睢寧縣天虹紡織廠地塊產品研究報告

1、睢寧縣天虹紡織廠地塊產品研究報告2010.8目 錄一、環(huán)境篇3（一）地塊現狀分析31、周邊簡介32、地塊簡介4（二）睢寧經濟對本案的影響5（三）睢寧規(guī)劃對本案的影響61、住宅規(guī)劃對本案的影響62、商業(yè)規(guī)劃對本案的影響73、產業(yè)規(guī)劃對本案的影響8二、市場篇9（一）商業(yè)市場91、核心商業(yè)區(qū)92、外圍商業(yè)區(qū)313、周邊在售商業(yè)38（二）住宅市場401、項目總表402、項目分布圖42三、綜合分析44（一）環(huán)境分析441、城市消費力分析442、住宅片區(qū)分析443、商業(yè)現狀分析454、產業(yè)現狀分析46（二）市場分析471、業(yè)態(tài)情況472、租金水平473、產品形態(tài)484、商業(yè)分布485、發(fā)展階段49（三）趨

2、勢分析491、業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢492、發(fā)展方向趨勢50三、定位篇51（一）SWOT分析511、S（優(yōu)勢）512、W（劣勢）513、O（機會）524、T（風險）52（二）市場定位531、定位理由532、市場定位54（三）產品定位551、定位理由552、整體定位563、分區(qū)產品定位574、各產品比例61（四）業(yè)態(tài)定位621、商業(yè)類型劃分622、業(yè)態(tài)定位思路623、各片區(qū)商業(yè)互動關系634、各片區(qū)業(yè)態(tài)定位645、業(yè)態(tài)比例情況66（五）景觀規(guī)劃特色671、整體景觀定位672、大型景觀節(jié)點683、中型景觀節(jié)點704、小型景觀節(jié)點71結語7576一、環(huán)境篇（一）地塊現狀分析1、周邊簡介本項目地塊位于睢寧縣城元

3、府路紅葉路西南角，是睢寧老城區(qū)（護城河）西側。睢寧縣城內的商業(yè)主要集中在西至小濉河，東至九月廣場南到新市路以及北面的徐寧中路境內。老城區(qū)及周邊是睢寧最為熱鬧的商業(yè)地區(qū)，多數品牌專賣店及大商業(yè)都集中在護城河內區(qū)域。護城河外，紅葉北路人民中路、天虹大道八一路都有大型的蘇果超市，元府中路上還有時代超級購物中心，內有大型的樂天瑪特超市。樂天瑪特和在八一路文學路路口的天天歡樂買超市是睢寧最大的兩個超級市場。本項目南側是在建的浙江商貿城，西側為在建的中央步行街項目。2、地塊簡介此次睢寧縣政府推薦的地塊共有地塊A-01-1等6塊，我司此次報告主要對地塊B-01-1、地塊E進行定位分析。這兩塊地塊總占地面積約

4、117700，土地性質為商業(yè)用地。地塊E東側靠近紅葉路部分目前是富得寶家具城，中間部分為天虹服裝廠廠址，西側的地塊B-01-1是片空地。在本地塊新市路以南則是在建浙江商貿城。地塊名稱用地面積（）地塊A-01-117900地塊B-01-113400地塊B-0254000地塊C-01-122400地塊D70900地塊E104300本項目占地面積117700，在睢寧縣城屬于大型商業(yè)項目。其體量給予了定位廣闊的想象空間，有利于前期定位規(guī)劃，可以充分考慮到睢寧商業(yè)市場的特點特征，精心打造本商業(yè)項目，以達到最大效益，有利于后期商業(yè)成功運作。（二）睢寧經濟對本案的影響2009年，睢寧縣地區(qū)生產總值完成151

5、.15億元，同比增長14.7%(可比價)；人均GDP實現13678元，同比增長20.5%；規(guī)模工業(yè)增加值完成34.86億元，同比增長22.3%。2009年，建立經濟開發(fā)區(qū)、寧江工業(yè)園、金屬機電工貿園、臨空產業(yè)園、桃嵐工業(yè)園等五大園區(qū)，總面積達到94.76平方公里。五大園區(qū)共完成基礎設施投入達6.65億元。2009年，縣經濟開發(fā)區(qū)業(yè)務總收入83.6億元，增長2.8倍；自行組織財政總收入8398.2萬元，增長2.2倍，其中一般預算收入6670萬元，增長3.6倍。2009年，商品房年均售價為2114元/，而09年城鎮(zhèn)居民可支配收入達到10602元，2009年，農民人均純收入達到6077元，增長11.

6、5%。2009年底，睢寧城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到了85.8億元，同比增長19%。儲蓄存款的持續(xù)增多，一方面說明睢寧老百姓的生活越來越富裕，但另一方面，也反映出老百姓的消費信心不強，睢寧仍有充足的消費潛力可以挖掘。隨著睢寧全縣各地區(qū)產業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展，越來越多的勞動力集中到睢寧，不僅可以帶來經濟的發(fā)展，同時也可以帶來更多的居民，拉動消費。這都對本項目今后商業(yè)成功運作帶來契機。（三）睢寧規(guī)劃對本案的影響本項目位于遂寧縣城的中心位置，緊靠睢寧老城區(qū)的商業(yè)中心全睢寧縣城商業(yè)最為發(fā)達的地區(qū)，并規(guī)劃有大量住宅用地。我們將從住宅和商業(yè)兩方面具體分析規(guī)劃對本案的影響：1、住宅規(guī)劃對本案的影響根據睢寧住宅片區(qū)總

7、體規(guī)劃，本案位于睢寧縣城中心的元府南部居住片區(qū)，四周還有元府北部居住片區(qū)、下邳居住片區(qū)和城南東片居住片區(qū)。根據規(guī)劃，本案四周被住宅片區(qū)包圍，周邊居住類用地規(guī)劃眾多，有利于后期居住型消費人群導入，為本項目商業(yè)后期成功經營打下基礎。2、商業(yè)規(guī)劃對本案的影響從上圖可以看出，本案所在的區(qū)位是睢寧縣城內的商業(yè)中心區(qū)域，是整個睢寧最為集中的商業(yè)帶。本項目可以依托睢寧的商業(yè)規(guī)劃，借助中心商業(yè)的現狀，有利于本案打造商業(yè)氛圍和降低后期經營難度。由上所述，本項目在此地區(qū)規(guī)劃商業(yè)項目，一方面可以憑借睢寧現有的商業(yè)項目趁勢發(fā)展；另一方面周圍住宅用地的規(guī)劃也加大了此地區(qū)的消費需求，為本項目今后的發(fā)展提供了足夠的消費來源

8、，有利于本項目的長遠發(fā)展。3、產業(yè)規(guī)劃對本案的影響睢寧縣現有5個產業(yè)園區(qū)，其中經濟開發(fā)區(qū)和鋼鐵產業(yè)園區(qū)就在睢寧縣城附近。產業(yè)園區(qū)將為睢寧帶來經濟的發(fā)展。產業(yè)帶動的龐大勞動力群體也能促進睢寧的消費。作為睢寧縣的中心城區(qū)，本案所在的睢寧城區(qū)也將會因此受益。相對影響最明顯的是周邊四大產業(yè)園，臨空產業(yè)園距離較遠，影響相對較小。產業(yè)規(guī)劃帶動睢寧經濟的發(fā)展和產業(yè)人口導入，直接推動睢寧縣城區(qū)的進一步發(fā)展，同時成為商業(yè)升級發(fā)展的動力，也是本項目成功定位和經營的大環(huán)境基礎。二、市場篇（一）商業(yè)市場1、核心商業(yè)區(qū) 核心商業(yè)區(qū)是指睢寧縣護城河所圍合而成的老城區(qū)，是睢寧傳統的商業(yè)區(qū)域。商業(yè)氛圍成熟，人流量大，聚集了目

9、前睢寧最主要的商業(yè)經營者。以下我司將分路段對核心商業(yè)區(qū)進行介紹和分析：（1）中山路睢寧縣縣城的中山路是一條老商業(yè)街，南北縱貫整個睢寧市中心。老城區(qū)范圍內的中山路兩側沿街約有50多間商鋪，開面小則4-5米，大則10米左右，進深約10米左右，多為底層商鋪。元府路以北的路段沿承了中山北路的通訊手機市場的業(yè)態(tài)，并加以眼鏡店、服飾鞋類、運動品牌店，影樓、電動車專賣以及銀樓等。除了沿街商鋪，中山路還有威尼斯商城、中國城兩個商住結合的小區(qū)，威尼斯商城約有50間商鋪，商鋪開面3-5米不等，進深約在5-8米左右，均為住宅底層商鋪，業(yè)態(tài)多以服飾、箱包、鞋業(yè)為主。中國城有店鋪約100家左右，開面多在5-10米之間，

10、進深10米左右，為金府園底層1-2層商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)包括服飾、鞋業(yè)、食品、美容美體、電器、網吧等，其中一條女人街為女裝專賣街。我們按照路段對中山路逐段進行統計分析。u 中山路（元府路北護城河）根據實地調研的情況來看，中山路護城河以北路段主要經營電子通訊器材為主的業(yè)態(tài)形式。在中山路護城河以南，元府路以北路段的商業(yè)業(yè)態(tài)依舊沿承了護城河以北的業(yè)態(tài)模式，主要以手機類通訊為主，再加以眼鏡店、服飾、體育用品、電動車店和金飾店。這一路段大約有20多家店鋪，使用面積從30的小面積到300多不等。 此段沿街商鋪租金有所差異，靠近元府路的商鋪租金越貴，往北向護城河路段租金遞減?？拷返纳啼佒饕洜I品牌店，金飾店

11、和眼鏡店，占據最好的位置。手機通訊在八一路以南至元府路形成規(guī)模性經營效應。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中山路（元府路以北）住宅、辦公底商1F眼鏡、手機通訊、金飾、摩托車、電動車、家紡、攝影、銀行50-2001F：0.8-1.2注：主力面積為使用面積。u 中山路（元府路-新市路）此路段依托睢寧最熱鬧的元府路商業(yè)，相對中山路元府路北段人氣更旺，主要以沿街商鋪為主，北端元府路路口和南端中山路新市路路口拐角處都有大型多層商業(yè)，蘇寧及其他綜合百貨樓等大型商業(yè)集中于新市路路口。據實地統計，目前此路段沿街商鋪共有50家左右，主要以大型百貨、服飾、鞋業(yè)餐飲和金飾店為主。戶型面積一般

12、在100-200左右，大型百貨占地面積在1000左右，多為三層商業(yè)模式。 這一路段南北兩頭人氣最旺，北邊是靠近元府路、南邊是靠近新市路中央步行街。所以兩段都有多層商業(yè)。檔次高于中段沿街商業(yè)，該段為核心商圈中的核心段。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中山路（元府路-新市路）住宅、辦公底商，單體商鋪1F、1-2F眼鏡、手機通訊、金飾、電動車、家紡、眼鏡、銀行、餐飲等100-2001F：0.6-2.0注：主力面積為使用面積。u 中山路（新市路建設路）中山路新市路以南的商業(yè)情況相比較北段中山路差了很多，商業(yè)多以底商為主，零零星星分布在路邊，越往建設路商業(yè)氛圍越淡，大多商鋪集中在

13、新市路中山路路口。據統計，此路段約有10余家商鋪，商業(yè)以服飾、美容美發(fā)、超市為主。使用面積在30-50為主。 根據實際調研，此路段人氣不如新市路以南的中山路商業(yè)街，不僅商業(yè)分布分散，人流不足，而且新市路以南的居民住宅區(qū)較少，多為農民房，已經遠離市中心地區(qū)，且不是人流動向的主要線路，所以商業(yè)不旺，主要是中山路商業(yè)末端的一段延續(xù)。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中山路（新市路建設路）住宅、辦公底商1F服飾、電器、超市、鞋業(yè)、煙酒、美發(fā)、電動車100-2001F：0.6-2.1注：主力面積為使用面積。（2）新市路新市路是睢寧中心商業(yè)最南端，商業(yè)氛圍至此就開始走弱。新市路中山路

14、以西是正在建設的中央步行街，東側是新市路最繁華的路段。u 新市路（中山路東護城河）新市路是睢寧縣城中心商業(yè)的最南端，新市路的商業(yè)主要集中在新市路北側沿街，商業(yè)以住宅、辦公底商為主。新市路沿街共有商鋪約40間，一般使用面積在30-50之間，較大的商鋪在100左右?？拷鼥|護城河的路段主要以窗簾床上用品等輕紡為主，加以金店、銀行、郵政服飾等；中間路段以服飾、小百貨和小餐館為主；西側靠近中山路有3層的新世紀百貨大樓。 根據我司現場調研，由于新市路以南基本不具商業(yè)氛圍，人氣不足，人流途經此處一般回頭或者進入新市路內，所以盡管新市路已經是市區(qū)商業(yè)的最南邊緣，但是人氣依然充足，除了滿足日常生活的商業(yè)之外，還

15、有大型百貨等。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）新市路（中山路東護城河）住宅、辦公底商 1F輕紡、金飾店、百貨、超市、銀行、郵政、服飾、鞋類30-50、1001F：0.6-1.1注：主力面積為使用面積。（3）護城河東路（元府路-新市路）護城河東路緊貼老城區(qū)東護城河，為沿街單邊商業(yè)，建筑形態(tài)為住宅底層1層或2層商業(yè)，另一邊為沿河景觀道路。護城河東路是一條沿河小路，本來位置優(yōu)勢一般，但是路北段與天緣廣場一路之隔，南側接新市路，護城河東路又是中國城商城的東側出口道路，所以人氣一直不錯。據調查，護城河東路約有30多家商鋪，北側集中餐飲和服飾，南側則是中國城商城的沿街商鋪，使用面積

16、多為30-50左右，餐飲，電動車店面積可以達到80-150左右。 護城河東路新市路南側已經沒有商業(yè)，商業(yè)人氣就此被阻隔，所以護城河東路新市路一側相交北段人氣更旺，而元府路是睢寧的一條主干道，路寬車多，阻擋了北側天緣廣場的人流進入。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）護城河東路（元府路-新市路）住宅、辦公底商 1F或2F餐飲、服飾、攝影、數碼、精品店、電動車店30-50、1001F：0.6-1.5注：主力面積為使用面積。（4）元府路元府路對于睢寧來說就像是上海的南京路、徐州的淮海路一樣。元府路橫貫城區(qū)東西，東連江蘇八里鋼鐵市場，西連睢寧經濟開發(fā)區(qū)。這里集中了三座商城、一條步行

17、街，即金府園商城、威尼斯商城、天緣廣場和中央步行街。u 元府路（中山路西護城河）我司會在后面詳細介紹這三座商城和一條步行街。這里主要介紹護城河境內的元府路路段商業(yè)，這段路是元府路的商業(yè)中心，即睢寧的商業(yè)中心。這一段的元府路人氣旺，業(yè)態(tài)豐富。這一路段約有商鋪50間左右，使用面積多為50-100/間左右。 元府路中山路西側路段人氣比較中山路東側有所不及，因為元府路文化路附近的天緣廣場聚集人氣，而中山路西側的護城河阻隔沿街商業(yè)的延續(xù)性。所以無法達到東側商業(yè)的繁華程度。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）元府路（中山路西側）住宅、辦公底商 1F家電、金飾店、百貨、超市、銀行、煙酒、

18、服飾、鞋類501001F：1.1-3.6注：主力面積為使用面積。u 元府路（中山路東護城河）元府路中山路東側路段是睢寧市中心最為核心的商業(yè)地段之一，商業(yè)主要以沿街商業(yè)為主，西側中山路路口有百寶樓，東側有天緣廣場以及樂天瑪特。據統計，出去賣場之外，此路段約有商鋪40間左右，面積在50-150左右。業(yè)態(tài)集中在金店、品牌服飾、體育用品鞋業(yè)等，檔次比其他路段商業(yè)更高。 此路段有著不錯的商業(yè)人氣，其中了盡管沒有大型的百貨，但是幾乎集中睢寧最為高端的商業(yè)，加上天緣廣場的樂天瑪特是睢寧兩大賣場之一，可以吸引消費人流進入元府路，加上元府路本來就是睢寧的主干道，連接東側的鋼材市場和西側的經濟園區(qū)，人氣十足。街道

19、名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）元府路（中山路東側）住宅、辦公底商 1F家電、金飾店、服飾、鞋類501501F：1.1-3.6注：主力面積為使用面積。u 中國城（金府園底商）中國城位于元府路、中山路和新市路包圍的金府園住宅項目的底層商業(yè)。金府園占地面積為5-6萬方，底層為商業(yè)，2-6層為住宅項目。中國城內商鋪開面多為3-5米，進深10米左右。業(yè)態(tài)以服飾、精品店、小吃、美容美發(fā)和網吧為主。經營的檔次相對較低，消費層次也不高，因此消費者的范圍就相對較廣，加上中國城商鋪是小區(qū)底層商鋪形勢，小區(qū)四面道路通暢，人流導入方便，所以人氣尚可，靠近元府路部分人氣尤為旺盛。 根據現場調研，中

20、國城內業(yè)態(tài)以服飾為主，其中女裝占多數，東側女人街為女裝、化妝品等女性用品一條街，西側有家紡的集中區(qū)域，北側沿街有部分集中小吃店。由于北側靠近元府路，所以整體商鋪入住率較高，南側遠離核心商業(yè)街，人氣相對較弱。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中國城（金府園底商）住宅底商 1F或2F小家電、百貨、煙酒、服飾、鞋類、箱包、食品小吃、美容美發(fā)、體育用品50801F：0.6-1.7注：主力面積為使用面積。u 威尼斯商場威尼斯商城位于元府路中山路東北角，占地約5萬方，有200多家商家。目前商場主要經營服飾、美容美發(fā)、箱包等。商鋪面積在30-50居多。商場經營模式與中國城相當，但是由于

21、位置優(yōu)越，且商城東連天緣廣場，西接中山路，南側就是元府路，都是人氣極佳的地方，所以威尼斯商城人流充足，人氣旺盛。 威尼斯商城是2000年開發(fā)建設的，是睢寧比較老字號的賣場，但是也因為經營時間較長，商場環(huán)境稍顯遜色，顯得檔次較低，商場布局混亂，道路狹小，與其他商場有一定差距。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）威尼斯商場住宅底商 1F或2F美發(fā)美體、童裝、鞋類、箱包。服飾30-501F： 0.6-2注：主力面積為使用面積。u 天緣廣場天緣廣場為利用城市中心原實驗小學、建設銀行舊址結合公園改造而成，占地面積畝，是一座集會演、休閑、娛樂等功能于一體的城市中心廣場。天緣廣場與威尼斯

22、商城、金府園商城、時代商城緊密相連，形成獨特的廣場商圈。在蘇北其他的縣級城市中，能夠形成這樣的廣場商圈的，幾乎沒有。樂天瑪特超市位于睢寧縣元府路天緣廣場地下一層，于2008年4月29日開業(yè)，營業(yè)面積5200平方米，擁有5萬余種生鮮食品、日用百貨、服裝、電器及精品名店，餐飲娛樂與大型停車場等輔助設施，形成一站式購物中心。樂天瑪特睢寧店為6米層高寬敞明亮的賣場，超過60 個車位的大規(guī)模免費停車場。u 瑞鑫購物中心（中央步行街一期）瑞鑫購物中心位于中山路新市路西北角，營業(yè)面積8000平方米，底層是蘇寧電器，購物中心位于縣城的核心商業(yè)區(qū)，與中國城（金府園）商城、威尼斯商城互為依托，與天緣廣場

23、緊密相連。瑞鑫購物中心從經營的檔次來看，主要以中高檔商品為主，檔次高于其他一般商場百貨大樓，由于地處新市路中山路，人氣較好，但由于位置稍遜天緣廣場，所以比起天緣廣場等元府路商業(yè)，還是略顯差距。2、外圍商業(yè)區(qū)（1）分布介紹在護城河內核心商業(yè)區(qū)范圍之外的地區(qū)，我們將其商業(yè)歸納為東北、西北和南部片區(qū)三個區(qū)域。與核心商業(yè)不同，外圍商業(yè)主要以住宅片區(qū)的底商為主，根據各地區(qū)的情況，業(yè)態(tài)、租金呈現一定差異性。（2）西北片區(qū)西北片區(qū)是以元府路以北，小濉河以東，中山北路以西、徐寧中路以南的范圍。西北片區(qū)內金陵御花園、玄武公寓、綠苑小區(qū)錦繡公寓等住宅項目，區(qū)域內的商業(yè)也多以各小區(qū)住宅底商的形態(tài)存在。業(yè)態(tài)上住宅小區(qū)

24、以餐飲、五金、裝飾、太陽能等業(yè)態(tài)為主。商鋪使用面積主力分為3050，100左右兩種范圍。部分路口商鋪面積較大，可達5001000。 中山路北段 八一路西段 這一片區(qū)由于許多新開發(fā)的住宅項目，所以引入不少以五金裝潢為主的業(yè)態(tài)；八一路上有古林醫(yī)院、人民醫(yī)院等幾家醫(yī)療機構，所以形成一個以醫(yī)療配套加餐飲的商業(yè)片區(qū)；中山北路主要經營手機、眼鏡一條街；其他商業(yè)多半是以滿足日常生活水平為主。區(qū)域建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）西北住宅沿街底商為主1F、1+2F醫(yī)療、五金裝潢、眼鏡、餐飲、美發(fā)、汽車美容、休閑娛樂、超市30-1001F:1.1-3.0注：主力面積為使用面積。（3）東北片區(qū)東北

25、片區(qū)是以元府路以北，文學路以東，天虹大道以西、人民路以南的范圍。區(qū)域內有紅旗小區(qū)、康馨花園、錦繡豪庭等住宅項目；也有金甌商貿城、睢寧服飾城等大型商城。這一區(qū)域是老城區(qū)和東部市郊的結合處，部分地區(qū)既有中心城區(qū)商業(yè)的延續(xù)，如休閑娛樂、超市和餐飲，也有一些諸如一些汽車美容、家居裝潢等業(yè)態(tài)。北部人民路上有第二中學和實驗小學，周邊聚集了餐飲，超市等。 元府路西段 八一路東段東北片區(qū)的商鋪使用面積一般都在50-100左右，面積普遍不大，業(yè)態(tài)定位上也不像市中心商業(yè)，主要是餐飲和生活用品，說明這一片區(qū)的商業(yè)主要是為了滿足周邊學校、居住區(qū)的日常生活需要。區(qū)域建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）東北

26、住宅底商、沿街商鋪1F餐飲、娛樂、服裝、生活用品、超市、家居裝潢、銀行50-1001F:0.4-0.6注：主力面積為使用面積。（4）南部片區(qū)睢寧南部城區(qū)以新市路為分界線，新市路以北屬于睢寧商業(yè)繁華范圍，以南區(qū)域商業(yè)氛圍漸淡。新市路南側是睢寧老城區(qū)，多為農民房以及部分新建住宅項目，整體非商業(yè)重點區(qū)域。 天虹大道南側 紅葉南路 南部片區(qū)的商業(yè)多為30-50的小面積商業(yè)，業(yè)態(tài)多以餐飲等為主。紅葉路建設路南側有一片大型底層餐飲，但是檔次極低。南部商業(yè)也多以低檔次商業(yè)為主，這因為南部大型居住區(qū)不集中，且現代居民社區(qū)建設不足，所以商業(yè)也不是很密集，都是滿足居民生活水平為主。區(qū)域建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）

27、使用面積租金（元/天）南部沿街底商、1F單體商業(yè)1F餐飲、超市、眼鏡、電動車30-501F:0.3-0.6注：主力面積為使用面積。3、周邊在售商業(yè)項目名稱浙江商貿城開發(fā)商徐州金鑫地產置業(yè)有限公司項目地址睢寧新市街與紅葉路交匯處總占地面積75229總建筑面積112806產品類型綜合（商業(yè)+住宅）主力面積沿街商鋪50，內街商鋪408月價格沿街:16000元/內街:12000元/銷售率12.5%層高4.5m產品分析項目由市場、住宅、商業(yè)街三塊組成。其中市場為回遷戶安置用，住宅已入住。商業(yè)街規(guī)劃一層一期200套左右商鋪。整個街區(qū)定位：品牌專賣+量販街區(qū)+家居生活館。商業(yè)模式比較齊全，但也比較雜，定位相

28、對不是很高，以批發(fā)貿易為主。銷售分析現推出一層的商鋪，2-4層不銷售。轉角單體商鋪據稱將與國美電器合作，準備整體出租，如成功合作，后期將采用售后包租的方式進行出售。目前銷售情況一般，以回籠資金為主。項目名稱中央步行街-時尚廣場開發(fā)商舜大房地產開發(fā)有限公司項目地址睢寧元府路、中山路、新市街環(huán)繞總占地面積19980總建筑面積70000產品類型商業(yè)廣場主力面積40-508月價格沿街商鋪(沿新市路、元府路):19000元/商場內商鋪:16000元/租金:1.6-2.5/天銷售率68%層高4.6m產品分析中央步行街區(qū)位條件好，定位為集購物、休閑、娛樂、美食等于一體的購物中心。樓宇之間導入下沉式庭院、大型

29、主力賣場、時尚廣場、地下停車庫，都顯示出其定位于目前流行的商品業(yè)態(tài)。銷售分析其中沿中山路最貴的商鋪達22000元/，但根據目前68%的銷售率，其產品還是有很強的吸引力。從市場實際看，租金水平定價偏高。（二）住宅市場1、項目總表項目名稱項目地址概述產品面積（）2010年8月報價（元/)裝修情況層高（m)容積率備注飛翔濱河名城元府西路天虹紡織西側占地：56000總建：86000小高層主力房型90-120均價2800毛坯2.81.598月8日開盤，銷售率90%中央華府睢寧縣人民路衛(wèi)生局西側占地：30600總建：61989多層、小高層、高層二房：85-93，三房113-133，復式141-166價格未

30、定毛坯2.82.1預計10月開盤水岸華府睢寧中山北路136號占地：10000總建：38312高層、小高層二房：87-95，三房99-133，四房129-140價格未定毛坯2.83.6預計10月開盤綠都花園睢寧縣天虹大道與徐寧公路交匯處南側占地：30894總建：52467多層、小高層主力房型80-120小高層均價3000毛坯2.81.55售罄紫金花城睢寧天虹北路8號占地：113142總建：250000多層、小高層主力房型88-138小高層均價3100毛坯2.81.5在售9樓以上三房天虹世紀城中央大街與天虹大道交匯處東北側占地：149184總建：270000多層、小高層、高層、疊加主力房型105-

31、120價格未定毛坯2.81.98一期推出8棟多層，4棟小高層預計9月初開盤項目名稱項目地址概述產品面積（）2010年8月報價（元/)裝修情況層高（m)容積率備注歐洲城天虹大道東側，新體育中心斜對面占地：158800總建：320000多層、小高層二房78-87，三房99-135價格未定毛坯2.82.01一期推出10棟多層，6棟認購完畢，余4棟。預計9月初開盤西盛園104國道與八一路交匯處占地：188000總建：300000多層二房86-91，三房100-118均價2300毛坯2.81.48金鼎世貿城睢寧縣東升街占地：266400總建：300000多層主力房型90-130均價2300毛坯2.81.

32、25尾盤，余二套6樓150三房帝壹城九月廣場東側總建：110000多層、小高層二房93，三房110多層均價3300毛坯2.88月18日開盤，一期推出4棟帶電梯6層多層天和御景睢寧縣實驗小學西側占地：50389 總建：160000多層、小高層，高層主力房型120，復式160小高層均價3500毛坯2.66月底推出2棟19層高層彩虹公寓元府路天虹紡織廠對面占地：66549多層、小高層80-130小高層均價2900毛坯1.66尾盤，余10套130三房2、項目分布圖3、住宅市場分析（1）產品分布睢寧目前在售與準備今年開盤的項目共9個，大多數樓盤位于北面或東北面，沿天虹大道、人民路有6個。其中綠都花園業(yè)已

33、售罄。離本地塊最近的只有飛翔河濱名城、彩虹公寓兩個樓盤。（2）產品類型從在售樓盤的類型來看，基本以多層、小高層為主。別墅項目在睢寧基本沒有。（3）戶型面積在售項目二房戶型面積在75-95平米之間，主力面積90平米左右。三房戶型面積在90-130平米之間。主力面積在100-120平米左右。（4）價格情況多層價格在2300-2500左右，總價在20-30萬元。小高層在3000-3500左右?？們r在23-45萬元。整體來看睢寧的住宅市場，項目以多層、小高層為主?；臼且员镜鼐用窦爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為了改善居住條件而購買，還遠未達到為了享受而購買大面積別墅的程度。隨著睢寧經濟的發(fā)展，商品房大量建設與供應，城

34、市化率的不斷提高，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣里購房人群更會大大增多，縣城人口數量的快速導入和人口消費能力的快速提升，屆時對商業(yè)發(fā)展的推動會有很大的提升作用。三、綜合分析（一）環(huán)境分析1、城市消費力分析睢寧縣整體經濟經過多年發(fā)展，呈現逐年穩(wěn)步增長的趨勢。隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平逐年提高，據統計近幾年睢寧城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長和城鄉(xiāng)居民收入呈現快速增長。說明睢寧人民的消費能力在快速增長，以及睢寧人民的社會消費潛力還很足?？焖僭鲩L的消費力和消費潛力是項目后續(xù)銷售和經營的基礎。2、住宅片區(qū)分析 圖上可知，未來睢寧縣將形成北部、東部、西部居住區(qū)。新建的居住區(qū)域在導入人口后對核心商業(yè)區(qū)形成消費力支撐。對本項目是個大環(huán)

35、境方面的利好消息。3、商業(yè)現狀分析睢寧縣以一軸、一心、一片區(qū)為其商業(yè)規(guī)劃核心。一軸，商業(yè)發(fā)展軸：依托老城區(qū)商業(yè)基礎，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯片區(qū)級商業(yè)中心形成商業(yè)發(fā)展軸線。一心，商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿金融用地。一片區(qū)，元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)。依托老城中心的商貿基礎，結合護城河進行環(huán)境改造，打造城市商業(yè)金融服務中心。具體布局為：商業(yè)主要沿橫向八一路、元府路、縱向紅葉路、中山路、文學路布局，形成商業(yè)中心；開發(fā)改造老城的居住區(qū)，與商業(yè)配套建設。本案位于核心商業(yè)中心區(qū)西側，緊鄰老城區(qū)，是核心商業(yè)的延伸，也是商業(yè)中心區(qū)的發(fā)展方向。目前正是發(fā)展本項目的最佳時

36、機，靠近核心商業(yè)的區(qū)域優(yōu)勢有利于本項目得到最佳的發(fā)展空間。4、產業(yè)現狀分析睢寧目前的口號是“舉全縣之力大干開發(fā)區(qū)”，以睢寧經濟開發(fā)區(qū)為主題，重點打造寧江工業(yè)園、臨空產業(yè)園、鋼鐵機電工業(yè)園、化工產業(yè)園五大園區(qū)，建設白色家電、紡織服裝、鋼鐵機械、皮革皮具、醫(yī)藥化工五大百億產業(yè)。到2014年園區(qū)面積達到100平方公里，工業(yè)總產值達到500億元，業(yè)務收入達到600億元。白色家電、紡織服裝、皮革皮具等產業(yè)都是勞動密集型產業(yè)，要達到規(guī)劃工業(yè)總產值的要求，勢必要提供大量的勞動崗位，能夠為睢寧縣城的居民以及周邊大量的農村剩余勞動力提供工作機會。對于增加農民收入，拉動農村有效需求，將會發(fā)揮重要作用。經濟的發(fā)展，

37、收入的增加，消費力也會提升，這會給睢寧整個商業(yè)市場帶去了足夠多的、有消費能力的購買人群，對于促進睢寧商業(yè)的發(fā)展，是睢寧商業(yè)發(fā)展的基礎。（二）市場分析1、業(yè)態(tài)情況核心商業(yè)區(qū)：像元府路以及中山路沿街，多以中高檔商業(yè)為主，涵蓋品牌服飾、百貨、金店和大型超市。而中心區(qū)域中的社區(qū)內商業(yè)如中國城、威尼斯商城都經營服飾、餐飲箱包等。核心商業(yè)區(qū)內商業(yè)檔次尚可，核心商業(yè)區(qū)內由于匯聚消費力，所以更高層次的消費業(yè)態(tài)如金飾、百貨、品牌服飾等集中。外圍商業(yè)區(qū)：紅葉路和八一路主要經營五金、汽配類等專業(yè)類商業(yè)、中山路護城河北是手機通訊特色市場。并配以超市、百貨等日常消費類商業(yè)。外圍商業(yè)以居住社區(qū)為依托，更多的是滿足日常生活

38、需求以及新建商品房的裝修需求。2、租金水平睢寧商業(yè)租金呈現出核心商業(yè)區(qū)向四周遞減的趨勢，核心商業(yè)中元府路租金可以達到1.1-3.6元/天/，中山路和威尼斯商城以及中國城最高也有近2元/天/。核心商業(yè)區(qū)之外，紅葉路的五金市場街租金在1.5-2.7元/天/，中山路手機通訊街租金在1.1-3.0元/天/。這些地方由于商業(yè)相對集中，已經形成相當的市場集聚效應，所以租金水平不低。租金水平均為使用面積租金。3、產品形態(tài)睢寧縣城的沿街商業(yè)主要以1-2F的商業(yè)為主，少有多層商業(yè)，路口或者商業(yè)節(jié)點處會有多層大面積單體商業(yè)，一般面積在500-1000之間；社區(qū)商業(yè)中，多為住宅底層商業(yè)，多為小面積40-100。睢寧

39、縣城中面積較大的商業(yè)多為品牌專賣，或者電動車，修理部、超市等，區(qū)域多在中心商業(yè)區(qū)以外。整體而言，睢寧商鋪產品形態(tài)較為單一，以沿街商鋪為主，道路節(jié)點處輔以多層大面積單體商鋪；融多種功能于一體的在營業(yè)綜合商業(yè)體還處于空白。4、商業(yè)分布元府路是睢寧縣城的商業(yè)主軸，元府路連通睢寧東西兩向，是進出睢寧的主要道路，人流車流量大，睢寧主要的中高檔商業(yè)都集中在老城區(qū)元府路段及周圍。元府路北側商業(yè)可以延伸到徐寧中路附近，而南部商業(yè)僅僅到新市路，且新市路以南商業(yè)基本已經斷層。在元府路商業(yè)軸上，環(huán)城河內的老城區(qū)路段是睢寧的核心商業(yè)去，集中了睢寧最為高檔的百貨超市，是睢寧商業(yè)中心。商業(yè)分布格局整體呈現“以元府路為中軸

40、，老城區(qū)為核心的一核一軸，北強南弱”的特點。5、發(fā)展階段睢寧目前的商業(yè)發(fā)展階段仍處于初級階段，商業(yè)主要以滿足人民日常生活需求為主，即使是市中心核心商業(yè)也以百貨、超市等日常消費型商業(yè)。尚無現代概念的百貨業(yè)態(tài)以及集休閑、餐飲、購物、娛樂于一體的綜合商業(yè)。一方面是因為睢寧人民整體消費力還遠未達到如此，另一方面人民消費概念，商業(yè)規(guī)劃布局都還相應落后。對于本項目而言，這也是后期本項目規(guī)劃定位，產品定位的一大空白點和市場切入點，可規(guī)劃更為現代的綜合商業(yè)填補市場空白。（三）趨勢分析1、業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢睢寧人民社會消費力不足，消費多為滿足日常生活為主，所以睢寧商業(yè)主要也以維持人民日常生活為目的，所以業(yè)態(tài)多以服飾、

41、鞋業(yè)、超市等。隨著睢寧經濟發(fā)展，目前的基礎性業(yè)態(tài)肯定不能滿足社會消費需求，以滿足日常生活為主的業(yè)態(tài)，向中高檔消費型業(yè)態(tài)發(fā)展。而目前小店鋪無法滿足居民今后的要求，更多的品牌商業(yè)，專業(yè)商業(yè)會加入到睢寧市場中，提高睢寧商業(yè)的檔次，并豐富完善睢寧市場上的業(yè)態(tài)業(yè)種。目前本案附近的商業(yè)區(qū)域幾近飽和，沒有足夠的大規(guī)?？臻g來滿足升級后的商業(yè)需求和改善業(yè)態(tài)的進入，只能向外圍擴展，本案位置靠近中心商業(yè)區(qū)，最可能發(fā)展新業(yè)態(tài)，且有足夠的規(guī)模容納新的業(yè)態(tài)發(fā)展。本項目后期將與老城區(qū)的傳統商業(yè)相互呼應，形成共贏。2、發(fā)展方向趨勢睢寧的商業(yè)核心位置是以老城區(qū)范圍內的元府路段為中心，向南北東西形成輻射，元府路南北兩側還有中國城

42、、威尼斯商城、天緣廣場，中央步行街等重要商業(yè)節(jié)點。市中心的商業(yè)經過多年的發(fā)展，核心商業(yè)范圍仍過于狹小，而老城區(qū)護城河以外有足夠的拓展空間。本項目位于緊貼老城區(qū)西側的紅葉路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，且老城區(qū)西側商業(yè)氛圍不濃厚，本地塊原為家具市場和天虹紡織，商業(yè)氛圍一般，而興建大型商業(yè)項目有利于借助老城區(qū)的商業(yè)氛圍，引入人流，提升睢寧商業(yè)層次，擴大核心商圈的范圍，最終形成新的核心商業(yè)區(qū)。區(qū)域商業(yè)的主要發(fā)展方向為：從中心向外圍發(fā)展，重點為向西北、東北面發(fā)展。三、定位篇（一）SWOT分析1、S（優(yōu)勢）（1）項目規(guī)模大，具備成為核心商業(yè)的基礎本地塊總占地面積為117700，從規(guī)模上看是睢寧縣規(guī)模最大的綜合商業(yè)體，

43、龐大的商業(yè)體量給予了項目足夠的業(yè)態(tài)業(yè)種組合空間和產品規(guī)劃空間。是支撐本項目成為睢寧核心商業(yè)的基礎。（2）區(qū)位條件較好，利于后期項目的經營本項目位于元府西路南側，小睢河與紅葉路間，緊鄰目前睢寧縣最為成熟和繁華的商業(yè)內城核心。交通便利，西側小睢河也給項目規(guī)劃提供又一亮點和規(guī)劃定位空間，整體項目區(qū)位條件較好。（3）周邊商業(yè)項目配合形成區(qū)域商業(yè)競爭力本項目周邊在售的中央步行街、浙江商貿城都是大體量商業(yè)項目，雖然后期可能形成競爭，但從另一個角度看，可以共同形成整個區(qū)域的商業(yè)競爭力和輻射力，同時新市路步行街的西延伸段，也將帶動商業(yè)消費人群。2、W（劣勢）（1）周邊配套和商業(yè)氛圍較低檔 項目現狀由空地、天虹

44、紡織老廠、富得寶家具城組成，配套不成熟，以低端批發(fā)市場為主，商業(yè)氛圍較低檔。對項目后期的定位和商業(yè)氛圍的經營培育提出了較高的要求。（2）產品規(guī)劃難度高 睢寧縣目前還處于商業(yè)發(fā)展的初級階段，商業(yè)消費能力較弱。如何在保證最大化挖掘睢寧的商鋪購買力，銷售部分商鋪的情況下，同時獲得大商業(yè)的經營成功。在商業(yè)形態(tài)和建筑形態(tài)都能獲得睢寧投資人群和經營人群的認同。是項目面臨的主要困難，本項目的產品規(guī)劃難度高。3、O（機會）（1）睢寧城市建設，產業(yè)發(fā)展帶動商業(yè)發(fā)展的機會睢寧縣城較小，目前正處于人口導入和城市擴張的階段。從東部環(huán)島廣場的建設到北部新城的規(guī)劃，無一不說明了城市處于擴張期和人口導入期。而五大產業(yè)園的規(guī)

45、劃以及進一步的發(fā)展將帶動商業(yè)的發(fā)展。成為本項目立足睢寧的一大宏觀環(huán)境支撐。（2）周邊區(qū)域居住規(guī)劃帶動人口消費的機會本項目周邊目前居民較少，但后期睢寧規(guī)劃中，項目所在區(qū)域規(guī)劃為元府居住區(qū)，周邊還有城南西片居住區(qū)、下邳居住區(qū)等。區(qū)域人口導入規(guī)劃正在實施中。本項目可享受到后期所在區(qū)域人口導入帶來的消費力支撐。4、T（風險）（1）項目銷售速度風險作為大體量項目，本項目雖然將規(guī)劃有部分的單體商業(yè)，但以銷售型沿街商鋪體量為主。根據市場在售的中央步行街和浙江商貿城項目銷售情況看，其目前均只開出部分一樓沿街商鋪，且銷售形勢一般，后期本項目大量的商業(yè)體量推出后，項目將面臨市場的銷售風險。（2）項目商業(yè)經營風險

46、本項目將預留部分大面積單體商鋪，后期持有經營。預計引入部分大商家和品牌專賣店。進行商業(yè)資產的經營管理。對商業(yè)的經營能力要求較高，后續(xù)商業(yè)的培育期較長，存在經營風險。（3）宏觀政策調控風險目前整體房地產市場正處于政策調控期，受政策影響，市場呈現成交低迷狀態(tài)，銷售難度大。預計后期調控政策依舊持續(xù)，同時政策調控的效果將維持相當長的一段時間。對本項目的銷售形成政策調控風險。（二）市場定位1、定位理由（1）環(huán)境因素u 項目在核心商業(yè)區(qū)邊緣，交通便利，位于新市路步行街西延伸段北側，核心商業(yè)街元府路南側，有打造大型核心商業(yè)的區(qū)位條件。u 項目所在區(qū)域原有家具城和批發(fā)市場，新市街南側浙江商貿城在建中，區(qū)域商業(yè)

47、氛圍處于上升期，有打造大型核心商業(yè)的基礎氛圍。（2）市場因素u 睢寧縣商業(yè)整體目前還處于初級階段，商業(yè)后期發(fā)展空間大，給本項目打造綜合商業(yè)單體提供了市場空間。u 睢寧商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，相對綜合的商業(yè)還處于待開發(fā)階段，綜合商業(yè)部分具備較大的市場機會點。（3）自身因素u 本項目占地為117700，規(guī)模龐大，為目前睢寧最大的商業(yè)地塊，具備打造商業(yè)航母的體量。u 地塊形狀方正，西界為濱水區(qū)域，南北界為主要商業(yè)街，良好的硬件條件使得項目可以承載多種商業(yè)功能，打造綜合商業(yè)中心。2、市場定位（1）市場定位綜合以上定位理由，我司對本項目的市場定位為：city Lifestyle Center（城市生活時尚中心

48、）引領睢寧消費新模式，購物新概念我們在強調一種高品質物業(yè)享有權的同時，更強調一種象征高標準的生活方式、生活氛圍。是源于傳統商業(yè)，而又高于傳統商業(yè)的產物，是一種生活方式的人文化趨勢，是精神需求的集中體現。以開放式商業(yè)為載體，圍繞睢寧城市擴大化的趨勢，展現升級型商業(yè)的魅力，傳達品質生活理念，凸顯城市、商業(yè)讓生活更美好的愿景。（2）定位解析u 商業(yè)地位上作為睢寧最大的綜合性商業(yè)標桿，成為睢寧商業(yè)升級的發(fā)動機；u 同時具備餐飲、購物、休閑、娛樂功能于一體的一站式商業(yè)中心；u 成為睢寧休閑、觀光、旅游的商業(yè)地標建筑；u 打造一種現代都市生活理念和生活節(jié)奏；u 經營商家以國內外連鎖品牌經營商家為主；u 商

49、業(yè)層級為城市核心商業(yè)層級，面對全體睢寧縣城乃至下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。（三）產品定位1、定位理由（1）環(huán)境因素u 睢寧處于經濟快速發(fā)展階段，帶動商業(yè)的發(fā)展，需要有更符合現代商業(yè)需求的產品來承載。u 項目南側隔新市街相望的浙江商貿城項目商業(yè)體量在8萬左右。以街區(qū)商業(yè)結合大棚批發(fā)市場為主要形態(tài)。本項目應在產品上與其有所差異，形成特性才有更強的市場競爭力。（2）市場因素u 睢寧商業(yè)還處于初級階段，具備現代商業(yè)特性和亮點的商業(yè)建筑處于空白，本項目可通過自身產品規(guī)劃填補這個空白。u 睢寧商鋪以沿街一層或一二層底商為主，3F以上的商鋪商業(yè)功能較少，但部分業(yè)態(tài)如餐飲，對3F商業(yè)有一定需求，后期本項目內需規(guī)劃部分3F商

50、鋪滿足餐飲類業(yè)態(tài)需求。（3）自身因素u 本項目占地117700，規(guī)模龐大。有足夠的空間來規(guī)劃產品，打造具備購物、休閑、娛樂的多重空間。u 本項目預計總建在9萬左右，體量大?？紤]到休閑空間和建筑密度相協調的合理性，應以1-3層的單體塊狀商鋪和1-2層、1-3層的條狀沿街商鋪相結合。u 考慮到項目四界分別為新市街商業(yè)步行街、元府路主商業(yè)街、濱河、紅葉路，各有特點，所以在四界分別規(guī)劃有條狀沿街鋪，在街道相交點規(guī)劃有塊狀單體商鋪，整體將考慮以分片區(qū)形式定位大片區(qū)功能，再從大片區(qū)定位具體產品形式。2、整體定位綜合以上定位理由，本項目產品定位思路應以分片區(qū)形式為主，通過不同片區(qū)的組合形成本項目的產品定位。

51、打造不同片區(qū)的風格和特點，吸引消費客層，同時通過不同片區(qū)在不同特性下形成的共同風格特點來打造本項目在睢寧商業(yè)市場中的商業(yè)吸引力和項目形象。整體定位如下圖：休閑商業(yè)街規(guī)劃道路濱河商業(yè)街BLOCK步行街區(qū)商業(yè)步行街中央景觀廣場濱河休閑景觀帶（1）整體地塊預計將由商業(yè)部分+上蓋住宅兩種產品組成。（2）“商業(yè)+上蓋住宅”后的本地塊總體容積率水平預計在1.5左右。（3）本次產品定位主要針對商業(yè)部分，商業(yè)整體定位為：“三大商業(yè)片區(qū)+兩大景觀區(qū)域”組合而成。同時兼具休閑、消費、購物等功能。3、分區(qū)產品定位（1）濱河商業(yè)街u 產品理由濱河商業(yè)街緊鄰濱河休閑景觀帶，位于地塊的最西面，相對而言，距離老城核心商業(yè)區(qū)

52、距離最遠，受商業(yè)輻射影響最小，吸引消費人群能力最弱。從建筑形態(tài)上看，沿街條狀商業(yè)因其臨街面寬，動線簡單，最易聚集商氣、人氣。是商鋪形態(tài)中價值最高的類型。從商業(yè)經營上看，濱河商業(yè)街由于區(qū)位條件因素，吸引人氣較小，更適宜選擇消費型商業(yè)類型經營，而非購物型商業(yè)。消費型商業(yè)即提供各種服務而非物質商品來滿足消費者的需求。從區(qū)位條件上看，濱河商業(yè)街的亮點在于可以通過產品設計而與濱河景觀休閑帶形成一個有機整體，從而借用濱河景觀來作為產品的賣點，吸引消費人群前來。已有的商業(yè)案例已經說明與濱河休閑景觀帶契合度最高的是消費類的餐飲、酒吧等商業(yè)類型。u 產品定位綜合區(qū)域特性和商業(yè)特性。濱河商業(yè)街的具體產品定位為：區(qū)域層數戶型面積（）建筑體量（）商業(yè)方向濱河商業(yè)街1+2F240左右10000左右休閑街u 產品說明1）濱河商業(yè)緊鄰濱河景觀休閑帶，呈南北向排列。2）濱河商業(yè)街的產品與景觀休閑帶結合緊密，并能通過有效動線導入景觀休閑人群。（2）BLOCK步行街區(qū)u 產品理由BLOCK步行街區(qū)位于元府路南側，元府路是睢寧縣的核心商業(yè)街，其人流的導入能力是最強的。同時BLOCK步行街區(qū)為本地塊最靠近老城區(qū)核心商圈的部分，受其商業(yè)輻射的影響最強。從建筑形態(tài)上看，目前睢寧市場上在營業(yè)的商業(yè)均為傳統封閉型單體建筑，商業(yè)層次和理念更高的開放式商場目前還處于空白。市場切入機會點較佳。從商業(yè)經營上