第一章 房地產(chǎn)投資分析 緒論

1、第一章 緒論 本章主要介紹房地產(chǎn)投資的基本概念及基本分類，剖析房地產(chǎn)投資的基本特點，闡明房地產(chǎn)投資的基本作用。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的概念一、投資及其分類投資：是指經(jīng)濟主體（政府、企業(yè)和個人）墊支貨幣或物資，以獲取價值增值手段或營利性固定資產(chǎn)的經(jīng)濟活動過程。1、直接投資與間接投資按投資與獲得收益的方式不同，投資可分為直接投資和間接投資。直接投資：將資金直接投入到實業(yè)中，通過采購、生產(chǎn)、銷售實物產(chǎn)品或商品而獲得投資收益。間接投資：將資金投放到金融市場上，通過收取股票股利、債券利息或獲得資本利益而獲得投資收益。2、固定投資和流動資金投資按照投資期的長短不同，投資可分為固定投資和流動資金投資。(1)固定

2、投資：形成企業(yè)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的投資。A.固定資產(chǎn): 使用期限超過一年,單價在規(guī)定標準以上,且在使用中保持其物資形態(tài)不變的資產(chǎn),包括房屋,建筑物,機器設備,電子設備及其他設備. B.無形資產(chǎn): 可以為企業(yè)長期帶來效益,卻沒有實物形態(tài)的資產(chǎn),包括商標權,商譽,專利權,非技術權利,著作權,土地使用權等C.遞延資產(chǎn): 不能全部計入當年損益,而應在以后若干年內(nèi)分期攤銷的有關資本性支出,包括開辦費,租入固定資產(chǎn)的改良支出,固定資產(chǎn)的大修理支出等.(2)流動資金投資: 為了維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而投入的必要周轉(zhuǎn)資金.A.流動資金:是指流動資產(chǎn)與流動負債的差額.B.流動資產(chǎn):為了維持企業(yè)正常生產(chǎn)所需要

3、的周轉(zhuǎn)資金和存貨,包括各種必要的現(xiàn)金,存款,應收及預付款項和存貨.還包括生產(chǎn)經(jīng)營活動中新產(chǎn)生的贏余資金.C.流動負債: 僅指正常情況下平均的應付帳款.還包括短期借款.3、基本建設投資和更新改造投資按照投資項目性質(zhì)的不同，投資可分為基本建設投資和更新改造投資。（1）基本建設投資：用于基本建設項目的投資?；窘ㄔO項目包括新建、擴建、改建、遷建和恢復項目。（2）更新改造投資：用于更新改造項目的投資。更新改造項目是在技術進步的前提下，通過采用新技術、新工藝、新設備、新材料，對現(xiàn)有技術裝備進行更新改造，以節(jié)約能源，提高質(zhì)量，發(fā)展品種，促進產(chǎn)品升級換代。4、投資與投機二、房地產(chǎn)投資及其分類1、房地產(chǎn)投資：

4、一種將資本投入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務、物業(yè)管理服務等經(jīng)濟活動，以獲得最大限度利潤的經(jīng)濟行為。是房地產(chǎn)業(yè)的基礎，它以形成新的房地產(chǎn)價值為表現(xiàn)結(jié)果。在房地產(chǎn)投資中，地產(chǎn)是第一性的，房產(chǎn)是第二性的，房依地建，地為房用，房地不可分；在法律上，獲得了房產(chǎn)所有權，實際上同時取得了土地使用權；經(jīng)濟上，地價包括在房價中，房價是地價的折射反映。2、房地產(chǎn)投資的分類；按照投資方式的不同，可以分為直接投資和間接投資。（1）直接投資：房地產(chǎn)投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程。 直接投資者對所投資的物業(yè)享有直接產(chǎn)權，一般親自管理物業(yè)的經(jīng)營，或雇傭?qū)I(yè)人士一起經(jīng)營管理物業(yè)。顯著特點：他們負責投資項目的所有事宜，包括選擇

5、現(xiàn)場管理人員，商談各種合同，制定租金水平，批準租賃合同等，他們的決策直接影響投資項目的盈利能力。（2）間接投資：指房地產(chǎn)證券投資，房地產(chǎn)投資者購買房地產(chǎn)證券，投資人得到的是利息或股利，而不直接運用這些資本從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，不對房地產(chǎn)的經(jīng)營活動作任何決策。三、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特點及原則房地產(chǎn)投資的特點一、房地產(chǎn)投資需用資金量大，投資回收期長 1、房地產(chǎn)具有壟斷特征 2、房地產(chǎn)具有長期使用性 3、房地產(chǎn)投資的資金回收期長二、房地產(chǎn)投資不確定因素多，風險大 1、變現(xiàn)風險：表示投資產(chǎn)品在沒有低壓價格的情況下，能夠?qū)⑼顿Y很快兌換成現(xiàn)金的可能性。 2、購買力風險：投資房地產(chǎn)還要

6、承擔因為經(jīng)濟周期性變動帶來的購買力下降的風險。 3、經(jīng)營性風險：主要是由于房地產(chǎn)市場特點、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件、投資者的決策水平和經(jīng)營管理水平等決定的。 4、社會風險：房地產(chǎn)投資受到房地產(chǎn)市場的景氣影響很大，同社會經(jīng)濟發(fā)展密切相連。 5、災害風險：房地產(chǎn)投資者可能面臨自然災害帶來的損失，如地震、洪水、火災等，以及環(huán)境污染和土地退化，也會使土地貶值。三、房地產(chǎn)投資回報率高，收益好投資行為有一條金科玉津，就是風險報酬原則，即在其他條件不變的情況下，風險越大，要求投資報酬率越高。特征分析優(yōu)點：有形的投資；通貨膨脹中的保值手段；易于融資性；具有優(yōu)越稅收收益；投資回報高；收益的多重性；房地產(chǎn)的非同質(zhì)性缺點

7、：投資量大，支出集中性強。；投資合作性強；投資回收期長；投資風險大；投資技巧性強；投資流動性差；投資的固定性房地產(chǎn)投資原則市場需求原則近期需求：1-2年：實力弱，守業(yè)型遠期需求：2年：實力強，開拓型主動需求：市場已提出需求被動需求：引導市場消費需求準備充分：詳細周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報率的關系背靠大樹原則：公共建設所到之處；政治經(jīng)濟信息；追隨大投資者風險收益適當：“一三法則”優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)風險大的項目與風險小的項目的比例關系投資期長的項目與投資期短的項目的比例關系投資額大的項目與投資額小的項目的比例關系積極穩(wěn)妥投資：積極：穩(wěn)妥=4：6利用財務杠桿：以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢：環(huán)保概念

8、，工薪概念，網(wǎng)絡概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術房地產(chǎn)投資與投機的關系共同點：目的相同 對象相同不同點 投機 投資風險不同： 高 低依據(jù)不同： 感性 理性出發(fā)點不同： 僥幸 腳踏實地限制不同： 有限制 鼓勵保護褒貶不同： 貶責 褒獎第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的作用 可從宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng)濟兩方面來分析一、房地產(chǎn)投資的宏觀作用 1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資有利于推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2、房地產(chǎn)投資能夠協(xié)調(diào)社會總供求和總供給的關系，優(yōu)化資源配置。 3、增加房地產(chǎn)投資，可以有效地改善城市投資環(huán)境 4、房地產(chǎn)投資過熱，容易造成泡沫經(jīng)濟（1）由于房地產(chǎn)開發(fā)期長，增加了投資風險；（2）在經(jīng)濟快速增長時，房地產(chǎn)價

9、格提高，商業(yè)銀行容易過分依賴抵押貸款原則，缺乏對 房地產(chǎn)抵押的分類和評估；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)價格上漲時，會感到信心大增，擴大開發(fā)規(guī)模，需要向銀行多貸款；在房地產(chǎn)市場不景氣時，房地產(chǎn)滯銷，積壓資金多。二、房地產(chǎn)投資的微觀作用 1、房地產(chǎn)投資是一種增值手段 2、房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹的保值途徑 3、房地產(chǎn)投資是一種避稅措施 4、房地產(chǎn)投資容易獲得金融機構(gòu)的支持第四節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的目標和任務房地產(chǎn)投資分析，主要是指房地產(chǎn)投資機會的選擇和項目投資方案決策，是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中一個重要階段。房地產(chǎn)投資分析 一、房地產(chǎn)投資分析的目標1、總結(jié)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟規(guī)律2、探討房地產(chǎn)投資分析的

10、科學方法3、制定房地產(chǎn)投資合理決策的規(guī)范和制度二、房地產(chǎn)投資建設的基本程序1、項目建議書階段項目建議書是規(guī)劃提案，是指各地區(qū)、各部門、各企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)品規(guī)劃等方面的要求，經(jīng)過調(diào)查，預測和分析編寫出來的、向政府計劃管理部門或上級主管部門提出的項目建議報告。2、可行性研究階段項目建議書批準后，可以進行可行性研究，編制可行性研究報告。3、設計工作階段 重大項目或特殊項目采用三階段設計：初步設計、技術設計和施工圖設計。一般項目進行兩階段設計，即初步設計和施工圖設計。4、建設準備階段 征地、拆遷、進行土地平整；組織施工招投標，確定施工單位，簽定施工合同；組織

11、設備和材料定貨；建造臨時生產(chǎn)、生活設施；申請貸款和簽定協(xié)議書。5、建設施工階段6、竣工驗收，交付使用階段三、房地產(chǎn)投資分析研究的任務1、房地產(chǎn)投資項目的可行性研究2、房地產(chǎn)投資項目評估3、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與項目評估的區(qū)別和聯(lián)系（1）聯(lián)系：同處于項目投資的前期；主要依據(jù)一致；理論基礎、內(nèi)容和方法共通；研究目標一致；（2）區(qū)別：研究主體不同；評價角度和重點不同；為決策服務的具體任務不同；先后順序和權威性不同。 四、房地產(chǎn)投資分析的主要工作1、投資機會研究2、初步可行性研究3、詳細可行性研究4、項目評估和決策五、房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容1、房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場分析2、房地產(chǎn)項目投資估算與融姿方案擇優(yōu)3、房地產(chǎn)項目投資的財務分析和財務評價4、房地產(chǎn)投資的國民經(jīng)濟評價5、房地產(chǎn)投資項目的風險分析復習思考題： 1、房地產(chǎn)投資有幾種分類方法？何謂開發(fā) 投資？何謂置業(yè)投資？ 2、房地產(chǎn)投資具有什么