寫字樓基礎(chǔ)知識

1、寫字樓基本概念一、寫字樓功能構(gòu)成1. 收益部分：可以出租收取租金或出售的部分包括辦公室、停車場、商業(yè)部分、倉庫等。其中為客人服務(wù)的餐廳、廚房、理發(fā)、商店等可以由大樓管理部門自己經(jīng)營，但大多向?qū)ｉT經(jīng)營者出租，收取租金。2. 非收益部分（公攤）：指大樓內(nèi)部用房和免費公用房，包括交通、服務(wù)、管理、維修和營運5個部分。這部分的總面積小于出租部分，但種類之多、功能之復(fù)雜，遠遠超出出租部分。提示：業(yè)主往往較重視收益部分，實際上現(xiàn)代辦公樓的管理系統(tǒng)比較復(fù)雜，需要在大樓內(nèi)或旁邊的附屬樓內(nèi)為他們設(shè)置合適的工作地點。3. 附：出租辦公樓的功能構(gòu)成圖4. 常見的公攤部位l 首層大堂、主、次出入口公共門廳、公共走廊、

2、過道；l 各層電（樓）梯前室、電梯間、樓梯間、電梯井；l 各層空調(diào)機房、弱電小室、雜物間；l 各層通風(fēng)井、電管井、管道井、公共走道、公共衛(wèi)生間、排煙機房；l 消防控制中心l 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻（包括山墻）及外墻墻體水平投影面積的一半；l 屋頂水箱間、膨脹水箱間和電梯機房、衛(wèi)星電視接收機房；l 所有的物業(yè)管理用房和行政管理用房（含地下部分）；l 地下部分：電話間；風(fēng)機房；冷凍站、筏門井、排水加壓泵房、變電所、樓宇控制中心、變配電室、環(huán)網(wǎng)柜室；中水站房；消防、生活、廢水水池用房、中水站房、進、排風(fēng)機房等。5. 使用率：所有的公攤一般情況下，寫字樓的使用率不會超過70；注意：并不是

3、使用率越高越好，真正高檔寫字樓是只租不售的，服務(wù)內(nèi)容全面廣泛、硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，因此公攤也較大，使用率只能做到6065，個別項目的使用率小于60。二、標(biāo)準(zhǔn)層平面通常包括辦公空間和公共走道、樓梯等1. 標(biāo)準(zhǔn)層平面包括：電梯間及前室、衛(wèi)生間、開水間、空調(diào)機房、各種管線豎井。（核心筒）標(biāo)準(zhǔn)層制約因素：l 自然采光的制約：單面采光的辦公室進深不大于12米；雙面采光的辦公室兩面的窗間距不大于24米。l 防火分區(qū)的制約： 高層一類建筑，每層每個防火分區(qū)最大允許面積1000平方米，設(shè)有自動滅設(shè)備的防火分區(qū)面積可增加一倍。l 安全疏散最大步行距離的制約：房間門至最近的外部出口或樓梯間的最大距離；位于兩個安全出口

4、之間的房間為40米；位于袋形走道兩側(cè)或盡端的房間為20米。2. 核心筒概念：核心筒主要承擔(dān)的功能有：l 生活功能（衛(wèi)生間、開水間等）l 流線功能（電梯廳、走廊、樓梯間等）l 設(shè)備功能（空調(diào)機房、管道井等）；核心筒的設(shè)計的重點在于：向使用者提供方便性、舒適性、功能性以及表示標(biāo)準(zhǔn)層出租面積比的效率性。一般情況下，核心筒大約占標(biāo)準(zhǔn)層面積的20-30%（日本參考值）和18-25%（國內(nèi)設(shè)計參考值）。3. 各部分的指數(shù)指標(biāo)l 走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m單面布置房間的走道寬度不小于1.3ml 開水間開水間面積不應(yīng)小于6平方米，配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具

5、、倒煙灰的容器及地漏等l 衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等4. 人均面積指標(biāo)l 此面積指標(biāo)包括配套設(shè)施的面積以及辦公面積。l 平均人員密度指標(biāo)=平方米/每辦公人員l 歐美國家為15平方米/每辦公人員l 日本過去為3-10平方米/每辦公人員，目前是12-13平方米/每辦公人員l 國內(nèi)：8-12平方米/每辦公人員三、標(biāo)準(zhǔn)層剖面1. 層高：指的是下層板頂至上層板頂?shù)母叨?，包括功能所需凈高和必要的吊頂?nèi)部尺寸；2. 凈高：指的是下層板頂?shù)降蹴數(shù)母叨?，?biāo)準(zhǔn)層吊頂?shù)挠行Ц叨葹?.52.7米。3. 決定吊頂內(nèi)部高度的因素l 結(jié)構(gòu)樓板及梁所占的高度；l 空調(diào)主干管的高度及位置：空調(diào)主干管的高

6、度要包括保溫層的厚度，而且要考慮主風(fēng)道與其他風(fēng)道或排煙管道在吊頂內(nèi)交叉點如何處理；l 消防噴淋管的設(shè)置：消防噴淋干管可以穿梁，在梁上預(yù)留套管。l 電纜橋架高度及位置：寫字樓中電纜很多，往往需要設(shè)電纜橋架，電纜橋架的位置需避開風(fēng)道、燈槽等。l 照明燈具深入吊頂?shù)母叨龋簩懽謽峭捎贸尚械膬?nèi)嵌式燈具，通過燈下的隔片散光，使照度趨于均勻。燈具也占有一部分吊頂內(nèi)高度，而且有可能與風(fēng)道相重疊。l 吊頂?shù)臉?gòu)造高度：包括吊頂龍骨高度，吊頂本身有時還具有基層和表層，而所謂凈高是指樓板面到吊頂表層表面的高度。l 除上述之外，還應(yīng)考慮吊頂內(nèi)部檢修和施工誤差，通常留5CM的余量。四、智能化系統(tǒng)（3A、5A、7A）1

7、. 智能化構(gòu)成的三大基本要素：樓宇自動化（BA）、通信自動化（CA）和辦公自動化（OA），實質(zhì)只有3A。智能化程度的強弱高低，取決于其三大要素有機結(jié)合滲透的程度，也就是系統(tǒng)綜合集成的程度。但智能化不應(yīng)是若干子系統(tǒng)（即所謂“A”）產(chǎn)品設(shè)備的簡單疊加。即使在子系統(tǒng)數(shù)目相同的情況下，由于系統(tǒng)集成技術(shù)水平的不同，智能化程度也不大相同。2. 5A、7A的誤區(qū)：發(fā)展商生搬硬套星級賓館的等級模式，人為臆造虛構(gòu)“A”的宣傳包裝，嚴重誤導(dǎo)了客戶。實際上，“A”是一個抽象名詞，不是一個衡量智能化水平的度量單位。況且“A”與星級賓館“星”根本不同，更沒有被國際業(yè)界認定為一致的度量標(biāo)準(zhǔn)。因此，用“A”的多少作為智能化

8、程度的度量顯然既缺乏理論根據(jù)，也不符合國際慣例。3. 辦公自動化(OA,Office Automation)系統(tǒng):主要內(nèi)容是：l 由局域網(wǎng)（LAN）聯(lián)接的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，用戶只用一臺終端電腦，便完成所有的業(yè)務(wù)。例如，共享打印機，查詢數(shù)據(jù)資料，收發(fā)郵件，進入互聯(lián)網(wǎng)(Internet)等；l 通過電腦網(wǎng)絡(luò)和電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)(EDI, Electronic Data Interchange)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)處理和文件傳遞無紙化、自動化，傳統(tǒng)辦公室里層迭的文件資料柜代之以光盤存儲器；l 通過數(shù)據(jù)庫、專家系統(tǒng)、綜合設(shè)計系統(tǒng)(Integrated CAD System)、電子出版系統(tǒng)、4. 建筑自動化（BA，Bu

9、ilding Automation）系統(tǒng) 大樓BA系統(tǒng)采用集散式的計算機控制系統(tǒng)（Central Distributed Control System）, 通過BA系統(tǒng)，把全樓所有的建筑設(shè)備和設(shè)施有效地管理起來。因此，BA系統(tǒng)可以實現(xiàn)建筑設(shè)備和設(shè)施的節(jié)能、高效、可靠、安全的運行，從而保證智能化大樓的正常運轉(zhuǎn)，BA系統(tǒng)一般具有三個層次：l 最下層是現(xiàn)場控制機。每一臺現(xiàn)場控制機監(jiān)控一臺或數(shù)臺設(shè)備，對設(shè)備或?qū)ο髤?shù)實行自動檢測、自動保護、自動故障報警和自動調(diào)節(jié)控制。l 中間層為系統(tǒng)監(jiān)督控制器。它負責(zé)BA中某一子系統(tǒng)的監(jiān)督控制，管理這一子系統(tǒng)內(nèi)的所有現(xiàn)場控制機。它接受系統(tǒng)內(nèi)各現(xiàn)場控制機偉送的信息，按照

10、事先設(shè)定的程序或管理人員的指令實現(xiàn)對各設(shè)備的控制管理，并將子系統(tǒng)的信息上傳到中央管理級計算機。l 最上層為中央管理系統(tǒng)（MIS），是整個BA系統(tǒng)的核心，對整個BA系統(tǒng)實施組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理、控制的任務(wù)。5. 通訊自動化系統(tǒng)（CA，Communication Automation）： 是以數(shù)字專用交換機（DP-BX）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲像服務(wù)系統(tǒng)，對外與廣域網(wǎng)（WANs）或城域網(wǎng)（LANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)字通訊。同時，DPBX還應(yīng)具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。6. 火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA）設(shè)有智能類比功

11、能的火災(zāi)自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。7. 安全防范系統(tǒng)（SA） 閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺攝象機。樓內(nèi)各 層出入口，電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白 定焦攝象機，地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺變焦攝象機。防盜報警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器。停車場管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。 8. 綜合布線系統(tǒng)上述各系統(tǒng)（3A）的網(wǎng)絡(luò)布線，是通過綜合布線系統(tǒng)（PDS）來實現(xiàn)的。PDS系統(tǒng)提供開放式的標(biāo)準(zhǔn)通訊接口，能支持多廠商的不同類型設(shè)備的

12、數(shù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間互聯(lián)，采用標(biāo)準(zhǔn)材料例如光纖和非屏蔽以絞線作為傳輸介質(zhì)。在智能化大樓里，綜合布線系統(tǒng)幾乎包容了全部弱電系統(tǒng)的布線，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字語音等信號。整幢大樓的“神經(jīng)系統(tǒng)”，各智能化系統(tǒng)的通用平臺。綜合布線系統(tǒng)避免了傳統(tǒng)布線系統(tǒng)的缺陷：l 雜-線纜種類多l(xiāng) 亂-插頭、插座、配線架等品種多，不易排整齊l 散-各系統(tǒng)不兼容，需分別設(shè)計l 費-費時費錢l 死-更改與升級不靈活五、專項設(shè)備介紹1. 空調(diào)主要參數(shù)：溫度、濕度、流動速度、清潔度、新鮮度等2. 電梯電梯臺數(shù)確定參數(shù)：等候時間、按樓層數(shù)確定、按面積確定、模擬計算；電梯布局和裝修注意：電梯廳的最小面積，一般是3.

13、5-4.5平方米/臺；電梯門套及電梯廳墻面應(yīng)采用經(jīng)久耐用而裝飾性強的材料；首層電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)要高于其他層；吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮。3. 停車場類別按建造形式分按使用性質(zhì)分按車輛及運輸方式分停車場停車庫內(nèi)容1.單建式停車場、庫1.公共停車場、庫1.小汽車停車場1.坡道式停車庫2.附建式停車場、庫2.專用停車場、庫2.大客車停車場2.機械式停車庫3.貯備停車場、庫3.載重汽車停車場l 出入口：當(dāng)停車位大于50個時，出入口數(shù)量不得少于2個；當(dāng)停車位大于500個時，出入數(shù)不得少于3個，出入口之間的距離必須大于15米，出入口的寬度不小于7米，出入口距人行天橋、地道口及引橋應(yīng)大于50米。l 用地

14、面積估算：一般按每停車位30-45平方米計算；l 地面：停車場地面可采用混凝土剛性結(jié)構(gòu)，地面排水坡度為0.5%-1.0%；l 排風(fēng)：自然強制排風(fēng) 六、甲級寫字樓評判標(biāo)準(zhǔn)1. 地理位置：交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，自駕車交通及公共交通，同一區(qū)域內(nèi)有數(shù)座高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，形成成熟的商務(wù)氛圍。2. 外觀形象：建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢宏大。除采用現(xiàn)代感極強的外形設(shè)計外，外立面選材高檔，使用環(huán)保材料且施工水準(zhǔn)高。3. 停車位：至少達到平均每150-200平方米擁有一個停車位，并且擁有足夠的地面訪客車位。4. 樓層高度及采光：大堂裝修豪華，面積大、挑空高，標(biāo)準(zhǔn)層凈高達超過2.7米，房間通透、自然采光好，寫字間照明亮

15、度至少達到400流明。5. 電梯：平均每5層擁有1.5部電梯（即每部電梯為大約7000平方米辦公面積提供服務(wù)），非高峰期間候梯時間小于三十秒。6. 電力供應(yīng)：50-60瓦/平米電力供應(yīng)，即每層（2000平方米）至少擁有100千瓦供電量，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施。7. 電訊設(shè)備：平均每15-20平方米面積擁有一條電話線及一個數(shù)據(jù)端口，提供或支持DDN、ISDN線路，未來寬帶設(shè)施預(yù)留，具有視像會議能力。8. 空調(diào)系統(tǒng)：提供四管式風(fēng)機盤管加新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)，戶內(nèi)獨立調(diào)溫，能為客戶服務(wù)器專用空間提供二十四小時空調(diào)供應(yīng)，新風(fēng)量大于40立方米/小時/人。9. 物業(yè)管理公司：選用聲名卓越而有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對大廈進行物業(yè)管理。10. 配套設(shè)施：配套設(shè)施齊備，餐飲、銀行、機票代理、郵局、商務(wù)中心等，以服務(wù)客戶為宗旨，不設(shè)大量商業(yè)面積，保持寫字樓單一功能