47.28 、 94.55 。當(dāng)售價(jià)下降至10.57 時(shí)，該工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，假設(shè)售價(jià)再下降，那么財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。2地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)部收益率的影響地價(jià)上升 5、 10時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)部收益率分別下降 14.72 、28.39 ；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至 13.67 時(shí)，該工程的財(cái)務(wù)部收益率等于基準(zhǔn)收益率 Ic=8% 到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，那么財(cái)務(wù)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價(jià)下降 10時(shí)，工程的財(cái)務(wù)部收益率已下降到 7.93 ，不能滿(mǎn)足預(yù)期的基準(zhǔn)收 益率。3地價(jià)、售價(jià)變

26、動(dòng)對(duì)投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升 10時(shí)，工程的投資利潤(rùn)率將下降至 13.84 ，已不能滿(mǎn)足預(yù)期的投 資利潤(rùn)率 15。當(dāng)售價(jià)下降 5時(shí)，工程的投資利潤(rùn)率也將不能滿(mǎn)足預(yù)期的投資 利潤(rùn)率要求。從上分析可以看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來(lái)說(shuō)，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相 比之下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變 動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對(duì)于部收益率來(lái)說(shuō)，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來(lái)說(shuō)，售價(jià)是 更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本工程的影響較大外，開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售率對(duì)本工程的影響也值 得注意。開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降,

27、投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用本錢(qián)。而銷(xiāo)售率低下，即意味著投資 資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)工程陷入僵局。5.2.3 概率分析 為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度 ，下面用決策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算 ，詳看附圖 1經(jīng)計(jì)算， E(FNPV) = 20228.44 萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差=9949.10 凈現(xiàn)值變異系數(shù)=49.18 %v 70%計(jì)算結(jié)果說(shuō)明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 20228.44 萬(wàn)元，處于較高盈利水 平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 49. 1 8 %，遠(yuǎn)低于 70%，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的圍之 中。6.0 工程綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議6.1 工程綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本宗

28、地作為面向高端客戶(hù)的豪宅開(kāi)發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資、高端客戶(hù)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開(kāi)競(jìng)拍方式獲取，市場(chǎng)的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊氣氛、競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格，所以是否投資該工程不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù) 指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。6.2 有關(guān)說(shuō)明及建議本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際 投資收益情況。為便于計(jì)算比擬，本報(bào)告中的車(chē)庫(kù)全部按銷(xiāo)售處理，不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。同 時(shí)，財(cái)

29、務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開(kāi)始，每 12 個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來(lái)思考問(wèn)題的，一個(gè)工程投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過(guò)對(duì)該地塊的競(jìng)買(mǎi)與開(kāi)發(fā)來(lái)樹(shù)立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重 將會(huì)下降，競(jìng)買(mǎi)的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能競(jìng) 投策略、目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等根底上來(lái)綜合進(jìn)行的。顯然， 本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)市場(chǎng)的了解并考慮了廣、 深兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的根底上確定的，由于對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有深入的

30、了解，所以測(cè)算 結(jié)果難免存在偏差。本報(bào)告中的最正確土地開(kāi)發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)考慮 的，尚缺少專(zhuān)業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過(guò)宗地現(xiàn)場(chǎng)，因此方案設(shè)想不一定 是最優(yōu)的。原那么上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比擬、評(píng)估及選優(yōu)。鑒于拍賣(mài)公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開(kāi)發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶(hù)型等要多樣化，以充分滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的多樣化 需求。由于該地塊將用于開(kāi)發(fā)面向高端客戶(hù)的豪宅，購(gòu)置者更看中的將是工程的檔次感，建議開(kāi)發(fā)商在工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)綱工程此項(xiàng)工作，

31、包括對(duì)工程風(fēng)水問(wèn)題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港 房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其要受到重視 為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期 投資論證過(guò)程中，盡可能地讓公司工程一線(xiàn)實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽(tīng)取各方面 的意見(jiàn)，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹確實(shí)認(rèn)，未來(lái)銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資 金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響是巨大的。本宗地的競(jìng)買(mǎi)企業(yè)很難想象完全依靠 自有資金來(lái)開(kāi)發(fā)，而競(jìng)到土地到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售之間將有 18 個(gè)月以上的時(shí)間，建議開(kāi)發(fā) 商要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好工程的融資方案。1.0 研究結(jié)論1.1 宗地根本情況宗地編號(hào)為B303-0041,地塊位于香蜜湖,

32、土地用途為住宅用地；土地面積為93544 平方米，建筑容積率W 1.4;可建設(shè)總建筑面積為131000平方米，其中：住宅127650 平方米高層住宅 85,低層住宅占 15,但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定 ； 幼兒園 3000平方米，垃圾站 50平方米，社區(qū)管理中心 300平方米；土地使用年 期70年，自 2003年8月25日起到 2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承當(dāng)；依法 屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承當(dāng)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙 方各承當(dāng) 50%。1.2 地價(jià)圍經(jīng)測(cè)

33、算，本地塊的正常地價(jià)圍應(yīng)在 7493187416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常 價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3%,那么得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)圍應(yīng)在72749 84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在 78557萬(wàn)元人民幣。 對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn) 80913萬(wàn)元，那么得相應(yīng)樓面地價(jià)為 6339元/ 平方米.1.3 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表11 所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在 7493180913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資平安區(qū)；當(dāng)?shù)?價(jià)在 8091387416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 1 1 宗地投

34、資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)工程地價(jià)為 74931 萬(wàn)元元地價(jià)為 87416 萬(wàn)元投資利潤(rùn)率% 25 20稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2405020042部收益率 IRR%20.0816.24地價(jià)為 80913萬(wàn)151568412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 萬(wàn)元20760152219199.87投資回收期靜態(tài)年2.953.03.12投資回收期動(dòng)態(tài)年3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其根本思路為：地價(jià) = 房地產(chǎn)建成價(jià)格建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)利潤(rùn) 該方法的操作程序如下：研究待估宗地的根本情況選擇最正確開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用

35、和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2 運(yùn)用?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有權(quán) 益資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金包括全 部借貸資金和權(quán)益資金作為計(jì)算根底，考察工程的盈利能力。由于它不考慮投 資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn) 化了的、投資工程“息、稅前的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資工程或方 案間建立相互比擬的共同根底，以便考察工程是否有投資的價(jià)值，在分析是否可 行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有權(quán)益資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分

36、析包括財(cái)務(wù) 條件在的兩類(lèi)因素對(duì)工程的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算根底，而所謂考 察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)工程息、稅后的盈利能力 的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投 資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出工程部收益率FIRF、投資回收期Pt、財(cái)務(wù)部?jī)衄F(xiàn)值FNPV以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)判斷該宗地投 資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)Ø香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指 Ø標(biāo)&Oslas

37、h;Ø國(guó)務(wù)院開(kāi)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)Ø?省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒?Ø省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管理費(fèi)用標(biāo) Ø準(zhǔn)Ø中國(guó)人民銀行存、貸款利率Ø?統(tǒng)計(jì)年鑒?Ø搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)Ø中國(guó)人民銀行 121 號(hào)文件Ø市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最正確利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率三1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶(hù)，確保以?xún)?yōu)美的景 觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏

38、得市場(chǎng)。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544X 22%= 20580 m2,用地平衡表及工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分 別見(jiàn)表 31 和表 32。高層住宅總建筑面積 127650X 0.85 = 108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶(hù)，平均每套面積為150 m2 左右，規(guī)劃戶(hù)數(shù)720 戶(hù)。方案規(guī)劃為1214棟11層住宅其中首層架空綠化，住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。別墅總建筑面積 127560X 0.15 = 19,148 m2別墅規(guī)劃為 250350 m2 /棟，平均每棟面積為 300 m2 ，占地面積計(jì) 120m2規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆?jì)占地面積為 64 X 120=

39、7680 m2公建配套幼兒園 3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì) 1500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì) 350 m2 。 停車(chē)位基于該地塊未來(lái)將規(guī)劃建設(shè)成的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶(hù)一個(gè)車(chē)位不含別墅 用戶(hù)車(chē)位，建議車(chē)庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃 720個(gè)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位按 35平方米考慮，園林、綠化及道路 為表達(dá)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于 考慮將高層建筑的首層架空綠化。那么綠地面積為 93544X 0.65 X m古 60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544X 0.15 = 14031 m2表 3 1用地平衡表工程用地面積

40、m2 所占比重 %面積m2 /人備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81綠化低層住宅用65，可人均首層架空地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表 3 2工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程數(shù)量單位總戶(hù)數(shù)784戶(hù)居住人口2744人總建筑面積156200M21. 高層住宅建筑面積108503M22. 低層住宅建筑面積19148M23. 公建配套建筑面積3350M24. 地下車(chē)庫(kù)建筑面積25200M2車(chē)位數(shù)720個(gè)人口密度293人/ 公頃綠化率65容積率1.43.2 最正確開(kāi)發(fā)建設(shè)

41、方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過(guò)別墅的市 場(chǎng)推廣來(lái)打造工程的品牌，提升工程的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷(xiāo)售。 方案整個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為 30 個(gè)月，銷(xiāo)售周期為 24個(gè)月。其中可行性研究 及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為 6個(gè)月，宗地競(jìng)買(mǎi)后 18 個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層 住宅分兩期推出，方案至 42 個(gè)月時(shí)完成全部銷(xiāo)售。 與此對(duì)應(yīng)的工程投資與融資方案如下表 33 所示.表 3 3工程投資與融資方案表工程1213 18建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì) 1 6 7 19242530313637421 投資總1.1建設(shè)投本土地成80913.86費(fèi)前期工程755.00 393.00費(fèi)1

42、113.00建安本錢(qián)34000.702913.7011802.00 8172.00費(fèi)根底設(shè)施2292.56687.471145.78459.31費(fèi).55公建配套1185.16355.55474.06355費(fèi)3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.75管理費(fèi)3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.80銷(xiāo)售費(fèi)用5384.36807.651076.871615.311346.09538.44利息費(fèi)用1.2流動(dòng)資金0.000.000.000.000.000.000.000.002 資金籌2.2款

43、2.3 銷(xiāo)售收入再投入說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司 在資本市場(chǎng)的能力上下。該宗地地價(jià)需在成交后 5 日一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資 金壓力很大?？梢钥紤]競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)楣こ痰娜?資結(jié)構(gòu)不明，且工程全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi) 用計(jì)算和資金籌措方案都暫沒(méi)計(jì)算。4.0 宗地地價(jià)測(cè)算4.1 地價(jià)之外的本錢(qián)測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的根本行情，估算出該宗地開(kāi)發(fā)工程的總成 本費(fèi)用為 68651.43 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1。參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000元/ m2低層為22000元/

44、 m2,停車(chē)位為便于計(jì)算，全部按銷(xiāo)售考慮為250000元/個(gè)，那么測(cè)算出總銷(xiāo)售收入為 179478.35 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1。4.3 地價(jià)本錢(qián)測(cè)算根據(jù)目前國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)根本現(xiàn)狀，并綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程 度，取定開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15，正常期望投資回報(bào)率為20，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為 25。那么該宗地的地價(jià)圍為7429187416萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為 80913萬(wàn)元。扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3%,那么得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)圍為 7274984970萬(wàn)元，正常市 場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為 78557萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1。5.0 工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖 B3030041

45、宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的 市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算根底，來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。5.1 工程盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算見(jiàn)表 51 因?yàn)槭灼诔鍪鄯桨冈谧诘亟邮趾蟮?18個(gè)月時(shí)，故前一年半無(wú)銷(xiāo)售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4級(jí)超額累進(jìn)稅率來(lái) 計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除工程金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額根本在銷(xiāo)售收 入的 1左右。5.1.2 損益表見(jiàn)表 52 由損益表可以看出，公司在第一年利潤(rùn)為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。 第二、三年盡管有利潤(rùn)，但仍缺乏以彌補(bǔ)第

46、一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所 得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析見(jiàn)表 53 由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，工程的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流 由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度 。但工程的部收益率為 16.24 ，凈現(xiàn)值為 15221 萬(wàn)元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金 流流出，而工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售要滯后一段時(shí)間，不過(guò)該宗地規(guī)劃建筑面積不 大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在 74291萬(wàn)元和 87416萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表 54 所示。表 5 1銷(xiāo)售稅金及附加單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期計(jì)骨口.序號(hào)工程167

47、12 131819 24253031 36 37421 銷(xiāo)售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷(xiāo)售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.50 2.1 營(yíng)業(yè)稅2106.28 2060.292747.062060.298973.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費(fèi)附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費(fèi)210.63206.03274.71206.03897.392.6印花21.0620.6027.4720.6089.743 土地增值549.41稅 421.26 412.06412.06 1794.78表5 2損益表單位：萬(wàn)元合計(jì)1 1213 24序號(hào) 項(xiàng)25 3636421銷(xiāo)售收入 179478.360.0042125.6096146.9341205.83 2 總本錢(qián)費(fèi)用149565.2989962.2333906.57215