天津某物業(yè)公司管理方案說明

1、®®荊州太陽城物業(yè)管理方案天津順馳物業(yè)管理有限公司2004 年 85日荊州分公司順馳太陽城物業(yè)管理方案順馳來到荊州，將 “中國十大名企”及“中國第一大盤”之先 進地產(chǎn)開發(fā)理念與古老的荊楚文化完美融合，傾力打造最適合荊州人 需要的住宅小區(qū)“荊州太陽城”。做為荊州地產(chǎn)劃時代的大手筆，荊州 順馳水藍房地產(chǎn)公司開發(fā)的太陽城無疑將為新荊州城市面貌的改善再 添濃墨重彩。秉承順馳企業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌原則，順馳水藍重視產(chǎn)品開發(fā)質(zhì) 量，亦同樣重視保證太陽城人居環(huán)境品質(zhì)始終如一的物業(yè)管理服務(wù)。 具有國家物業(yè)管理一級資質(zhì)的天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司 受順馳水藍公司委托，為荊州太陽城量身度做高品質(zhì)

2、物業(yè)管理服務(wù)。 我公司非常重視本項目，攜順馳物業(yè)嚴謹規(guī)的管理風(fēng)格以及我們在全 國眾多大盤管理中積累的豐富經(jīng)驗，冀望通過結(jié)合荊州本地實際情況， 與順馳水藍一起共同創(chuàng)造“荊州太陽城”表里如一之金牌大盤。本管理方案僅為針對已建成之太陽城提出的初步管理方案，將作 為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，供順馳水藍公司審定。由 于時間緊促，資料尚不夠詳盡，若有遺漏和疏忽，敬請原諒！、八刖 言第一章順馳物業(yè)企業(yè)介紹第一節(jié)天津順馳物業(yè)管理有限公司簡介第二節(jié)順馳物業(yè)主要管理項目第三節(jié)順馳物業(yè)發(fā)展歷程與業(yè)績第四節(jié)順馳物業(yè)組織結(jié)構(gòu)及說明第五節(jié)順馳物業(yè)荊州分公司第六節(jié)我們的優(yōu)勢與特色第二章 太陽城項目概況與管理思路第

3、一節(jié)太陽城地理位置概況與特點第二節(jié)太陽城建筑概況與配套設(shè)施第三節(jié)太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況第四節(jié)太陽城物業(yè)管理思路要點第五節(jié)太陽城物業(yè)管理特色與主要措施第三章 太陽城物業(yè)管理服務(wù)容標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)第一節(jié)太陽城物業(yè)管理服務(wù)圍第二節(jié)太陽城物業(yè)管理服務(wù)容與標(biāo)準(zhǔn)第三節(jié) 太陽城物業(yè)管理目標(biāo)第四章太陽城物業(yè)管理模式（重點容）第一節(jié)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則第二節(jié)服務(wù)模式一、順馳物業(yè)的前期介入二、物業(yè)管理的各項保障三、對太陽城的人文管理四、日常服務(wù)模式簡介五、客戶方針第三節(jié)前期介入與籌備工作計劃第四節(jié)削期物業(yè)管理模式第五章太陽城物業(yè)管理組織架構(gòu)第一節(jié)管理中心組織架構(gòu)圖第二節(jié)管理中心崗位設(shè)置與說明第六章太陽城物業(yè)管理費用測算第

4、一節(jié)管理費用分析第二節(jié)管理成本測算第三節(jié)管理收入測算第四節(jié)管理費用補貼說明第五節(jié)關(guān)干維修基金結(jié)語第一章 順馳物業(yè)企業(yè)介紹第一節(jié) 天津順馳物業(yè)管理有限公司簡介天津市順馳物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年 , 是天津市順馳集團公司 的全資附屬公司，是具有物業(yè)管理 國家一級資質(zhì) 的專業(yè)化公司， 中國物業(yè)管理 協(xié)會理事單位 、天津市物業(yè)管理行業(yè)十強企業(yè)之一?，F(xiàn)有總資產(chǎn) 1008 萬元，管 理人員逾 143 名。順馳物業(yè)公司現(xiàn)管理 120余萬平方米的物業(yè)面積，待管 200 余萬平方米的 在建項目。公司始終以客戶需求為導(dǎo)向，秉承“ 摯誠務(wù)實、業(yè)主至上 ”的企業(yè) 宗旨，以“ 嚴謹、高效、務(wù)實、認真、創(chuàng)新 ”的

5、工作態(tài)度和 體驗順馳“家文化 生活”、服務(wù)到“最小細節(jié)”的特色服務(wù) ，來提高公司的整體服務(wù)水平，贏得了 良好的口碑和驕人的業(yè)績。在管理項目中： 順馳 .名都、順馳名都 .新園、順馳 . 世紀(jì)城、順馳.香榭里、順馳.順園、順馳集團辦公樓 等 6 個管理項目榮獲全國及 天津市最高榮譽。 這些榮譽的獲得， 是企業(yè)員工務(wù)實的工作態(tài)度與企業(yè)核心競爭 力核心價值觀營造企業(yè)凝聚力的具體體現(xiàn)。今天，順馳物業(yè)在鞏固成績的同時，正沿著創(chuàng)造“精品物業(yè)”的目標(biāo)更進步邁進，為“順馳”所有的業(yè)主呈上一份體驗具有順馳特色服務(wù)的 “美好家園”第二節(jié) 順馳物業(yè)主要管理項目? 世紀(jì)城 項目是順馳物業(yè)公司接管的一個智能化程度比較高

6、的社區(qū)，而 且在順馳物業(yè)公司的管理下， 世紀(jì)城真正體現(xiàn)了項目的外在價值， 2002 年順馳世紀(jì)城被評為“天津市物業(yè)管理示住宅小區(qū)” 。? 太陽城項目規(guī)劃建筑面積 135萬平方米，由 12個組團組成，是全國“十 大名盤之一“ , 號稱是天津市的城外之城。順馳物業(yè)公司從太陽城的前 期就以介入此項目， 并以嚴格的標(biāo)準(zhǔn)和體現(xiàn)順馳 “家文化“的特色服務(wù)， 融入于項目，并得到了業(yè)主的好評。? 新園小區(qū) 是順馳物業(yè)管理公司的標(biāo)竿項目， 此項目業(yè)主會的組織比較成 熟，而且代表業(yè)主參加了天津市物業(yè)管理條例的評審工作，得到了 市局領(lǐng)導(dǎo)的高度認可。 2002 年被評為了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)” 的榮 譽稱號? 藍水

7、假期 是梅江地區(qū)開發(fā)的一個“生態(tài)水景”居住社區(qū)，而且項目建筑結(jié)構(gòu)多樣，給順馳物業(yè)公司在項目多樣化的管理上奠定了良好的經(jīng)驗基 礎(chǔ)。? 世紀(jì)大廈 是“天津農(nóng)委”辦公的大廈。含寫字樓和酒店。在順馳物業(yè)服 務(wù)的過程中， 贏得了兩委領(lǐng)導(dǎo)的高度認可， 也為順馳物業(yè)開創(chuàng)服務(wù)的新 形式奠定了良好的經(jīng)驗基礎(chǔ)。? 久華里 以高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理，創(chuàng)造了華苑地區(qū)的最高收繳率98 ；在環(huán)境維護和管理上成為了華苑地區(qū)的一個標(biāo)志性“景觀社區(qū)” , 為政 府支持開發(fā)的大型居住社區(qū)增添了光彩， 2002 年順馳久華里小區(qū)被評為 “天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” 。? 順馳集團辦公樓 ，是順馳企業(yè)辦公的場所。 在順馳物業(yè)公司的管理

8、下被 市局被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的榮譽稱號。也開創(chuàng)了順 馳物業(yè)管理辦公樓的先河， 而且取得了良好的成績， 2000 年順馳集團辦 公樓被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” 。? 半島藍灣是順馳物業(yè)公司管理的第一個高檔、大型的別墅項目。在管理過程中融入了 “管家式”的服務(wù)，并贏得了業(yè)主的認可和行業(yè)的關(guān)注第三節(jié) 順馳物業(yè)發(fā)展歷程與業(yè)績1997 年：獲得房管局頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)2000 年：香榭里小區(qū)被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000 年：順園公寓被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000 年：順馳集團辦公樓被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年：管理面積達到 80

9、 萬平方米，獲得天津市物業(yè)管理“十強” 企業(yè)稱號2001 年：加入全國物業(yè)管理協(xié)會，任理事級單位2001 年：天津順馳物業(yè)管理有限公司被評為“天津市物業(yè)管理一級 資質(zhì)企業(yè)”2001 年：順馳名都新園小區(qū)被評為“天津市物業(yè)管理示住宅小區(qū)”2001 年：順馳名都公寓被評為“全國物業(yè)管理示住宅小區(qū)”2002 年：順馳久華里小區(qū)被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2002 年：順馳名都新園被評為“全國物業(yè)管理示住宅小區(qū)”2002 年：順馳世紀(jì)城被評為“天津市物業(yè)管理示住宅小區(qū)”2002 年：順馳東屏園被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2002 年：天津順馳物業(yè)管理有限公司被建設(shè)部批準(zhǔn)為“國家一級資質(zhì)

10、企業(yè)”2003 年：管理面積達到 120 余萬平方米。待管在建項目 10 余個，管業(yè)面積達200 余萬平方米。順馳物業(yè)公司發(fā)展觸角已進入青山溪語、北京、上海、 等地區(qū)并向全國圍發(fā)展。第四節(jié) 順馳物業(yè)組織結(jié)構(gòu)及說明順馳物業(yè)公司組織架構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理各項目管理各項目管理各項目會館各項目會館專業(yè)服務(wù)專業(yè)服務(wù)公司組織架構(gòu)圖說明由此架構(gòu)圖可以說明，順馳物業(yè)公司是以總經(jīng)理負責(zé)制，畐I總經(jīng)理、 總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對各部門、各項目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度， 統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。而且強調(diào)各部門都以項目為中心，所 有工作聚焦項目的統(tǒng)一目標(biāo)，充分利用公司資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項目第

11、五節(jié) 順馳物業(yè)荊州分公司天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司成立于 2004年 7月 2日，負責(zé)天津 順馳物業(yè)在荊州業(yè)務(wù)發(fā)展與管理， 積極對外進行各種小區(qū)住宅、 大廈、商業(yè)、醫(yī) 院等物業(yè)管理項目拓展。秉承天津順馳物業(yè)“ 摯誠務(wù)實、業(yè)主至上 ”的企業(yè)宗 旨，以及“ 嚴謹、高效、務(wù)實、認真、創(chuàng)新 ”的工作態(tài)度和 體驗順馳“家文化 生活”、服務(wù)到“最小細節(jié)”的 物業(yè)管理服務(wù)特色，荊州分公司從立業(yè)開始，就 樹立了以創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)品牌、引導(dǎo)荊州物業(yè)管理發(fā)展為己任的奮斗目標(biāo)。目前，順馳物業(yè)荊州分公司全身心投入順馳水藍開發(fā)項目 “荊州太陽城”的物業(yè)管理籌備工作中，我們時刻以“順馳”企業(yè)文化的核心價值觀中“使

12、 命般的熱情”來努力工作，冀望與順馳水藍一起共同將太陽城打造成為最具特色 的荊州第一物業(yè)品牌，同步新荊州發(fā)展并成就我們做行業(yè)領(lǐng)跑者之使命！第六節(jié) 我們的優(yōu)勢與特色? 贏得業(yè)主的認可，從“細微之處”作起 ：在順馳物業(yè)的項目里，一直引導(dǎo)和提倡：每位服務(wù)人員都要從行動中，想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所 需，都必須有“螞蟻”般的行動來服務(wù)于業(yè)主的需求。? “親情服務(wù)”拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離： “親情服務(wù)”是順馳物業(yè)公 司基礎(chǔ)服務(wù)的升華， 通過順馳物業(yè)人對業(yè)主親人般的呵護， 感受家人般 的關(guān)懷，零距離地拉近物業(yè)人與業(yè)主間的距離，更好地開展工作。? “家文化”的氛圍營造，使業(yè)主產(chǎn)生歸屬感 ：順馳物業(yè)一直把項

13、目看作 是一個家庭，通過整個“家”氛圍的營造，讓業(yè)主真正享受在繁雜的大 都市，社會的快速發(fā)展中，有一片屬于順馳業(yè)主常相歸屬的“大家庭” 以提升整個項目的社區(qū)氛圍，營造順馳物業(yè)的良好口碑。? 多種形式的服務(wù)， 讓業(yè)主感受完美的居住生活 ：順馳物業(yè)為了適應(yīng)各類 型項目的管理，服務(wù)好各類業(yè)主的生活，依照項目特點，采取了“酒店 式”“管家式”“共管式”的服務(wù)，并在項目里得到了實踐，產(chǎn)生了良好 的反響。并根據(jù)經(jīng)驗的積累，繼續(xù)探索實踐更深層次的服務(wù)形式，以滿 足各類型物業(yè)的需求。? 視每位業(yè)主如“貴賓” ，充分體現(xiàn)順馳物業(yè)“業(yè)主至上”的服務(wù)理念 ： 在服務(wù)的感性認識上提高服務(wù)人員的思維， 從行動上提升服務(wù)

14、人員的水 平，視每位業(yè)主為貴賓，讓每位業(yè)主真正享受尊貴的服務(wù)。? 注重項目群體參與的功能 ：集合資源進行項目的共建， 注重群策的力量，以吸納好的經(jīng)驗意見，更好地維護好項目的利益，管理、服務(wù)好屬于業(yè)主的共同財產(chǎn)? 注重每位員工參與企業(yè)管理的功能， 倡導(dǎo)全員提合理化建議， 增加員工 的凝聚力 ：順馳物業(yè)一直認為， 任何崗位的人員都不是企業(yè)發(fā)展的弱勢 群體，只有最基層的崗位才最清楚日常事務(wù)的工作， 企業(yè)的發(fā)展也正是 由這些基礎(chǔ)的工作積淀起來的。 所以，我們采取了“無障礙溝通” 和“全 員提合理化建議”的行為舉措。任何人都可以對話總經(jīng)理，任何人都可 以提出自己的意見， 以此來營造良好的工作氛圍， 提高

15、整體的服務(wù)和管 理的水平。第二章 太陽城項目概況與管理思路第一節(jié) 太陽城地理位置概況與特點 順馳太陽城項目位于荊州市的沙市區(qū)，荊襄南道以南、長港路以北、工農(nóng) 路以東，園林路以西。項目總占地面積為 383畝，總建筑面積約 31 萬平方米， 容積率 1.35 ，建筑密度 26.13 ，綠化率 35。太陽城物業(yè)項目有其自身的優(yōu)越條件：項目原為荊州植物園，小區(qū)整個地 塊為規(guī)則的長方形， 地表平整，有大量的植物， 豐富的樹種，以及較大面積的湖 面、花窖、明渠、魚塘，天然造就了太陽城項目的純美自然風(fēng)光。優(yōu)質(zhì)的地塊配以高品質(zhì)的樓盤，結(jié)合順馳物業(yè)管理有限公司在天津多年的 物業(yè)管理經(jīng)驗， 太陽城必將成為荊州市高

16、品質(zhì)的居住區(qū)。 我們致力于以合理的收 費價格和現(xiàn)代化管理手段， 營造業(yè)主滿意的生活環(huán)境， 提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)， 共 同維護“太陽城”良好的住宅品牌， 達到物業(yè)保值、 增值和公共設(shè)施設(shè)備的正常、 完整。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、 專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服 務(wù)。第二節(jié) 太陽城建筑概況與配套設(shè)施本項目由聯(lián)體別墅、疊拼住宅、多層住宅、小高層住宅、會所、商業(yè)街組 成。其中二層半的住宅 4棟；四層的住宅 17棟；四層半的住宅 84 棟；六層的住 宅 90 棟；十一層半的住宅 17 棟，部分設(shè)地下室一層；會所三層；商業(yè)街三層； 總建筑面積約 310000M2其中商業(yè)面積15000 M2,住宅面

17、積295000 M2 整個 小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的車行道劃分為若干個住宅組群。 整個小區(qū)的總體建 筑輪廓,采用低層、 多層和小高層相結(jié)合的方式。 在景觀界面的核心位置和小區(qū) 北部邊緣設(shè)置小高層, 一方面充分利用建筑間距提高容積率, 另一方面在小區(qū)北 部及中部形成鮮明的景觀意向以加強小區(qū)的整體感覺；多層住宅主要包括 5-6 層的條式住宅及四層退臺式陽光住宅和疊拼住宅。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。太陽城項目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、 VIP 會所、商業(yè)街、運動休 閑等公共設(shè)施, 且設(shè)有各式電子安全防系統(tǒng)： 周界紅外線對射報警、 公共區(qū)間閉 路監(jiān)控、保安 24 小時電子巡更、可視對講、門禁及車

18、庫管理。小高層每棟配有 低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求。第三節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況? 臨時性用房具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層用房面積： 54 平方米? 長期性用房具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街 1 號樓第三層用房面積：總計 240 平方米第四節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路要點根據(jù)太陽城的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：? 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè) 管理經(jīng)驗。 順馳物業(yè)經(jīng)過多年的工作探索， 摸索出一條經(jīng)驗， 就是用心 管理、貼心服務(wù)，管理重在執(zhí)行。服務(wù)到最小細節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。 在太陽城自然與文明結(jié)合的文化居住區(qū)

19、，我們將針對小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高， 管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點， 充分發(fā)揮公司自身優(yōu)勢， 實行資源共享， 全心全意為業(yè)主服務(wù)， 努力成為荊州高品質(zhì)居住環(huán)境的 典。? 根據(jù)太陽城特點、 物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗， 我們將太 陽城管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。 通過高水平物業(yè)管理將 太陽城提到一個較高的層次上， 實現(xiàn)高消費投資， 高價值體現(xiàn)， 將太陽 城變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。 但是，根據(jù)太陽城項 目物業(yè)品質(zhì)和荊州消費水平， 我們對物業(yè)管理價格定位進行了分析， 并 且針對不同的組團實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)過我公司的測算， 我們認為， 本方案中提供的物業(yè)

20、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)， 在一定階段基本上滿足太陽城日常 管理的收支平衡。低廉的收費標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 相反， 我公司取得的眾多業(yè)績表明， 物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實施 完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系以及完善的規(guī)章制度。 我們在綠化、 保潔、 維 修、保安等方面都有規(guī)的管理制度和措施， 在太陽城的物業(yè)管理中我們 會提供高效、 專業(yè)的管理和服務(wù)， 全方位降低管理成本、 大力提高工作 效率，讓業(yè)主真正受益。充分重視前期介入的作用， 我們將在太陽城開盤之前即到位主要管理人 員，并進行項目的前期介入。 根據(jù)順馳水藍的開發(fā)進度，我們將適時 調(diào)整介入方案，并配合太陽城的開發(fā)進度分期實現(xiàn)正式接管。 太陽

21、城屬于沙市區(qū)的一個較大的社區(qū)， 政府基層組織工作尤為重要。 我 公司將和居委會、派出所等相關(guān)部門全力配合，共同維護業(yè)主的利益。 考慮到荊州物業(yè)管理普及情況， 我們的服務(wù)對象多為對物業(yè)管理接觸較 少的人士，對物業(yè)管理服務(wù)費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、 拖、拒交 等不好現(xiàn)象， 同時亦存在實際的困難。 我公司針對此等情況， 除了在服 務(wù)上加強外， 同時大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)， 讓眾多業(yè)主知 曉，進而理解支持物業(yè)管理工作。我公司在前期業(yè)主入住期間， 通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識 普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊， 業(yè)主臨時公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放。 并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢

22、驗服務(wù)。 如有需要亦直接提 供裝飾裝修服務(wù)。針對太陽城的具體情況， 采取一體式的安全管理體系。 分各個組團分別 設(shè)置監(jiān)控崗位，此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上， 設(shè)置巡邏崗。 紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、 可視對講等都是太陽城智能化中使用的設(shè) 施。我們深知，一個良好的居住環(huán)境， 安全十分重要， 基于開發(fā)商對項 目的規(guī)劃設(shè)計，對智能化系統(tǒng)， 安防系統(tǒng)的配備和使用， 我們將努力打 造人防、技防有機結(jié)合的安全防系統(tǒng)體系， 為太陽城業(yè)主提供和諧、 安 寧、安全、有序地居住環(huán)境。? 在項目員工招聘上， 采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。 同時兼顧項目所在 地荊州市沙市區(qū)下崗失業(yè)人員多的實際情況。 兼顧考慮個別

23、崗位可安排 太陽城的住戶，幫助解決一些困難戶的問題。? 我公司將聯(lián)合荊州市和沙市區(qū)有關(guān)部門， 在太陽城大力開展各種有益的 社區(qū)活動， 推動精神文明的發(fā)展， 形成良好的社區(qū)文化， 并使之成為我 們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點。? 在管理團隊方面，本著“專家型團隊、學(xué)習(xí)型組織”的思路。我公司調(diào) 派有豐富經(jīng)驗的管理人員到太陽城管理中心任職， 定期安排太陽城管理 中心的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。第五 節(jié) 太陽城物業(yè)管理特色與主要措施? 將太陽城項目賦予“管家式”管理的理念A(yù). 服務(wù)距離的拉近 ：順馳物業(yè)管家將致力于服務(wù)太陽城業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向B. 重視服務(wù)

24、的容、品質(zhì)與效率 ，切實了解太陽城業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需 求，有針對性的提供服務(wù)。C. 形成一種“祥和、安全、品位”的社區(qū)人文環(huán)境高標(biāo)準(zhǔn)管理的措施A. 建立和實施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和 “公寓式” 管理、服務(wù)相結(jié) 合的管理形式。B. 培育高素質(zhì)的員工隊伍企業(yè)核心價值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的 培訓(xùn)。C. 加大項目基礎(chǔ)服務(wù)工作的力度考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機制。外延與延服務(wù)管理A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。B. 想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需 , 實施項目全方位服務(wù)提供業(yè)主 需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù) （ 保安、保潔、維修、禮 儀服務(wù)）。C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、

25、文明、無干擾環(huán)境。D. 加強環(huán)境治理，項目、外環(huán)境實行定時清潔，隨時保潔。E. 對垃圾的分類處理，定時清理。F. 嚴格機動車與非機動車管理，劃區(qū)域管理，憑證進入。G. 設(shè)置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標(biāo)識第三章 服務(wù)容標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)第一節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)圍順馳物業(yè)荊州分公司為太陽城提供的物業(yè)管理服務(wù)總體歸納為 “六項管理、 三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)、治安消防管理 服務(wù)、綠化管理服務(wù)、車輛交通管理服務(wù)和其它公共管理服務(wù)” ；常規(guī)性公共服 務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（非合同 全方位、多層次的綜合服務(wù)） 。一、 常規(guī)性公共服務(wù)即物

26、業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)， 是所有業(yè)主及轄區(qū)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清 潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住 戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。? 房屋及公共、共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理圍包括：公共屋面、 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、 外墻面、樓梯間公共通道、 門廳、共用排煙道。公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓消防設(shè)施、電梯、 水泵房。市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。智能化設(shè)

27、施設(shè)備圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、 門禁及車庫管理系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)等 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)對小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進行管理，是一項經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，它包括小區(qū)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高 檔次的服務(wù)及高質(zhì)量的生活場所。綠化管理服務(wù)綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。通過專業(yè)化人員的 管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達到綠草蔭蔭、綠 樹成蔭的效果。綠化管理

28、的主要容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護。樹木、花卉的養(yǎng)護：主要容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護。治安消防管理服務(wù) 治安消防是小區(qū)物管工作重點之一。要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合” 的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。 治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域的財物不受損失，人員不受傷害， 維護小區(qū)正常的工作、生活秩序。對消防工作實施管理，預(yù)防小區(qū)物業(yè)區(qū) 域火災(zāi)的發(fā)生。 最大限度地減少火災(zāi)損失， 為住戶的生活提供安全的環(huán)境， 保護小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財產(chǎn)的安全。車輛交通管理服務(wù) 對小區(qū)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理 工作，確保車輛安全、

29、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美 的轄區(qū)環(huán)境。其它公共管理服務(wù) 在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美 觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場管理規(guī)定、公共 設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一 個舒適、安寧的生活環(huán)境。、 委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶 14 小時開啟電梯、24 小時高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。 我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。三、 經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。

30、順馳物業(yè)的便民服務(wù)有多年的工作經(jīng)驗，真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平，從而 使每一位業(yè)主及住戶都能體驗到生活在順馳太陽城這個溫暖大家庭的幸 福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并 不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。第 二節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)容與標(biāo)準(zhǔn)為將太陽城建設(shè)成為荊州最具特色、充滿異國風(fēng)情的超一流標(biāo)志性 文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè)荊州分公司將依照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示小區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)于 荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn) （荊房 2003-33 號）中的一級標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。其中具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承

31、諾及質(zhì)量保證措施 摘要如下：一、 基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施? 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；? 承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗； 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度； 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)，服務(wù)主動熱情； 建立客戶服務(wù)中心，公示 24 小時服務(wù)。急修 1 小時，其他報修按照約 定時間到達現(xiàn)場；根據(jù)業(yè)主需求， 提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)， 公示服 務(wù)項目和收費價目； 公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75以上。

32、公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施（一）安全管理小區(qū)主入口 24 小時執(zhí)勤；監(jiān)控室實行 24 小時監(jiān)控；別墅區(qū)設(shè)立專職保安員； 小區(qū)每小時保安巡查一次； 對小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； 對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理； 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案， 事發(fā)時及時報告業(yè)主 委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理 按單元門設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運一次；小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清 掃一次； 樓梯扶手每周擦洗一次； 公共玻璃每季度清潔一次； 路燈、樓 道燈每半年清洗 1 次；區(qū)公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每半年檢

33、查 1 次，并視 情況及時清掏；二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護； 定期清除綠地雜草、雜物；定期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、 樓道通道以及其他公共部位的門窗、 玻 璃等，定期維護養(yǎng)護；按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求， 建立裝修管理制度。 通知業(yè)主 裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象， 及時勸阻， 并通知有關(guān)部門；各組團、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。 小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)； 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護 （依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外） ；（四）設(shè)施、設(shè)備管理建

34、立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳） ，設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全； 操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)；設(shè)施運行正常； 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、 作好巡查記錄、 屬于小修圍的， 及時組 織修復(fù)；載人電梯早 6 點至晚上 12 點正常運行； 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通； 路燈、樓道燈完好率不低于 80容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防措施； 對可能發(fā)生的 各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；、 便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施主要容有：健康咨詢、家政助理、禮儀服務(wù)、社區(qū)活動、看護服務(wù)、 房屋代租代售、房產(chǎn)投資咨詢、商品零售、商務(wù)中心等第 三節(jié) 太陽城物業(yè)管理目標(biāo)憑借多年積累的豐

35、富物業(yè)管理知識及經(jīng)驗，并集合專業(yè)精英人才，順馳物業(yè)為太陽城提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達到以下目標(biāo)。總體目標(biāo)在管理期限把太陽城管理成為“文明、安全、優(yōu)美、舒適”的高品 質(zhì)住宅區(qū)。優(yōu)秀物業(yè)稱號 在順馳物業(yè)的努力下，所管理的物業(yè)均己獲得省、市頒予的物業(yè)管 理優(yōu)秀（示）榮譽稱號。同樣，我們有信心憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專 業(yè)資深人士，根據(jù)實際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使太陽城入伙后一年獲 得荊州市及省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，并在適當(dāng)時機申報且爭取獲得全國 物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號， 提升太陽城的整體形象， 實現(xiàn)創(chuàng)一流品牌的目標(biāo)。國際品質(zhì) ISO天津順馳物業(yè)有著非常成功

36、的 ISO9001：2000 質(zhì)量管理體系運作經(jīng) 驗。我們將參照 ISO9001：2000 標(biāo)準(zhǔn)，逐步在太陽城建立、實施、檢驗、 考核、調(diào)整、完善 ISO9001：2000 的質(zhì)量管理體系，并通過模擬 ISO9001： 2000質(zhì)量管理體系有效運行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)價值。 我們有信心憑借豐富經(jīng)驗，在太陽城入伙后三年通過 GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000 質(zhì)量管理體系國際認證，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)化、系統(tǒng)化分項目標(biāo)序號項目順馳標(biāo)準(zhǔn)國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)1、房屋完好率98%98%2、房屋零修及時率100%98%3、住戶評議滿意率95%95%4、代收代繳率98%9

37、8%5、裝修施工協(xié)議簽訂率100%無6、裝修驗收合格率90%無7、物管費用收繳率90%無&空房管理完好率95%無9、公共設(shè)施設(shè)備完好率95%無10、設(shè)備建檔率100%無11、運行記錄完整率100%無12、維修合格率95%無13、管理人員持證上崗率100%無14、員工崗前培訓(xùn)率100%無15、特殊工種持證上崗率100%無16、保安員工在崗率100%無17、安全事故到場及時率100%無18、保潔合格率95%無19、綠化完好率98%無20、綠化養(yǎng)護率100%無21、投訴處理率100%無22、社區(qū)文化滿意率95%無第四章 太陽城物業(yè)管理模式第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管

38、理體現(xiàn)服務(wù)的工作，順馳物業(yè)在進行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo) 準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真 價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。順馳物業(yè)在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、容的物業(yè)管理服 務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。服務(wù)態(tài)度熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自心的真誠笑容為 用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)、談吐文雅、遵時守約、衣 冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。服務(wù)設(shè)備完好良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管 理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工 具、電器設(shè)備等等。

39、對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完 好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。服務(wù)技能嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本 功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素 質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理 知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。服務(wù)項目齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外，物業(yè)管 理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的 特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。 服務(wù)方式靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著 想，努

40、力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可 能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)圍等方面給用戶提供方便。服務(wù)程序規(guī)服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上 卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如接聽程序、設(shè)備操作程序、裝 修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可 隨心所欲、雜亂無章。服務(wù)收費合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費而享受服務(wù)是不現(xiàn)實 的。而順馳物業(yè)制定的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務(wù)的 涵確定，以“大眾化收費、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和 便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則

41、。服務(wù)制度健全順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù) 制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操 作的特點。? 服務(wù)效率快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。在“時間就是金錢，效率就是 生命”的時間價值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來 利益，順馳物業(yè)將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮 短辦事時間，提高服務(wù)效率。第二節(jié) 服務(wù)模式順馳物業(yè)目前已承接國多個全權(quán)管理高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè) 建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物 業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、 會所管

42、理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗 在對太陽城的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。一、 順馳物業(yè)的前期介入順馳物業(yè)對每個物業(yè)項目的前期介入工作中都會本著認真參與、積 極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向開發(fā)商就下列方面提出一些建 議：機電設(shè)施介入 :介入基本擬定谷：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：? 為使用及管理者方便，節(jié)約日常 運行費用? 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合 理選用的設(shè)置；? 重大設(shè)備的選用和購貨合同條 款的擬定；? 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與 施工；? 給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工；? 各種門鎖和鑰匙的選用；? 消防設(shè)施的設(shè)計與施工；24小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計與施工等

43、；?所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè)?主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護保養(yǎng)；? 門鎖安裝時應(yīng)考慮更為安全，防止門 重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；?給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢 固方面選材，防止水壓過大或重物下 洛時擊損，從而引起不必要改建投入。? 部分樓道消防通道可能會過窄，如再 在此安裝墻式消防栓后，其間距離也? 不足消防法規(guī)規(guī)定之1.5米之安全距 離等.離等；? 其他建議略。建筑設(shè)計介入:介入基本擬定谷：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：? 使用及管理者方便，保持 物業(yè)形象? 圍墻和大門的設(shè)置；? 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè) 計與施工；? 單元戶型及實用功能；? 已完成之單兀應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離 開，并由

44、施工他包單位做好該區(qū)域安全、 消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護等方面工作，以 便更好等待竣工驗收。? 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān) 墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改? 建筑物外立面的控制；建時主要拆除對象。這樣即會增加物業(yè)? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了置；開發(fā)商的投資成本。? 各種標(biāo)志牌選用；? 空調(diào)外機預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機?大堂接待臺的布置；放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小? 物業(yè)管理用房的設(shè)計和施等。工;? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因?預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外機座位置的確定外墻美觀等。智能系統(tǒng)介入:基本擬定谷：前期

45、介入及巡視后通常需跟進事宜：? 人防+技防的理念，強調(diào)社會化 服務(wù)? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)? 電子巡更系統(tǒng)? 車庫管理系統(tǒng)? 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)?訪客樓宇對講系統(tǒng)? 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)? 綜合布線系統(tǒng)?寬帶接入和上網(wǎng)方式等? 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的 預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求 考慮各類接入線的預(yù)留口。如：有 線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入 預(yù)留。? 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng) 做合理的安排，對一些路段易被車 輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強，從 管理成本及維護成本中考慮，特別 車庫控制系統(tǒng)的購置應(yīng)多從維修 保養(yǎng)方面加以控制

46、。? 其他建議略。跟進施工過程：基本擬定谷：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：? 維護順馳水藍和業(yè)主利益，保 證施工質(zhì)量? 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患? 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影 響? 提供成品保護措施建議? 收集設(shè)計和施工文檔資料? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝 的 質(zhì)量? 提供操作培訓(xùn)要求?提供備品備件要求? 提供竣工圖紙遞交要求?提供操作手冊遞交要求? 技術(shù)資料遞交要求等? 地下車庫的進出口的坡度上的防 滑設(shè)施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項目在后期簡單用水泥 加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與 日后車輛行駛及管理維護不利，建 議施工時向下開防滑槽，這樣即可 節(jié)約成本投入，也可增加防滑系 數(shù)。? 現(xiàn)工地管

47、理方通常會對施工現(xiàn)場 的安全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著 安全帽人員較多；各類施工材料及 配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施 工區(qū)域太近且沒有太多防護措施， 如有咼空附物很容易就會砸至生 活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。? 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如： 已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護、墻面 石污跡滲入等。? 其他建議略。物業(yè)銷售配合:基本擬定容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：? 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使 物業(yè)銷售更上層樓? 提供國際及國的房產(chǎn)租售信息? 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售 初亦在貴司售樓處派駐保安人員 值勤，此崗位不但維護售樓處安全? 參加

48、物業(yè)管理介紹會夕卜，我們配合銷售人員適時的向求? 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理冋購或有來訪人員進行房產(chǎn)介紹。同題時還會積極的參與并承擔(dān)貴司可? 提供物業(yè)管理宣傳資料順馳物能參加的各種房展會上人的安全業(yè)背景介紹保衛(wèi)工作。以我司多次其他項目的? 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合經(jīng)驗，均得到了相關(guān)的員的好評。同? 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷? 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合售同 附件進度全力配合。? 參加各種慶典/活動? 探討解決各種銷售中遇到的管理問題等物業(yè)管理的各項保障物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動，糧草先行”。就是說，我們做任何事之前，都必須有 仔細、精準(zhǔn)的計劃。根據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗，亦將在太

49、陽城實質(zhì)管理前配合 順馳水藍按工程進度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃：編制物業(yè)管理月收支預(yù)算制定物業(yè)管理人員架構(gòu)制訂各項物業(yè)管理制度準(zhǔn)備各種物資裝備 進行員工入職培訓(xùn)制定各種物業(yè)管理方案等? 準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我們以往之管理經(jīng)驗， 亦會在物業(yè)進駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物 資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。要點如下但不限于： 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 提供與公司服務(wù)信箱軟件購置各種辦公家具和設(shè)備定制首期制服和雨具購置警械和安保用品購置各種設(shè)備、工具和維修用品等? 制定各種規(guī)章制度我們還將綜合國同類物業(yè)之管理經(jīng)驗， 根據(jù)太陽城之特點， 制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下

50、但不限于：住戶手冊辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度 二次裝修管理制度及表格表式人事、行政、和財務(wù)管理制度會所管理和有償服務(wù)制度緊急事件的處理程序投述的處理程序等? 完成員工入職培訓(xùn)為保證太陽城的服務(wù)水準(zhǔn)， 我們亦會對所有員工， 更針對性的根據(jù)他們的不同工種進行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下但不限于：物業(yè)驗收程序二次裝修管理工程設(shè)施管理物業(yè)財務(wù)動作物品管理制度物業(yè)管理基本概念員工守則和崗位職責(zé)順馳物業(yè)、順馳水藍房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹員工行為、禮儀規(guī)及隊列操練投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)有

51、各種管理類型的管理服務(wù)區(qū)域， 所以我司亦會按物業(yè)情況制定各 種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細致、更人性化、規(guī)化。如下但不限于：物業(yè)驗收方案物業(yè)保安方案物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護方案工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案財務(wù)運行方案人事管理方案物業(yè)服務(wù)方案交通和停車管理方案小區(qū)活動方案等? 物業(yè)管理的其他籌備工作建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 申報其他有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn) 定制員工制服落實和布置管理處辦公用房跟進物業(yè)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等對太陽城的人文管理順馳物業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗， 相對而言，荊州的物 業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在荊州要爭得更多人的認可。如今，

52、 隨著物業(yè)行業(yè)已進入全面市場化發(fā)展，為了使順馳物業(yè)荊州分公司在這個競爭 市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認可我們的 管理，我們將在小區(qū) 提介體驗順馳“家文化生活”的人性化服務(wù)管理 ，使居民 真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)管理中保安、保潔、維 修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、 不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點、“賣 點”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服 務(wù)。在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。我司在經(jīng)過與業(yè)主 間的溝通，更多的了解他們的想

53、法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管 理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主 之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認同。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效 的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)順馳水藍及順馳物業(yè)的管理理念去 結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者 與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善， 而這些正是蘊涵在“服務(wù)”中。我們在接管項目后的首要任務(wù)就是利用各種手 段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時，通過業(yè)主辦理入戶 手續(xù)，了解各位業(yè)主

54、的家庭情況、 文化素養(yǎng)及各項愛好等情況； 在日常管理中， 走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中 以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問 題。在通過與業(yè)主的溝通， 了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信 息的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。在這些基礎(chǔ)工作襯托下， 我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、 宣傳欄 等，貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi) 生常識；每日一道菜的燒法；安全防盜知識；活動通告等容，使廣大業(yè)主每日 進出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、 小常識，給他們的生活帶去

55、一點幫助， 也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。在業(yè)主入住率 85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活 動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn) 有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動， 在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié) 日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目， 布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參 與慶典活動。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物 業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過對整個 小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入荊州楚文化的城市特點， 用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給

56、廣大業(yè)主一個 稱 心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。四、 日常物業(yè)服務(wù)模式簡介? 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說， 一個區(qū)域的治安狀況好壞， 將直接影響到他對 這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師 - 馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反 映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以，對順馳物業(yè)來說，安全 管理就是我們的最根本的工作。我們提倡： “沒有安全，就沒有一切” 。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、 對業(yè)主的宣傳、 反復(fù)對安全防的認知、 社區(qū)及 周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護等，全面做好“群防群治”全員化安全管理 工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。采用人防加技防安全保衛(wèi)措施小區(qū)人行進出口實行 24 小時保安服務(wù) 在車庫出入口等重點部位設(shè)崗值守 建立小區(qū)公共區(qū)域 24