房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)復(fù)習(xí)題2

1、、單項(xiàng)選擇題1由追加投資帶來的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租為( C )a.絕對地租b. 級差地租ic. 級差地租iid. 壟斷地租2選擇居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位應(yīng)考慮的主要標(biāo)準(zhǔn)是a.處于主要工業(yè)區(qū)c.人口流量大3. 城市建筑地塊的所有權(quán)a.歸國家所有c.歸占用企業(yè)所有4. 某項(xiàng)投資的凈現(xiàn)值是指( B )b. 交通便捷，環(huán)境好d.勞動(dòng)本錢彳氐( A )b. 歸集體所有d.歸政府管理部門所有( A ) a.投資收益現(xiàn)值減去投資本錢現(xiàn)值 b.累計(jì)投資收益減去累計(jì)投資本錢c. 當(dāng)前投資收益減去當(dāng)前投資本錢d. 該項(xiàng)投資的產(chǎn)出的現(xiàn)在市場銷售價(jià)值5. 可行性研究中財(cái)務(wù)評價(jià)的靜態(tài)投資回收期是指( C )a. 工程在使用

2、壽命期內(nèi)能夠產(chǎn)生收益的時(shí)間b. 工程的凈現(xiàn)值抵償工程全部投資所需要的時(shí)間c. 工程的凈收益抵償工程全部投資所需要的時(shí)間d. 工程的收益抵償工程全部投資所需要的時(shí)間6. 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)C A .區(qū)域差異不大的行業(yè) B .收益較大的行業(yè)C.級差收益明顯的行業(yè) D .以區(qū)域布局為根底的行業(yè)7. 在一定時(shí)期內(nèi)一年房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的最終商品和勞務(wù)的總和稱為C A .房地產(chǎn)業(yè)的增長值B .房地產(chǎn)業(yè)的總收入C.房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 D .房地產(chǎn)業(yè)的奉獻(xiàn)值8. 通常，居民的消費(fèi)水平越高，那么對房地產(chǎn)商品的需求水平A A .越大B .越小C.不變D .不確定9. 絕對地租是指 D A .土地連續(xù)投資

3、所造成的勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租B .土地肥力和位置差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租C.由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租D .只要使用所有者的土地絕對需要支付的地租10. 當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)彈性系數(shù)大于零小于1 時(shí)，說明房地產(chǎn)供應(yīng) D A .完全缺乏彈性 B .單位彈性C.富有彈性 D .缺乏彈性11. 房地產(chǎn)供需平衡是指 C A .供需總量平衡 B .供需結(jié)構(gòu)平衡C.供需總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡 D .供需相對平衡和絕對平衡12. 房產(chǎn)供應(yīng)彈性較小是在房地產(chǎn)供應(yīng)的 C A .市場期B .特短期C.短期D .長期13. 房地產(chǎn)市場的有效供應(yīng)是指 C A 現(xiàn)實(shí)供應(yīng)B 潛在供應(yīng)C.與有效

4、需求相適應(yīng)的供應(yīng)D 與潛在需求相適應(yīng)的供應(yīng)14. 土地價(jià)格BA 受土地價(jià)值影響巨大B 受供求影響巨大C.受供應(yīng)影響巨大 D 受需求影響巨大15某項(xiàng)投資的凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率稱為AA.內(nèi)部收益率 B .最低收益率C.臨界收益率 D .平均收益率16將未來的投資收益根據(jù)貼現(xiàn)率折合成當(dāng)前的價(jià)值，稱為AA 投資收益現(xiàn)值 B 投資收益的凈現(xiàn)值C.投資收益值 D .投資價(jià)值17運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的核心是AA 控制投放到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量B .控制房地產(chǎn)總供應(yīng)C.控制房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)D .控制房地產(chǎn)總需求18. 房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的最終產(chǎn)品是(B )A .土地B .房屋建筑物C.根底設(shè)施

5、D .物業(yè)管理效勞19. 房地產(chǎn)業(yè)開展的原動(dòng)力是 (A )A .房地產(chǎn)需求 B .房地產(chǎn)供應(yīng)C.房地產(chǎn)信貸 D .房地產(chǎn)銷售20. 長期利率的變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響表現(xiàn)在(B )A .長期利率越高，將促進(jìn)房地產(chǎn)投資B .長期利率越高，將抑制房地產(chǎn)投資C.長期利率越低，將抑制房地產(chǎn)投資D .長期利率越低，將加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)21. 人們購置房地產(chǎn)主要是為了將它作為一種價(jià)值形式加以儲(chǔ)存，在適宜的時(shí)候再出售或者 出租，以到達(dá)保值增值的目的，這種房地產(chǎn)需求稱為 (B )A .投機(jī)性需求 B .投資性需求C.消費(fèi)性需求 D .生產(chǎn)性需求22. 房地產(chǎn)的供應(yīng)彈性具有明顯的時(shí)期性，按特短期、短期、長期來看，其

6、供應(yīng)彈性具有的 特性分別是 (C )A .彈性較小、無彈性、彈性較大B .彈性較大、無彈性、彈性較小C.無彈性、彈性較小、彈性較大D .無彈性、彈性較大、彈性較小23. 房地產(chǎn)企業(yè)常用的貸款方法不包括(D )A .信用貸款 B .保證貸款C.抵押貸款 D .政府貸款24. 影響房地產(chǎn)供應(yīng)的首要因素是(A )A .房地產(chǎn)市場價(jià)格 B .土地價(jià)格C.稅收政策 D .利率政策25. 房地產(chǎn)二級市場的經(jīng)營方式主要采用(D )A .饋贈(zèng)或抵押 B .出租或典當(dāng)C.抵押或出售 D .出售或出租26土地使用權(quán)出讓市場屬于房地產(chǎn)的 (A )A .一級市場 B .二級市場C.三級市場 D 四級市場27. 在市場

7、經(jīng)濟(jì)條件下，使用城市“劣等土地不需要支付(B )A 地租B 級差地租C.絕對地租 D .土地使用費(fèi)28. 在房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)歸屬于(A )A .本錢法B .剩余法C.收益法 D .市場比擬法29. 房地產(chǎn)估價(jià)的作用不包括 (C )A .為房地產(chǎn)交易活動(dòng)效勞 B .為信貸、金融等活動(dòng)效勞C.為政府征稅效勞 D .為政府制定土地出讓方案效勞30. 從一般意義上講，影響房地產(chǎn)需求收入彈性的主要因素是(C )A城市化水平 B 投資總量C.經(jīng)濟(jì)開展水平 D 人口總量和結(jié)構(gòu)31. 凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率叫做 (B )A .外部收益率 B .內(nèi)部收益率C.目標(biāo)收益率 D .平均收益率32

8、. 政府為低收入家庭提供廉租房表達(dá)了住房消費(fèi)的(D )A .商品性B .福利性C.方案性D .社會(huì)保障性33. 我國原有的城鎮(zhèn)住房行政性分配機(jī)制和福利分房制度否認(rèn)了住房的(B )A .消費(fèi)性B .商品性C.投資性D .保障性34. 我國住房制度改革的最終目的是 (C )A .土地有償使用 B .住房貨幣化分配C.提高居住水平和居住質(zhì)量 D .培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)35. 以下不屬于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控貨幣政策工具的是(D )A .稅率B .利率C.法定存款準(zhǔn)備金率 D .再貼現(xiàn)率36. 以下不屬于影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控效應(yīng)的因素是(D )A .調(diào)控政策的正確性 B.宏觀調(diào)控的時(shí)滯C.地區(qū)差異

9、D .宏觀政策的制定者二、判斷題1. 從經(jīng)濟(jì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)是一種十分重要的資產(chǎn)，關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)等權(quán)屬關(guān)系的意 義 。2. 房地產(chǎn)業(yè)的開展與國民經(jīng)濟(jì)的開展不具有比例關(guān)系。3. 土地價(jià)格受供求關(guān)系影響具有雙向性。4. 當(dāng)原材料系數(shù)大于 1 時(shí)，生產(chǎn)廠應(yīng)設(shè)在消費(fèi)中心 。5. 投資受宏觀國民經(jīng)濟(jì)和政府的政策影響較大。6. 在物業(yè)管理市場上，供應(yīng)主體是開發(fā)商。7. 現(xiàn)階段，房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)規(guī)模大，并且市場占有率較高8. 房地產(chǎn)金融具有貸款歸還期長，利息率較低的特點(diǎn) 9. 房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。10耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人 11房地產(chǎn)的二級市場是指存量房地

10、產(chǎn)的交易市場。12按市場經(jīng)營方式劃分房地產(chǎn)二三級市場有四種類型：現(xiàn)房交易、房屋出租、房屋拍賣、 房屋互換 。13. 房地產(chǎn)市場是完全競爭的市場。 錯(cuò)，房地產(chǎn)市場具有競爭的不充分性，所以不是完全 競爭的市場。14. 房地產(chǎn)市場交易復(fù)雜。 對15. 預(yù)期既影響住房需求，也影響住房供應(yīng)。 對16. 四象限模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)模型。 錯(cuò)，動(dòng)態(tài)模型是指含時(shí)間參數(shù)的模型，四象限模型不含 時(shí)間參數(shù)，所以 不是動(dòng)態(tài)模型。17. 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性。 對18. 房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資屬于間接融資。 錯(cuò)，房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為 籌措資金直接發(fā)行具有固定收益的有價(jià)證券，是一種直接融資方式。19. 邊際收益與邊際

11、本錢相等時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的凈收益最大。 對20. 房地產(chǎn)市場效率高。 錯(cuò)，房地產(chǎn)市場中，每宗土地是唯一的，且位置固定，彼此不易 代替， 即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市場無高效率。21. 四象限模型屬于實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)研究范疇。對22. 房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資屬于直接融資。錯(cuò)，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資是指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)通過房地產(chǎn)金融 機(jī)構(gòu)獲得資金的方式，是間接融資方式。23. 過度信貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的微觀機(jī)理。 錯(cuò)，過度信貸是房地產(chǎn)泡沫形成的金三、簡答題 本大題共 4小題，每題 4分，共 16 分 1房地產(chǎn)有哪些經(jīng)濟(jì)特性和自然特性？ 2為什么說房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)和根底

12、性產(chǎn)業(yè)？ 3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)開展中的作用4房地產(chǎn)商品屬性主要表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？ 5房地產(chǎn)商品的特殊性主要有哪些？ 6級差地租與絕對地租的關(guān)系是什么？它們是如何形成的？ 7為什么說社會(huì)主義條件下仍然存在地租？ 8決定或形成城市土地區(qū)位的因素有哪些？ 9如果你是一個(gè)房地產(chǎn)投資者，應(yīng)如何根據(jù)土地區(qū)位理論進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)投資微觀區(qū)位的 選擇10決定城市土地區(qū)位的因素 11西方的區(qū)位理論對我國城市土地的利用有何借鑒意義和作用 12房地產(chǎn)抵押權(quán)與按揭權(quán)之間有何區(qū)別13房地產(chǎn)商品化的原那么 14房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具體有哪些種類？ 15如果你要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，你將如何躲避和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)？ 16簡述貫徹房地產(chǎn)

13、業(yè)可持續(xù)開展戰(zhàn)略的根本措施。17如果你要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，你將如何選擇房地產(chǎn)投資策略？ 18房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制有哪些？各種運(yùn)行機(jī)制之間有什么關(guān)系？ 19房地產(chǎn)市如果你是一個(gè)房地產(chǎn)市場分析人員，你覺得為何要進(jìn)行房地產(chǎn)市場預(yù)測？如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場預(yù)測？場供求分析主要有哪些內(nèi)容？應(yīng)該如何進(jìn)行分析？20影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要包括哪些？21房地產(chǎn)價(jià)格評估有哪幾種主要方法？它們的評估原理和步驟有何不同？22簡述房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展的必要性。它既是產(chǎn)業(yè)自身健康開展的必然要求，也是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)開展的一個(gè)重要 組成局部23簡述選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)。24簡述房地產(chǎn)市場的主要運(yùn)行機(jī)制。25地租與房地產(chǎn)

14、價(jià)格有何關(guān)系 ? 地租變動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)價(jià)格，引起房地產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)。在其他條件不變時(shí)，地 租水平提高，將使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，地租水平降低，將使房地產(chǎn)價(jià)格下降。 26城市土地有償使用的意義何在 ?有利對維護(hù)和加強(qiáng)社會(huì)主義城市土地國有制；有利于國家充分利用經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)節(jié)土地 利用中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，提高城市土地管理的科學(xué)性和有效性；有利于國家通過地租地價(jià)等 經(jīng)濟(jì)杠桿實(shí)現(xiàn)城市土地資源的合理配置；有利于形成城市維護(hù)、建設(shè)資金的良性循環(huán)機(jī) 制27房地產(chǎn)經(jīng)營包括哪些主要內(nèi)容？它們是通過何種方式進(jìn)行的？ 28房地產(chǎn)抵押貸款有哪幾種形式？其抵押權(quán)及抵押率是如何確定的？ 漸進(jìn)式抵押貸款，遞減式還款抵押貸款，定

15、息抵押貸款，重新協(xié)議利率抵押貸款29對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的方式為什么要以間接調(diào)控為主？ 30簡述財(cái)政收入政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的作用。財(cái)政政策與貨幣政策是宏觀調(diào)控的兩大政策支柱，相應(yīng)地，財(cái)政政策與貨幣政策效應(yīng)是 決定宏觀調(diào)控成效最為重要的兩個(gè)方面，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)能否保持平穩(wěn)運(yùn)行和實(shí)現(xiàn)長期增長， 因而在一個(gè)國家的政策體系中具有十分重要的地位31.級差地租i和級差地租n的關(guān)系32我國的房地產(chǎn)稅收制度有哪些特點(diǎn)？33. 國外的房地產(chǎn)稅收制度給我們有哪些啟示？34. 如何理解房地產(chǎn)物業(yè)和房地產(chǎn)物業(yè)效勞這兩個(gè)概念？35. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)36. 美國和日本房地產(chǎn)物業(yè)效勞的特點(diǎn)是什么？37. 我們可以從國外

16、房地產(chǎn)物業(yè)效勞的經(jīng)驗(yàn)中得到哪些啟示？38. 簡述地租與土地收益的關(guān)系。地租是土地所有者憑土地所有權(quán)而得到的土地收益；地租與土地收益二者在量上具有一 致性，只不過由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的別離而形成不同的概念39. 根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立哪幾種管理制度？的管理制公司內(nèi)部的合同流程管理制度，資信調(diào)查制度，內(nèi)部授權(quán)制度和合同專用章 度，合同的統(tǒng)計(jì)與考核制度，重大合同審查管理制度，證照管理制度，合同糾紛處理制度40. 我國的地產(chǎn)權(quán)與房產(chǎn)權(quán)有哪些權(quán)能？41. 國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)之間存在著一種什么樣的關(guān)系？如何理解這種關(guān)系？四、論述題 本大題共 2小題，每題 10 分，共 20分1. 聯(lián)系

17、實(shí)際，論述房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的重要作用。2. 對某一宗特定的房地產(chǎn)而言，論述影響其價(jià)格的主要因素。3. 結(jié)合我國目前推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體要求，試述城鎮(zhèn)住房制度改革的意義和作用。4. 聯(lián)系我國近年來商品房空置現(xiàn)象，論述房地產(chǎn)市場供求失衡的主要原因和解決途徑。5. 結(jié)合影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，分析城市近郊熱銷樓盤開展較快的原因。6. 如何辯證地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系？7. 某住宅小區(qū)建筑質(zhì)量優(yōu)良，但銷售狀況極差。請結(jié)合影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，分析 造成這種狀況的可能原因。&試述城市規(guī)劃的主要內(nèi)容，并說明城市規(guī)劃與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的關(guān)系。五、計(jì)算題1.某投資者為了進(jìn)行某房地產(chǎn)的投資

18、，初步確定了三個(gè)可行方案：方案A、方案B、方案C。該類房地產(chǎn)的未來需求會(huì)出現(xiàn)三種情況：銷售好、銷售中等、銷售差。假定三種方案在 這三種狀態(tài)下的投資收益率情況如下：銷售好銷售中等銷售差萬案A17%12%8%萬案B19%17%4%萬案C25%15%1%試用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大懊悔值法及在樂觀系數(shù)為0.6條件下的折中系數(shù)法求最優(yōu)方案。2某房地產(chǎn)企業(yè)欲在城市開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)工程，其第一年投資400萬元，在以后各年的投入分別為 200、300、300、200萬元，同時(shí)，工程在第二年的收入為320、400、400、350萬元，工程結(jié)束是回收的固定資產(chǎn)余值為30萬元，回收的流動(dòng)資金為20萬

19、元，折現(xiàn)率為12%，問此工程是否可行？分別用凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益法計(jì)算3某一地塊有三種不同開發(fā)方案，其不同市場狀態(tài)下收益如下表，試用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大懊悔值法及在樂觀系數(shù)為0. 6條件下的折中系數(shù)法求最優(yōu)方案。7*收益萬案市場較好市場一般市場較差A(yù)404040B208080C0601204.某房地產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)測前5年所實(shí)現(xiàn)的實(shí)際銷售量如下表：某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2006-2022年的銷售情況單位：萬平方米年份20062007202220222022房地產(chǎn)銷售量用簡單移動(dòng)平均及三項(xiàng)移動(dòng)平均求平均銷售量5.某房地產(chǎn)投資工程有三個(gè)可行方案，各方案的有效期均為4年，前2年銷路好的概

20、率為0.8,銷路差的概率為 0.2;如果前2年銷路好，那么后2年銷路好的概率為 0.7，銷路差 的概率為0.3 ;如果前2年銷路差，那么后2年銷路差的概率為1。如果三個(gè)方案的投資情況 分別如下：進(jìn)行小規(guī)模投資需 2000萬元，進(jìn)行中等規(guī)模投資需 4200萬元，進(jìn)行大規(guī)模投資 需7000萬元。在不同概率的情況下，各方案有如下不同的年收益值。投資銷售情況大規(guī)模投資中等規(guī)模投資小規(guī)模投資好400025001000差-200-504001、求出其不同銷售情況下的收益值2、畫出其決策樹圖形6某房地產(chǎn)開發(fā)公司_2006-2022年的銷售情況單位：萬平方米年份20062007202220222022用回歸預(yù)測法求平均銷售量7 某房地產(chǎn)開發(fā)公司對某一地塊有兩種開發(fā)方案。A方案：一次性開發(fā)多層住宅 45000m2，需投入總本錢包括前期開發(fā)本錢、施工建造本錢 和銷售本錢9000萬元，開發(fā)時(shí)間為18個(gè)月。B方案：將該地塊分成東、西兩區(qū)并分兩期開發(fā)。一期在東區(qū)先開發(fā)高層住宅36000m2，需投入總本錢8100萬元，開發(fā)時(shí)間為15個(gè)月。二期