我國房價(jià)高速增長計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析

1、我國房價(jià)高速增長計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析    提要近幾年北京的房價(jià)上漲迅速，使得廣大工薪階層只能望樓卻步。為何房價(jià)漲幅如此迅速？本文從市民購買力和經(jīng)濟(jì)適用房角度，搜集了北京20002008 年間人均地區(qū)生產(chǎn)總值、年末常住人口、人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積等相關(guān)數(shù)據(jù)，通過計(jì)量分析方法尋找其中的原因，并提出合理化建議。關(guān)鍵詞：房屋銷售價(jià)格指數(shù)；經(jīng)濟(jì)適用房；人均可支配收入一、文獻(xiàn)綜述張紅、潘琦、鄭思奇（2002）對(duì)北京商品住宅市場進(jìn)行回歸分析，說明住宅實(shí)際建造成本和實(shí)際生產(chǎn)總值對(duì)住宅價(jià)格有著顯著的影響，而人口數(shù)和所有者實(shí)際資本成本的影響作用則不明顯。張燃、林春

2、陽、胡岷、周薇（2009）研究結(jié)果顯示：除深圳外，其他一線城市實(shí)際房價(jià)收入比都要遠(yuǎn)高于理論房價(jià)收入比，表明這些城市的居民戶對(duì)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌闹Ц赌芰懿睢Ｐx、汪寶平、方?。?009）認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房解決的是中低收入群體的住房困難，而商品房市場主要是為中等收入或高收入群體改善居住條件提供資源，兩者在目標(biāo)客戶群上有明顯的不同。經(jīng)濟(jì)適用住房雖然會(huì)對(duì)附近商品房價(jià)格產(chǎn)生一定影響，但不會(huì)對(duì)全市整體房價(jià)造成很大沖擊。二、房價(jià)增長理論模型的設(shè)定本文選取20002008 年間北京商品房屋的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。以各時(shí)期的房屋銷售價(jià)格指數(shù)作為被解釋變量Price。影響房屋銷售價(jià)格的因素很多，考慮到實(shí)證研究的需要和數(shù)據(jù)

3、的可獲得性，本文選取以下幾個(gè)被解釋變量作為房屋銷售價(jià)格指數(shù)的影響因素：（一）按可比價(jià)計(jì)算人均地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)（上期=100）gdp。代表當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房價(jià)存在著密切的關(guān)系。理論上，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房屋銷售的價(jià)格越高，因而兩者之間應(yīng)該存在正相關(guān)。（二）年末常?。ň幼“肽暌陨希┤丝跀?shù)（萬人）num。代表參與當(dāng)?shù)厣a(chǎn)、消費(fèi)的人數(shù)，人數(shù)越多，購買力越強(qiáng)，需求越旺盛，而且會(huì)對(duì)房地產(chǎn)決策層的定價(jià)策略產(chǎn)生影響，進(jìn)而拉動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。理論上，兩者之間應(yīng)該存在正相關(guān)。（三）按可比價(jià)計(jì)算的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元）income。代表當(dāng)?shù)厝嗣竦慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，人均可支配收入越多，提高生活質(zhì)

4、量的欲望和能力就越強(qiáng)。本文采用的是經(jīng)過扣除價(jià)格變動(dòng)因素之后的數(shù)據(jù)，具有一定的代表性，理論上與房屋價(jià)格之間存在正相關(guān)。（四）經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占房屋銷售面積的比例（%）prop。代表當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ象w系建設(shè)程度。如果單純以經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積來計(jì)量分析不具有可比性。因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，每年的房屋供應(yīng)量不同，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量也會(huì)相應(yīng)改變。所以，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占房屋銷售面積的比例來計(jì)量。經(jīng)濟(jì)適用房是住房保障的重要組成部分，用以保障相對(duì)低收入家庭的住房需求。經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住房銷售面積的比例對(duì)房價(jià)具有一定的抑制作用，理論上與房價(jià)存在負(fù)相關(guān)。三、房價(jià)模型的現(xiàn)實(shí)意義由以上分析可知，北京房價(jià)與解

5、釋變量的回歸方程可見，北京房價(jià)與人均地區(qū)生產(chǎn)總值和年末常住人口數(shù)并沒有直接的關(guān)系，而與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入呈正相關(guān)關(guān)系，與經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占房屋銷售面積的比例呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（一）城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入income的系數(shù)為0.001，雖然呈正相關(guān)性，但是影響有限?？梢姡用袢司杖氲脑黾硬皇欠績r(jià)上漲的主要誘因。房屋屬于耐用商品，而且價(jià)格偏高，年度人均可支配收入的增加不足以支撐對(duì)高價(jià)商品房的大量消費(fèi)。但是，不排除人均可支配收入增加一定年限之后會(huì)對(duì)房價(jià)的上升產(chǎn)生更大的影響，因?yàn)閲擞袃?chǔ)蓄的習(xí)慣，當(dāng)儲(chǔ)蓄到一定時(shí)間之后便有購買高價(jià)商品房的能力，前提是商品房價(jià)格漲幅低于人均可支配收入的漲幅。總

6、之，購買力增強(qiáng)不是房價(jià)上漲的主要原因。（二）經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占房屋銷售面積的比例prop的系數(shù)為-0.501，呈負(fù)相關(guān)，而且影響較大。經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占房屋銷售面積的比例prop 每增加1 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)房價(jià)指數(shù)就會(huì)有至少0.5個(gè)百分點(diǎn)的影響，可見經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)抑制房價(jià)過快增長有較大的作用。四、政策建議（一）增加居民收入，藏富于民。有觀點(diǎn)說，房價(jià)上漲是居民的收入增加，使其有能力購買高價(jià)商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的市場行為。用數(shù)據(jù)分析出來的結(jié)果也確實(shí)是這樣，居民的收入每增加1元，房價(jià)指數(shù)上漲0.001元，有影響，但這種影響微乎其微。國家應(yīng)該調(diào)整收入的分配體系，適當(dāng)增加二次分配的

7、比例，運(yùn)用財(cái)政政策和貨幣政策通過轉(zhuǎn)移支付等手段提高居民的收入，真正做到藏富于民。（二）大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房保障體系。經(jīng)濟(jì)適用房作為現(xiàn)階段的國家住房建設(shè)政策，旨在通過某種政策傾斜，如用地劃撥、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠措施，來達(dá)到擴(kuò)大住房供給、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動(dòng)市場有效需求的目的，它是基于我國目前特殊的房地產(chǎn)市場和住房市場發(fā)展階段的一種政策選擇。要明確購買經(jīng)濟(jì)適用房的收入標(biāo)準(zhǔn)，確定中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的收入標(biāo)準(zhǔn)；明確住房標(biāo)準(zhǔn)，確定經(jīng)適房的檔次、建筑面積等。綜上所述，人均可支配收入的增加對(duì)房價(jià)上漲產(chǎn)生的作用極小，不是房價(jià)上漲的主要推手，經(jīng)濟(jì)適用房的大量建設(shè)可以抑制房價(jià)的過快增長，因此一方面應(yīng)設(shè)法增加居民的可支配收入，擴(kuò)大內(nèi)需；另一方面應(yīng)加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，在保障中低收入群體利益的同時(shí)抑制房價(jià)的高速增長。經(jīng)濟(jì)論文發(fā)表網(wǎng)專業(yè)提供計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)論文代寫服務(wù)，并提供大量經(jīng)濟(jì)學(xué)論文資料，如有業(yè)務(wù)需求請(qǐng)咨詢網(wǎng)站客服人員！主要參考文獻(xiàn)： 1 趙衛(wèi)亞. 計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)教程M . 上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003. 2 陳伯庚，顧志敏，陸開和. 城鎮(zhèn)住房制度改革的理論與實(shí)踐M . 上海：上海人民出版社，2003. 3 印坤華. 住宅：跨世紀(jì)發(fā)展熱點(diǎn)聚焦M