第四次房地產(chǎn)企業(yè)資金成本分析

1、1 緒論21.1 選的研究背景21.2 現(xiàn)實意義32、房地產(chǎn)、資金成本及相關(guān)理論52.1 資金成本概述52.1.1 資金成本的含義52.1.2 資金成本的性質(zhì)62.1.3 資金成本的經(jīng)濟作用72.1.4 資金成本的影響因素92.2 房地產(chǎn)的理論92.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的概念92.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的重要性102.3 相關(guān)概念112.3.1 資金、資本、資產(chǎn)的區(qū)別聯(lián)系112.3.2 資金成本與資本成本的區(qū)別聯(lián)系112.3.3 資金成本與資本結(jié)構(gòu)的區(qū)別聯(lián)系132.3.4 資金成本與資金時間價值的關(guān)系152.3.5 關(guān)于資金成本與產(chǎn)品成本的區(qū)別162.3.6 籌資與融資、融資渠道與融資方式的區(qū)別聯(lián)系17

2、3、資金成本的計算183.1 個別資金成本183.1.1 債券資本183.1.2 銀行借款成本193.1.3 優(yōu)先股成本193.1.4 普通股成本203.1.5 留存收益成本213.2 加權(quán)平均的資金成本213.3 資金的邊際成本224、房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本問231.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理存在的問231.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問的對策244.2 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存問264.2.1 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀264.2.2 房地產(chǎn)業(yè)資金短缺的原因274.2.3 房地產(chǎn)現(xiàn)行融資方式的不足274.3 房地產(chǎn)其他籌融資方式及分析274.3.1 聯(lián)合開發(fā)284.3.2 預(yù)售房屋284.3.3 利用外資284.

3、3.4 房地產(chǎn)信托284.3.5 融資租賃294.3.6 房地產(chǎn)證券化305 房地產(chǎn)資金成本的優(yōu)選305.1 籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)選305.2 還款方式優(yōu)選315.2.1 信用條件受限借款方式的資金成本315.2.2 不同還本付息方式下的資金成本325.2.3 方式優(yōu)選335.3 效益方案優(yōu)選345.3.1 各階段最優(yōu)資金成本方案345.3.2 不同房地產(chǎn)開發(fā)工程融資方式的選擇355.3.3 不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇361 緒論1.1 選題的研究背景資金是任何社會經(jīng)濟單位進行經(jīng)濟活動的直接動力，是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動賴以生存的基礎(chǔ)。企業(yè)管理以財務(wù)管理為中心，財務(wù)管理又以資金管理為中心。

4、也就更能夠說明了充足健康的資金是任何單位運行發(fā)展的重中之重。資金管理不僅要保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，基本建設(shè)資金的需求，同時，還要狠抓資金成本控制，選擇合理的資本結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)有效的籌融資策略，充分利用資本市場，努力尋求低資金成本，降低企業(yè)財務(wù)費用，最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。資金成本是企業(yè)籌集和使用資金必須支付的各種費用，包括用資費用和籌資費用兩部分。資金成本則是以籌資和用資活動的全過程為外延，以籌資和用資而發(fā)生的支出或代價為內(nèi)涵，以投資工程為成本計算對象，并與投資報酬相對應(yīng)。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)不能無償使用資金，必須從其經(jīng)營收益中拿出一定數(shù)量的資金支付給投資者，也就是說，企業(yè)使用資金都是要付出代價的

5、，所以企業(yè)必須節(jié)約使用資金。在通常情況下，資金短缺是制約一個企業(yè)同其他社會經(jīng)濟單位之間進行經(jīng)濟活動的瓶頸。因此，企業(yè)如何以最小的代價籌措到適當(dāng)期限、適當(dāng)額度的資金，解決瓶頸問題就顯得十分重要。房地產(chǎn)業(yè)是個復(fù)雜的行業(yè)，房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)達到50 多個，從一個國家來看，房地產(chǎn)沉淀的社會資金越多，對其他領(lǐng)域的發(fā)展越不利，沒有一個國家因房地產(chǎn)發(fā)達而成為世界強國。隨著“負債消費”觀念的逐步樹立，“以明天的錢圓今天的住房夢”已成為共識，對擴大市場需求起了積極的推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點是高風(fēng)險、高杠桿和高稅負?？糠抢硇辕偪窭叻康?產(chǎn)等資產(chǎn)價格拉動的經(jīng)濟增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟和社會受害，

6、最終榨干社會財富。其資金密集型的屬性意味著對金融有非常強的依賴性。由于中國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高度壟斷地位，這就使得金融行業(yè)一直面臨較大的系統(tǒng)性風(fēng)險，而另一方面也在一定程度上左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2 現(xiàn)實意義在融資來源多元化、融資方式多樣化的環(huán)境下, 企業(yè)無論是進行融資方式選擇 , 還是進行投資決策或是進行日常的理財績效評價, 都離不開資金成本這一概念。所謂資金成本，是指資金使用者為籌措和占用資金而支付的各種籌資費和各種形式的占用費等，是將盈利和資金的一部分支付給資金所有者的報酬，體現(xiàn)著資金使用者和所有者之間的利潤分配關(guān)系。企業(yè)為了維持生產(chǎn)經(jīng)營、增加固定資產(chǎn)、對外進行投資等，需

7、要大量資金。資金的來源一般有兩種：負債資金和權(quán)益資金。負債資金主要是向銀行借入、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃、結(jié)算中形成的商業(yè)信用和其他流動負債。權(quán)益資金有股東投入（實收資本）、企業(yè)積累（盈余公積、未分配利潤）、股東共享特定權(quán)益（資本公積）。企業(yè)資金成本由運用成本和籌集成本構(gòu)成。資金運用成本是在生產(chǎn)經(jīng)營和投資過程中因使用資金而必然正常付出的代價，它是資金成本核算的主要內(nèi)容，也是資金成本管理的主要對象與關(guān)鍵。負債資金的運用成本主要表現(xiàn)為在使用資金過程中支付給債權(quán)人的利息、滯納金、罰息等。權(quán)益資金運用成本主要表現(xiàn)為按固定股利、浮動股利、經(jīng)營利潤分配給投資者的股利、紅利、上交的管理費等。資金籌集成本是企業(yè)

8、在籌資過程中發(fā)生的上述費用之外的費用，如股票、債券的發(fā)行費，為貸款支付的鑒證費、擔(dān)保費等。這些費用往往與籌資數(shù)量呈正相關(guān)。我們出于為國企解困的目的引進了資本市場架構(gòu)和投資學(xué)體系，但卻忽視了與之配套的現(xiàn)代財務(wù)管理思想，包括資本成本理念的更新。我國資本市場的迅速建立，實現(xiàn)了低端信用的債權(quán)融資制度向高端信用的股權(quán)融資制度的迅速切換。然而，正是這種忽視市場內(nèi)在發(fā)展邏輯的強制性制度變遷造成了資金成本與資本成本的并存與混淆。還有與資金成本緊密聯(lián)系的還有各種資金的來源并組成了不同的結(jié)構(gòu)，如何實現(xiàn)最優(yōu)對企業(yè)的發(fā)展也有重要的作用。實現(xiàn)最優(yōu)結(jié) 構(gòu)后我們要分析資金的邊際成本，強化最優(yōu)結(jié)構(gòu)，明確資金的效用。其中的各

9、種概念和作用有必要得以明確區(qū)分。近年來房價的不斷上漲，使我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。房地產(chǎn)業(yè)資金密集型的屬性意味著對金融有非常強的依賴性。目前政府實行的金融緊縮政策對房地產(chǎn)公司實施宏觀調(diào)控,加上銀行加強審查貸款風(fēng)險的配套措施,使得房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款的融資策略縮小了,傳統(tǒng)的融資策略已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要。房地產(chǎn)公司貸款渠道少、企業(yè)間接融資的比重過大是當(dāng)前房地產(chǎn)公司融資的一個顯著特點。多策略融資成為房地產(chǎn)公司生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。分析房地產(chǎn)業(yè)的籌融資渠道和方

10、式，選擇最優(yōu)方式，實現(xiàn)最佳的資金結(jié)構(gòu)，并從中發(fā)現(xiàn)問題，實現(xiàn)資金成本控制，解決資金成本現(xiàn)存問題，為企業(yè)長遠發(fā)展提出可行方案。在任何一個行業(yè)或單位，只要牽扯到資金，我們就能建立以下一個較為簡單的流程圖，而資金成本貫穿始終。如圖所示：在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)使用資金都要付出代價，這就要求企業(yè)在籌資決策和投資決策時，充分考慮資金成本因素，認真分析和評估資金成本，合理安 排不同的資金，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，以便達到降低財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)可持續(xù)、穩(wěn)定地 發(fā)展的目標。2、房地產(chǎn)、資金成本及相關(guān)理論2.1 資金成本概述2.1.1 資金成本的含義資金成本，是指企業(yè)籌集和使用資金必須支付的各種費用，包括用資費用和籌資費用兩部分

11、。資金成本則是以籌資和用資活動的全過程為外延，以籌資和用資而發(fā)生的支出或代價為內(nèi)涵，以投資工程為成本計算對象，并與投資報酬相對應(yīng)。用資費用。是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營、投資過程中因使用資金兒付出的費用，例如，向股東支付的股利、向債權(quán)人支付的利息等?；I資費用是指企業(yè)在籌措資金過程中為獲取資金而付出的費用，例如，向銀行支付的借款手續(xù)費，因發(fā)行股票、債券而支付的發(fā)行費等均屬于籌資費用。籌措資金與用資費用不同，它通常是在籌措資金時一次支付的，在用資過程不在發(fā)生。因此可視為籌資數(shù)量的一項扣除。資金成本是使用資金付出的稅后代價。它是企業(yè)在以一定的時期內(nèi)使用一定量的資金所負擔(dān)的費用與籌集到的資金總額的比率。它通常以

12、相對數(shù)來表示，因而也可以稱為資金成本率。2.1.2 資金成本的性質(zhì)資金成本是商品經(jīng)濟條件下，資金所有權(quán)和使用權(quán)相分離而形成的財務(wù)范疇，具有特定的經(jīng)濟性質(zhì)：（ 1）資金成本與籌資成本不能等同，各自具有不同的外延和內(nèi)涵?；I資成本是以取得資金活動的過程為外延，以取得資金活動過程發(fā)生的費用為內(nèi)涵，并以籌資工程為成本計算對象；而資金成本則是以籌資和用資活動的全過程為外誕，以籌資和用資而發(fā)生的支出或代價為內(nèi)涵，以投資工程為成本計算對象，并與投資報酬相對應(yīng)。由此，可避免現(xiàn)行理論界對資金成本和籌資成本在概念上的混淆。（ 2）資金成本的高低主要決定于用資成本的高低?；I資者之所以要在籌資成本基礎(chǔ)上還要支付給供資者

13、一定的報酬，是因為資金的時間價值和供資者將資金使用權(quán)讓渡給籌資者要冒一定的風(fēng)險，由此產(chǎn)生風(fēng)險價值的緣故。因此，用資成本是資金時間價值和風(fēng)險價值的統(tǒng)一，且籌資者占用的資金時間越長，資金時間價值就越大，用資成本就越高。由于資金成本中的籌資成本是在籌集資金時一次性支付的，在用資過程中不再發(fā)生，不屬于資金時間價值，又不算作風(fēng)險價值，因此，用資成本的大小就成為決定資金成本高低的關(guān)鍵因素。（ 3）資金成本是使用者向所有者和中介機構(gòu)支付的費用，是資金使用權(quán)和所有權(quán)相分離的結(jié)果。當(dāng)資金所有者有充裕的資金而被閑置時，可以直接或通過中介機構(gòu)將其閑置資金使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給急需資金的籌資者，這時對資金所有者而言， 由于讓渡

14、資金使用權(quán)，必須要求獲得一定的收益報酬）而對籌資者而言， 由于取得資金使用權(quán)，也必須付出一定的代價。因此，資金成本是為了取得資金使用權(quán)所付出的代價。（ 4）資金成本要通過收益補償。資金成本作為一種耗費，最終要通過籌資者所取得的收益來補償。資金成本的補償是對資金所有者讓渡資金使用權(quán)的補償， 它一旦從企業(yè)收益中扣除后，就退出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程，因而，資金成本也體現(xiàn)了籌資者和供資者間的收益分配關(guān)系。（ 5）在資金成本基礎(chǔ)上加上投資風(fēng)險價值，則構(gòu)成企業(yè)投資成本。企業(yè)欲投資， 首先需擁有資金使用權(quán)，隨之則產(chǎn)生資金成本，一旦投資就有可能產(chǎn)生收不回投資的風(fēng)險，因此，投資者應(yīng)考慮投資風(fēng)險。投資成本雖不能作出準確

15、的計量，但它是用來評價投資方案的可行性和取舍的重要標準。在不考慮占用資金風(fēng)險的同時，資金成本就由無風(fēng)險利率和資金的時間價值兩部分組成。但是占用資金通常是有風(fēng)險的，因而，資金成本通常包括無風(fēng)險利率、資金的時間價值和風(fēng)險價值三部分。一般來說，經(jīng)濟形式的變化、通貨膨脹、管理政策的變化和資金供求的變化都會對資金的成本產(chǎn)生一定的影響。2.1.3 資金成本的經(jīng)濟作用不同來源的資金，具有不同的成本。所以，資金成本是企業(yè)選擇資金來源、擬定籌資方案的依據(jù)。任何企業(yè)都在追求以較少的支出適時、合理地取得企業(yè)所需資金。這就要求企業(yè)財務(wù)人員必須認真分析各種資金成本的高低，并加以合理配置。資金成本作為一項重要的經(jīng)濟因素，

16、國際上將其列為一項“財務(wù)標準”。它對于企業(yè)籌資管理、投資管理乃至整個經(jīng)濟管理都有重要意義。具有三個方面的重要作用：（ 1）資金成本對企業(yè)籌資決策的影響：影響企業(yè)的籌資總額。企業(yè)在籌資過程中，隨著籌資數(shù)量的增加，資金成 本也在不斷變化。當(dāng)企業(yè)的籌資數(shù)量很大，資金的邊際成本超過企業(yè)承受能力時，企業(yè)就不能再增加籌資數(shù)額，否則，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就大于企業(yè)籌資收益。因此，資金成本是限制企業(yè)籌資數(shù)量的主要因素，資金并非是多多益善，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際需求合理安排籌資數(shù)額。是企業(yè)選擇資金來源的依據(jù)。企業(yè)的資金可以從多方面來籌集，就長期借人資金而言, 既可向銀行或其他金融機構(gòu)借入籌集, 也可通過發(fā)行長期債券籌集企業(yè)最

17、終的選擇所要考慮的首要因素是資金成本的高低。選用籌集方式的標準。企業(yè)可以利用的籌資方式是多種多樣的。但在選用籌資方式時，必須考慮資金成本這一經(jīng)濟標準。確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的重要因素。企業(yè)在籌資中必然要制定最優(yōu)的資金結(jié)構(gòu)，以求降低成本、降低風(fēng)險。在確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)時，主要因素就是資金成本和財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)在籌資決策中，資金成本并非是唯一因素。但其作為一項重要因素，直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益和生死存亡。（ 2）資金成本在投資決策、工程的可行性研究中的作用：采用凈現(xiàn)值指標評價投資工程時，離不開資金成本。在利用凈現(xiàn)值指標進行決策時，通常以資金成本作貼現(xiàn)率。當(dāng)凈現(xiàn)值為正時，投資工程可行，反之，則不行。在利用內(nèi)部

18、收益率指標進行決策時，通常以資本成本作為基準率，只有當(dāng)投資工程的內(nèi)部收益率高于資金成本時，投資工程可行，否則，則不行。因此 , 資金成本也就成為了企業(yè)評價投資工程、比較投資方案和追加投資決策的主要經(jīng)濟標準。（ 3）資金成本是評價企業(yè)經(jīng)營管理業(yè)績、理財績效的依據(jù)：資金成本是企業(yè)使用資金應(yīng)獲得收益的最低界限，一定時期綜合資金成本可以反映企業(yè)資金籌集資金調(diào)度等財務(wù)管理的綜合水平，通過分析資金成本，不僅可以衡量企業(yè)經(jīng)營管理業(yè)績! 而且可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，促使企業(yè)采取有效措施!努力提高預(yù)測決策水平和經(jīng)營管理水平。在企業(yè)理財中, 資金成本是企業(yè)占用資金收益的最低極限。將企業(yè)的資金成本與相應(yīng)的

19、資金利潤率作比較, 若相應(yīng)的資金利潤率低于資金成本, 說明企業(yè)的理財績效不佳, 必須采取措施改善經(jīng)營管理, 努力提高投資收益和降低資金成本。反之, 若相應(yīng)的資金利潤率高于資金成本, 則說明企業(yè)的理財取得了一定的績效。因此,從這一意義上說, 資金成本是衡量企業(yè)理財績效的基準。2.1.4 資金成本的影響因素資金成本的概念廣泛地應(yīng)用于企業(yè)的籌資、投資、利潤分配等許多方面，對于企業(yè)籌資而言，資金成本是選擇資金來源、確定籌資方案的重要依據(jù)，每個企業(yè)都力求選擇資金成本最低的籌資方式，對于企業(yè)投資來講，資金成本是評價投資工程，決定投資方案取舍的重要標準而在利潤分配中, 資金成本又是衡量企業(yè)經(jīng)營成果的尺度,

20、經(jīng)營利潤率必須高于資金成本, 否則表明企業(yè)經(jīng)營不善。在市場經(jīng)濟環(huán)境中, 資金成木的高低是受多方面因素綜合影響的, 主要有以下幾個方面：（ 1）總體經(jīng)濟環(huán)境, 總體經(jīng)濟環(huán)境決定了整個經(jīng)濟中資本的供給與需求以及預(yù)期通貨膨脹的水平?？傮w經(jīng)濟環(huán)境變化的影響, 反映在無風(fēng)險報酬率。具體來說如果貨幣需求增加, 而供給沒有相應(yīng)增加, 投資人便會提高某投資收益率, 企業(yè)的資金成本就會上升。反之, 投資收益率會降低, 使資余成本下降, 如果預(yù)期通貨膨脹率水平上升, 貨幣購買力下降, 投資者也會提出更高的收益率來補償預(yù)期的投資損失, 導(dǎo)致企業(yè)資金成本上升。（ 2）證券市場條件。證券市場條件包括證券市場流動難易程度

21、和價格波動程度。如果某種證券的市場流動性不好, 投資者想買進或賣出證券相對困難,變現(xiàn)風(fēng)險加大, 要求的收益率就會提高或者雖然存在對某證券的需求, 但其價格波動較大 , 投資的風(fēng)險增大, 要求的收益率也會提高。（ 3）企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營和融資狀況。這一方面的影響主要是指經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的大小。經(jīng)營風(fēng)險是企業(yè)投資決策的結(jié)果, 表現(xiàn)在資產(chǎn)收益變動上財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)籌資決策的結(jié)果, 表現(xiàn)在普通股收益率的變動上。如果企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險增大, 投資者便會有較高的收益率要求。（ 4）工程融資規(guī)模。企業(yè)的融資規(guī)模大, 資金成本較高, 例如 , 企業(yè)發(fā)行的證券額很大, 資金籌集費和資金占用費都會上升, 而且證券

22、發(fā)行規(guī)模的增大還會降低其發(fā)行價格, 因此也會增加企業(yè)的資金成本。2.2 房地產(chǎn)的理論2.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括: 土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準（ GB/T 4754 2002） 分類方法，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動。2.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中起重要作用，是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)

23、濟的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面:（ 1）房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長。投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機，而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。我國自1998 年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。（ 2）房地產(chǎn)業(yè)帶動性對經(jīng)濟增長的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動建材、冶金、機械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過后向效應(yīng)帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁

24、榮。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達1. 416，其中對金融保險業(yè)和商業(yè)的帶動效應(yīng)最大，為0. 145，兩者并列第一，而對建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0. 094，居第二，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。所以，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。（ 3）改善人民的居住和生活條件。構(gòu)建社會主義和諧社會主要內(nèi)容之一就是民生問題，而住房問題是重要的民生問題，直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè)，解決人民住房緊張的問題，是關(guān)系國計民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進

25、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。（ 4）房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻不斷加大。財政收入是衡量政府財力的重要指標，政府在社會經(jīng)濟活動中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量，很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要，彌補市場失靈，以國家為主體參與的社會產(chǎn)品分配活動。它既是政府的集中性分配活動，又是國家進行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加，2.3 相關(guān)概念2.3.1 資金、資本、資產(chǎn)的區(qū)別聯(lián)系資產(chǎn)，是指企業(yè)用

26、于從事生產(chǎn)經(jīng)營活動以為投資者帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，出現(xiàn)在資產(chǎn)負債表的左側(cè)，歸企業(yè)所有，包括貨幣資金、實物、債權(quán)等。企業(yè)的所謂法人財產(chǎn)權(quán)，就是指企業(yè)對其控制的資產(chǎn)擁有的所有權(quán)。資本，是企業(yè)為購置從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的資產(chǎn)的資金來源，是投資者對企業(yè)的投入，出現(xiàn)在資產(chǎn)負債表的右側(cè)，它為債務(wù)資本與權(quán)益資本，分別歸債權(quán)人和公司所有者（股東）所有，企業(yè)對其資本不擁有所有權(quán)。資金，廣義上講，與“資產(chǎn) ”的概念是一致的，但它有縮小范圍的概念，如特指貨幣資金，也即庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。在資產(chǎn)負債表的左側(cè)。一般情況下，資產(chǎn)=資本+債權(quán)2.3.2 資金成本與資本成本的區(qū)別聯(lián)系（1）二者的區(qū)別目前在

27、中國財務(wù)學(xué)的融資決策研究中, 既使用資本成本概念, 又使用資金成本概念。這兩個概念的同時存在造成了中國財務(wù)理論研究的混亂, 并在資本市場的實踐中引發(fā)了不良影響。從表面上看, 企業(yè)在實際使用資本時都是先將其轉(zhuǎn)化為貨幣, 然后進行投資或購買實物資產(chǎn)。從這一意義上講,可以用貨幣統(tǒng)一表示資本與資金, 因而資本成本與資金成本似乎也是可以相互替代的。但是從深層次看, 資本成本與資金成本卻是截然不同的兩個概念。從概念上看。資本成本是商業(yè)資產(chǎn)的投資者要求獲得的預(yù)期收益率。以價值最大化為目標的公司經(jīng)理把資本成本作為評價投資工程的貼現(xiàn)率或最低回報率；包括貨幣時間價值和投資風(fēng)險價值兩部分。而資金成本, 屬于我國財務(wù)

28、理論研究中特有的范疇。是指資金使用者為籌措和占用資金而支付的各種籌資費和各種形式的占用費等, 是將盈利和資金的部分支付給資金所有者的報酬, 資金成本是資金所有權(quán)與資金使用權(quán)相分離的產(chǎn)物。實質(zhì)是資金所有者憑借其對資金的所有權(quán)，與資金使用者分割收益的一種形式。從二者使用的不同期限看。資本，一詞在這里與資本市場中的“資本” 一詞是相通的，是指為公司的資產(chǎn)和營運所籌集的長期（1年）資金。從資金成本定義對資金籌資費和占用費的強調(diào)可以看出, 我國理論界的資金成本其實相當(dāng)于西方財務(wù)理論中企業(yè)發(fā)行的短期（W1年）融資工具（即貨幣市場工具，如大額可轉(zhuǎn)讓存單、商業(yè)票據(jù)等） 的成本 , 與資本成本具有完全不同的使用

29、期限。從是否應(yīng)考慮風(fēng)險因素看。與普通商品相比，金融資產(chǎn)最大的特點是收益具有不確定性即風(fēng)險, 而且資本資產(chǎn)的風(fēng)險性遠遠大于貨幣資產(chǎn)。因此對金融資產(chǎn)定價時 ,其風(fēng)險就成為人們不得不考慮的因素。其中, 貨幣資產(chǎn)由于其期限很短, 可以忽略其風(fēng)險, 直接以籌集費和占用費來定價, 但資本資產(chǎn)的定價就必須考慮其風(fēng)險的大小。資產(chǎn)定價模型（ CAPM） 用于確定資本資產(chǎn)的風(fēng)險價格即資本成本。自此, 西方公司企業(yè)在融資決策中就主要使用風(fēng)險定價的資本成本概念。相反地 , 我國理論界過去一直都忽視了資本定價中的風(fēng)險因素, 在我國理論界缺乏風(fēng)險報酬意識的背景下, 企業(yè)融資時側(cè)重使用建立在籌集費和占用費基礎(chǔ)上的資金成本概

30、念也就在情理之中了。從是否體現(xiàn)出完善的現(xiàn)代公司治理機制看。在完善的公司治理機制下，投資者能夠保護自己的投資利益, 對公司管理者形成硬約束。一旦公司大肆進行股權(quán)融資，而其實際支付的資金成本（ 籌集費與占用費） 達不到具有同等經(jīng)營風(fēng)險公司的資本成本時，就會出現(xiàn)原股東回報率下降的情況，后者就可以利用公司治理中的約束機制制約管理者的行為：“用手投票”或者“用腳投票”，這就要求公司管理者在制定融資決策時必須支付一個最低的風(fēng)險報酬率, 這時股權(quán)資金成本將被迫等于股權(quán)資本成本。在這種情況下, 資本成本與資金成本就會趨于一致。但如果缺乏完善的公司治理機制，投資者就無法約束公司管理者的融資決策。在這種軟約束機制

31、下, 公司股權(quán)融資的實際資金成本（ 籌集費與占用費） 就會小于其股權(quán)資本成本（ 投資者要求獲得的必要收益率） , 甚至可以為零, 從而嚴重侵害投資者的利益。這時資金成本與資本成本就會成為完全脫節(jié)的兩個概念。（ 2）二者混淆在投融資決策中的危害在現(xiàn)代財務(wù)理論中, 資本成本是公司融資決策與投資決策的交匯和依據(jù)所在堪稱現(xiàn)代財務(wù)理論的核心。而資金成本只能反映企業(yè)單方面的融資成本。在資金成本與資本成本混淆的情況下, 如果將資金成本用于企業(yè)投融資決策, 就會帶來嚴重失誤。首先, 如果企業(yè)在融資決策時使用資金成本, 就會出現(xiàn)股權(quán)資金成本遠遠小于債權(quán)資金成本的現(xiàn)象。其次, 由于企業(yè)融資的資金成本遠遠小于資本成

32、本 , 如果將資金成本混同于資本成本, 在實踐中就有可能誤作投資工程決策中的折現(xiàn)率, 從而高估工程的凈現(xiàn)值, 導(dǎo)致投資過度和資本浪費的后果。再次, 資金成本與資本成本的混淆還給中國資本市場建設(shè)帶來了許多負面影響。例如, 本來同一家上市公司的流通股與非流通股都具有相同的經(jīng)營風(fēng)險等級, 因而都應(yīng)該具有相同的資本成本。但按資金成本計算, 則溢價的流通股資金成本就遠遠小于非流通股的資金本, 用被大大低估的流通股資金成本作為股票定價的折現(xiàn)率, 就會高估股票的理論價格, 使國有股減持在定價方面遲遲不能取得進展。最后, 由于資金成本并不考慮投資人的回報, 國有股股東就缺乏對公司管理者的約束動力。在資本成本缺

33、位的背景下, 由于國有股的產(chǎn)權(quán)代表是政府機構(gòu)或其授權(quán)的國有持股公司 , 其具體代理人在法律上并不擁有剩余索取權(quán), 因此他們雖然有權(quán)力選擇國有企業(yè)的董事會成員和經(jīng)理, 但不必為資本收益承擔(dān)任何后果。這也是中國公司治理結(jié)構(gòu)難以完善的重要原因之一。2.3.3 資金成本與資本結(jié)構(gòu)的區(qū)別聯(lián)系企業(yè)資本是企業(yè)產(chǎn)生、生存、發(fā)展的原動力，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營與不斷發(fā)展的先決條件。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是指構(gòu)成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所必需的各種資金的占有比重，資本結(jié)構(gòu)對資金成本有著直接的影響，是影響資金成本的關(guān)鍵因素之一。資本結(jié)構(gòu)在客觀上存在最優(yōu)組合，企業(yè)在籌資決策中，要通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理，直至達到企業(yè)綜合資金成本最低的資本

34、結(jié)構(gòu)，方能實現(xiàn)企業(yè)最大化這一目標。（ 1）資金成本與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系資金成本是企業(yè)進行資本結(jié)構(gòu)決策的依據(jù)。從投資角度看，資本成本表示與投資機會成本和投資風(fēng)險相適應(yīng)的回報率。從籌資角度看,資本成本表示企業(yè)為取得資本必須支付的價格,是進行資本結(jié)構(gòu)決策、選擇追加籌資方案的基本依據(jù)。如果投資工程的投資報酬率低于資金成本時,進行該項投資風(fēng)險比較大,可能導(dǎo)致企業(yè)虧損,因此,資金成本是工程投資的最低報酬率。構(gòu)造合理的資本,降低資金成本。資本結(jié)構(gòu)有廣義和狹義之分,在資本結(jié)構(gòu)決策中 ,合理地利用債務(wù)籌資,安排債務(wù)資本的比例對企業(yè)的籌資具有重要的意義。在一定限度內(nèi)合理提高債務(wù)資金的比例,就可以降低綜合資金成本和獲取

35、相應(yīng)的財務(wù)杠桿利益。（ 2）影響最佳資本結(jié)構(gòu)的因素在確定最佳資本結(jié)構(gòu)時,除了資金成本因素外,還要從企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)外部綜合考慮有關(guān)因素的影響。企業(yè)內(nèi)部影響最佳資本結(jié)構(gòu)的因素債務(wù)資金的風(fēng)險及其相關(guān)成本。運用債務(wù)籌資，企業(yè)可以獲得一定的財務(wù)杠桿利益,但同時也承受了相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。債權(quán)資金的成本主要包括破產(chǎn)成本和代理成本,由于破產(chǎn)成本和代理成本的存在,企業(yè)不能在資本結(jié)構(gòu)中無限度地進行舉債經(jīng)營。企業(yè)的盈利能力。企業(yè)的盈利能力往往是負債規(guī)模和償債能力的保證與標志 , 盈利能力高的企業(yè)可以適當(dāng)增加資本結(jié)構(gòu)中的負債比例。企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況。負債籌資要用現(xiàn)金支付利息和本金。企業(yè)負債額越大 ,期限越短, 現(xiàn)金的支

36、付量就越大。當(dāng)現(xiàn)金流出量超過現(xiàn)金流入量時,就會產(chǎn)生支付困難。企業(yè)外部影響最佳資本結(jié)構(gòu)的因素行業(yè)因素。不同的行業(yè)，由于生產(chǎn)經(jīng)營活動的內(nèi)容不同，其資金結(jié)構(gòu)相應(yīng)也會有所差別。企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況進行合理的調(diào)整。所得稅稅率的高低。稅收實際上是對負債籌資的安排產(chǎn)生一種刺激作用。當(dāng)所得稅稅率高時,企業(yè)可以適當(dāng)提高資本結(jié)構(gòu)中的負債比例。此外,貸款人對企業(yè)信用等級的認可程度,也直接影響著企業(yè)獲取債權(quán)資金的額度。企業(yè)在安排籌資方案時,要注意并非成本最低的資本結(jié)構(gòu)就是最佳的資本結(jié)構(gòu),債務(wù)籌資是成本最低的籌資方式,但其風(fēng)險較大。這就要求企業(yè)財務(wù)管理者在資本結(jié)構(gòu)決策中,不僅要考慮資本結(jié)構(gòu)的綜合資金成本,而且要充分認識到

37、企業(yè)內(nèi)外部因素對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響,審時度勢,認真分析,通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),使其趨于合理,尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)。2.3.4 資金成本與資金時間價值的關(guān)系作為讓渡資金的使用權(quán)而向企業(yè)索取成本，從出讓人看屬于投資收益，與資金時間價值有關(guān)。作為利潤再分配的基本形態(tài)，資金成本是一種投資收益；而時間價值是指不考慮風(fēng)險報酬和通貨膨脹貼水后的真實報酬率。從量上看，資金成本作為投資收益要考慮投資報酬因素，而時間價值則無須考慮。當(dāng)資金所有者出讓資金，其投資風(fēng)險與市場平均風(fēng)險一致時，資金成本即為時間價值；而當(dāng)所有者出讓資金，其投資風(fēng)險與市場平均風(fēng)險有偏差時，則其資金成本應(yīng)為平均收益率加上投資風(fēng)險報酬率。資金時間價

38、值與資金成本一樣, 也是企業(yè)財務(wù)管理中的一個重要問題。它是指資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。資金成本與資金時間價值是兩個既有聯(lián)系、又有區(qū)別的概念。它們都是相對于資金而言的, 都是隨著商品經(jīng)濟產(chǎn)生和發(fā)展, 資金出現(xiàn)“兩權(quán)分離”。即資金所有權(quán)與資金使用權(quán)的分離#后的產(chǎn)物。但一般地, 資金成本是從資金使用者的角度而言的, 是資金使用者因籌集和使用他人資金而應(yīng)支付的代價, 即它是站在所費”的角度來看問題 ! 而資金時間價值是從資金所有者的角度而言的, 是資金所有者通過投資或借出資金而應(yīng)取得的報酬, 即它是站在“所得”的角度來看問題。此外 , 從數(shù)量上看, 資金成本通常要大于資金時間價值,

39、它既要考慮資金時間價值, 還必須考慮投資者投資或借出資金的風(fēng)險價值與通貨膨脹因素! 而資金時間價值是不考慮風(fēng)險價值與通貨膨脹因素的, 是沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金報酬率。資金成本和資金時間價值都是資金所有權(quán)和資金使用權(quán)相分離而產(chǎn)生出來的一種觀念。資金時間價值是資金成本的基礎(chǔ), 但資金成本不僅要考慮時間價值而且考慮風(fēng)險價值。兩者之間有重要的聯(lián)系, 但也有明顯的區(qū)別：（ 1）角度不同。資金成本是站在籌資者的角度來認識的, 是籌資者籌集和占用一定數(shù)量的資金所付出的代價。資金時間價值是站在資金所有者（ 即投資者）的角度來認識的, 是資金所有者推遲使用資金所獲得的報酬。（ 2）確定方法不

40、同。資金時間價值的大小由于考慮風(fēng)險和通貨膨脹下的平均資金利潤率決定, 它的大小與資金來源無關(guān)。資金成本是特定籌資主體為籌集和占用一定數(shù)量的資金所付出的代價, 它的大小與籌資方式、時間、條件等因素有關(guān) , 不同企業(yè)、不同時期、采用不同的籌資方式其資金成本是不同的。因此,資金時間價值是客觀存在的, 是可以統(tǒng)一規(guī)定的, 而資金成本的計算是比較難的。（ 3）用途不同。資金時間價值適用面廣, 可運用于經(jīng)濟活動所有涉及不同時點的現(xiàn)金收支的比較和分析, 它主要運用現(xiàn)值和終值的有關(guān)概念及計算, 使不同時點的資金建立在可比的基礎(chǔ)之上。而資金成本是一個反映籌資效益的指標, 其作用則主要用于籌資、投資方案的選擇和評

41、價。資金成本包含資金時間價值但不等于資金時間價值。2.3.5 關(guān)于資金成本與產(chǎn)品成本的區(qū)別資金成本和產(chǎn)品成本雖然都具有成本的基本屬性補償性 , 但兩者之間存在很大不同, 資金成本的某些內(nèi)容不能計入產(chǎn)品成本, 甚至不能作為費用處理, 而構(gòu)成產(chǎn)品成本的工程都是生產(chǎn)經(jīng)營過程中實際發(fā)生的費用, 它們的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個方面:（ 1）資金成本是一種管理成本，產(chǎn)品成本是一種財務(wù)成本。作為一種財務(wù)成本 , 產(chǎn)品成本的計算受有關(guān)財務(wù)制度的約束, 它以實際發(fā)生的費用為基礎(chǔ), 按照成本開支范圍的規(guī)定, 采用權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計算出來的。因此, 產(chǎn)品成本的計算要求真實、準確, 反映的是已經(jīng)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品成本。而作

42、為一種管理成本,資金成本是根據(jù)內(nèi)部管理需要而計算的成本, 它是為了更好地進行決策和控制服務(wù)的。（ 2）降低成本的要求不同，第一，資金成本側(cè)重于降低全部資金總成本,即綜合資金成本。而產(chǎn)品成本側(cè)重于降低個別產(chǎn)品的單位成本。這是因為, 某種產(chǎn)品成本不受其它產(chǎn)品成本高低的影響, 因此降低個別產(chǎn)品成本必然也會使整個企業(yè)產(chǎn)品成本降低。但資金成本則不同, 采用成本較低的籌資方式籌集的資金如果超過一定的限度, 不僅不會使綜合資金成本降低反而可能會帶來綜合資金成本的上升。第二, 資金成本的降低側(cè)重于相對水平的降低，而產(chǎn)品成本的降低更重視絕對水平的降低。由于資金成本相對于投資者來說, 是投資者要求的最低報酬率不管

43、是債權(quán)投資者還是股權(quán)投資者, 都是企業(yè)的利益相關(guān)者。從現(xiàn)代企業(yè)理財目標的實踐來看, 利益相關(guān)者收益最大化是一種值得推崇的目標模式。顯然絕對降低資金成本與企業(yè)的理財目標不相符。故企業(yè)應(yīng)從降低相對資金成本的角度來努力 , 即盡量減少資金成本在企業(yè)收益中所占的比重。而產(chǎn)品成本的降低不僅要重視相對水平降低, 絕對成本降低意味著以盡量少的消耗生產(chǎn)出更多更好的產(chǎn)品。（ 3）成本的責(zé)任不同影響企業(yè)產(chǎn)品成本的因素很多，涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個部門和各個環(huán)節(jié)，降低產(chǎn)品成本不只是財務(wù)部門的事, 需要把成本控制的責(zé)任落實到全員、全過程。而控制資金成本的責(zé)任主要是財務(wù)部門，財務(wù)部門可通過合理籌集資金、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)來達

44、到降低資金成本的目的。2.2.6籌資與融資、融資渠道與融資方式的區(qū)別聯(lián)系籌資是通過一定渠道、采取適當(dāng)方式籌措資金的財務(wù)活動，是財務(wù)管理的首要環(huán)節(jié)。融資是指從企業(yè)外部籌集資金的方式，包括直接融資和間接融資，其中：直接融資主要是指直接向資金持有人，如股東、投資人等籌集資金的方式，比如在股票市場發(fā)行股票，以獲取資金用于企業(yè)的發(fā)展、經(jīng)營等；間接融資主要是指通過金融機構(gòu)，如銀行、財務(wù)公司、信托公司等，以借入長短期借款、發(fā)行債券等方式獲得資金的方式。而籌資活動除包括從企業(yè)外部籌集資金，即融資之外，還應(yīng)包括通過對企業(yè)內(nèi)部資金的合理安排，如稅后利潤、折舊、投資收益等，以籌集企業(yè)為發(fā)展某一工程的資金，而所做的財

45、務(wù)安排。也即是說籌資的范圍遠遠大于融資籌資和狹義上的融資在實際中往往被混用，而融資渠道與融資方式也是不同的概念，應(yīng)得以區(qū)分。融資渠道是指從那些渠道可以得到融資，目前主要有銀行、信托、基金、證券市場、產(chǎn)權(quán)市場等；融資方式是指資金從提供者到達需求者的方式，包括直接融資（內(nèi)源融資）和間接融資（外源融資）兩種方式。直接融資即將本企業(yè)的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資的過程，提供的是資本，優(yōu)點是投資多元后，可以分解經(jīng)營風(fēng)險，缺點是增加了經(jīng)營決策上的約束與管理難度；間接融資即吸收其他經(jīng)濟主體的儲蓄，以轉(zhuǎn)化為自己投資的過程，提供的是負債。優(yōu)點是融資數(shù)額大、時間快，缺點是必須按時還本付息。融資即是一個企業(yè)的資金籌集的

46、行為與過程。3、資金成本的計算既然企業(yè)的一切有效經(jīng)濟活動都是在收益大于成本的原則下進行的, 企業(yè)就需將資金成本與使用資金所取得的預(yù)計收益進行配比來進行融資與投資決策, 資金成本也就必然地成為了企業(yè)進行融資與投資決策的依據(jù)與評價企業(yè)理財績效的一項不可缺少的指標。在我國過去的計劃經(jīng)濟體制下, 企業(yè)沒有投資與融資的自主權(quán) , 企業(yè)在“財政撥款”的機制下運作 , 也就不必去考慮資金成本問題。隨著市場經(jīng)濟體制的建議與我國投、融資體制的改變, 企業(yè)已成為了投、融資的主體 , 對任何資金的使用不再是無償?shù)? 而是必須付出代價、作出補償,企業(yè)的負債經(jīng)營與融資中必須考慮與重視資金成本問題。在西方發(fā)達國家,資金成

47、本被列為財務(wù)管理中的一項“財務(wù)標準”。資金成本對于作為投、融資及其經(jīng)營主體。3.1 個別資金成本個別資金成本是指各種長期資金的成本。又分為長期借款成本、債券成本、優(yōu)先股份成本、普通股成本、留存收益成本。前兩種為債務(wù)成本, 后三種為權(quán)益成本。3.1.1 債券資本發(fā)行企業(yè)債券的籌資成本較低。主要有三個原因：一是企業(yè)債券利息在所得稅前利潤中開支的，屬于免稅費用，這樣可使發(fā)行債券籌資的實際成本降低，而發(fā)行股票籌資向股東支付的利息，屬于利潤分配的內(nèi)容，是在所得稅后的利潤中支付的，屬于非免稅費用。存在公司法人和股份持有者的雙重課稅的問題。故發(fā)行企業(yè)債券籌集的資金成本較股權(quán)資本籌集方式的資金成本低；二是發(fā)行

48、債券籌資也可使股東獲得財務(wù)杠桿收益，不論公司賺錢多少，債券持有人只收取固定的有限的利息，而更多的收益可用于分配給股東，增加其財富，或留歸企業(yè)以擴大營業(yè)；三是債權(quán)人的求償權(quán)先于普通股和優(yōu)先股股東，使債權(quán)人風(fēng)險相對于股東風(fēng)險較小，債券持有人無權(quán)干涉公司的管理事務(wù)，從而使股東保證了控制權(quán)。債券籌資的缺點：一是風(fēng)險高，債券有固定的到期日，并定期支付利息。二是限制高，發(fā)行的契約書中往往有限制條款，并且比優(yōu)先股和短期債務(wù)嚴格的多，可能會影響公司的正常發(fā)展和以后的籌資能力；三是籌資的有限性，利用債券籌資有一定的限度，當(dāng)公司的負債比率超過了一定程度后，債券成本迅速上升，甚至?xí)拱l(fā)行失敗。債券成本計算公式：而通

49、常為了更全面的考慮各種情況，我們可用給下列通式表達：其中： Kb 代表債券成本；I 代表債券每年支付的利息；T 代表所得稅稅率； B 代表債券面值；i 代表債券票面利息率；B0 代表債券籌資額，按發(fā)行價格確定；f代表債券籌資費率?！纠唬骸磕称髽I(yè)發(fā)行期限為25年、債券票面利率為12%的債券 10000萬元，發(fā)行費用為籌資總額的3%，所得稅率為25%，則把數(shù)據(jù)代入上式得到：3.1.2 銀行借款成本借款籌資資金成本也較低。原因有：借款屬于直接籌資，籌資費用較少；借款利息在稅前開支，屬于免稅支出；借款籌資可使股東獲得財務(wù)杠桿收益；債權(quán)人風(fēng)險較小，使籌資者的資金成本較低。缺點是風(fēng)險大，限制條款多，籌資

50、數(shù)額有限。銀行借款成本計算公式如下：其中： Kl 代表銀行借款成本；I 代表銀行借款年利息；L 代表銀行借款籌資總額； i 代表銀行借款利息率；f 代表銀行借款籌資費率；由于通常借款手續(xù)費較低，甚至忽略不計，則上式簡化為：Kt=i*(1-T)【例二：】某企業(yè)向銀行借出8000 萬長期借款，借款利息率為8%，所得稅率為 25%，則銀行借款成本為：8%*( 1-25%) =6%3.1.3 優(yōu)先股成本經(jīng)過實踐表明，發(fā)行優(yōu)先股籌資的資金成本一般雖低于發(fā)行普通股股票籌 資的資金成本，但高于發(fā)行企業(yè)債券或取得銀行借款的資金成本。低于普通股的籌資成本有兩個原因：一是由于優(yōu)先股股東按照股票面值和固定的股利率取

51、得股利，風(fēng)險較普通股股東小，所以其投資報酬也較普通股低，使得優(yōu)先股的籌資成本低于發(fā)行普通股籌資成本；二是優(yōu)先股的股利支付是確定的，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)收益率高于優(yōu)先股股利率時，發(fā)行優(yōu)先股籌資就可以提高普通股股本收益率，普通股股東可獲得財務(wù)杠桿的好處，增加每股稅后盈余。發(fā)行優(yōu)先股籌資的資金成本高于發(fā)行企業(yè)債券或取得銀行借款的資金成本是由于：一是發(fā)行優(yōu)先股籌資費用較發(fā)行企業(yè)債券籌資或取得銀行借款的籌資費用要高一些；二是主要是由于優(yōu)先股的股利是在所得稅后利潤中支付的，而債券利息或借款利息都是在所得稅前利潤中支付的。這是發(fā)行股票籌資相對于債務(wù)籌資方式最不利的地方；三是優(yōu)先股股東的求償權(quán)在債券持有人之后，導(dǎo)致優(yōu)

52、先股股東的風(fēng)險大于債券持有人的風(fēng)險，這使得優(yōu)先股的股利率一般要大于債券的利息率。優(yōu)先股成本的計算公式為：其中：Kp代表優(yōu)先股成本；D代表優(yōu)先股每年的股利；P0代表發(fā)行優(yōu)先股 總額； f 代表優(yōu)先股籌資費率【例三：】某企業(yè)發(fā)行面值為100 元，年股息率為14%的優(yōu)先股股票，籌資費率為3%，則該企業(yè)優(yōu)先股的資金成本為：3.1.4 普通股成本發(fā)行普通股沒有固定的利息負擔(dān)沒有固定到期日，并且能夠增加公司的信譽。而從資金成本角度考慮，發(fā)行普通股的資金成本較高。主要有兩個原因：一是由于投資者購買普通股股票既沒有取得固定收益的保證，也不能抽回投資，所以普通股股東的風(fēng)險最高，當(dāng)然也相應(yīng)要求有較高的投資報酬，即

53、股利。由于投資者要求較高的投資報酬，即預(yù)計下一年股利較高，導(dǎo)致普通股資金成本上升；二是普通股發(fā)行成本較高。觀察普通股資金成本公式不難發(fā)現(xiàn)發(fā)行費較高，導(dǎo)致分母較小，從而使整個分式比值較大，即普通股資金成本率較高。普通股現(xiàn)值公式為：,再由于股票沒有固定到期日，現(xiàn)值可轉(zhuǎn)化為:其中： Vo 代表普通股現(xiàn)值；Di 代表第 i 期支付的股利；Vn 代表普通股終值；Ks 代表普通股成本；發(fā)行股票，必然產(chǎn)生籌資費用，那么考慮后得出下式：其中：Di代表下一期的股利；f代表普通股籌資費率；g為股利年增長率?！纠模骸磕称髽I(yè)發(fā)行普通股股票，每股的發(fā)行價格為10 元，籌資費率為5%，第一年末每股股利為0.5 元，股利

54、的預(yù)計年增長率為6%，則該企業(yè)的普通股資金成本為：3.1.5 留存收益成本留存收益是企業(yè)稅后凈利在扣除當(dāng)年股利后形成的,股東將其留用于企業(yè)而不作為股利取出投資于別處, 可視為是股東對企業(yè)進行追加投資，總是要得到與普通股等價的報酬。因此, 留存收益也有成本, 留存收益成本的確定方法與普通股成本基本相同, 只是不考慮籌資費用。在股利穩(wěn)定的情況下，其資金成本計算公式為：，當(dāng)股利不斷增加的留存收益成本計算公式如下：3.2 加權(quán)平均的資金成本企業(yè)的性質(zhì)和發(fā)展要求決定了企業(yè)可以從多種渠道、用多種方式來籌集資金，而各種方式籌資的成本是不一樣的。為了正確進行籌資和投資決策，就必須計算企業(yè)綜合的資金成本。綜合資金成本是以各種資金所占的比重為權(quán)數(shù)，對各種自今年的成本進行加權(quán)平均計算出來的，故稱為加權(quán)平均的資金成本。目前，各方公認的加權(quán)平均資金成本的計算公式為：其中： Kw 代表加權(quán)平均資金成本；代表銀行借款成本及銀行借款在企業(yè)資金總額中的比重；代表債券成本及債券在企業(yè)資金總額中所占的比例；代表優(yōu)先股成本及優(yōu)先股在企業(yè)資金總額中的比重；代表普通股成本及普通股在企業(yè)資金總額中的比重；代表留存收益成本及留存收益在企業(yè)資金總額中的比重；可表小為：其中Kw代表加權(quán)平均的資金成本； Wj代表第j種資金占總資金的比重； Kj代表第就種資金的成本?！纠骸磕称髽I(yè)共籌集資金 4000萬元，其中，債券 500萬，長期