土地儲備項目可研報告

1、目目 錄錄第一章第一章 項目總論項目總論.11.1 項目概況.11.2 可研報告編制依據(jù).21.3 可行性研究報告結(jié)論及建議.2第二章第二章 項目背景及建設必要性項目背景及建設必要性.42.1 項目背景.42.2 項目建設的必要性.12第三章第三章 市場分析及建設規(guī)模市場分析及建設規(guī)模.153.1 市場分析.153.2 建設規(guī)模.17第四章第四章 項目選址及其建設條件項目選址及其建設條件.194.1 項目建設地點 .194.2 項目建設條件.19第五章第五章 建設方案建設方案.245.1 方案綜述.245.2 基礎設施建設.245.3 項目開發(fā)建設的基本要求.255.3.3 土地供應方案.25

2、第六章第六章 環(huán)境保護環(huán)境保護.266.1 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀.266.2 項目建設對環(huán)境的影響.266.3 環(huán)境保護治理方案.276.4 環(huán)境影響評價結(jié)論.28第七章第七章 工程招標工程招標.297.1 招標原則.297.2 招標范圍.297.3 招標組織形式.297.4 招標方式.30第八章第八章 機構(gòu)設置及勞動定員機構(gòu)設置及勞動定員.318.1 組織機構(gòu)與勞動定員.318.2 建設管理.31第九章第九章 項目實施進度建議項目實施進度建議.33第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.3410.1 投資估算.3410.2 資金籌措 .35第十一章第十一章 財務分析財務分析.361

3、1.1 財務分析原則和方法.3611.2 土地出讓金收入估算.3611.3 成本的計算 .3611.4 財務盈利能力分析 .3711.5 盈虧平衡分析 .3711.6 財務綜合評價.38第十二章第十二章 社會效益分析社會效益分析.3912.1 土地儲備對土地利用的作用.3912.2 土地儲備對土地市場及地價的影響分析.42第十三章第十三章 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議.4413.1 研究結(jié)論.4413.2 提出建議.44第一章第一章 項目總論項目總論1.1 項目概況項目概況1.1.11.1.1項目名稱項目名稱儋州市那大城區(qū)土地儲備項目1.1.21.1.2項目建設單位項目建設單位儋州市城市建設投

4、資有限公司1.1.31.1.3項目區(qū)域項目區(qū)域 儋州市那大城區(qū)1.1.41.1.4項目建設內(nèi)容項目建設內(nèi)容 本項目共收儲土地3宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積498畝；一宗北靠市人民廣場，面積654畝；站前地區(qū)一宗，面積910畝；一共收儲面積2062畝。主要建設內(nèi)容包括：（1）2062畝土地征用與安置；（2）基礎設施建設（“五通一平”）：道路、給水、排水、電力、通信、場地平整。1.1.51.1.5項目投資及資金來源項目投資及資金來源本項目開發(fā)總投資額為人民幣42630.34萬元。其中征地安置補償15465.00萬元, 耕地占用稅1381.54萬元，耕地開墾費1649

5、.60萬元，基礎設施費用18852.30萬元；企業(yè)管理費746.97萬元；不可預見費1142.86萬元；財務費用3392.06萬元。1.2 可研報告編制依據(jù)可研報告編制依據(jù)1、 中華人民共和國土地管理法 ；2、 中華人民共和國土地管理法實施條例 ；3、 國家投資土地開發(fā)整理項目管理暫行辦法 ；4、 土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法 ；5、 儋州市土地利用總體規(guī)劃 ；6、 儋州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃及 20102010 年遠景目標綱要 ；7、國家和地方制定的其它與土地開發(fā)整理相關(guān)的法律和規(guī)章；8、 儋州市城市（主城區(qū)）總體規(guī)劃 ；9、國家和海南省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額；10、建設單位提

6、供的有關(guān)資料。1.3 可行性研究報告結(jié)論及建議可行性研究報告結(jié)論及建議1.3.11.3.1 主要結(jié)論主要結(jié)論城市土地儲備制度是近幾年城市土地制度改革的一項創(chuàng)新，也是房地產(chǎn)領域的一個熱點。目前，土地儲備制度已成為許多城市政府調(diào)控城市土地市場的主要工具，儲備土地也成為各地以招標拍賣掛牌方式供應土地的主要來源，亦是新的經(jīng)濟增長點。本項目的建設提高儋州市政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，實現(xiàn)中心城區(qū)土地資源的優(yōu)化配置，為城市建設提供建設用地和建設資金保障。本項目的建設，符合國家及海南省的產(chǎn)業(yè)政策，項目的選址也符合儋州市城市規(guī)劃的要求。周邊環(huán)境優(yōu)越，社會公共服務設施配套齊全。項目的建設亦改善儋州市的投資環(huán)境

7、、增加地方財政收入，促進儋州市房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等宏觀效益方面都產(chǎn)生積極的作用。經(jīng)財務分析表明：全部投資內(nèi)部收益率為 37.4%，投資回收期為 4.63 年(含建設期)，項目盈利能力強。盈虧平衡點為 59.4%，說明該項目具有很強的抗風險能力。綜上所述，本研究的結(jié)論為，項目建設符合規(guī)劃要求，市場前景好，建設條件具備；具有良好的經(jīng)濟效益，社會效益和生態(tài)效益。1.3.21.3.2 建議建議 1、此項目的建設符合國家和海南省為拉動內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟及促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的有關(guān)政策。因此，建議有關(guān)部門在資金和政策等方面給予大力扶持，并且協(xié)調(diào)好土地、規(guī)劃、建設各方面的條件，以使項目早

8、日實施，發(fā)揮作用。2、建設單位應加強風險意識，通過積極而有效的管理手段，控制投資，規(guī)避投資方面的風險。3、建設單位應從項目的建設期起，就應開展廣告宣傳工作，擴大知名度，以降低和規(guī)避市場風險，保證儲備用地的銷售價格和銷售率，創(chuàng)造較好的經(jīng)濟和社會效益。第二章第二章 項目背景及建設必要性項目背景及建設必要性2.1 項目背景項目背景衡量一個區(qū)域城市化水平的指標主要有兩個：一是人口指標，即城市人口占總?cè)丝诘谋戎?；另一個是用地指標，即非城市用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐谋嚷?，這也是城市化反映在土地利用上的一個顯著的指標。土地作為人類生存發(fā)展的基礎和源泉，土地是有限和稀缺的，我國正處在城市化的快速發(fā)展時期，土地供求關(guān)

9、系之間矛盾日益突出，而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進入市場的情況下，城市土地市場存在著土地供應總量失控、土地價格扭曲、尋租活動盛行等問題，因此，通過土地儲備實現(xiàn)政府對土地一級市場的調(diào)控，提高城市土地資源配置效率，有利于推進與區(qū)域產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟發(fā)展水平相互協(xié)調(diào)的城市化建設，有利于區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)。2.1.1 城市化建設中土地利用的依據(jù)分析城市化建設中土地利用的依據(jù)分析我國土地管理法明確規(guī)定， “城市市區(qū)的土地屬于國家所有”；“城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有”；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”。 “任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必

10、須依法申請使用國有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地除外”；“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設”。以上法律規(guī)定表明，在當前的用地政策規(guī)范中，集體土地是不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的。因此，在城市化過程中，城市有限的土地難以滿足需求的情況下，城市建設用地（包括居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、交通用地、綠化用地等）必須首先通過政府征用，變集體土地為國有土地后，以有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式提供給單位和個人進行建設。2.1.2 用地政策和方式在實際中存在的問題用地政策

11、和方式在實際中存在的問題1、用地合理規(guī)劃問題、用地合理規(guī)劃問題由于缺乏對城市化建設的科學認識，長期缺乏統(tǒng)一合理科學的用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個利益空間，客觀上形成了“土地征占越多、財政利益越大”的激勵機制，結(jié)果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外擴張和重復建設大型園區(qū)的“圈地”現(xiàn)象日益增多，導致了大量土地閑置，大大降低了農(nóng)村土地的利用率。2、征地補償?shù)姆秶蜆藴蕟栴}、征地補償?shù)姆秶蜆藴蕟栴}第一，在征地補償范圍上，我國土地管理法中明確規(guī)定了土地征用的補償標準，即“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第二、在征地

12、補償標準上，按照目前國家及各省市的有關(guān)規(guī)定，征用耕地的土地補償費，根據(jù)地類的不同最高為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十二倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算，并規(guī)定了安置補償費的最低標準。應該說，這種補償標準在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地經(jīng)濟發(fā)展水平，農(nóng)民在獲得征地補償和拆遷補償后，仍然難以維持現(xiàn)有生活水平，從而產(chǎn)生對城市化的抵觸情緒，一定程度上阻礙了城市化的建設。3、征地補償分配和土地收益分配問題、征地補償分配和土地收益分配問題部分省市按

13、照當?shù)氐耐恋毓芾項l例、征償和被征地農(nóng)民基本生活保障試點辦法等規(guī)定，初步建立了被征地農(nóng)民基本生活保障基金制度，即把大部分土地補償費和全部的安置補助費均劃入同級財政在銀行設立的被征地農(nóng)民基本生活保障基金財政專戶，剩余的土地補償費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于公益性事業(yè)及歷史遺留的被征地農(nóng)民的生活問題，地上附著物和青苗補償費支付給被征地農(nóng)民所有。這一規(guī)定解決了以往補償分配不規(guī)范、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補償分配、各村對留用部分使用方式不一等負面問題，但在實際操作中仍存在著一些具體問題。此外，土地征用后的出讓收益分配沒有明確的規(guī)定，城市化建設的財政資金投入和確保農(nóng)民利益還缺乏必要的政策依據(jù)。4、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問

14、題、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問題在我國，集體土地對于農(nóng)民而言，不僅是生產(chǎn)資料，還是保障資料，農(nóng)民的土地有三重功能：使用權(quán)功能、就業(yè)和發(fā)展功能、社會保障功能。土地征用是對土地使用權(quán)和所有權(quán)永久性的剝奪，農(nóng)民將永遠失去土地的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。按照目前新安置政策和基本生活保障政策，雖然農(nóng)民可獲得一定的基本生活保障，但其社會保險還未能真正與城鎮(zhèn)社會保險制度相接軌，其每月的生活補助費遠遠低于城市最低生活保障水平，而大多數(shù)農(nóng)村人口文化程度低，技能缺乏，就業(yè)觀念落后，其求職和就業(yè)能力較低。征地后，如果沒有合適的生計，將成為城市中的新貧困人群。2.1.3 完善城市化進程中用地和失地農(nóng)民保障

15、制度的政策完善城市化進程中用地和失地農(nóng)民保障制度的政策1、合理規(guī)劃，采取科學可持續(xù)發(fā)展的土地資源利用政策、合理規(guī)劃，采取科學可持續(xù)發(fā)展的土地資源利用政策在城市化進程中，需要我們通過市場經(jīng)濟機制合理利用土地，做到既最大限度地滿足社會物質(zhì)生產(chǎn)和生活對土地的需求，促進土地合理布局，實現(xiàn)土地供需平衡；同時又要保護耕地，保護一切土地資源，防止污染，保護土地利用生態(tài)系統(tǒng)，并提高其功能，給人們帶來良好的環(huán)境效益。因此，城市化建設中的土地利用要重視但不能過于偏重耕地保護，要促進和保障經(jīng)濟發(fā)展但不能盲目發(fā)展，力求重點是要做好以下幾項工作： （1）樹立科學可持續(xù)發(fā)展觀，加強規(guī)劃編制工作首先，要編制科學合理的綜合性

16、國土規(guī)劃，包括生產(chǎn)力布局、空間布局、國土整治等內(nèi)容的國土規(guī)劃，使土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃相銜接和協(xié)調(diào)。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。在綜合規(guī)劃的指導下，開展土地資源調(diào)查和評估，科學制定土地利用計劃，并以規(guī)劃為依據(jù)，實施土地用途管制。（2）分類指導，因地制宜地實施土地調(diào)控和管理一是對于集聚效應高的中心城區(qū)和城鎮(zhèn)的發(fā)展、城中村和中心城區(qū)城郊結(jié)合部的改造開發(fā)以及重點培育和發(fā)展的中心城市，要進一步擴大城市規(guī)模，提高集聚輻射和規(guī)模效應，在國土管理部門的調(diào)控下，加大跨年度耕地占補平衡和全省內(nèi)異地平衡力度。二是對于為公共利益如進行道路建設、綠化建設需要使用集體土地的，要盡快批準征地手續(xù)，以免造成農(nóng)民安置補償落

17、后、損害農(nóng)民利益的后果。三是對于耕作基礎好、成片上規(guī)模的耕地以及基本農(nóng)田，要嚴格控制征地審批，以維護我國的耕地保護和糧食安全問題。四是要盡快建立和完善城市土地的市場化配置機制和城市土地價格的市場化形成機制，挖潛存量土地，建立健全土地儲備制度，合理調(diào)控土地市場供應數(shù)量。五是要開展地籍調(diào)查，明確土地產(chǎn)權(quán)，進行土地登記，在各級政府、土地所有者和使用者之間合理分配土地收益。（3）加強管理，探索農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)新機制我國法律未正式提出農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但九屆全國人大四次會議曾指出：在長期穩(wěn)定土地承包關(guān)系的基礎上，鼓勵有條件的地區(qū)積極探索土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革。在當前的用地形勢下，在政府尚未能全

18、部對農(nóng)民實施社會保障的情況下，可以考慮允許集體經(jīng)濟組織保留的非農(nóng)建設用地進入市場流轉(zhuǎn)，集體土地所有者可以自己的身份，將建設用地予以出租或作價入股，農(nóng)民可收取租金或參與收益分配。在這一過程中，關(guān)鍵是要加強監(jiān)督和管理土地的用途，控制非農(nóng)建設用地的轉(zhuǎn)讓過程，建立合法的利益分配機制。在條件成熟時，可允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民宅基地流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)土地置換機制，通過給農(nóng)民一定的利益來換取經(jīng)濟社會發(fā)展所需要的土地空間。2、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問題、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問題失地農(nóng)民的利益保障是城市化過程中存在的重要問題，城市化建設不能犧牲農(nóng)民的利益，但也不能過多地提高建設成本，而是要根據(jù)城市自身的

19、經(jīng)濟實力合理推進城市化進程，做到既能保障失地農(nóng)民的合理利益，解決他們“離得開（土地） 、進得去（城市） 、 （在城市中）留得住”的問題，又能保證城市的可持續(xù)發(fā)展。（1）繼續(xù)完善征地補償政策應當根據(jù)實際情況解決好以下問題：一是要繼續(xù)完善有關(guān)征地立法工作較為薄弱的征地補償、勞動力安置等的規(guī)定，使之更明確、更具體、可操作更強。二是要在征地補償上嘗試新的辦法，可考慮直接借助于市場交易機制，按照市場形成的集體建設用地價格來確定補償標準，從而提高農(nóng)民的生活和水平，使他們廣泛參與、分享工業(yè)文明和城市文明。三是要嚴格依法行政，遵守法定的補償標準和程序，增加政策的透明度和公平公開程度。（2）健全農(nóng)民社會保險和基

20、本生活保障制度在城市化過程中，失地農(nóng)民的利益保障應當包括基本養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、最低生活保障等基本內(nèi)容。首先是要在時機成熟時，擴大城市社會保險的適用范圍，實現(xiàn)城市和農(nóng)村社會保險的接軌，提高失地農(nóng)民的社會保障水平。其中， “社會統(tǒng)籌賬戶”部分繳納的費用應從征地補償金里一次性支付。 “個人賬戶”部分則由失地農(nóng)民和雇傭部門共同建立。其次是要實行失地農(nóng)民的城市最低生活保障。（3）完善就業(yè)保障機制，促進失地農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)一是要強化職業(yè)教育和職業(yè)培訓，建立人員培訓網(wǎng)絡，根據(jù)不同的年齡和文化層次，提高失地農(nóng)民的職業(yè)技能。二是要打破城鄉(xiāng)二元就業(yè)體制，取消就業(yè)中城鄉(xiāng)戶籍歧視，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)。三是要積極為失地農(nóng)民

21、開拓就業(yè)途徑，如組織勞務輸出、發(fā)展勞動密集型服務行業(yè)等。2.1.4 儋州市城市建設現(xiàn)狀及其規(guī)劃發(fā)展情況儋州市城市建設現(xiàn)狀及其規(guī)劃發(fā)展情況儋州市位于海南島西北部，西和北瀕臨北部灣，東鄰臨高和澄邁，南至東南靠瓊中和白沙，西南與昌江接壤。陸地面積 3265 平方公里,人口 98.91 萬人，轄 17 個鎮(zhèn)，262 個村（居）委會，境內(nèi)有 10個國有農(nóng)場，市政府駐那大鎮(zhèn)。其是海南西部地區(qū)經(jīng)濟、交通、通信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，位于境內(nèi)的洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是海南經(jīng)濟開發(fā)建設的重點，中國熱帶農(nóng)業(yè)科學院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學設在市內(nèi)。市內(nèi)基礎設施及配套建設日臻完善新建和改造城區(qū)道路 93.40 萬平方米

22、，排水、給水、電力、電信、燃氣管網(wǎng)、消防等；交通便利，環(huán)島西線高速公路粵海鐵路西環(huán)線貫穿境內(nèi)。改革開放以來，富有開拓進取精神的儋州人，不斷解放思想，實事求是，與時俱進，努力開創(chuàng)儋州發(fā)展新局面，全市的經(jīng)濟和社會各項事業(yè)建設取得了令人矚目的成就，綜合實力進一步增強，先后獲得了“全國農(nóng)業(yè)百強市”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國文明示范市”、“全國城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀市”、“中國優(yōu)秀旅城市”、“全國詩詞之鄉(xiāng)”、“中國楹聯(lián)之鄉(xiāng)”和“全國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“全國園林綠化先進市”等榮譽稱號。2008 年在全球經(jīng)濟衰退的背景下，儋州全市經(jīng)濟發(fā)展較為平穩(wěn)，全市生產(chǎn)總值完成 88.3 億元，比上年增長7.2%。其中：第一

23、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為 48.2 億元，增長 8.7%，增幅同比上升 1.2 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)總值 14.3 億元，減少 5.5%(工業(yè)增加值 10.3 億元,減少 4.0%)，增幅同比下降 40.6 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)總值為 25.8 億元，增長 12.5%,增幅同比上升 0.7 個百分點。地方財政一般預算收入 2.68 億元，增長 16.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11263 元，增長 18.2%；農(nóng)民人均純收入 4524 元，增長 12.5%?！笆晃濉睍r期是海南發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，是壯大支柱產(chǎn)業(yè)、夯實經(jīng)濟基礎、增加經(jīng)濟總量、提升綜合實力、凸顯體制創(chuàng)新特色、樹立開放新形象、構(gòu)建和諧海南的關(guān)鍵時

24、期；也是儋州向中等城市邁進、構(gòu)建瓊西經(jīng)濟文化中心、實現(xiàn)跨躍式發(fā)展的重要階段。儋州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出了今后 5 年我市經(jīng)濟社會的發(fā)展思路、指導原則、戰(zhàn)略目標、發(fā)展重點，明確了“十一五”時期儋州的功能定位、主導產(chǎn)業(yè)和扶持政策?！笆晃濉睍r期儋州市將面臨有利的發(fā)展環(huán)境。中國東盟自由貿(mào)易區(qū)(10+1)的建設、泛珠三角“9+2”區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)合，有利于儋州吸引外資、參與區(qū)域經(jīng)濟的合作與分工；海南實施“南北帶動，兩翼推進，發(fā)展周邊，扶持中間”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略思路及洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大項目的建設，為儋州加快經(jīng)濟發(fā)展提供了新的機遇和空間；隨著海南省西部工業(yè)走廊建設和城市化進程的加快，西環(huán)鐵路貨

25、運、客運相繼運營，儋州作為瓊西中心城市、重要交通樞紐和西部商品集散地的地位日益凸顯，為儋州加快發(fā)展旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)提供機遇；借助中國熱帶農(nóng)業(yè)科學院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學的科教實力，依托“海南儋州(國家)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)”平臺，提升熱帶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，為發(fā)展本地高新技術(shù)農(nóng)業(yè)提供技術(shù)和人才資源保障。依托那大市區(qū)、洋浦港口、西線鐵路，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，構(gòu)建“一線五區(qū)”的工業(yè)布局總體框架，逐步形成具有區(qū)域特色、層次分明、梯度推進的格局。發(fā)揮儋州瓊西中心城市的效應，培育與發(fā)展城市新區(qū)，完善城市功能，促進經(jīng)濟繁榮。加速熱農(nóng)院校、蘭洋、西聯(lián)、南豐的交通、水電建設，增強它們與那大城區(qū)的聯(lián)結(jié)，作為那大的城鎮(zhèn)延伸

26、點，形成以那大(含“熱農(nóng)院?！薄⑻m洋、西聯(lián))為中心，包括和慶、大成、南豐 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，蘭洋、西聯(lián)、西流、西培、西華、西慶 6 個國營農(nóng)場的集鎮(zhèn)群。以發(fā)展高新技術(shù)工業(yè)、食品工業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、商貿(mào)、農(nóng)業(yè)科技教育為主的綜合性區(qū)域，建設成為全市的政治、文化、商貿(mào)中心區(qū)。本項目就是在這樣的環(huán)境背景下提出建設的。2.2 項目建設的必要性項目建設的必要性2.2.1 加快城市建設，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇加快城市建設，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇黨的十六大報告提出， “有條件的地方可以發(fā)展得更快一些”。儋州市作為海南省西部地區(qū)最大市縣之一，是西部地區(qū)經(jīng)濟、交通、通信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，洋浦

27、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于其境內(nèi)，可謂是海南省有條件建設發(fā)展得更快些的地方。城市發(fā)展的成功經(jīng)驗表明，加快城市化進程，不僅是擴大消費需求，拉動經(jīng)濟增長的有效途徑，也是提高人民收入，改善生活質(zhì)量的重要舉措；加快城市化進程，增強中心城市的內(nèi)聚力和輻射力，擴大城區(qū)人口規(guī)模和地域規(guī)模，大幅度提高儋州市的城市化水平。2.2.2 加快城市建設，擴大對外開放的現(xiàn)實需要加快城市建設，擴大對外開放的現(xiàn)實需要“未雨綢繆、超前謀劃”是一個城市城市化建設規(guī)劃發(fā)展必須具備的戰(zhàn)略手段。城市作為接受經(jīng)濟輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體，更應超前應對，加快建設。如果我們不加快推進城市建設，在基礎條件上落后于周邊地區(qū)，就會影響與先進地區(qū)、先進省份乃

28、至國際化都市、區(qū)域接軌進程，就會在激烈的區(qū)域競爭中陷入被動。因此必須完善城市基礎設施及其配套建設，加快城市建設步伐，擴大對外開放，讓當?shù)嘏c外界充分接觸，信息順暢交通。2.2.3 加快城市建設，帶動經(jīng)濟增長，提升區(qū)域競爭力的重要舉加快城市建設，帶動經(jīng)濟增長，提升區(qū)域競爭力的重要舉措措城市發(fā)展史告訴我們，城市的發(fā)展不僅僅是城區(qū)范圍的發(fā)展，而且是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭和重點。在新的形勢下，哪個地區(qū)城市的改革力度大、發(fā)展快，哪個地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強，對內(nèi)凝聚力和對外吸引力就大，對本地區(qū)改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展的導向作用和帶動作用就顯著。事實表明，沒有城市建設的快速推進，就不可能有經(jīng)濟的高位起跳。只有

29、不斷地推進城市建設，不斷地放大城市功能，才能集聚更多的人氣，才能帶動區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。我們必須順應時代發(fā)展的要求，強勢推進城市化進程，奮力刷新城市面貌，提升城市綜合競爭力，以在日趨激烈的區(qū)域經(jīng)濟競爭中贏得主動，搶得先機，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。2.2.4 加快城市建設，提升城市形象，營造一流投資環(huán)境的必然加快城市建設，提升城市形象，營造一流投資環(huán)境的必然要求要求城市化水平體現(xiàn)了一個地區(qū)的經(jīng)濟實力，體現(xiàn)了一個地區(qū)的外在形象，也體現(xiàn)了一個地區(qū)的投資環(huán)境。人民生活是否殷實，居住環(huán)境是否適宜，創(chuàng)業(yè)氛圍是否濃烈，人氣商機是否旺盛，投資經(jīng)商是否安全，都通過城市這一窗口得以展示。城市化不是簡單意義上的人口向城

30、市集中，而是生產(chǎn)、生活方式的城市化，體現(xiàn)著社會較高的發(fā)展水平。城市作為人民群眾生產(chǎn)和生產(chǎn)的中心，發(fā)揮著集聚和配置功能，使人口向城市集中，企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人群向舒適的環(huán)境集中。城市建設，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位不盡科學、人居環(huán)境不盡理想等問題，努力使整個城市的環(huán)境得到重構(gòu)，形象得到重塑。通過加快城市建設步伐，以不斷完善城市綜合服務功能，創(chuàng)造一個投資者安心、放心、舒心的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，真正把儋州市建設成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。因此，為了營造儋州市一流的人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，全力打造嶄新的城市形象，促進全市經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展，瓊海市各級政府、社會

31、有識之士應當審時度勢，面向新世紀、迎接新挑戰(zhàn)、謀求新發(fā)展。全力推進瓊海市城市化進程步伐。綜上所述，本項目建設是適時的，也是必要的。第三章第三章 市場分析及建設規(guī)模市場分析及建設規(guī)模3.1 市場分析市場分析儋州作為海南西部中心城市，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，扎實推進城市建設，不斷完善城市功能和農(nóng)村發(fā)展條件，切實把儋州打造成為獨具魅力的“綠城” 、 “水城” 、 “文化之城” 。按儋州市“十一五”發(fā)展總體規(guī)劃要求，實現(xiàn)其總目標，需實現(xiàn)下面具體各項產(chǎn)業(yè)目標：1、培育和發(fā)展西部旅游經(jīng)濟、輻射帶動西部其它地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展。加大旅游宣傳促銷力度，積極參加國內(nèi)各種旅游產(chǎn)品展覽會和交易會，充分利用各種新聞媒體，大力宣

32、傳儋州旅游資源，優(yōu)化旅游營銷策略，培育有儋州特色的度假休閑旅游市場，突出“生態(tài)旅游” 、 “科普文化旅游” 、 “觀景旅游”等特色，建設高水平旅游精品景區(qū)，打造儋州旅游品牌，建設“最佳中國旅游城市” 。到 2010年，全市接待國內(nèi)外游客 56 萬人次，年均增長 9%，旅游營業(yè)收入3 億元，年均增長 9.6%。2進一步加大旅游基礎設施建設和特色旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，優(yōu)化儋州南部旅游景點，開發(fā)北部旅游資源。 “十一五”期間要形成南區(qū)、北區(qū)兩個版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、松濤水庫、熱帶植物園（儋州國家農(nóng)業(yè)科技園觀光區(qū)） 、石花水洞、蓮花嶺國家森林公園、花果山旅游等景點為南區(qū)；以東坡書院

33、、中和古城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓濱海旅游等為北區(qū)；建設五星級和四星級賓館、酒店各 2 家、1-2個高爾夫球場。3發(fā)揮旅游業(yè)的帶動效應，推動餐飲、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進一步優(yōu)化服務業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、交通運輸、信息服務等產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育培訓、文化娛樂、體育健身、醫(yī)療保健和休閑服務等產(chǎn)業(yè)。培育發(fā)展技術(shù)服務、法律服務、會計服務等中介服務業(yè)，提高中介服務業(yè)專業(yè)化、社會化和市場化程度，為各類市場主體提供優(yōu)質(zhì)服務。4積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善供給、規(guī)范交易為重點，加強對土地市場調(diào)控，在那大東南面規(guī)劃發(fā)展中低檔居住商品房區(qū)域；東北面及“熱農(nóng)院校”周邊為中高檔

34、居住商品房區(qū)域；西北面為商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域。白馬井、東成、木棠、雅星（八一）等重點鎮(zhèn)劃出適當?shù)耐恋亻_發(fā)房地產(chǎn)。加強對大型商貿(mào)設施建設的規(guī)劃，加快火車站物流中心區(qū)的建設速度；統(tǒng)籌各類專業(yè)批發(fā)市場和商業(yè)餐飲網(wǎng)點布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經(jīng)營規(guī)范的步行街、美食街等。5加快推進城鎮(zhèn)化建設進程，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟，通過小城鎮(zhèn)建設和移民搬遷，引導更多的農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)，擴大農(nóng)民就業(yè)空間，拓寬農(nóng)民增收渠道，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚集、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、促進非農(nóng)就業(yè)、帶動農(nóng)村發(fā)展。2010 年，全市城鎮(zhèn)人口達到 43 萬人，城鎮(zhèn)人口比例達到 45%。從上述諸

35、多方面發(fā)展的情況來看，儋州的城鎮(zhèn)化水平要從目前的水平提高到 2010 年 53%，實現(xiàn)“十一五”總體規(guī)劃發(fā)展目標，還需要加大儋州市那大鎮(zhèn)主城區(qū)城市基礎設施建設，擴大建設、儲備城市建設用地，加大招商引資力度，吸納優(yōu)秀人才，提高城市人口比重，繼續(xù)加快推進儋州市城鎮(zhèn)化進程步伐。那大城區(qū)是儋州市政治、經(jīng)濟和文化中心，是該市甚至海南島西北部區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品集散地和商貿(mào)重鎮(zhèn)，是海南省旅游西線重要的中間休憩節(jié)點，其可謂是集區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢以及交通等優(yōu)勢等一體的海南省主要城市之一。但其建成區(qū)規(guī)模較小，人口不多，要與市委市政府提出的實施儋州城市化建設戰(zhàn)略目標相吻合，要與城市總體規(guī)劃相銜接，就必須把符合城市規(guī)劃用地

36、的非城市建設用地通過合法手段轉(zhuǎn)換為城市建設用地，并搞好其交通、給排水、電力通訊、通氣消防等基礎設施及其配套設施建設。給外來者營造方便、舒適、良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，給人們創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、基礎設施完善的居住環(huán)境。目前，擬建項目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等農(nóng)用地以及已屬于建設用地的村莊用地。為了順應城市建設發(fā)展需要，必須把規(guī)劃范圍內(nèi)土地利用類型轉(zhuǎn)換其用地性質(zhì)，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為高利用價值的城市建設用地，已是建設用地的土地利用類型將其轉(zhuǎn)換為更高價值的建設用地。3.2 建設規(guī)模建設規(guī)模本項目主要是把農(nóng)用地和村莊用地建設成為高利用價植的城市建設用地。建成后，儋州市那大主城區(qū)將增加集居住、商

37、貿(mào)和文體等用途于一體的城市建設用地，面積達2062畝。建設內(nèi)容地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路） 、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管） 、電力工程（含道路照明） 、電信工程以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、區(qū)內(nèi)場地地塊平整工程等。 第四章第四章 項目選址及其建設條件項目選址及其建設條件4.1 項目建設地點項目建設地點本項目共收儲土地 3 宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲面積 2062 畝。詳見有關(guān)圖件。4.2 項目項目建設條件建設條件 4.2.14.2.1 自然條件自然條件1、地

38、形、地貌及地震情況儋州市地勢由東南向西北傾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。境內(nèi)有大小山嶺 160 座，多在東南部，南部的紗帽嶺海拔 752 m，是境內(nèi)最高點。儋州市境內(nèi)分布的大斷裂主要有王五文教大斷裂、從化陽江斷裂和儋州萬寧斷裂，具有發(fā)生中強以上地震活動的背景，1999 年發(fā)生的萬寧近海 5.1 級地震就位于儋州萬寧斷裂上。境內(nèi)未發(fā)生過 3 級以上地震活動，陸地地震活動較少。根據(jù)海南省地震烈度區(qū)劃圖（1990） ，儋州市地震基本烈度為度。2、氣象項目所在區(qū)域靠近“西北部丘陵半濕潤、輕冷害、輕風害氣候區(qū)” 。多年平均氣溫 23.40C，年

39、內(nèi)平均氣溫最高月份為 6、7 月，可達 27.70C，最低月份為 1 月，平均溫度為 170C，歷年絕對高溫38.90C，絕對低溫 6.70C；年平均降雨量 1766.2mm，干濕季分明，510 月為雨季，雨季月降雨量平均在 100mm 以上，雨季降雨量占全年總降雨量的 85%左右。11 月至翌年 4 月為旱季，其間降雨量僅占全年總降雨量的 15%左右；常年風力 23 級，48 月吹偏南風為主，9 月至翌年 3 月多為東北風，臺風影響為全省較少、較輕地區(qū)。3、工程地質(zhì)條件從地質(zhì)構(gòu)造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。受地質(zhì)構(gòu)造控制，以王五文教斷裂為界，分為南北兩個不同的區(qū)域：北區(qū)為

40、地勢低緩的平原，地表為第四紀火山巖和沖洪積、海積地層覆蓋，南區(qū)地貌單元主要由古生代淺變質(zhì)巖和花崗巖等基巖組成。項目所在為南區(qū)，為花崗巖等基巖，適于本工程建設。4.2.24.2.2 項目所在地區(qū)的基本情況項目所在地區(qū)的基本情況1、儋州市概況儋州市位于海南島西北部，地理坐標為北緯 1911-1952，東經(jīng) 10856-10946，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。面積3269 平方公里，約占全省面積的 10%。人口 665542 人，轄 21 個鎮(zhèn)5 個鄉(xiāng)，225 個管理區(qū)，1508 個自然村。

41、境內(nèi)有 10 個國營農(nóng)場和中外聞名的洋埔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。市政府駐那大鎮(zhèn)、距?？谑?139 公里、三亞市 284 公里。海榆西線公路橫貫市境，境內(nèi)有支線公路 235 條，通車里程達 1574 公里，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通車，每天有班車直達廣州和省內(nèi)各市縣。是海南省西部地區(qū)經(jīng)濟文化中心和交通樞紐，為國家及高新技術(shù)密集區(qū)。市境內(nèi)有著名的中國熱帶農(nóng)業(yè)科學院和華南熱帶農(nóng)業(yè)大學，簡稱“兩院” ，有特區(qū)中的特區(qū)洋埔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。尤其是北宋大文學家蘇東坡謫居儋州三年間，講學明道，使儋州教化日興， “書聲瑯瑯，弦歌四起” 。海內(nèi)外名士接

42、踵而來，從師東坡。儋州在此時成為了全島文化的中心，也培養(yǎng)了民眾尊師重教的傳統(tǒng)。蘇東坡北歸九年后，儋人符確成為海南第一個進士。此后，儋州人才輩出，名聲遠播，在海南歷史上曾發(fā)生過深遠的影響。 儋州民風淳厚粗獷，古風猶存。在蘇東坡帶來的良好的文化氛圍影響下，這里的人民愛好吟詩作對，使儋州素有“詩鄉(xiāng)歌?！敝Q，有許多民間詩社。儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。儋州市的森林資源居全省首位，擁有森林面積 1 萬公頃。珍稀樹種資源更是首屈一指，僅華南熱作兩院植物園就保存有上千個珍貴樹種。儋州著名的旅游景點的東坡書院、熱帶植物園、藍洋溫泉、光村銀灘，還有一批待開發(fā)的旅游資源。儋州方言繁雜，有客家話、粵

43、語、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與東部迥異的民俗風情。近年來，儋州市曾被評為“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市” 、“全國衛(wèi)生城市” 、 “全國文明示范市” 。2、資源狀況儋州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環(huán)境。水源豐富，年降雨量一千八百到二千毫米，境內(nèi)的松濤水庫容量三十一點九億立方米，水利灌溉條件好；礦產(chǎn)資源豐富，蘊藏豐富且可開采的石英砂、花崗巖、玄武巖、重晶石等十多種礦產(chǎn)；土地肥沃寬闊，氣溫和，年均氣溫 23.3,受臺風影響少而輕,適宜種植各種熱帶水果、名貴花卉及南藥等中藥材，具備發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)的優(yōu)越條件；海岸線長二百二十五公里，港灣眾多，淺海和灘涂面積

44、達三十萬畝，水質(zhì)好，海水養(yǎng)殖和海洋捕撈前景廣闊；旅游資源得天獨厚，國家級重點文物東坡書院及蘭洋溫泉、兩院熱帶植物園、 “八一”通天園、蓮花山觀音洞、松濤水庫、蘭洋溫泉國家森林公園已成為或逐漸成為海南的旅游熱門景點。3、基礎設施交通運輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（在儋州市設有那大、八一兩個站）貫穿境內(nèi)，交通發(fā)達，已形成水陸交通網(wǎng)絡，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。城市建設設施：擁有設計能力為日供水 20 萬噸的自來水廠，現(xiàn)已啟動運營 10 萬噸生產(chǎn)線，完全可以滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活需要。城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達 2567.6 萬立方米。電

45、力：儋州電力建設超前于經(jīng)濟發(fā)展的需要。電網(wǎng)覆蓋儋州、東方、昌江、白沙、臨高等 5 個市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設用電的需要。通信：通信便捷。全市通信網(wǎng)絡遍及各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，全市交換機容量達 15.75 萬門，移動電話用戶 6 萬戶，并已開通網(wǎng)絡寬帶。投資環(huán)境寬松，服務周到有效。市政府致力于投資軟環(huán)境的建設，努力“創(chuàng)建學習型機關(guān)，轉(zhuǎn)變政府職能，轉(zhuǎn)變工作作風，提高行政效率，提高服務質(zhì)量” 。牢固樹立“企業(yè)好、政府就好；全心全意為人民服務，全心全意為企業(yè)服務；把企業(yè)的事當作自己的事來辦，讓投資者發(fā)財，求儋州發(fā)展”的理念。市政府承諾為企業(yè)提供安定和諧的社會秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協(xié)調(diào)服務、整

46、潔優(yōu)美的周邊環(huán)境、公平公正的競爭條件。成立了市行政服務監(jiān)督中心，集中政府二十多個職能部門聯(lián)合辦公，為投資者提供“一站式”方便快捷的服務；對項目籌建、在建及生產(chǎn)建設過程中遇到的各種困難和問題全程跟蹤協(xié)調(diào)服務，切實為投資者排憂解難，真正以儋州人的誠心熱心換來投資者的稱心放心。第五章第五章 建設方案建設方案5.1 方案綜述方案綜述儋州市經(jīng)營城市意識日益加強，市政府將牢牢把住掌控土地這一第一生產(chǎn)資料，大力挖掘存量土地潛力，強力推進城市更新改造，加大重點地區(qū)和重點項目的土地儲備整備力度，優(yōu)先推動對全市發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的重點地區(qū)的土地整備工作，對居住、商業(yè)服務業(yè)設施、產(chǎn)業(yè)以及公共配套和交通市政設施項目中用

47、地條件不成熟的地塊，提前開展土地整備工作。通過加大投入，搞好基礎設施配套建設；按照規(guī)劃策劃項目，經(jīng)營土地，促進土地升值，獲取利益，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。本項目擬在那大城區(qū)收儲土地 2062 畝，將收購集中起來的土地進行開發(fā)和再開發(fā)，通過拆遷、平整、歸并整理和基礎設施的配套建設，形成可供出讓和出租的“熟地”。根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租，具體方案為 2009 年出讓 500 畝、2010 年出讓 300 畝、2011 年-2015 年各出讓 200 畝、2016 年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場化程度較高的招標、拍賣和掛牌方式。5.2 基礎設施建設基礎設施建設

48、建設內(nèi)容為地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路） 、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管） 、電力工程（含道路照明） 、電信工程以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、區(qū)內(nèi)場地土地平整工程等。5.3 項目開發(fā)建設的基本要求項目開發(fā)建設的基本要求擬建項目區(qū)占地 2062 畝，其建設的目的在于把原來位于城區(qū)規(guī)劃建設范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地以及少部分村莊用地開發(fā)建設、轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設用地，成為體育用地、居住用地、市場用地和商業(yè)金融和城市道路用地。因此，綜合考慮儋州市社會、經(jīng)濟發(fā)展趨向，以及儋州市生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合儋州市城市總體規(guī)劃，對該地塊建設內(nèi)容以及規(guī)模加以控制。5.3.3 土地供應方案土地供應方案為最大

49、限度實現(xiàn)儋州市土地價值，確保儋州市城市發(fā)展資金持續(xù)穩(wěn)定，儋州市政府根據(jù)當年項目建設資本金、土地儲備資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓計劃。根據(jù)那大城區(qū) 3 個片區(qū)基礎設施開發(fā)進程，土地出讓同步（或滯后）于城市基礎設施建設的進程。具體土地出讓時序如下：具體方案為 2009 年出讓 500 畝、2010年出讓 300 畝、2011 年-2015 年各出讓 200 畝、2016 年出讓 262 畝。土地出讓價格予以那大城區(qū)現(xiàn)有土地出讓價格為基準，考慮未來十年是那大市加快城市發(fā)展的主要時期，預測前六年土地出讓價格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價格保持不變。第六章第六章 環(huán)境保護環(huán)境保護6.1

50、項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀本項目共收儲土地 3 宗，分別位于那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲面積2062 畝。項目各宗地塊周邊無工業(yè)污染，總體環(huán)境條件良好，大氣質(zhì)量優(yōu)良?？諝赓|(zhì)量達到環(huán)境空氣質(zhì)量標準GB30951996 的一級標準。噪聲達到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB3096-93 的 I 類標準。6.2 項目建設對環(huán)境的影響項目建設對環(huán)境的影響1、平整和挖填方時，所產(chǎn)生的粉塵，機械作業(yè)時的噪聲，廢氣對周圍環(huán)境的污染與影響。包括：土地平整、道路、工程管線（給水、排污、

51、電力、電信、消防）等鋪設。2、開挖與填方對生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響；3、填方、取土、棄土對農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響；4、工地廢棄物對城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響；5、取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。6.3 環(huán)境保護治理方案環(huán)境保護治理方案1、區(qū)域噪聲控制指標：噪聲的取值范圍：晝 60dB 夜55dB2、施工中應盡可能選擇低噪聲施工機械及施工方法，并做好施工機械的保養(yǎng)和維護，使其運行良好，降低噪聲。3、夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應在開工前報當?shù)丨h(huán)保部門批準，并公告居民，以便取得諒解。4、施工場地如施工營地、料場、材料預制場地的位置要

52、遠離居民生活區(qū)，避免物料運輸、裝卸產(chǎn)生的噪聲對周邊環(huán)境敏感點的攏動。要求上述場地必須布設在周邊 200m 范圍內(nèi)無居民區(qū)。5、施工場地、施工道路的揚塵可用灑水和清掃措施予以抑止。另 外，運輸材料時最好被覆，避免敞開式運輸；石灰、吵等堆場盡可能不要露天堆放，如不得不敞開堆放，應對其進行灑水、提高表面含水率，也能起到抑塵的效果。6、施工中產(chǎn)生的建筑垃圾、棄土石、施工營地生活垃圾需定點堆放，及時清理，不得隨意占用未征土地。對于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時選擇恰當?shù)奈恢枚逊?，堆放時須加蓋塑料蓬布，避免雨中沖刷帶來的水土流失，同時保持土壤的養(yǎng)分。運輸、施工機械油污應集中處理，揩擦有油污的廢棄

53、物不得隨意丟棄，應集中收集，運往垃圾處理場處理。7、區(qū)域平整成后，環(huán)境衛(wèi)生、給排水、供電等設施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化，便于以后實體建筑物的建設。項目平整時所設置的暫時性公共廁所和垃圾收集場應與周圍建筑物的間距應符合相關(guān)衛(wèi)生間距的要求城市環(huán)境衛(wèi)生設置標準（C5527-89）的有關(guān)規(guī)定。8、在平整地塊區(qū)臨界處應保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。綠化控制指標，按儋州市城市總體規(guī)劃實施。6.4 環(huán)境影響評價結(jié)論環(huán)境影響評價結(jié)論本項目建設只對土地進行平整及基礎設施工程，建設施工期對周邊環(huán)境影響較小，不會對周邊環(huán)境造成較大污染，運營時亦可持續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。第七章第七章

54、工程招標工程招標7.1 招標原則招標原則所有工程的設計、施工、監(jiān)理等均應采取公開招標，其原則是：委托招投標辦公室編制標底，標底絕對保密；投標單位要有相應的資質(zhì)，而且防止資質(zhì)高的投標，交給資質(zhì)低的單位施工現(xiàn)象；評標活動遵循公平、科學、擇優(yōu)的原則；采取“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理”的原則，委托具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負責工程的質(zhì)量、進度和支付管理。7.2 招標范圍招標范圍工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理、水電設備和主要建材采購。7.3 招標組織形式招標組織形式7.3.1 招標組織形式招標組織形式由招標單位儋州市城市建設投資有限公司組織建設項目組負責組建，委托招標。7.3.2 組成評標委員會組成評標委員

55、會1、評標委員會由五人組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標結(jié)果確定前保密。2、評標專家的條件：（1）從事相關(guān)專業(yè)領域工作滿八年，且具有高級職稱。（2）熟悉有關(guān)招標投標的法律法規(guī)，具有與招標項目相關(guān)的實踐經(jīng)驗。（3）能認真、公正、誠實和廉潔的履行職責。（4）遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。7.4 招標方式招標方式向社會公開招標，由評標委員會向招標人推薦中標候選人。招標人所設標底，在評標時作參考。第八章第八章 機構(gòu)設置及勞動定員機構(gòu)設置及勞動定員8.1 組織機構(gòu)與勞動定員組織機構(gòu)與勞動定員本項目建設期間應在儋州市城市建設投資有限公司的統(tǒng)一領導下開展工作。成立一

56、個項目管理小組，負責項目建設實施過程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。項目承建單位可通過招標方式選取。本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動定員定為 3 人（不占編制） ，由儋州市城市建設投資有限公司抽調(diào)擔任。項目實施階段可以增加專業(yè)技術(shù)人員 2-5 人，負責項目的具體實施的監(jiān)督與管理。8.2 建設管理建設管理為加強項目的建設管理，建議建設單位采用如下管理辦法：8.2.1 組織一支精干高效的管理隊伍組織一支精干高效的管理隊伍項目采用業(yè)主負責制，管理機構(gòu)應配備相應的基本工具，各管理部門協(xié)同配合，使管理機構(gòu)良好運轉(zhuǎn)。8.2.2 采用采用“政府監(jiān)督，社會監(jiān)理政府監(jiān)督，社會監(jiān)理”原則，切實實行招投標辦法

57、，原則，切實實行招投標辦法，引入競爭機制引入競爭機制工程設計、監(jiān)理、施工等應采取公開招標的辦法，委托招投標辦公室編制標底，具有相應資質(zhì)的單位參加招標，以公正、客觀的原則選擇相應單位中標。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理”的原則，委托具有相應資質(zhì)并具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負責工程的質(zhì)量、進度、支付管理。8.2.3 加強投資管理加強投資管理工程款應由業(yè)主實行?？顚Ｓ?，財務人員要把本項目的收支單獨列帳，嚴格控制工程造價，以批復的概算作為控制依據(jù)。8.2.4 加強組織與計劃加強組織與計劃在施工過程中，應加強組織與計劃工作。施工單位要加強施工組織設計，充分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響，減少工程

58、對周圍環(huán)境的破壞，工程施工應參加建筑保險，降低工程的風險。8.2.5 加強質(zhì)量、進度、支付管理加強質(zhì)量、進度、支付管理監(jiān)理單位應本著“嚴格監(jiān)理，公正科學，熱情服務，一絲不茍”的監(jiān)理原則，對本工程的質(zhì)量進度、支付進行全面監(jiān)理。各分項工程必須嚴格按照設計標準及質(zhì)量驗收標準執(zhí)行。要樹立“百年大計，質(zhì)量第一”的原則，避免趕工期，趕進度等增加質(zhì)量隱患。精心設計，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。第九章第九章 項目實施進度建議項目實施進度建議根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為 8 年，其中：第 13 年為建設期，第 28 年為經(jīng)營期，詳見下表。項目實施進度見下表

59、：表表 9-1 項目實施進度建議項目實施進度建議年年項目項目12345678實施準備實施準備征地征地基礎設施建設基礎設施建設土地出讓土地出讓第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措10.1 投資估算投資估算1、本項目的投資估算是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，并參照有關(guān)工程資料及現(xiàn)行的基本費用定額進行編制的。2、土地征地成本是根據(jù)目前儋州市土地儲備平均成本（主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等）進行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入計劃表。3、基礎設施費（五通一平）按現(xiàn)有類似工程單位成本進行估算，并按每年5%遞增，詳見項目土地“

60、五通一平”的開發(fā)成本。4、企業(yè)管理費按征地安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、基礎設施費之和的2%估算。5、不可預見費按以上各項費用之和的3%估算。6、銀行貸款利息為年利率5.94%，各年財務費用詳見還款計劃及利息計算表。本項目開發(fā)總投資額為人民幣42630.34萬元。其中征地安置補償15465.00萬元, 耕地占用稅1381.54萬元，耕地開墾費1649.60萬元，基礎設施費用18852.30萬元；企業(yè)管理費746.97萬元；不可預見費1142.86萬元；財務費用3392.06萬元。詳見建設投資估算表10-1。表10-1 投資估算表投資估算表 單位：萬元序號項目名稱項目名稱合計1開發(fā)土地面積