后湖新城將成投資開發(fā)重點

1、后湖及楊汊湖地區(qū)配套設施建設方案2006年11月3日為了貫徹落實市委、市人民政府關于把武漢后湖地區(qū)營造成為現(xiàn)代化綠色生態(tài)都市居住新城的工作部署,促進該地區(qū)經(jīng)濟社會均衡發(fā)展,現(xiàn)提出后湖地區(qū)配套設施建設方案。一、指導思想以黨的十六大精神和“三個代表”重要思想為指導,全面落實科學發(fā)展觀,積極探索城市居住新區(qū)開發(fā)建設的新思路、新模式,按照政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、綜合配套、分步實施的原則,通過優(yōu)化用地布局、完善配套設施、提高景觀環(huán)境和合理交通組織,將后湖地區(qū)建設成為高尚、便捷、安全、節(jié)約和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化綠色生態(tài)都市居住新城,同時為全市其它綜合居住區(qū)的開發(fā)建設提供示范作用。二、后湖地區(qū)建設范圍武

2、漢市后湖地區(qū)規(guī)劃范圍為南臨京廣鐵路、北抵規(guī)劃的三環(huán)線,西起姑嫂樹路、東至解放大道和漢黃公路所圍成的區(qū)域。該區(qū)域規(guī)劃用地23.6平方公里,其中江岸區(qū)占地18.56平方公里,涉及21個行政村;江漢區(qū)占地5.04平方公里,涉及2個行政村。后湖地區(qū)遠期規(guī)劃人口32.2萬人。三、后湖地區(qū)配套建設目標(一總體規(guī)劃定位后湖地區(qū)以建設“生活的新區(qū),健康的新區(qū)”為宗旨,按照“以人為本”的理念,通過優(yōu)化用地布局、完善配套設施、提高景觀環(huán)境和合理交通組織,營造高尚、便捷、安全、節(jié)約和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化生態(tài)型、高標準的綠色生態(tài)都市居住新區(qū)。(二至2020年市政基礎設施建設目標1、道路。主要由外圍交通干道、區(qū)域交通干道

3、和居住區(qū)服務支路組成。后湖地區(qū)道路規(guī)劃總長192.8公里,其中:外圍交通干道總長20公里。區(qū)域內部“五縱三橫”干道全長為37公里,“五縱”道路由西往東依次為塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設大道延長線和建設渠路,“三橫”道路由南向北依次為后湖路、幸福大道和井南路。其它居住區(qū)服務支路總長135.8公里。2、排水。后湖地區(qū)排水建設實行雨水和污水分流,排水管網(wǎng)密度達到14.5公里/平方公里,污水管網(wǎng)普及率達到88%,污水處理率達到90%。擬對4條明渠(黃孝河、建設渠、塔子湖渠、幸福渠進行改造和景觀整治,修建4座污水中途提升泵站(鐵路橋、石橋、塔子湖、建設渠泵站,完成三金潭污水處理廠近期規(guī)模和遠期

4、規(guī)模的建設,改造后湖二期、三期泵站,修建后湖四期泵站。3、給水。用水量達到14萬噸/日,為滿足城市供水服務壓力的基本要求,擬新建后湖加壓站和塔子湖加壓站,同時配合道路建設敷設給水干管35公里,使供水干管閉合成環(huán)。4、園林綠化。形成“一軸二廊兩園多個綠化節(jié)點”的園林綠化空間格局,區(qū)域人均綠地面積和綠地率將分別達到14.5平方米和38%,達到全國綠化先進水平。具體綠化建設包括黃孝河軸線,三環(huán)線、京廣鐵路線2個綠色長廊、2座公園(后湖公園、塔子湖公園及3座社區(qū)游園(百步亭游園、后湖中心廣場和竹葉山商貿城游園等。5、環(huán)衛(wèi)。按每6平方公里的服務范圍建1座垃圾轉運站的標準,區(qū)域內共配建4座垃圾轉運站;1座

5、餐廚垃圾集中處理廠和2處環(huán)衛(wèi)車輛停保場。按每平方公里設2座公共廁所的標準,區(qū)域內共配建50座公共廁所。6、消防。按每6平方公里的服務范圍設置一座消防站的標準,區(qū)域內共配建4座消防站。7、燃氣。建設沿幸福大道、井南路、后湖路等道路的燃氣干管,形成環(huán)狀管網(wǎng)系統(tǒng)。8、城市公交。完成以軌道交通、公交和城鄉(xiāng)一體化綜合站組成的城市公共交通系統(tǒng),提高市民出行效率。配套建設軌道交通的相關設施,擬建設公交首發(fā)站線路32條,共829臺車輛。建設5座公交停車場、8座公交首末站和2處公交停保場。9、電力。保證29萬居民的用電需求,所有道路沿線的電力架空線改造入地,擬建2座220kv變電站和6座110kv變電站。10、

6、郵電。在全市率先成片達到光纖到戶的目標。通訊管線入地,配套建設5座郵政支局和3座通信分局。(三至2020年社會性配套設施建設目標1、商業(yè)。根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃和武漢市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃,后湖地區(qū)為市級商業(yè)副中心,即地區(qū)性商業(yè)中心在商業(yè)網(wǎng)點設置上采用板塊形,分別建設以大型購物中心、百貨店、倉儲式商場或大型超市為核心,配合專業(yè)店及便民網(wǎng)點的市級商業(yè)副中心。擬建設9個獨立的商業(yè)中心或大型超市,并在主干道周邊均衡設置4個加油站。2、醫(yī)療衛(wèi)生。根據(jù)湖北省衛(wèi)生資源配置標準和武漢市區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃,衛(wèi)生服務設施的建設應與后湖地區(qū)經(jīng)濟建設和發(fā)展、與人民群眾醫(yī)療保健需求相適應,擬建設1所綜合醫(yī)院,2所?？漆t(yī)院,設置

7、4所社區(qū)衛(wèi)生服務中心,12個社區(qū)衛(wèi)生服務站;遷建江岸區(qū)疾病預防控制中心和江岸區(qū)婦幼保健所。3、文化設施。按照文化發(fā)展規(guī)劃要求,構建以政府主導、部門合作、社會共建、群眾廣泛參與的公共文化服務體系,做到文化設施布局合理,公共文化服務體系健全,文化與經(jīng)濟、社會協(xié)調發(fā)展。擬建設1個中等規(guī)模的公共圖書館;新建1個中等規(guī)模的文化館;新建1座多廳影院(45個影廳;新建6處社區(qū)綜合文體活動中心,在塔子湖、塔子湖西路與幸福大道交匯處各建一個文化活動廣場。4、教育。根據(jù)武漢市普通中小學規(guī)劃布局,后湖地區(qū)規(guī)劃配建小學17所,初中8所,高中3所。按教育設施存量和建設要求,該地區(qū)需改(擴建學校5所(岱山小學、余華嶺小學

8、、塔子湖小學、石橋小學、六中分校,新建學校23所(小學13所、初中8所、高中2所。5、體育。為舉辦全國第六屆城運會,建設塔子湖體育中心,完善后湖地區(qū)全民健身體育設施建設。6、社區(qū)服務中心。深化“社區(qū)建設883行動計劃”,完善社會保障、社會治安綜合治理、社會管理、社會服務“四進社區(qū)”管理機制,每個社區(qū)3萬人,每個社區(qū)設置一個服務中心,共建設10個社區(qū)行政事務受理中心和服務中心,主要包括社區(qū)居委會、活動室、警務室、服務站等內容,其中社區(qū)福利院規(guī)劃共設置400張床位。7、公安派出所。按每5萬人設置1個公安派出所的標準,后湖地區(qū)共設置6個公安派出所。四、后湖地區(qū)建設現(xiàn)狀(一土地利用和開發(fā)后湖地區(qū)23.

9、6平方公里土地中,社會用地占12.91平方公里,村屬用地占10.16平方為公里,儲備中心代征建設用地0.53平方公里。目前已批租用地8.69平方公里,保留用地3.02平方公里,可改造和儲備用地有11.89平方公里。在11.89平方公里中,預計用于“城中村”改造3.63平方公里,部分村保留產(chǎn)業(yè)用地0.41平方公里,設施配套控制用地2.62平方公里,可納入資金平衡測算的土地總量為5.23平方公里(共計7845畝。自1996年起,后湖地區(qū)逐步進行開發(fā)建設,已建和在建小區(qū)主要集中于五大片區(qū),其分布由西向東依次為:幸福大道兩側的漢口花園片區(qū)、后湖路兩側的黃浦科技園片區(qū)、后湖路與金橋大道交匯處的后湖生態(tài)花

10、園片區(qū)、后湖路與岔馬路交匯處的百步亭花園片區(qū)、漢黃路西側的堤角都市工業(yè)園片區(qū)。目前已建小區(qū)建筑面積296.28萬平方米,住戶數(shù)25735戶,可居住人口8.2萬人。在建小區(qū)建筑面積132.79萬平方米,住戶11534戶,人口3.7萬人。(二市政配套設施1、道路。外圍交通干道中,除解放大道、發(fā)展大道和姑嫂樹路外,其余未按照規(guī)劃斷面形成,需進行改建或新建;外圍交通干道已建11.2公里,在建6公里(三環(huán)線北段。區(qū)域內部干道“五縱三橫”已建7.8公里(其中2.8公里僅按半幅規(guī)劃斷面實施,在建8.7公里;居住區(qū)服務支路已建9.9公里(其中有0.8公里按半幅規(guī)劃斷面實施,在建3.8公里。2、排水。已建和在建

11、道路已配套建設了雨污水管涵,但尚未形成體系。目前區(qū)域內排水主要通過排水濫用渠入后湖泵站。主要的排水明渠有黃孝河明渠(低排明渠、建設明渠和新湖明渠(高排明渠、塔子湖明渠(塔子湖、黃孝河的連通渠,總長11公里。這些明渠多為原始溝渠,淤積嚴重,存在嚴重亂搭亂建現(xiàn)象且因污水排入,影響周邊環(huán)境,急需進行整治。后湖二期泵站現(xiàn)有抽排能力為37.5立方米/秒,三期泵站現(xiàn)有抽排能力為97立方米/秒,分別服務于黃孝河高排和低排系統(tǒng)。目前后湖地區(qū)已敷設了污水干管5公里,金橋大道上尚有4.6公里污水收集管涵正在實施之中。后湖地區(qū)雨污分流后,污水全部匯入三金潭污水處理廠,該處理廠處理等級為二級,近期處理規(guī)模30 萬噸/

12、日,遠期總規(guī)模40萬噸/日,目前正在建設之中,預計2007年投入使用。3、給水。目前該地區(qū)已建部分枝狀供水管網(wǎng),是宗關水廠和白鶴嘴水廠的供水末梢,供水壓力不能滿足安全用水要求。已與市政道路配套建設的供水主干管有4條(幸福大道、后湖路、金橋大道、岔馬路供水干管,計9公里長。除百步亭花園設有每日4千噸的加壓泵站外,目前尚無其他供水加壓站。4、園林綠化。除各開發(fā)小區(qū)的配套綠地外,后湖地區(qū)現(xiàn)有公共綠地12.79公頃,其中新世界水族公園占地7.09公頃,百步亭游園占地5.7公頃。道路綠化目前基本未配套建設。5、環(huán)衛(wèi)。該地區(qū)分屬于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)和岱山街管轄,現(xiàn)大部分區(qū)域仍屬于農(nóng)村和城鄉(xiāng)結合部。僅部分社區(qū)配建

13、了垃圾收集和清運等設施。公共廁所僅有9座。6、消防。該地區(qū)目前僅在邊緣區(qū)域建有2個消防站,分別為唐家墩消防站和堤角消防站。7、路燈。除小區(qū)配建路燈外,目前該地區(qū)已統(tǒng)計的與道路同步建設的路燈數(shù)量為8040盞,各類線路總長131.2公里,路燈專用變壓器35臺。8、燃氣。目前金橋大道部分路段鋪設了管徑為500毫米燃氣干管,幸福大道、后湖大道、百步亭路、岔馬路部分路段鋪設了管徑為300毫米燃氣干管。現(xiàn)金橋大道附近的新建社區(qū)和百步亭社區(qū)已開通了天然氣。9、城市公交。目前該地區(qū)僅設有百步亭花園和塔子湖兩處公交首末站點。區(qū)域內部共布置了12條公交線路,共有353臺車,另在外圍道路設有20余條線路。公交通達區(qū)

14、域主要為金橋大道沿線和百步亭花園片區(qū)。另在堤角和漢黃公路西側建有公交停保場1座、公交停車場2座。10、電力。后湖地區(qū)現(xiàn)有岱家山(220kv、百步亭(110kv和新華路(110kv3座變電站,但區(qū)域的主要供電源來自百步亭變電站,用電較為緊張?，F(xiàn)有高壓線路110千伏架空線路100公里,10千伏架空線路100公里。11、郵電。后湖地區(qū)現(xiàn)有楊汊湖郵政支局和姑嫂樹、百步亭2座郵政所。另設有2座通信分局,目前已沿金橋大道全線,后湖大道、塔子湖東路、幸福大道、正義路、建設渠路、岔馬路和建設大道延長線部分路段鋪設了通信管線,通信設施建設主要集中在后湖生態(tài)園和百步亭花園周邊。(三社會性配套設施1、商業(yè)。目前尚沒

15、有大型商業(yè)中心,僅有部分小型商業(yè)設施。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要分布在東方華府、后湖生態(tài)園等樓盤,總建筑面積7.7萬平方米。2、醫(yī)療衛(wèi)生。后湖地區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療機構17個,包括:一級綜合醫(yī)院1家(惠濟醫(yī)院,?？漆t(yī)院1家(武漢市第二醫(yī)院附屬新華醫(yī)院,社區(qū)衛(wèi)生服務中心1個(在建的百步亭醫(yī)院,村級衛(wèi)生室14個。共有醫(yī)院病床190張,醫(yī)護人員263人。3、文化設施。目前主要有3處文化設施,分別為市老年大學(金橋大道后湖鄉(xiāng)政府內、后湖鄉(xiāng)文化站(金橋大道后湖鄉(xiāng)政府內、百步亭花園文化室(百步亭花園小區(qū)內4、教育。后湖地區(qū)現(xiàn)有小學8所、初中1所(百步亭小區(qū)配建初中和高中1所(六中分校。8所小學中包括:原有小學4所(石橋小學、

16、塔子湖小學、岱山小學和余華嶺小學,配建小學4所(百步亭小區(qū)配建小學3所、東方恒星園配建小學1所。5、體育。目前只有部分居住小區(qū)和學校建有少量體育健身設施,尚無大型公共體育設施。6、社區(qū)服務。目前新建的17個小區(qū)中,現(xiàn)有辦公用房9235平方米,均為物業(yè)管理用房,沒有社區(qū)機構用房。7、公安派出所。后湖地區(qū)現(xiàn)僅有2個派出所(后湖鄉(xiāng)派出所和百步亭派出所。(四現(xiàn)有配套設施差距分析目前后湖地區(qū)雖已配建了部分配套設施,但配套設施尚不完善或滯后,與居住新區(qū)的規(guī)劃目標相比仍存在較大差距。1、市政基礎設施的主要差距(1道路。道路規(guī)劃總長為192.8公里,已建和在建道路長47.4公里,占規(guī)劃目標的24.6%。(2排

17、水。規(guī)劃雨水干管39公里,已建11公里 ,規(guī)劃排水管網(wǎng)密度14.5公里/平方公里,現(xiàn)有排水管網(wǎng)密度2.5公里/平方公里。規(guī)劃污水收集干管41公里,已建9公里,規(guī)劃污水管網(wǎng)普及率88%,現(xiàn)狀污水管網(wǎng)普及率15%。三金潭污水處理廠及污水中途提升泵站尚未建成投入使用,該地區(qū)現(xiàn)有污水未經(jīng)處理而排入水體。(3給水:給水干管規(guī)劃總長為35公里,現(xiàn)狀長為9公里,占規(guī)劃目標的26%。(4園林綠化。公園規(guī)劃為2座,現(xiàn)有1座(未達標;不足50%,社區(qū)游園規(guī)劃為3處,現(xiàn)有1處,占規(guī)劃目標33%。(5環(huán)衛(wèi)。公共廁所規(guī)劃為40座,現(xiàn)有公共廁所9座,占規(guī)劃目標的23%;轉運站規(guī)劃4座,現(xiàn)無轉運站。(6消防。規(guī)劃4座消防站

18、,現(xiàn)有只有2座,占規(guī)劃目標的50%。(7城市公交。規(guī)劃為5處公交停車場、現(xiàn)有2處公交停車場,占規(guī)劃目標的40%;規(guī)劃為8處公交首末站,現(xiàn)有2處,占規(guī)劃目標的25%;規(guī)劃公交停保場為2處,現(xiàn)有1處,占規(guī)劃目標的50%。(8電力。變電站規(guī)劃為8座,現(xiàn)有3座,占規(guī)劃目標的38%。(9郵電。規(guī)劃為5座郵政支局、現(xiàn)有1座,占規(guī)劃目標的20%;規(guī)劃為3座通信支局,現(xiàn)有2座,占規(guī)劃目標的67%。2、社會性配套設施的主要差距(1商業(yè)。規(guī)劃建設9處市級商業(yè)中心,現(xiàn)僅有4處商業(yè)網(wǎng)點,難以滿足當?shù)鼐用褓徫锏男枰?2醫(yī)療衛(wèi)生?，F(xiàn)有綜合醫(yī)院1家(需遷址,?？漆t(yī)院1家,社區(qū)衛(wèi)生服務中心1個。主要差距:一是缺少大中型綜合

19、醫(yī)院;二是缺少社區(qū)衛(wèi)生服務機構;三是缺少預防保健機構。(3文化。規(guī)劃建設中等規(guī)模的1個公共圖書館和1個文化館, 1座多廳影院,2個文化活動廣場。目前僅有3處小區(qū)文化設施。公共文化和娛樂設施較為缺乏。(4教育。規(guī)劃配建學校小學17所,初中8所,高中3所;現(xiàn)有小學8所,占規(guī)劃目標的47%;初中1所,占規(guī)劃目標的13%;高中1所,占規(guī)劃目標的33%。(5體育。規(guī)劃建設塔子湖體育中心,現(xiàn)僅部分小區(qū)建有少量體育健身設施。(6公安派出所。規(guī)劃建設6個派出所,現(xiàn)只有2個,占規(guī)劃目標的33%。綜合上述對比分析,后湖地區(qū)建設現(xiàn)狀與建設目標之間存在較大差距,主要表現(xiàn)在:一是缺乏系統(tǒng)性的對外交通設施,區(qū)域內交通系統(tǒng)

20、不完善。二是排水系統(tǒng)尚未形成,區(qū)域內雨污水都通過明渠排出,現(xiàn)有明渠污染嚴重,環(huán)境狀況差。三由于供水、供電設施的不完善,缺乏水源、電源供應不能得到保障。四是教育設施、商業(yè)服務設施等社會性配套建設滯后,造成居民生活不便、子女入學困難,居住環(huán)境較差。3、遺留問題據(jù)江岸區(qū)反映,目前存在的主要遺留問題是在2005年以前的小區(qū)開發(fā)建設中,由于部分開發(fā)商未守承諾,規(guī)劃應建的配套設施用地被挪作它用,或已承諾的配套設施因種種理由沒有建成(如錦湖花園、夢湖香郡、世紀家園、中一花園、東方花都等小區(qū)未完成應配建的學校。五、“十一五”期間需配套建設的內容依據(jù)城市總體規(guī)劃,后湖地區(qū)配套設施將于2020年全部建成,按照其總

21、的進度要求,結合后湖地區(qū)小區(qū)開發(fā)和配套設施建設的實際情況,擬以幸福大道為該地區(qū)發(fā)展的中軸線,分期建設。“十一五”期間重點建設幸福大道以南地區(qū),同時兼顧2007年城運會部分比賽項目安排在塔子湖體育場館舉行、亞行污水處理項目設施的配套建設和后湖公園計劃于2007年建成投入使用等因素;遠期重點建設幸福大道以北地區(qū)。后湖地區(qū)的配套設施建設按照統(tǒng)籌安排、綜合配套、分期實施、分步推進的原則制定建設計劃。(一市政基礎設施1、道路。貫通后湖地區(qū)東西方向的交通性干道(后湖大道和幸福大道,連通該區(qū)域內已建和在建成五大片居住區(qū),使之形成整體;修通南北方向的交通性干道(塔子湖東路、金橋大道、塔子湖西路,以配合盤龍城開

22、發(fā)和亞行污水處理項目的實施;新建道路69.5公里,改擴建道路40.3公里,新改擴總面積397萬平方米。到2010年后湖地區(qū)內部道路網(wǎng)的路網(wǎng)密度達到7.1公里/平方公里,干道密度2.0公里/平方公里,道路面積率19%。2、排水。整治黃孝河、建設渠、塔子湖渠、幸福渠等4條明渠,改造后湖二期、三期排水泵站,新建后湖四期泵站。新建鐵路橋、石橋、塔子湖、建設渠等4座污水中途提升泵站,完成三金潭污水處理廠近期建設。到2010年后湖地區(qū)排水管網(wǎng)密度達到11.5公里/平方公里,污水管網(wǎng)普及率達到66.4%,污水處理率達到70%。3、給水。新建后湖加壓站、配合道路建設給水干管長21公里。4、綠化。擴建塔子湖公園

23、并新建后湖公園、后湖中心廣場、黃孝河帶狀綠地及其它公共綠地、生產(chǎn)防護綠地等。5、環(huán)衛(wèi)。新建25座公共廁所,4座垃圾轉運站,2處環(huán)衛(wèi)車輛停保場,1座餐廚垃圾集中處理廠及其它相關設施。6、消防。新建2個標準的普通消防站。7、路燈。完成與109.8公里道路配套的路燈建設。8、燃氣。配合各道路建設同步敷設燃氣管道,為了過渡需要,臨時性建設4座液化氣供應站。9、城市公交。新建塔子湖西、三金潭、同安花園3座公交停車場和塔子湖西、余華嶺、后湖、百步亭、石橋路、后湖路、體育中心等7座公交首末站。10、電力。新建220KV變電站一座(德勝堂和110KV變電站2座(萬隆、黃孝河;配合道路改造電力線路入地20公里。

24、11、郵電。配合道路建設同步鋪設通信管線、新建1個2萬門通信分局、擴建2個2萬門通信分局、新建2個郵政支局。(二社會性配套設施1、商業(yè)。建設丹水池物流基地、武漢中環(huán)竹葉山商貿城、躍進綜合市場、易初蓮花丹水池店、華中鞋業(yè)一期、武漢新榮商貿城、出版物交易中心、百步亭銷品茂、百步亭建材家具超市。2、醫(yī)療衛(wèi)生,建設醫(yī)療急救站、2個社區(qū)衛(wèi)生服務中心、4個社區(qū)衛(wèi)生服務站及完成區(qū)疾病預防控制中心的遷建。3、文化設施。建設圖書館、文化館、多廳影院各1座,建筑面積共1.3萬平方米;新建1個文化活動廣場,3處社區(qū)綜合文體活動中心。4、教育。新建小學9所,初中3所,高中2所。5、體育。完成塔子湖體育中心一期,建筑面

25、積5.7萬平方米。6、社會服務。建設10個社區(qū)服務中心和福利院。7、公安派出所。新建4個公安派出所。到“十一五”期末,完成上述建設后,后湖地區(qū)“五縱三橫”交通干道基本形成,已開發(fā)區(qū)域服務性支路連接成網(wǎng)。三金潭污水處理廠投入使用,污水收集系統(tǒng)主干管基本建成,污水處理率達到70%。明渠景觀整治使后湖地區(qū)總體生態(tài)環(huán)境得以大幅提升。后湖泵站抽排能力得到提升,減輕了黃孝河地區(qū)排漬的壓力。各種配套設施基本齊全,大大改善了該地區(qū)居民的生活質量和品質。該地區(qū)將初步成為交通便捷、設施齊備、生活舒適、環(huán)境優(yōu)良的居住新區(qū)。(三“城中村”綜合改造后湖地區(qū)配套設施建設及其土地平衡算帳工作均涉及到該地區(qū)“城中村”綜合改造

26、問題,“城中村”改造工作必須與配套設施建設密切配合,協(xié)調進行。本次“城中村”改造涉及的行政村共有21個,其中:有11個行政村(石橋、新春、新益、塔子湖、淌湖、黑泥湖、三金潭、岱山、新湖、躍進、十大家的居民和土地均在后湖新城范圍內,總戶數(shù)7375戶;有10個行政村(竹葉山、紅橋、花橋、中勝、黃浦、永紅、二七、勝華、連城、丹水池的土地在后湖新城范圍,但居民在范圍之外,因此從后湖地區(qū)整體發(fā)展的需要出發(fā),本次“城中村”改造必須將21個行政村全部捆綁起來考慮,并列入2006年“城中村”綜合改造計劃,擬初步按2種模式進行測算:2、初步確定后湖地區(qū)按“城中村”綜合改造政策進行實物還建,由市地產(chǎn)集團公司統(tǒng)一新

27、建住宅,7375戶按戶均300平方米進行實物安置,預計測算還建面積221.3萬平方米。然后將產(chǎn)業(yè)用地交改制后的經(jīng)濟實體發(fā)展經(jīng)濟,還建用地、開發(fā)用地交市地產(chǎn)集團公司進行資金平衡。六、“十一五”期間配套設施建設投資總規(guī)模“十一五”期間,后湖地區(qū)市政配套設施和社會性配套設施建設計劃共安排項目18大類,完成投資129.4億元(詳見附表1,其中:(一市政配套設施建設包括道路、排水等共11大類,計劃投資85.3億元,其中:道路56.5億元,排水8.84億元,給水1.5億元,綠化8億元,環(huán)衛(wèi)2.3億元,消防0.28億元,路燈1億元,燃氣0.324億元,公共交通1.62億元,郵電1.7億元,電力3.2億元。(

28、二社會性配套設施建設共7大類,計劃投資44.1億元,其中:商業(yè)網(wǎng)點30億元,醫(yī)療衛(wèi)生3.13億元,文化設施0.73億元,教育3.25億元,體育設施6.3億元,公安派出所0.26億元,民政設施0.5億元。七、“十一五”期間配套設施建設的資金平衡“十一五”期間配套設施建設需完成投資129.4億元,經(jīng)初步測算,資金由以下渠道組成:政府投資和社會投資項目中已落實資金渠道的共19.9億元,社會投資項目中已落實資金渠道的0.1億元(以上兩項已落實資金渠道的占129.4億元的15%。除已落實資金項目外,還需投資109.4億元,其中:社會投資41.1億元(占129.4億元的32%,政府投資68.3億元(占12

29、9.4億元的53%。(一已落實資金(二社會投資的資金平衡社會投資項目主要是指經(jīng)營性和準經(jīng)營性的項目。對帶有自然壟斷性和公益性特點的行業(yè),政府盡可能減少投資活動,更多地鼓勵民間資本和外資等社會資本參與。所有經(jīng)營性項目擬走市場化道路,通過企業(yè)自籌資金和招標等方式吸引社會投資。對準經(jīng)營性項目擬通過政府補貼或政策優(yōu)惠等方式吸引社會投資。此類項目包括供水、污水、燃氣、電力、電信、商業(yè)網(wǎng)點、文化、公共交通以及開發(fā)小區(qū)按規(guī)定、協(xié)議應予配建的設施(如小區(qū)配建學校、社區(qū)辦公用房、社區(qū)多功能活動室、社區(qū)服務站和部分體育設施等。經(jīng)初步測算,在近期市政和社會性配套設施建設中,經(jīng)營性和準經(jīng)營性項目投資為41.1億元,其

30、中:供水項目1.5億元,環(huán)衛(wèi)項目0.9億元,燃氣項目0.3億元,公共交通項目1.5億元,郵電項目1.7億元,電力項目3.2億元,商業(yè)網(wǎng)點30億元,文化設施項目0.73億元,醫(yī)療衛(wèi)生0.38億元,體育項目0.56億元,公安0.02億元,民政0.2億元。社會投資41.1億元的資金平衡思路是:經(jīng)營性項目由各相關企業(yè)自籌資金解決,政府不再作為主要投資者直接投資建設;對于準經(jīng)營性項目如一些市政公用設施的投資建設,將逐步引入和擴大市場競爭機制,形成政府投資和社會投資相結合的城建資金籌措方式。其主要資金渠道組成如下:1、企業(yè)籌資8.6億元,主要是經(jīng)營性項目如給水、燃氣、電力、通信、公交等設施建設。2、企業(yè)配

31、建1.2億元,主要包括環(huán)衛(wèi)和開發(fā)小區(qū)按規(guī)定和協(xié)議應予以配建的設施(如小區(qū)配建學校、社區(qū)辦公用房、社區(qū)多功能活動室、社區(qū)服務站及部分體育設施等。3、招商引資31.3億元,主要包括商貿、文化等設施建設。(三政府投資的資金平衡政府投資項目主要是指由政府直接出資或以政府財力為保證的各種融資資金建設的項目,原則上為市政和社會性配套設施中的非經(jīng)營性項目,如道路、雨水、環(huán)衛(wèi)、城市園林綠化、消防、教育(不包括小區(qū)配建的、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、交管設施等。經(jīng)初步測算,在近期市政和社會性配套設施建設中,新增政府投資規(guī)模為68.3億元,其中:道路建設50億元,排水(雨水3.2億元,園林綠化8億元,環(huán)衛(wèi)1.4億元,消防0.

32、28億元,路燈1億元,醫(yī)療衛(wèi)生0.11億元,教育0.8億元,體育建設3億元,公安0.24億元,民政0.3億元。根據(jù)市政府對該地區(qū)總體籌資意見,政府投資金來源分以該地區(qū)土地平衡為主,輔以該地段道路冠名權、廣告權拍賣、地下空間資源利用等特許經(jīng)營收入。如果仍存在資金缺口,將新增其他地區(qū)土地或通過銀行貸款融資解決資金平衡問題。1、土地平衡據(jù)武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司測算, 在地塊周邊設施較為齊備的情況下,預計2006年后湖地區(qū)每畝土地的開發(fā)成本為80萬元,拍買價格可在每畝150萬元,每畝的土地增值收益和應上交市財政部門的設施配套費、土地出讓金共70萬元。計劃將土地利用收入全部用于該地區(qū)政府投資的配套

33、設施項目。后湖地區(qū)可供用于建設資金平衡的土地量有7845畝,預計“十一五”期間用于資金平衡的土地量為7845畝,從2006年到2010年預計土地開發(fā)成本和土地利用收益每年均按10%遞增,土地利用收益共計可達70.5億元,通過后湖地區(qū)土地資源能夠基本平衡建設資金(詳見附表3。2、其他融資為了多渠道籌集資金及解決基礎設施建設與土地資產(chǎn)變現(xiàn)的時間差問題,需向銀行貸款和利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資建設。同時,還要從戶外廣告權拍賣、道路冠名權拍賣、地下空間資源利用等方面進一步拓展融資思路。(1銀行貸款和企業(yè)墊資融資。土地儲備整理交易有一個較長的周期,在土地增值收益尚未形成之前,可先通過銀行貸款融資緩解當前資金

34、壓力,待土地增值收益落實后進行償還貸款本息。對部分開發(fā)企業(yè)愿意墊資建設的,應予以鼓勵,今后可由土地增值收益償還墊資款項。此外,還可采用BT(建設移交方式進行配套設施建設,以緩解當前資金不足的矛盾。(2廣告權拍賣。據(jù)市城管局預測,按照武漢市戶外廣告設置總體規(guī)劃要求,后湖地區(qū)可納入戶外廣告資源開發(fā)的路段有金橋大道、漢黃路、中環(huán)線等3條道路,共可設置大立柱廣告38座,按每座每年拍賣15-20萬元估算,年收入達570萬元,5年可籌資2850萬元。(3道路冠名權拍賣。后湖地區(qū)目前有21條規(guī)劃道路沒有命名,后湖地區(qū)10余家開發(fā)商對道路冠名權拍賣有一定興趣,但因目前該地區(qū)環(huán)境和配套設施尚不完善,預計拍賣價格

35、不高,參考其他城市經(jīng)驗,預計每條道路冠名權可拍賣60萬元,期限20年,21條道路可籌資1260萬元。(4地下空間資源利用。通過招商引資,擬將后湖公園地下空間用于人防建設及平戰(zhàn)結合使用,開發(fā)商同時負責落實地上后湖公園建設,同時考慮地下管線資源的經(jīng)營,預計可籌資1.6億元。經(jīng)測算,“十一五”期間政府投資項目通過后湖地區(qū)土地自身平衡和其他渠道可籌融資金72億元,基本能夠平衡政府投資項目建設和支付建設期銀行貸款周轉利息。3、管理和運作模式武漢地產(chǎn)集團在市政府的領導下,作為后湖地區(qū)配套設施建設的項目責任單位,按照城市規(guī)劃和年度建設計劃及聯(lián)席會議的決策,全面承擔該項目的投融資和建設任務。項目運作采取“全程

36、委托、封閉運行”的模式,即受市土地儲備中心委托,武漢地產(chǎn)集團按照全市年度土地儲備和供應計劃,進行后湖地區(qū)可經(jīng)營土地的收購、征用、拆遷和安置補償工作,其拆遷整理后的土地交由市土地中心進行招標、掛牌和拍賣交易,全部土地交易所得進入市財政設立的后湖地區(qū)配套設施建設專用賬戶,在返還武漢地產(chǎn)集團土地開發(fā)成本以后,其收益(含土地增值收益、土地出讓金、城市基礎設施配套費由市財政撥付專項用于后湖地區(qū)配套設施建設。武漢地產(chǎn)集團要按照政府主導、市場化運作的模式,積極做好宣傳策劃和招商引資工作,多渠道、多元化籌集和利用資金。后湖地區(qū)可經(jīng)營土地的收購、征用、整理和交易工作,要嚴格執(zhí)行國家及地方的有關法律、法規(guī)和規(guī)章政

37、策。八、2006年建設項目和資金安排根據(jù)上述建設方案,該地區(qū)2006建設的重點主要考慮城運會2007年在我市舉行;金橋大道與后湖路交匯區(qū)域已建成密集小區(qū)、后湖路沿線居住小區(qū)建設已初具規(guī)模,上述兩片急需市政和社會設施配套等實際情況。2006年后湖地區(qū)配套設施建設計劃投資29.4億元,其中:市政配套設施項目投資13.7億元,社會性配套設施項目投資15.7億元,擬提出2006年建設項目和資金安排如下(詳見附表4:(一建設項目1、市政配套設施建設計劃(1道路建設項目投資6.3億元。建設塔子湖體育中心配套道路、塔子湖東路、井南大道、幸福大道等外圍道路、區(qū)域道路、服務性支路工程共20項。其中:通過土地平衡

38、和和銀行貸款的項目有10項,計3.9億元,企業(yè)墊資項目有10項,計2.4億元。(2排水建設1.5億。建設黃孝河明渠(鐵路橋金橋大道和塔子湖明渠整治;修建鐵路橋和石橋兩座污水提升泵站;建設正義路等雨水管涵;加快三金潭污水處理廠建設。(3園林綠化建設1億元。擴建塔子湖公園、加快后湖公園建設、啟動后湖中心廣場建設、配套建設黃孝河(鐵路橋金橋大道帶狀綠地。(4環(huán)衛(wèi)設施建設0.4億元。修建公共廁所20座,垃圾轉運站1座,環(huán)衛(wèi)車輛停保場1處。(5供水燃氣建設0.64億元。新建后湖加壓站,配合新建道路埋設給水管。增加液化氣供應站2座,配合新建道路敷設燃氣管道。(6路燈建設0.66億元。配套道路建設安裝路燈。

39、(7消防建設0.19億元,建設2座消防站。(8電力建設1.41億元。新建220KV德勝堂變電站和110KV萬隆變電站。(9郵電建設1.4億元。新建1個2萬門通信分局、擴建1個2萬門通信分局、新建1個郵政支局。2、社會性配套設施建設計劃(1商業(yè)設施建設6.75億元。建設竹葉山商貿城等8處獨立商業(yè)項目。(2醫(yī)療衛(wèi)生設施建設1.18億元。改造惠濟醫(yī)院,完成4個社區(qū)衛(wèi)生服務站和百步亭花園社區(qū)衛(wèi)生服務中心建設工作。(3教育設施建設1.75億元。建設3所小學,建設體育特色學校、六中分和漢口鐵中高中部。（4）體育設施建設 6 億元。加快塔子湖體育中心一期建設。 （5）公安派出所建設 0.06 億元。完成 1 個公安派出所的建設。 （二）建設資金安排渠道 2006 年后湖地區(qū)配套設施建設 29.4 億元的資金組成是：已落實資金 7 億元，政府投資 11.8 億元（包括土地平衡資金 3.7 億元，銀行貸款 5 億元，企業(yè)墊資 3.1 億元），社會投 資 10.6 億元。其中： （一）市政配套設施建設 13.7 億元，其中：已落實資金 1.8 億元，政府投資 8.4 億元 （包括土地平衡資金 2.4 億元，銀行貸款 2.9 億元，企業(yè)墊資 3.1 億元），社會投資 3.5 億元。 （二）社會性配套設施建設