收益法在果樹價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上收益法在果樹價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用 隨著農(nóng)村的發(fā)展，果樹產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象也越來越多。如由于土地關(guān)系的流轉(zhuǎn)，土地上果樹的產(chǎn)權(quán)也隨之發(fā)生變更。此時(shí)，即需要對(duì)果樹價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。由于果樹自身的特殊性，收益法在評(píng)估中還是較為適用的。但其實(shí)際操作中存在著一定的難度，需要具體情況具體分析。 一、收益法應(yīng)該是果樹價(jià)值評(píng)估的首選方法 （一）市場(chǎng)法和成本法在果樹價(jià)值評(píng)估運(yùn)用中的缺陷 目前，我國各地區(qū)對(duì)于果樹價(jià)值評(píng)估采取的標(biāo)準(zhǔn)和方法各不相同，許多地區(qū)僅是將果樹以幼齡期、初果期、盛果期進(jìn)行劃分后，采用市場(chǎng)法或成本法進(jìn)行評(píng)估。但市場(chǎng)法和成本法均存在著一定的缺陷。 1.采用市場(chǎng)法缺乏可進(jìn)行比較的交易案例

2、 即使是同一品種的同類果樹，其生長(zhǎng)年限、生長(zhǎng)狀況（如地徑、冠徑、病蟲害影響）、日常管理水平、修剪技術(shù)等都不盡相同,因此其結(jié)果期的產(chǎn)量也很難相同。且不同品種的同類果樹的果實(shí)品質(zhì)對(duì)果樹價(jià)值更會(huì)有影響。因此，果樹價(jià)值評(píng)估要尋找可進(jìn)行比較的交易案例是很困難的。 更何況，我國的市場(chǎng)資訊還處于初級(jí)階段，果樹價(jià)值受地域和季節(jié)等自然環(huán)境的影響又很大，因此，市場(chǎng)法在果樹的價(jià)值評(píng)估中基本上很難實(shí)施。 2.成本法難以體現(xiàn)果樹的實(shí)際價(jià)值 盡管可以采用歷史成本法與物價(jià)指數(shù)法來確定果樹的重置成本，但是，重置成本體現(xiàn)不了果樹的實(shí)際價(jià)值。如果希望根據(jù)重置成本與適當(dāng)?shù)氖找媛?，來確定果樹的資本利得，則這一適當(dāng)?shù)氖找媛蔬€是需要通過

3、收益法中的方法來確定。 鑒于上述市場(chǎng)法與成本法應(yīng)用中的困難，我們需要發(fā)揮收益法在評(píng)估果樹價(jià)值中的作用。 （二）收益法是果樹價(jià)值評(píng)估的適宜方法 果樹,在幼齡期沒有產(chǎn)量，在初果期開始結(jié)果，在盛果期結(jié)果較多，老齡后結(jié)果逐漸減少?？梢姡麡鋬r(jià)值的評(píng)估需要未來，因此評(píng)估中采用收益法是比較合理的。 在采用收益法進(jìn)行評(píng)估中，應(yīng)根據(jù)果樹生產(chǎn)過程中因技術(shù)、管理、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供求、人為毀壞與污染、自然災(zāi)害等不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)合理地確定折現(xiàn)率。 二、運(yùn)用收益法中應(yīng)考慮的問題 果樹價(jià)值的影響因素是復(fù)雜的。在運(yùn)用收益法的過程中，需要全面考慮到下述因素： 1.果樹收益的不穩(wěn)定性 果樹在盛果期往往存在一年結(jié)果多，

4、一年結(jié)果少的大小年現(xiàn)象。果樹培植的投入費(fèi)用每年也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。此外，果樹在其產(chǎn)品銷售中，會(huì)因同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)或市場(chǎng)的變化，導(dǎo)致其貶值。同時(shí)，果樹生長(zhǎng)過程中還會(huì)受到凍害、臺(tái)風(fēng)、病蟲害等自然災(zāi)害的影響，對(duì)于這些果樹產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與自然風(fēng)險(xiǎn)，在折現(xiàn)率中的風(fēng)險(xiǎn)利率確定中應(yīng)充分予以考慮。 2.果品的價(jià)格 在不同季節(jié)，果品的價(jià)格也不相同。如果果樹價(jià)值的評(píng)估時(shí)間是該果樹的非產(chǎn)果季節(jié)，此時(shí)市場(chǎng)上由于此類果品比較稀缺，價(jià)格會(huì)很高。我們?cè)诠麡涫找骖A(yù)測(cè)中，可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓穬r(jià)格管理部門認(rèn)定的果品4年平均售價(jià)與所評(píng)估果樹果品實(shí)際售價(jià)的4年平均數(shù)，再以此兩者的平均數(shù)來確定其預(yù)測(cè)收益。 此外，在評(píng)估果樹的補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，當(dāng)果品的市

5、場(chǎng)銷售價(jià)格變化較快，而評(píng)估的補(bǔ)償費(fèi)用沒有及時(shí)撥付給果樹業(yè)主時(shí)，則評(píng)估結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 3.果樹品種間的差異 不同品種果樹的單株產(chǎn)量、生長(zhǎng)年限與獲利年限都不相同，因此，經(jīng)濟(jì)收益可能相差很大。如大路品種與名特優(yōu)新品種之間收益差距達(dá)到50%以上。此外，我國的許多果樹品種在退化，這一貶值因素，也必須予以注意。 4.果樹密植度的合理性 果樹的密植度是果樹收益預(yù)測(cè)中的重要參數(shù)。我們要注意的是果樹密植度影響著果樹生長(zhǎng)的空間環(huán)境和根系環(huán)境。不合理的果樹密植度會(huì)使樹冠縮小，不利于通風(fēng)，影響單株和單位面積產(chǎn)量，也影響果品的品質(zhì)。果樹密植度的合理性受制于水利、土壤、栽培技術(shù)等因素。 三、收益法中各項(xiàng)參數(shù)的確定方

6、法 1.果樹生長(zhǎng)年限的確定 一般情況下，蘋果、中國梨、柿、山楂、核桃、大櫻桃等定植后三年內(nèi)，均為不結(jié)果的幼齡期，樹齡45年時(shí)為具有一定產(chǎn)量的初果期，樹齡6年以上為結(jié)果達(dá)到高峰的盛果期。桃、李、杏、無花果、日韓梨定植后二年內(nèi)為幼齡期，樹齡34年為初果期，4年以上為盛果期。葡萄、棗定植后一年以內(nèi)均為幼齡期，樹齡2年為初果期，3年以上為盛果期。銀杏50年以上，梨、山楂、柿、棗25年以上，蘋果、杏20年以上，李、無花果18年以上，大櫻桃、桃、葡萄12年以上為產(chǎn)量下降的衰果期。 果樹在初果期和盛果期的預(yù)期收益都應(yīng)該高。這是因?yàn)楣麡溥M(jìn)入初果期之后，除控制病蟲害之外，果農(nóng)投入的成本將明顯減小。 2.折現(xiàn)率中

7、風(fēng)險(xiǎn)因素的確定 折現(xiàn)率中的無風(fēng)險(xiǎn)利率一般采用定期存款利率或國債利率。而風(fēng)險(xiǎn)利率的確定則需要考慮果樹收益的風(fēng)險(xiǎn)。 如病蟲危害、水災(zāi)、火災(zāi)、災(zāi)害性氣候等不可預(yù)見的自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)，必須依據(jù)當(dāng)?shù)貫?zāi)害發(fā)生的頻率和危害強(qiáng)度來進(jìn)行分析。果品市場(chǎng)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，也必須針對(duì)具體情況，借助相關(guān)學(xué)科的知識(shí)進(jìn)行分析。最終確定合適的風(fēng)險(xiǎn)利率，從而保證果樹評(píng)估結(jié)果的可靠程度。 3.果樹產(chǎn)量的測(cè)算 影響果樹產(chǎn)量的因素很多，如果樹的品種、樹齡、氣候、栽培技術(shù)、經(jīng)營(yíng)的集約化程度等等。這些因素中的不少因素都存在著不確定性、不可預(yù)見性和不可控制性，產(chǎn)量的調(diào)查測(cè)定難度很大。根據(jù)一些地區(qū)果樹評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)和做法，以下兩種方法可供參考。 第一種

8、方法，是以所評(píng)估果樹最近4年的實(shí)際平均單產(chǎn)作為預(yù)測(cè)的果樹產(chǎn)量。這一方法消除了果樹產(chǎn)量的大小年因素的影響。 第二種方法，是根據(jù)調(diào)查資料編制果樹產(chǎn)量預(yù)測(cè)表，具體做法是： （1）抓住各樹種、各品種果樹的產(chǎn)果期，對(duì)果樹產(chǎn)量進(jìn)行實(shí)地測(cè)定?？刹扇〕闃诱{(diào)查的方式，或設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)株來進(jìn)行測(cè)定。 （2）編制相同立地條件、集約經(jīng)營(yíng)程度和栽培模式條件下，果樹不同樹齡和不同冠幅面積的產(chǎn)量表。 果樹在樹齡相同的條件下，因經(jīng)營(yíng)集約度的不同會(huì)出現(xiàn)不同的冠幅和產(chǎn)量。因此需要根據(jù)果樹不同的冠幅，分別測(cè)定產(chǎn)量。 果樹在樹齡相同的條件下，密植度的不同會(huì)導(dǎo)致其單株產(chǎn)量的不同。因此，需要根據(jù)所評(píng)估果樹當(dāng)?shù)氐臍夂蚺c土質(zhì)狀況，種植技術(shù)與果農(nóng)經(jīng)驗(yàn)等，界定某一品種果樹每畝的合理株數(shù)，從而確定果樹每畝的產(chǎn)量。 對(duì)于果樹價(jià)值的評(píng)估中還存在許多需要研究的問題。這需要我們?cè)诮窈蟮膶?shí)踐中繼續(xù)摸索。 參考文獻(xiàn) 1 權(quán)忠光，肖翔.收益