關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用

1、A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實現(xiàn)的法律保障作者 李昌麒 關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實現(xiàn)的法律保障 中國法學(xué) 本文通過對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題的考察，闡述了國家應(yīng)從六個方面確立房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目標(biāo)及其相應(yīng)的法律對策，包括對耕地占用面積的控制、把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)、確立合理的地價和房價基準(zhǔn)、引進高空建筑權(quán)、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合生態(tài)環(huán)境的要求

2、以及嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制等內(nèi)容。 最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛開展。但從目前的形勢來看，它還遠未成為我國國民經(jīng)濟開展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這說明在今后相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取開展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控，將是國家的一個長期任務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國家要從全局和長遠利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)以及實現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。為此，很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對策。 控制目標(biāo)之一：對耕地占有面積的控制 我們必須成認這樣一個事實：我國正在面臨著一場土地危

3、機，而這種危機還可能因為房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。現(xiàn)在我手頭沒有掌握全國性的由于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴張而占用耕地的數(shù)字，但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個問題，即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾。客觀地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的開展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個限度確實定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度，我以為以下措施是必須采取的： 第一，把耕地占用的數(shù)額納入國民經(jīng)濟和社會開展的長遠規(guī)劃、五年方

4、案和年度方案。我國現(xiàn)有的長遠規(guī)劃和五年方案，僅僅是十分原那么的強調(diào)了要“切實保護耕地，但并沒有像其他事項那樣規(guī)定具體的指標(biāo)，這不能不說是一個無視或者說缺陷，盡管各級政府都制定了土地使用權(quán)出讓方案但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會因為政府的意志而隨時修改方案。因此，在五年方案的國土開發(fā)方案中其他指標(biāo)可以不列，但是耕地占用面積是必須列的。考慮到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同，因此，我主張以后的五年方案，應(yīng)當(dāng)按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字，然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用方案，層層分解，但凡列入方案的占耕地指標(biāo)，不得突破。各級人民代表大會的方案執(zhí)行的報告中，必須包括耕地占用情況，以便把耕地的占

5、用納入權(quán)力機關(guān)的監(jiān)督之下。 第二，把耕地占用方案納入指令性方案的管理范圍。本來，指令性方案與市場經(jīng)濟的要求是不相容的，隨著市場經(jīng)濟的開展，指令性方案指標(biāo)將會逐步減少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，還必須把它納入指令性方案的管理范圍，即使在其他市場經(jīng)濟的國家，也不是對耕地占用放任不管。因此，在將來我國制定方案法的時候，還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性方案在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。 第三，強化依法批地的法律意識，嚴格追究非法批地主持者的法律責(zé)任。我國?土地管理法?對批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定，該法實施以來，鑒于局部地方政府無視法律的規(guī)定，越權(quán)批準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象十分突出，為此，國務(wù)院批轉(zhuǎn)

6、了國家土地管理局關(guān)于局部地方政府越權(quán)批地情況的報告，但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止，橫向多頭批地如開發(fā)區(qū)的管委會、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地和縱向越權(quán)批地如化整為零屢次批地、下放審批權(quán)等仍然時有發(fā)生，造成土地供給總量失控。年，全國下達的用地供給方案為萬畝，而實際用地已達萬畝。造成這種狀況，除了某些領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制意識淡薄之外，還有兩個重要原因，一是對越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處分。我主張今后應(yīng)當(dāng)把土地占用情況作為對政府官員進行考核的一項重要內(nèi)容。但凡非法或者越權(quán)批地造成嚴重后果的，除了可能招致罷免之外，情況嚴重的還應(yīng)受到刑事處分；二是對于非法或越權(quán)批準(zhǔn)占用的

7、土地，不宜采取事后按程序追認的方法。這種對“違法事實的“合法追認，往往會為那些違法行為者大開方便之門，就通常而言，法律不應(yīng)當(dāng)成認既存的違法事實。 控制目標(biāo)之二：把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi) 編制城市規(guī)劃是?城市規(guī)劃法?賦予城市人民政府的一項重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這說明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下三個問題必須解決： 第一，城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細規(guī)那么中的具體

8、用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的根底上，切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。?城市規(guī)劃法?是年月開始施行的，依據(jù)這個法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比擬科學(xué)，有的比擬粗糙，有的純屬為了應(yīng)付。但是，無論以上哪種情況，恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速開展這一因素，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在外表上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實際上并不符合一個科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要，我主張各級人民政府都應(yīng)按照社會主義市場經(jīng)濟對開展房地產(chǎn)市場的要求和

9、本轄區(qū)的實際情況，對過去的城市規(guī)劃進行一次民主和科學(xué)的審視，以便進一步完善城市規(guī)劃。今后的城市規(guī)劃，我認為重點應(yīng)當(dāng)放在對舊城的改造上，盡管我國各個城市的舊城改造取得了顯著的成就，但是，我國舊城改造的潛力還非常之大，舊城改造的最大優(yōu)點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的根底上解決人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需要。為此，國家可以設(shè)置假設(shè)干優(yōu)惠政策，鼓勵更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴占新地特別是耕地方法去開展城市的路子，因為那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過份膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。 第二，房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的

10、要求。我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和開展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會開展目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比方某個領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個不符合規(guī)劃的開發(fā)工程尋找存在的理由，如果確實如此，當(dāng)然也不失為一種方法，現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)工程自己不符合規(guī)劃的

11、要求，而用修改正確的去維護不正確的那樣一種作法。 第三，嚴格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。對此，?城市規(guī)劃法?已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大局部建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對此，大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性。我認為這種執(zhí)行思想不可取，我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然，我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實際出發(fā)，但是，從長遠執(zhí)法來講，不應(yīng)當(dāng)牽就這種實際

12、，因為這種牽就往往會為違法行為找到一個“防空洞，我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴格執(zhí)法的思想。 控制目標(biāo)之三：確定合理的地價和房價基準(zhǔn) 地價和房價是房地產(chǎn)市場的核心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟杠桿。我國過去普遍情況一是地價低，尤其是涉外地價更低，從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房價過高，有的高得驚人，超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場的健康開展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟杠桿的房地產(chǎn)價格納入法制化的管理范圍。第一，運用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價和房價的根底標(biāo)準(zhǔn)。通常認為地價是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)本錢和供求狀況等根本因

13、素構(gòu)成的。商品住宅的價格國務(wù)院已在?商品住宅價格管理暫行方法?中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價格的各種因素和各類費用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價和房價的根本依據(jù)。 第二，嚴格房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的責(zé)任意識。房地產(chǎn)價格合理與否，直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費者的利益，必須嚴肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須由政府確定，對評估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴格的規(guī)定。房地產(chǎn)價格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格中的一個主要問題。造成的原因可能是多種多樣的，但是，有關(guān)人員玩忽職守、

14、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個原因，對某些具體評估工程來講還可能是一個重要原因。對此，必須嚴肅處理。 第三，由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價格。世界不少國家和地區(qū)的政府，根據(jù)對土地利用的重要性的認識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價，作為一般土地買賣的依據(jù)。對此，我們可以效法，我認為，在我國公布的“公示房地產(chǎn)價，不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價，或者說是“中間價，同時，還應(yīng)當(dāng)有最低價和最高限價的規(guī)定。這樣做至少有以下三個優(yōu)點：一是表達國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息，平衡他們提心吊膽的購置心理；三是防止暴

15、跌和暴利行為。 第四，引進“高空建筑權(quán)的概念。高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般開展的背景下最初只在美國的紐約、后又普及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象，它的根本含義是指對土地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物，誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費用。我國現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實上已經(jīng)出現(xiàn)，比方有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋，然后對所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研究領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。 根據(jù)我國的情況，我們可以將“高空建筑權(quán)稱為“土地空間使用權(quán)，其范圍為土地使用面積的直線

16、上升，其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有，即假定相當(dāng)于二十層樓不同的城市可以有不同的規(guī)定以下的土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的那么為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權(quán)人對建筑高度的最一般和最標(biāo)準(zhǔn)的要求。因此在這個高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價值不僅僅及于地面，而且還應(yīng)當(dāng)及于它的延伸局部空間。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，因為房屋或構(gòu)筑物的價值遠遠大于地產(chǎn)的價值。如果國家放棄空間使用

17、權(quán)的價值，無異于放棄了一局部應(yīng)有的國有受益，如果這種放棄又為外商所得，樹立土地高空使用權(quán)就顯得更為必要了；二是考慮到如果不設(shè)置空間使用權(quán)，就可能導(dǎo)致這樣的結(jié)果，即有的土地使用權(quán)人就可能低價從國家手中取得土地使用權(quán)，然后再高價轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種高價的結(jié)果不僅可能引發(fā)土地使用權(quán)的炒賣，同時還可能引發(fā)建筑物高度的無限制開展。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國家，就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價格應(yīng)當(dāng)包含其空間使用權(quán)的價格，而空間使用權(quán)的價格除了考慮地價計算的有關(guān)因素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權(quán)的價格越高，因此，國家應(yīng)當(dāng)規(guī)定空間使

18、用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國家的空間使用權(quán)人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應(yīng)的補償方式。當(dāng)然，土地空間使用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。 控制目標(biāo)之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量 如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑?，那么，其中一個重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動。在人們心目中當(dāng)然也在事實上開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利的事情。因此，吸引了大量資金流入房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的

19、銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，同時，還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，當(dāng)前特別需要作以下幾件事： 第一，國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸方案、證券方案和投資方案，以便從總量上進行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過方案所確定的指標(biāo)；同時，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必須以相當(dāng)于貸款額的實物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，但凡未能提供抵押或擔(dān)保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實性應(yīng)當(dāng)提交公證，公證機關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證

20、承當(dāng)責(zé)任。 第二，加強對投資方向的引導(dǎo)。我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點建設(shè)配套的開發(fā)工程和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村，乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業(yè)銀行對與重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)工程、職工住宅工程、舊城改造工程應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對高檔消費建筑、占用大量土地的建筑工程，原那么上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費建筑根本不批。 第三，對已經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進行一次嚴肅認真的清理?，F(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對待

21、，但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅決查處。中國的有些事情之所以禁而不止，其中一個重要原因就是對那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁，這不僅是對某一個違法者沒有處分，更為嚴重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進行違法勾當(dāng)，同時，還可能帶動一大批“僥幸者接踵而來，其后果是不堪設(shè)想的。 控制目標(biāo)之五：符合生態(tài)環(huán)境的要求 城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護和改善，本來應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套

22、等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，但凡與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護等，只有全國性的比擬原那么的立法是不能完全解決問題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。其實在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識，自己權(quán)利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機關(guān)的與破壞

23、環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長遠利益出發(fā)，大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識，提高執(zhí)法機關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便形成一個任何嚴重影響環(huán)境的工程工程不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強令撤除的法律機制。 控制目標(biāo)之六：嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制 前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下，產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的，也有私營的；有內(nèi)資的，也有涉外的；有公司性質(zhì)的，也有合伙性質(zhì)的；有開發(fā)性的，也有中介性的；有政府機關(guān)辦的，也有專業(yè)銀行辦的；還有軍隊辦的等等。這些公司的存在，對于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的開展起了重要的作用，但是，也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司，沒有經(jīng)過嚴格審

24、查，資金不到位，根本沒有開發(fā)和經(jīng)營能力，而是靠炒地皮和樓花過日子，甚至牟取了暴利。這些所謂的公司，是房地產(chǎn)市場混亂的主要因素。針對這種情況，許多地方根據(jù)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?進行了一次清理，取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)盲目開展的勢頭有所遏制，但是，我認為以下幾個問題還需繼續(xù)解決： 第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過大。一個地區(qū)或者某一個城市，究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的，但是，有一點是可以確定的，即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國民經(jīng)濟的開展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠期潛力以及消費者的承受能力大體相適應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在，必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。為此，政府一方面應(yīng)當(dāng)通過信息指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的建立；另一方面，要嚴格資格審查，但凡不符合條件的一律不準(zhǔn)成立，已經(jīng)建立的要堅決注銷。為此，應(yīng)當(dāng)嚴格建立審批責(zé)任制，企業(yè)不該建立而建立起來的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)人員的責(zé)任?，F(xiàn)在，有一個問題必須引起重視，就是有一些依據(jù)某種背景而成立的不具備開發(fā)能力的企業(yè)，很難對他們進行整頓，如果無條件地讓他們繼續(xù)存在，就等于在繼續(xù)縱容他們的違法