注會稅法備考精華-土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅要點培訓課件

1、精品文檔土地增值稅的征稅范圍（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓?！窘忉尅客恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶哂小皣小?、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關鍵特征。應征土地增值稅的情況不征土地增值稅的情況免征土地增值稅的情況出售國有土地使用權取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的存量房地產(chǎn)買賣抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權屬轉(zhuǎn)讓）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)繼承（無收入）房地產(chǎn)有條件的贈與（無收入）房地產(chǎn)出租（權屬未變）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權屬未變）房地產(chǎn)的代建房行為（

2、權屬未變）房地產(chǎn)重新評估增值（無權屬轉(zhuǎn)移）個人互換自有居住用房地產(chǎn)合作建房建成后按比例分房自用與房地產(chǎn)商無關的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中國家征用收回的房地產(chǎn)個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)建造普通標準住宅出售（符合條件）土地增值稅稅率（掌握，能力等級2）土地增值稅采用四級超率累進稅率。這是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。增值額與扣除項目金額的比率B稅率速算扣除系數(shù)B50%勺部分30050%B100%405100%B200%6035土地增值稅應稅收入的確定【關鍵點：扣除項目的確定（重點）】企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

3、1 .取得土地使用權所支付的金額2 .房地產(chǎn)開發(fā)成本3 .房地產(chǎn)開發(fā)費用最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x5%以內(nèi)納稅人不能或不能（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X10%以內(nèi)4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：營業(yè)稅；城建稅和教育費附加5 .財政部規(guī)定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X20%取得土地使用權后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1 .取得土地使用權所支付的金額2 .房地產(chǎn)開發(fā)成本3

4、 .房地產(chǎn)開發(fā)費用4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：營業(yè)稅；印花稅（0.5%。）；城建稅和教育費附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1 .取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用（對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除此項金額）2 .房屋及建筑物的評估價格：評估價格=重置成本價x成新度折扣率3 .轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營業(yè)稅；印花稅（0.5%。）；城建稅和教育費附加各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用(同上)發(fā)的土地2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金土地增值稅應納稅額的計算(注意有無印花稅)第一步，判斷可以扣除的項目第二步，土

5、地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額第三步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第四步，套用公式計算稅額。公式為：應納稅額=增值額X稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)已售出(可扣) 已完工T*未售出(不可扣) 未完工(不可扣)銷售和視同銷售J無償移交給政府產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有取得土地使用權未開發(fā)(不可扣)所支付的金額已開發(fā)1建造總支出建造成本-扣除項目金額=扣除項目的總金額X轉(zhuǎn)讓比例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算(掌握，能力等級2)要點主要規(guī)定清算條件納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)

6、項目的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均

7、價格確定；(2)由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。土地增值稅的核定征收稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(3)雖設置賬簿，但難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾

8、期仍不清算的；(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積土地增值稅稅收優(yōu)惠（能力等級2）1 .建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%勺免稅。普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省可允許單套建筑面積和價格標準浮動，但向上浮動的比

9、例不得超過上述標準的20%2 .因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3 .個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。土地增值稅納稅申報及納稅地點（熟悉，能力等級1）合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅，并向稅務機關提供相關合同資料。按房地產(chǎn)所在地申報。房產(chǎn)稅計稅依據(jù)與稅率（掌握，能力等級2）計稅方法計稅依據(jù)稅率應納稅額從價按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30哪耗后的余值扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定原值明顯不合理的應予評估；沒有原值的由所在地稅務機關參考同類房屋的價值核定年稅率1.2%應稅房產(chǎn)原值X（1扣除比例）

10、X1.2%（這樣計算出的是年稅額）從租租金收入（包括實物收入和貨幣收入）以勞務或其他形式抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定12%租金收入X12燉4%個人按市場價格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)的幾個特殊規(guī)定:1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，應按租金收入計征房產(chǎn)稅。4 .對融資租賃房屋的規(guī)定由承租人在合同約定開始日的次月起（未約定開始日的，在合同簽訂的次月起），按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（新變化）5 .關于附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定：一是為

11、了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。二是對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。6 .對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10癱30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分

12、開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級1）（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但對出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（全額或差額預算管理的事業(yè)單位），本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務、業(yè)務的用房，應照章納稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應照章納稅。（四）個人所

13、有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅。（五）央行含外管局所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)。（六）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征收管理（熟悉，能力等級1）（一）納稅義務發(fā)生時間注意時間規(guī)定：強調(diào)“次月”一一經(jīng)營、取得、取證、出租、出借、建成、驗收的次月。只有將原房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的,是從“之月”起繳納房產(chǎn)稅。（二）納稅期限、納稅地點和征收機關房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級1）法定免繳土地使用稅：16

14、條，272頁-274頁省級稅務局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠：15條，274頁-276頁城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理（熟悉，能力等級1）按年計算，分期繳納。使用城鎮(zhèn)土地，一般是從次月起發(fā)生納稅義務，新征用耕地是在批準使用之日起滿一年時開始納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地的稅務機關負責征收。城鎮(zhèn)土地使用稅的屬地性強。耕地占用稅稅收優(yōu)惠（掌握，能力等級1）（一）免征耕地占用稅：1.軍事設施占用耕地；2.學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。（二）減稅1 .鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。根據(jù)實際需要，國務院財政、稅務主管部門商國務院有關部門并報國務院批準后，可以對以上情形免征或者減征耕地占用